Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в 2020 — самостоятельно, в ипотеку, отзывы

Чтобы сэкономить средства, многие россияне покупают квартиры в строящихся домах, иногда даже на этапе рытья котлована.

Цена у застройщиков до ввода здания в эксплуатацию всегда ниже, и чем раньше вы готовы внести первый взнос, тем выгоднее обойдется жилплощадь. Но ситуации в жизни бывают разные. Для кого-то заранее приобретенная жилплощадь оказывается неактуальной.

Меняются финансовые обстоятельства и потребности. И тогда возникает вопрос, как продать квартиру в строящемся доме выгодно и безопасно? 

Почему не стоит торопиться и продавать

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в 2020 - самостоятельно, в ипотеку, отзывы

  1. Цена квадратных метров в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже стоимости аналогичного жилья, на которое уже оформили право собственности. Разница составит от 15 до 25%.
  2. Документальное оформление сделки сложнее, чем для квартиры в собственности. Скорей всего, вам придется заручиться согласием строительной компании. А в некоторых случаях еще и банка.

Если ваше финансовое положение позволяет дождаться ввода жилья в эксплуатацию, не стоит торопиться с решением. К моменту завершения строительства застройщик, скорей всего, успеет продать одно- и двухкомнатные квартиры. А еще через несколько месяцев может быть выкуплен уже весь жилой фонд. И тогда ваше жилье можно будет реализовать с выгодой. Если новый дом будет пользоваться спросом, стоимость недвижимости будет выше, чем при покупке от девелопера. Так зарабатывают на новостройках многие инвесторы и агентства недвижимости. Подумайте, возможно, и вы сможете получить выгоду от ненужных квадратных метров.

Если продажа на этапе строительства важна, придется пожертвовать выгодой и настроиться на многочисленные сложности оформления сделки.

Как продать квартиру при долевом строительстве

Первое что вы должны понять, что продать строящуюся квартиру по стандартной схеме, т.е. на основании традиционного договора купли-продажи не получится. На эту жилплощадь у вас еще нет права собственности. 

Существует два варианта решения этой проблемы:

  1. Переуступка права требования (заключение договора переуступки), по которой вы полностью переуступаете свои права и обязанности по ДДУ третьему лицу. В результате такой сделки вы полностью прекращаете действие договора с застройщиком, а человек, купивший у вас квартиру, юридически становится новым кредитором. Уступить свои имущественные права при ДДУ вы можете, как только договор будет зарегистрирован в соответствующих государственных службах. Не забывайте, что переуступка права собственности также в обязательном порядке подлежит регистрации.
  2. Перезаключение договора с компанией-застройщиков, т.е. замена участника сделки новым лицом. Этот метод позволяет продать квартиру по переуступке в строящемся доме, в том числе, если она была взята в ипотеку. Но тут без участия строительной компании вам никак не обойтись, так как обязательно требуется его согласие. Это четко регламентируется статьей 391 ГК РФ. В стандартной формулировке договора долевого участия указывается, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно только при наличии письменного согласия компании-застройщика. А в случае приобретения жилья в ипотеку, потребуется также одобрение со стороны банка.

Кроме того, необходимо определить, кто будет платить за переоформление документов. Как правило, возможность переуступки прав, а также порядок действий, закладываются в ДДУ.

Цена переоформления может быть фиксированной либо определяться процентом от общей стоимости имущества. Это цену продавец может добавить к стоимости жилья при переуступке прав или оформить как сопутствующие расходы.

В последнем случае возможны различные договоренности с покупателем, в том числе, вариант оплаты расходов пополам.

Размер затрат и порядок действий

В случае продажи квартиры в строящемся доме, приобретенной по ДДУ, основная часть сопутствующих расходов состоит из стоимости переоформления прав требования. Эту цифру вы можете увидеть в своем ДДУ в соответствующем разделе.

Цены по Краснодару:

  1. В случае фиксированной стоимости: от 65 до 200 тыс. рублей, в зависимости от класса жилья и количества комнат.
  2. В случае процентной ставки: от 3 до 7% от стоимости квартиры на момент переуступки прав.

В перечень расходов также не забудьте добавить услуги нотариуса. Их придется оплачивать отдельно. Сама процедура достаточно проста и не отнимет у вас много времени. Для этого необходимо:

  1. Сделать копии всех необходимых документов.
  2. Взять задаток у нового инвестора (покупателя).
  3. Написать застройщику и зарегистрировать ваше заявление на переуступку прав.
  4. Передать копии документов застройщику.

В течении следующих 3-5 дней вас пригласят в офис компании застройщика для ознакомления с договором. Не забудьте позвать нового владельца, его присутствие обязательно. Далее остается получить оставшуюся сумму и подписать документы.

Юридические последствия переуступки прав ДДУ

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в 2020 - самостоятельно, в ипотеку, отзывы

В очень редких случаях кредитор добровольно принимает на себя поручительство за должника перед участником долевого строительства. В этой ситуации вы также несете ответственность непосредственно перед ним.

Обычно такие взаимоотношения оформляются отдельным документом, в котором отражаются все нюансы. Но, повторим, такие сделки – скорее исключение, чем правило. Потому подробно их рассматривать не будем.

Важно: если вы хотите продать квартиру по переуступке в строящемся доме, обращайте внимание на правильность составления всех документов. 

Пользуйтесь услугами надежных риелторов и нотариусов. Внимательно читайте все пункты документов, которые подписываете. И тогда после получения средств от покупателя вы действительно сможете смело забыть о проданной недвижимости и всех проблемах, которые могут с ней возникнуть в будущем.

Как продать недостроенную квартиру в ипотеке

Банки неохотно позволяют продать недвижимость в строящемся доме после оформления ипотеки. Чаще всего в подобных случаях кредит был оформлен совсем недавно по меркам этого типа банковских услуг, т.е. от года до 2-3 лет. Строительство домов сегодня редко затягивается длительные сроки. Попытки передать третьему лицу обязательства по ипотеке в столь сжатые сроки вызывают недоверие. 

Но даже если банк вам отказывает, продать строящуюся квартиру в ипотеке все же реально. Для этого вам придется найти инвестора, готового полностью оплатить стоимость жилья, т.е. закрыть ваш ