Досрочное расторжение договора аренды в 2020 — срок, по соглашению сторон, по инициативе арендатора, арендодателя

Последние изменения: Май 2019

Досрочное расторжение договора аренды может быть произведено и вне суда, не прибегая к судебному порядку. Для этого достигается компромисс между контрагентами – участниками гражданских правоотношений. Для досрочного прекращения договорных отношений в одностороннем порядке через суд необходимо, чтобы условия грубо нарушались.

Досрочное расторжение договора аренды в 2020 - срок, по соглашению сторон, по инициативе арендатора, арендодателя

Основания для расторжения

Гражданско-правовой акт подлежит расторжению, по следующим обстоятельствам:

  • Истечение срока действия юридического документа. Но стоит учесть, что истекающий срок можно продлить, если иное не предусмотрено договорными условиями.
  • Взаимное согласие на прекращение договора до окончания действия. Либо одним из участников правоотношений, если это происходит согласно определенному пункту в договоре (соответствует нормативно-правовому акту). Нарушение может быть существенным (значительным), тогда сделка подлежит прекращению или незначительным, тогда казус просто исправляется. При несущественных, но систематизированных нарушениях, один из участников гражданско-правовых отношений имеет право на расторжение сделки.
  • Иные обстоятельства, которые предусмотрены законом, в частности ст. 450 ГК РФ. Либо причины, которые в полной мере отражены в содержании договора.
  • Рекомендуем к прочтению: Договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Возможности отказа заранее предусмотрены в специализированных нормах, касающихся имущественных правовых актов, содержащих пункты, согласно которым происходит передача чего-либо во временное пользование (долгосрочное или краткосрочное). Касательно досрочного расторжения. Оно может проводиться добровольно либо принудительно — определяется индивидуально.

  • Добровольно – участники правоотношений обоюдно подписывают договор о досрочном прекращении действующих правовых отношений.
  • Принудительно – один из участников заявляет о досрочном прекращении действия договорных отношений в судебном порядке.

Стоит отметить, что арендаторы жилого помещения имеют полное право на отказ в любое время «дня и ночи», если иные основания не предусмотрены отлагательными или запрещающими условиями. Главное, чтобы, наймодатель был заранее уведомлен о желании прекратить сделку.

Для «полюбовного» расставания, действительно, может помочь договорное взаимное соглашение, которое составляется в письменной форме и заверяется арендатором и арендодателем. При иных обстоятельствах, когда одна сторон договора выдвигает претензии, претензии разрешаются при непосредственном участии судебной инстанции и никак иначе.

Досрочное расторжение

Для осуществления процедуры по прекращению правоотношений между участниками сделки без лишней «канители» с судами, можно просто договориться нанимателю с наймодателем, до окончания действия настоящих дог. отношений. Если договоренность отсутствует, то договор расторгается при наличии определенных обстоятельств или пунктов договора.

Согласно законодательным основаниям, прописанным и регламентированным ГК РФ, который определяет порядок заключения и часть условий, необходимых для прекращения действующих правовых отношений — инициатор для осуществления этой процедуры не определен, потому им может выступать либо арендатор, либо арендодатель.

 

Прекращение договорных отношений может быть осуществлено при наличии следующих обстоятельств:

  •      Отсутствие оплаты за найм недвижимости в течение полугода, либо иного срока, предусмотренного подписанным договором. Если жилплощадь арендуется на краткосрочный период, то внесение платежа рассчитывается не во временных, а в количественных рамках, к примеру, при отсутствии двукратного платежа, трёхкратного и тому подобное.
  •     Передача имущества владельцу не в первоначальном состоянии. Под этим пунктом подразумевается порча съёмного жилья нанимателем или иными лицами, за которых арендатор несёт ответственность (друзья, сестры, братья, мамы и так далее).
  •     Использование снимаемого жилого помещения не по прямому назначению (не для проживания). К примеру, если в арендуемой квартире будет осуществляться какая-либо предпринимательская деятельность, то договор может быть беспрепятственно расторгнут в одностороннем порядке.
  •     Систематизированное нарушение условий договора либо прав и интересов других лиц, проживающих рядом (соседи).
  •     И иные обстоятельства, которые дополняются арендодателем, главное чтобы они не противоречили закону.

Стоит учесть: Чтобы расторгнуть договор в суде, по инициативе арендодателя, требуется заранее уведомить об этом нанимателя. Если это не будет сделано, то судебная инстанция не примет иск к судоделопроизводству. Мало того, что наймодатель должен известить о нарушениях арендатора, также он дает последнему конкретный срок для устранения нарушений.

Уведомление о допущенных нарушениях составляется только в письменной форме, которое непосредственно ссылается на заключенный правовой акт, а именно, на конкретный пункт «Прав и обязанностей».

Сроки для исправления нарушений устанавливаются собственником, они должны быть «разумными». Юридическое понятие «разумности» отсутствует, потому сроки ограничиваются индивидуально наймодателем.

  1. Если у арендатора отсутствует реакция на письменное извещение о допущенных нарушениях в соответствии с заключёнными договорными обязанностями, то владелец съёмного жилья вправе обратиться в суд.
  2. Обратите внимание: Иногда, непосредственно сам судья для устранения нарушений устанавливает временные рамки, которые могут составлять от нескольких недель до одного года.
  3. Если арендатор проигнорировал сроки установленные не только своим арендодателем, но и временные рамки указанные судом, то при вторичном обращении собственника в суд, прекращение договора происходит в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды в 2020 - срок, по соглашению сторон, по инициативе арендатора, арендодателя

Извещение подается не позднее трёх месяцев до момента непосредственного выезда из жилого помещения, в письменной форме. Иногда, чтобы съехать с квартиры может потребоваться письменное согласие всех людей, проживающих с лицом, желающим расторгнуть договор.

Согласно с инициативой нанимателя расторжение договора в суде происходит на основании следующих обстоятельств:

  •     Недвижимость, которая предназначена для проживания нанимателя, не предоставлена в указанные сроки (или вовсе не была передана). А также наличие действий наймодателя, которые препятствуют переезду нанимателя в съемную квартиру.
  •     Квартира, передаваемая в соответствии с правовым актом, имеет серьёзные недостатки, которые не были озвучены и при заключении договора не прописаны. Недостатки, незамеченные при личном осмотре недвижимости арендатором, также считаются причиной разрыва дог. отношений.
  •     Жилплощадь, которая была сдана в пользование, непригодна для постоянного проживания.
  •     И иные обстоятельства, дополненные арендатором, не противоречащие КРФ и иным федеральным законам.

Рассмотрим обстоятельства, согласно которым договорные отношения расторгаются в судебных инстанциях, а также в одностороннем порядке.

Взаимная договоренность о расторжении договора найма

Мирным выходом из ситуации является «полюбовное» расторжение договора, для которого необходимо обоюдное согласие каждой из сторон правоотношений.

Иногда при расторжении по каким-либо причинам (как правило, со стороны владельца квартиры), предусмотрены соответствующие санкции. При взаимной договоренности штрафы избегаются и не уплачиваются сторонами договора.

Единственное и главное правило для подписания и правильного оформления сделок — форма, которая должна быть идентичной ранее оформленным договорным отношениям (в письменном виде).

В содержании расторжения должны присутствовать реквизиты сторон, участвующих в составлении нового документа. Указывается место заключения, время, дата, количество экземпляров для каждой из сторон.

После заключения договора об окончании сделки, составляется акт приёма-передачи, в котором указывается состояние (износ) передаваемого имущества собственнику.

Штрафы

Досрочное расторжение договора аренды в 2020 - срок, по соглашению сторон, по инициативе арендатора, арендодателя

Самое интересное, что такой момент фактически отсутствует в судебной практике. Потому детального решения судебных инстанций по этому вопросу нет. Формально, этот факт противоречит ГК РФ, так как штрафные санкции либо неустойки (пени) предусмотрены при нарушении обязательств сторон.

Обязательным добровольный отказ быть априори не может. Так как арендатор реализует право расторжения договора, которое ему предоставлено законом, и при использовании этого права нарушений нет, потому и оснований для привлечения к ответственности, попросту нет.

Касательно «обратной стороны» судебной практики.

Досрочное окончание обязанностей принимается, если пункт о прекращении указан в условиях, тогда направленные санкции к нанимателю обретут правовой характер.

Согласно Гражданского Кодекса РФ, в частности заключения разнообразных договоров, стороны абсолютно вольны в выборе условий, единственным ограничивающим фактором является то, что они не должны противоречить закону.

Если будет пункт о выплатах за заблаговременное окончание договорных отношений, то выплата производится. Потому для принятия в судоделопроизводство проверяется соглашение на наличие подобных пунктов о выплате штрафов, а затем принимается иск.

Фактически в документах не фигурирует слово «штраф», обычно оно заменено лояльным понятием «компенсационной выплатой». Поэтому, обращайте внимание на то, что подписываете. Наймодатель таким способом просто гарантирует факт того, что наниматель просто-напросто не съедет с квартиры до истечения срока и обеспечит постоянный доход от сдачи недвижимости в найм.

Отлагательные и запрещающие (отменительные) условия

Любая сделка может содержать критерии, единственным нюансом которых является появление каких-либо обязательств или прав в прямой зависимости от конкретной ситуации либо обстоятельств. Ситуация или же обстоятельство может и вовсе не наступить, факт его наступления неизвестен. Заключение сделки с подобными критериями регламентировано в ст. 157 ГК РФ.

Кратко о базисе

Отлагательные условия – это возникновение какого-либо обстоятельства, исходя из конкретной ситуации. Обстоятельство может быть как правом, так и обязательством. К примеру, банк выдаёт ипотечный кредит, заемщик может пользоваться недвижимостью, но не обладает правами собственника, так как не выплатил всю сумму ипотеки. Это и будет называться отлагательным условием.

Отменительное (запрещающее) условие – это возникновение какого-либо запрета, исходя из конкретной ситуации. Это условие, как правило, является обязательством.

К примеру, наниматель снимает квартиру и подписал договор, регламентирующий правоотношения, которые гласят: — «Аренда прекращается, если в квартире будут жить посторонние лица», как грубо бы это не звучало, договор будет прекращён, если был замечен и задокументирован факт (снято на камеру) появление посторонних лиц и их проживание в снимаемой жилплощади в случае, если это было заранее не обговорено с собственником.

Обычное расторжение

Досрочное расторжение договора аренды в 2020 - срок, по соглашению сторон, по инициативе арендатора, арендодателя

Иногда при наступлении момента окончания периода съёма, наймодатель может потребовать дополнительное соглашение об расторжении, если таковое регламентировано пунктами(ом) подписанного документа.

Согласно установленным срокам, наниматель помещения обязан в течении, опять-таки, чётко регламентированного временного промежутка освободить занимаемое жильё.

Необходимо вывезти нажитое, а также вернуть ключи арендодателю.

При выезде из жилья, настоятельно рекомендуется составить акт о приёме-передаче, который указывает полный перечень всего передаваемого имущества обратно владельцу, который содержит:

  • что передаётся,
  • в каком состоянии (износ).
Читайте также:  Можно ли оспорить завещание в 2020 - после смерти

Этот нормативно-правовой акт подстрахует и обезопасит нанимателя от неблагонадёжных наймодателей. А касательно времени освобождения жилого помещения — желательно заранее указать в договоре, чтобы во время найма не возникало никаких казусов.

Если наниматель в срок не выезжает из жилья и продолжает в нём жить, или каким-либо образом затягивает с процессом выезда, то заключенная сделка будет переквалифицирована в возобновленную согласно ст. 621 ГК РФ. Но эта переквалификация возможно лишь в том случае, если наймодатель не высказывал никаких возражений насчёт освобождения занимаемой арендатором жилплощади.

Если договор всё-таки был возобновлен. Знайте, что он продолжает действовать на ранее заключенных условиях, но с одним нюансом. У этого документа будут отсутствовать временные рамки, станет бессрочным, а точнее без ограничений по сроку.

При заключении аренды с благонадёжными нанимателями, которые уже арендовали недвижимость, есть преимущество в очереди на заключение сделки на новый срок. Также как при расторжении, о факте продления заблаговременно уведомляют, лучше известить в письменной форме, а не в устной, и сделать это при личной встрече с обновленным договором.

Интересный факт. Владелец недвижимости вправе отказать нанимателю в продлении срока аренды, но тогда собственник не вправе заключать договора аренды, идентичные раннему, с другими лицами.

При нарушении вышеописанного пункта, об отказе в аренде, арендатор имеет полное право обратиться в судебную инстанцию (Суд Общей Юрисдикции) с заявлением о праве на требование перехода прав по договору (право снимать квартиру).

Заключение

При вступлении в договорные отношения внимательно ознакомьтесь с текстом договора, чтобы «не попасть в просак». Внимательно ознакомьтесь со всеми условиями.

Пристально обратите внимание на наличие в документе пунктов о санкциях, предусмотренных в случае досрочного прекращения аренды. А также о сроках, в которые необходимо уложиться при выезде из снимаемого жилья.

Спросите арендодателя об оформлении акта приёма-передачи, который избавит от лишних проблем со сдачей имущества обратно владельцу.

Читайте так же: Зачем нужен договор на возмещение коммунальных услуг арендатором.

Рекомендуем посмотреть короткое видео, в котором адвокат И.А. Клопова объясняет как досрочное расторгнуть договор найма.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendyi/

Расторжение договора аренды

Юридическая компания «Крайнев, Корчуганова и партнеры» оказывает юридические услуги при расторжении долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора и арендодателя.

Отношения имущественного найма (аренды) недвижимости являются распространенным видом договорных отношений.

Несмотря на то, что Гражданским кодексом достаточно четко определены права и обязанности сторон, расторжение договора аренды нередко сопровождается конфликтом и судебным разбирательством.

Это связано с неоднозначным толкованием закона, и многообразием ситуаций, возникающих в бытовых и коммерческих отношениях.

При разрешении арендных споров практически всегда требуется квалифицированная юридическая помощь.

Наша компания – это объединение адвокатов и юристов, специализирующихся в сфере договорных, земельных отношений и связанных с недвижимостью.

В вопросах расторжения договоров аренды по инициативе арендатора нами накоплена судебная практика, позволяющая в минимальные сроки найти лучшее решение для своего клиента.

Общая характеристика арендных договоров

Это вид договора предусматривает передачу имущества в пользование за плату, в том числе наем жилого помещения для временного проживания. Оно передается во временное пользование или владение. В последнем случае наниматель приобретает права титульного владельца, что защищает его права от посягательств, как собственника, так и третьих лиц (ст. 305 Гражданского кодекса РФ).

Арендные договоры позволяют решить много задач:

  1. закрыть временную потребность в имуществе для решения конкретной задачи, когда его приобретение в собственность нецелесообразно;
  2. решить проблему, когда помещение требуется, но средств для покупки недвижимости недостаточно (аренда офиса);
  3. финансовое состояние позволяет приобрести недвижимость, но ее расположение столь специфично, что это не оправдывает расходов на содержание (точка в доне питания торгового зала).

Как правило, такие отношения рассчитаны на длительный срок, и поэтому досрочное расторжение договора аренды (найма) больно задевает коммерческие интересы одной из сторон, в результате чего возникает острый конфликт.

Основания расторжения договора аренды

Договорные обязательства между сторонами действуют до окончания оговоренного срока, или до момента их преждевременного разрыва.

Поскольку при этом, как правило, нарушаются права одного из участников, действующее законодательство не предусматривает расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Прекращение отношений должно быть основано на условиях соглашения.

К сожалению, широкое использование типовых документов, без привлечения юридической экспертизы, приводят впоследствии к судебным спорам.

Законные основания расторжения договора аренды

  • Принятие совместного решения обеими сторонами договора (по соглашению сторон).
  • На основании конкретного договорного условия, с которым увязана возможность прекращения отношений.
  • Расторжение договора аренды по инициативе арендатора (арендодателя) в судебном порядке.

Перечисленные основания действуют для всех разновидностей арендуемой недвижимости, независимо от ее характера и назначения.

Порядок расторжения арендных отношений по соглашению

Если стороны урегулировали отношения по договоренности, то разрабатывается соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Такой порядок возможен только по обоюдному согласию, которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

Документ содержит положения:

  1. о расторжении договора аренды, ранее заключенного между участниками;
  2. о передаче (возврате) имущества арендодателю по акту приема–передачи;
  3. ссылка на описание в акте текущего состояния объекта и отсутствии претензий.

С момента подписания соглашения все прошлые договоренности теряют силу. Если ранее договор был зарегистрирован, необходимо направить уведомление о его аннулировании в государственном кадастре недвижимости.

В дополнительном соглашении о расторжении договора аренды могут быть прописаны штрафные санкции, или, напротив, указание об отсутствии взаимных претензий.

Это предусмотрительная мера, в случае, если один из участников в последующем решит обратиться в суд.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) по суду

По требованию одной из сторон арендные отношения могут быть прекращены только в судебном порядке.

Статьей 451 Гражданского кодекса установлено, что это допускается при существенном нарушении условий соглашения одним их участников, либо на основании закона или договора.

Это значит, что нарушение наносит такой большой ущерб, что лишает ущемленную сторону того, на что она рассчитывала при заключении соглашения. При этом для арендодателя и арендатора предусмотрены разные основания для обращения в суд.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендодателя

При обращении в суд арендодатель должен будет доказать, что наниматель нанес ему убытки в связи с тем, что:

  1. использует предоставленное имущество не по назначению, или существенно нарушает оговоренные условия;
  2. как минимум дважды (подряд) допустил просрочку по оплате арендованного объекта;
  3. вследствие неаккуратного использования имущество ухудшено, утрачены его потребительские качества;
  4. не производит текущий, или капитальный ремонт (если это оговорено соглашением, или следует из закона).

Основанием для требования могут послужить любые другие условия, прописанные в договоре, и нарушаемые арендатором.

Как правило, арендодатель обращается в суд, если дополнительное соглашение о расторжении договора аренды его не устраивает.

При этом заявитель должен представить доказательства того, что ранее предъявлял нанимателю претензии, требования об устранении нарушений, предупреждал о последствиях их неисполнения.

Арендатор не может мотивировать неуплату положенных платежей тем, что он освободил помещение, и фактически им не пользуется. Возврат имущества должен быть оформлен актом.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора

Арендатор, в отличие от другой стороны, не обязан по закону соблюдать досудебную процедуру урегулирования. Другими словами, он может не предупреждать никого о своих намерениях, и сразу подать заявление в суд. Однако повод для обращения должен быть существенным:

  1. по факту ему не было предоставлено имущество, или чинились препятствия в пользовании им;
  2. возникла угроза порчи арендованного объекта по не зависящим от него обстоятельствам;
  3. во время эксплуатации выявились скрытые недостатки, не обнаруженные во время подписания соглашения;
  4. арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту объекта.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке не может основываться на произвольных причинах, даже если они имеет для него существенное значение.

Так, часто в типовых соглашениях можно увидеть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, который носит формальный характер без расшифровки.

Приведенный ниже пример служит иллюстрацией того, к чему приводит подобная неосмотрительность.

Определение ВС РФ №301–ЭС16–18586 от 23.05.2017 г. о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, судебная практика.

Предприниматель Б. сдал в аренду помещение банку ВТБ до 2020 года. Плата составляет около 10 млн. рублей в год. Доп. соглашение от 2012 г. не включало условий о расторжении договора аренды в досрочном порядке.

В связи с тем, что операционное отделение было закрыто в результате сокращения, помещение стало не нужно.

Банк предложил арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, и получил отказ.

В качестве основания при обращении в суд были указано наступление обстоятельств, выходящих за пределы обычных рисков: санкции в отношении Банка, связанные с этим убытки и необходимость закрыть офис. Судом первой и апелляционной инстанции его требование было удовлетворено.

Однако Верховный суд отменил решения в его пользу на том основании, что внешнеэкономические санкции не включены в условия договора, как обстоятельства, освобождающие Банк от исполнения обязательств, следовательно их негативные последствия не могут быть возложены на арендодателя.

Юридическая помощь арендатору и арендодателю

Досрочное расторжение договора аренды (найма) имеет свою специфику когда в качестве объекта выступают земельные участки и здания, принадлежащие государственным органам и муниципалитетам. Отличается нюансами ведение дел, связанных с реализацией контрактов по закону № 44-ФЗ.

Читайте также:  Договор аренды лесного участка в 2020 - образец, регистрация, предварительный, передача прав

Дополнительные проблемы возникают при отношениях субаренды. По все рассмотренным ситуациям юристы компании «Крайнев, Корчуганова и партнеры» накопили практический опыт, позволяющий быстро выделить в деле ключевые моменты, и разработать наиболее эффективную стратегию разрешения спора.

В круг профессионального ежедневного общения наших специалистов входят представители государственных и судебных органов, органов, бизнес-сообщества.

Это значит, что все вопросы рассматриваются с учетом принятых правил и обычаев делового оборота, тактично, и конфиденциально.

Достаточно часто проблему решает дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, как менее затратный способ по сравнению с судебной процедурой.

Обратившись к нам за помощью, клиент получает:

  1. исчерпывающий анализ ситуации с применением рекомендаций Верховного суда РФ;
  2. оценку перспектив дела с учетом сложившейся правоприменительной практики по сходным делам;
  3. рекомендации по сбору доказательной базы, разъяснения о процессуальном порядке рассмотрения дела;
  4. прогноз последствий принятия того или иного решения.

Каждый из юристов компании специализируется на делах в узкой области права, и ему не требуется длительное изучение документов.

Ежедневно решая вопросы по своему направлению, он всегда в курсе последних законодательных изменений. Своевременное обращение к юристу экономит время и финансовые ресурсы.

Мы принимаем на себя представительство от имени клиента в досудебных процедурах и обеспечиваем квалифицированную защиту его интересов в суде.

Источник: https://kraynev.ru/press-centr/publikacii/rastorzhenie-dogovora-arendy/

33. Прекращение договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя и арендатора (основания, порядок)

Договор
прекращается по истечении срока аренды
либо в связи с его досрочным расторжением
по соглашению сторон или решению суда.

Как
и в других обязательствах, основанием
прекращения арендного обязательства
является истечение срока действия
договора, однако, если арендатор
продолжает пользоваться арендованным
имуществом за пределами срока и
арендодатель против этого не возражает,
договор считается возобновленным на
тех же условиях на неопределенный срок
(п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Досрочное
прекращение обязательства возможно
при расторжении договора аренды. В ст.

619 ГК РФ перечислены следующие основания,
позволяющие арендодателю требовать
расторжения договора: использование
имущества не по назначению, существенные
нарушения условий договора; значительное
ухудшение арендатором арендованного
имущества; несвоевременное внесение
арендной платы (более двух раз подряд
по истечении установленного договором
срока платежа); невыполнение обязанности
по проведению капитального ремонта
арендованного имущества. Стороны могут
предусмотреть и иные основания расторжения
договора. Применяя указанные положения,
следует помнить, что они являются
специальными основаниями расторжения
договора аренды.

Согласно
п. 2 ст. 450 существенным признается
нарушение обязательства одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой
ущерб, что она в значительной мере
лишается того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора.

Договор
аренды может быть расторгнут и по
требованию арендатора, основания для
расторжения по его воле указаны в ст.
620 ГК РФ.

Досрочное расторжение возможно
в следующих случаях: непредоставление
имущества в пользование арендатору
либо создание препятствий в пользовании
в соответствии с условиями договора
или назначением имущества; выявление
в имуществе недостатков, препятствующих
пользованию данным имуществом арендатором,
за которые арендодатель несет
ответственность; неосуществление
арендодателем в установленный срок
капитального ремонта, если данная
обязанность возложена на него;
непригодность имущества для использования
в силу обстоятельств, за которые арендатор
не отвечает.

Прежде
чем требовать расторжения договора,
арендодатель обязан письменно предупредить
арендатора о необходимости исполнения
им обязательства в разумный срок.

Арендатор в силу общих положений,
предусмотренных п. 2 ст.

452 ГК РФ, должен
предварительно направить арендодателю
предложение расторгнуть договор и может
предъявить иск в суд лишь после получения
отказа либо в случае неполучения ответа
в установленный срок.

Таким
образом, договор аренды может быть
прекращен:

  • по соглашению сторон (п. 1 ст. 450);
  • по требованию одной из сторон (ст. 619, 620);
  • посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621).

34. Договор проката (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)

  • Договор
    проката — это соглашение, в силу которого
    одна сторона (арендодатель), осуществляющая
    сдачу имущества в аренду в качестве
    постоянной предпринимательской
    деятель­ности, обязуется предоставить
    другой стороне (арендатору) движимое
    имущество во временное владение и
    пользование, а арендатор обязуется
    возвратить арендованное имущество по
    истечении срока аренды и уплатить
    определенную договором денежную сумму.
  • Законодатель
    выделил договор проката из общей
    юриди­ческой конструкции аренды в
    силу его особенностей, касающихся:

  • предмета
    договора
    проката;

  • специального субъектного
    состава;

  • наделения дополнительными
    правами арендатора
    и,
    со­ответственно, ограничения
    прав арендодателя;

  • публичного характера
    договора;


специальных правил о содержании,
сроке
и
арендной
плате.
Предмет
договора
проката, по общему правилу, — движимое
имущество
(за исключением транспортных средств),
используемое гражданами в потребительских
целях
(бытовая электро- и радио­техника,
инструменты, мебель, спортивный инвентарь
и т.д., вплоть до посуды и предметов
одежды).

  1. Особенности
    субъектного
    состава
    заключаются
    в пред­писываемом статусе арендодателя,
    — он должен быть лицом, осуществляющим
    сдачу имущества в качестве постоянной
    пред­принимательской
    деятельности.
  2. Арендатор
    наделяется правом
    на
    одностороннее расторже­ние договора,
    а арендодатель
    лишен права
    на
    распоряжение иму­ществом, переданным
    по договору проката.
  3. Договор
    проката в силу прямого указания ГК
    отнесен к пу­бличным
    договорам.
  4. Срок
    договора
    проката не должен превышать одного
    года.
  5. Сторонами
    в
    договоре проката выступают арендатор
    и
    арендодатель.
  6. В
    качестве арендодателя
    могут
    выступать коммерческие
    организации и индивидуальные
    предприниматели,
    систематически
    осуществляющие сдачу имущества в аренду.

Каких-либо
специальных требований к статусу
арендатора
по
договору проката закон не предъявляет.
Арендаторами могут выступать любые
субъекты гражданского права

бытовом про­кате — только граждане).

  • 4.
    Договор проката, будучи разновидностью
    договора арен­ды, может быть подразделен
    на два основных вида:
  • а)
    бытовой
    прокат,
    когда
    переданное по договору имуще­ство
    используется в потребительских целях;
  • б)
    коммерческий
    прокат,
    когда
    переданное по договору имущество
    используется в целях извлечения прибыли.
  • По
    своей юридической природе договор
    проката является:

  • консенсуалъным;

  • возмездным;

  • двусторонне обязывающим (взаимным).
  • Существенные
    условия
    договора
    проката исчерпываются его предметом.
  • Особенности
    содержания
    договора
    проката заключаются в следующем:

  • арендодатель обязан в присутствии
    арендатора проверить исправность
    данного имущества, а также ознакомить
    арендатора с правилами его эксплуатации;

  • при обнаружении недостатков сданного
    в аренду иму­щества, которые препятствуют
    пользованию этим имуществом, на
    арендодателя возлагается дополнительная
    обязанность
    в деся­тидневный срок безвозмездно
    устранить
    данные
    недостатки или произвести
    замену
    имущества
    с недостатками другим аналогич­ным
    имуществом, находящимся в надлежащем
    состоянии;

  • арендная плата вносится периодически
    или единовременно в виде определенных
    в твердой
    денежной сумме платежей;

  • арендодатель несет обязанность по
    осуществлению
    капи­тального и текущего ремонта
    арендованного
    имущества;


сдача в субаренду имущества, предоставленного
аренда­тору по договору проката,
передача им своих прав и обязанностей
другим лицам, передача этого имущества
в безвозмездное пользо­вание, залог
арендных прав и т.д. не
допускается.

  1. Особенности
    ответственности
    по
    договору проката заключаются в применении
    соответствующих норм Закона РФ «О защите
    прав потребителей» (ст. 14, 15):

  2. предусматривается имущественная
    ответственность за вред, причиненный
    жизни, здоровью или имуществу потреби­теля
    вследствие недостатков арендованного
    имущества.
  3. -предусматриваются
    нормы о компенсации морального вреда,
    причиненного нарушением прав
    арендатора-граджанина.

35.
Договор аренды транспортного средства
без экипажа (понятие, характеристика,
стороны, форма, содержание, права и
обязанности сторон). Ответственность
за вред, причиненный транспортному
средству и вред, причиненный транспортным
средством.

Договор
аренды транспортных средств — это
согла­шение, в силу которого арендодатель
предоставляет аренда­тору транспортное
средство за плату во временное владение
и пользование с оказанием арендодателем
услуг по управлению им и по его технической
эксплуатации — аренда транспортного
средства с экипажем
(ст.
632 ГК РФ) или
без оказания подоб­ного рода услуг —
аренда транспортного средства без
экипажа.

  • Гражданский
    кодекс РФ закрепил две разновидности
    до­говора аренды транспортных средств:

  • аренда транспортного средства с
    предоставлением услуг по управлению и
    технической эксплуатации — договор
    аренды транспортного средства с экипажем
    (фрахтование
    на время);

  • аренда транспортного средства без
    предоставления услуг по управлению и
    технической эксплуатации (договор
    аренды транспортного средства без
    экипажа).

Согласно
Гражданскому кодексу РФ договор аренды
транспортного средства носит реальный
характер,
об этом сви­детельствует текст закона:
арендодатель' предоставляет
арен­датору
транспортное средство за плату во
временное владение и пользование.

Однако
в морском праве договоры фрахтования
судна без экипажа (бербоут-чартер) (ст.
11 КТМ) и фрахтование судна на время
(тайм-чартер) (ст. 198 КТМ) рассматриваются
как консенсуальные,
такие
же конструкции предусмотрены для
внутреннего водного (п. 6 ст.

60 КВВТ) и
воздушного транспорта (ст. 115 ВК).

  1. Кроме
    того, договор аренды транспортных
    средств (как и иные виды аренды) является:

  2. возмездным;

  3. двусторонне обязывающим
    (взаимным).
  4. Форма
    договора
    аренды транспортных средств — незави­симо
    от срока — простая
    письменная,
    не
    требующая государствен­ной регистрации,
    даже если в аренду передаются транспортные
    средства, в силу закона являющиеся
    недвижимым имуществом (воздушные и
    морские суда, суда внутреннего плавания).

Данный договор
является реальным,
возмездным
 и консенсуальным (ст.
198 КТМ РФ).

  • Содержание
    договора аренды
  • Содержание
    договора аренды транспортного средства
    с экипажем в основном составляют
    обязанности арендодателя.
  • Арендодатель
    обязан:
  • в течение всего срока действия договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая проведение текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей;
  • По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).
  • застраховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством в связи с его эксплуатацией, если такое страхование является обязательным в силу закона или договора.
Читайте также:  Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения в 2020 - образец, регистрация, для росреестра

Арендатор
обязан:

  • нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (оплата горюче-смазочных материалов, сборов и т. Д.);
  • возместить арендодателю убытки в связи с гибелью или повреждением арендованного транспортного средства, если будет доказано, что это произошло вследствие обстоятельств, за которые арендатор несет ответственность в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ).

Арендатор
вправе:

  • сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 638);
  • при осуществлении коммерческой эксплуатации транспортного средства без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, которые указаны в договоре аренды, а если такие цели не установлены, то назначению транспортного средства (п. 2 ст. 638).
  1. Правила
    ответственности за причинение вреда
    арендованным транспортным средствам
    сформулированы законодателем с учетом
    того, что последнее является источником
    повышенной опасности;
  2. Арендатор
    в течение всего срока договора аренды
    транспортного средства без экипажа
    обязан поддерживать надлежащее состояние
    арендованного транспортного средства,
    включая осуществление текущего и
    капитального ремонта.
  3. Арендатор
    своими силами осуществляет управление
    арендованным транспортным средством
    и его эксплуатацию, как коммерческую,
    так и техническую.
  4. Если
    иное не предусмотрено договором аренды
    транспортного средства без экипажа,
    арендатор несет расходы на содержание
    арендованного транспортного средства,
    его страхование, включая страхование
    своей ответственности, а также расходы,
    возникающие в связи с его эксплуатацией.
  5. Ответственность
    за вред, причиненный третьим лицам
    арендованным транспортным средством,
    его механизмами, устройствами,
    оборудованием, несет арендатор в
    соответствии с правилами, предусмотренными
    главой 59 настоящего Кодекса.

36.
Договор аренды транспортного средства
с экипажем (понятие, характеристика,
стороны, форма, содержание, права и
обязанности сторон). Ответственность
за вред, причиненный транспортному
средству и вред, причиненный транспортным
средством.

Договор
аренды транспортных средств — это
согла­шение, в силу которого арендодатель
предоставляет аренда­тору транспортное
средство за плату во временное владение
и пользование с оказанием арендодателем
услуг по управлению им и по его технической
эксплуатации — аренда транспортного
средства с экипажем
(ст.
632 ГК РФ) или
без оказания подоб­ного рода услуг —
аренда транспортного средства без
экипажа.

  • Кроме
    того, договор аренды транспортных
    средств (как и иные виды аренды) является:

  • возмездным;

  • двусторонне обязывающим
    (взаимным).
  • Форма
    договора
    аренды транспортных средств — незави­симо
    от срока — простая
    письменная,
    не
    требующая государствен­ной регистрации,
    даже если в аренду передаются транспортные
    средства, в силу закона являющиеся
    недвижимым имуществом (воздушные и
    морские суда, суда внутреннего плавания).

Данный договор
является реальным,
возмездным
 и консенсуальным (ст.
198 КТМ РФ).

Договор
аренды транспортного средства с экипажем
должен быть заключен в письменной форме
независимо от его срока. К такому договору
не применяются правила о регистрации
договоров аренды, предусмотренные
пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Договор
аренды транспортного средства с экипажем
(фрахтование на время) включает в свой
предмет
два
элемента
:
само
транспортное средство,
обладающее
индивидуальными признаками, и оказание
услуг по управлению транспортным
сред­ством
(вождение,
навигационные услуги, услуги связи и
иные) и технической эксплуатации
(контроль приборов и механизмов,
регулировка, замена деталей и иные).

При
этом указанный договор необходимо
отличать от до­говора фрахтования
(чартера), являющегося разновидностью
до­говора перевозки, по следующим
критериям.

В договоре чартера предмет
договора — комплекс предоставления
услуг (коммерческой эксплуатации) по
перевозке (доставке) пассажиров и грузов
самим собственником транспортного
средства; управление транспортным
средством и его техническая эксплуатация
признака самостоя­тельной объектности
в данном правоотношении не имеют; при
за­ключении договора фрахтования
(чартера) не происходит передача
транспортного средства во владение и
пользование фрахтователя, а осуществляется
предоставление площади (объема)
транспортно­го средства для оказания
услуг по перевозке пассажиров и грузов
на определенное количество рейсов.

Специфика
в том, что при аренде транспортного
средства с экипажем обязанности по
управлению и технической эксплуата­ции
возложены на арендодателя, при аренде
транспортного сред­ства без экипажа
— на арендатора.

В
случае гибели или повреждения арендованного
транспортного средства арендатор обязан
возместить арендодателю причиненные
убытки, если последний докажет, что
гибель или повреждение транспортного
средства произошли по обстоятельствам,
за которые арендатор отвечает в
соответствии с законом или договором
аренды.

Ответственность
за вред, причиненный третьим лицам
арендованным транспортным средством,
его механизмами, устройствами,
оборудованием, несет арендодатель в
соответствии с правилами,
предусмотренными главой
59настоящего Кодекса. Он вправе
предъявить к арендатору регрессное
требование о возмещении сумм, выплаченных
третьим лицам, если докажет, что вред
возник по вине арендатора.

Источник: https://studfile.net/preview/6189970/page:23/

Расторжение договора аренды по соглашению сторон — образец

Обновлено 03.07.2019

2018-02-26T18:02:30+03:00

В случае расторжения договора аренды по соглашению сторон (образец), итоговым документом служит акт о расторжении арендуемого имущества между сторонами, либо дополнительное соглашение.

В дополнительном соглашении указывается, что между сторонами заключено соглашение о прекращении ранних договоренностей. Юридическую силу дополнительное соглашение приобретает с момента его подписания.

Если договор заключался на год и более, то он должен пройти государственную регистрацию, следовательно, соглашение о прекращении договорных обязательств также должен пройти аналогичную процедуру

Факт

Образец соглашения о расторжении договора аренды

Досрочный разрыв обязательств по аренде, по тем или иным причинам, сторона (по чьей инициативе досрочно прекращаются обязательства) обязана соблюсти претензионный порядок. До судебный порядок подразумевает направление стороне претензии с требованием исполнить свои обязательства в обозначенный срок.

Факт

Образец уведомления о расторжении договора

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

В претензии делается ссылка на ранее заключенный договор, описываются нарушения стороны, которые послужили основанием для расторжения данных договоренностей.

Документ направляется заказным письмом с уведомлением с описью вложению на юридический адрес лица (в случае, если стороной выступает юридическое лицо) или на адрес места регистрации по паспорту (в случае, если стороной выступает физическое лицо).

Важно

Соблюдение претензионного порядка- обязательное требование, которое обходить запрещается. В противном случае, при подачи искового заявления в судебные органы ваше заявление будет возвращено в связи с тем, что вами не была направлена претензия

До судебная претензия может быть подана двумя способами: наручно и по почте.

В первом случае вам необходимо подать документ в двух экземплярах (первый экземпляр вы передаете стороне, на втором экземпляре (вашем) вам должны поставить входящий номер с печатью и подписью, уполномоченного лица).

Данная процедура обязательна, так как в суде это будет служить достоверным доказательством тому, что претензия вами действительно была вручена другой стороне.

как составляется гарантийное письмо.

Законодательство в данном случае устанавливает 10-дневный срок для ответа. Второй случай – направление претензии по почте, срок значительно больше и составляет 30 дней с момента получения.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

И так, договор подписан, зарегистрирован, заключен. Но одна из сторон по неопределенным причинам желает расторгнуть и прекратить правовые отношения.

Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс «говорит» в статьях 619 и 620, которые строго определяю перечень оснований для прекращения договорных обязательств по аренде.

И так, прекращение правовых обязательств по инициативе арендатора возможно, в случаях:

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

  1. Не соблюдение обязательств по обеспечению доступности к объекту (уклоняется от обязанностей, создает препятствия и т. д.), таким образом, арендатор не имеет возможности пользоваться предметом договора.
  2. Предмет договора имеет существенные недостатки, которые арендодатель изначально умышленно скрыл от арендатора, либо у него отсутствовала возможность обнаружить данные недостатки до заключения правового документа.
  3. Не соблюдение обязательство по произведению капитального ремонта имущества в договорные сроки (в случае отсутствия данного срока в ремонт должен производится в разумные сроки).
  4. Арендуемое имущество, оказалось в непригодном для эксплуатации состоянии.

Расторжение правового документа по инициативе арендодателя в соответствии со статьей 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) возможно по следующим основаниям, если Арендатор:

  1. Пользуется имуществом с существенными нарушениями договоренностей и использует имущество не по назначению.
  2. Портит и ухудшает имущество.
  3. Не оплачивает арендную плату более двух раз подряд.
  4. Не производит капитальный ремонт имущества, который в соответствии с договоренностями производить обязан.

Важно

Действительно, законом приведен закрытый перечень оснований, по которым могут быть прекращены правовые отношения. Однако, сторонами могут быть прописаны и иные основания для прекращения обязательств. Именно поэтому, к составлению договора следует отнестись с особой важностью

Срок исполнения договоренностей по арендуемому объекту может быть абсолютно любой (как 1 год, так и 59 лет).

Однако, в данном случае необходимо отметить, что обязательной государственной регистрации подлежат к примеру, образец расторжение договора аренды земельного участка, заключаемые на срок на 1 год и более.

В случае невыполнения данного требования, правовые отношения не будут иметь под собой никакой юридической силы.

Порядок и сумма оплаты также определяется по усмотрению сторон. Но при разработке договорных обязательств данное условие необходимо прописать особо дотошно (сроки оплаты — определить конкретный период, в который должна быть внесена плата; порядок и способ оплаты (наличный или безналичный с указанием банковских реквизитов), пени, которые будут удержаны в случае несвоевременной платы.

В случае постоянной работы с данным видом правового документа разумнее будет 1 раз обратиться к квалифицированному специалисту, который составит документ юридически грамотно, что отведет вас от возможных в будущем судебных тяжб с контрстороной.

Дополнительно рекомендуется прочитать: что подразумевают под односторонним расторжением договора по ГК РФ.

Источник: https://bukva-prava.ru/2018/02/26/rastorzhenie-dogovora-arendy/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector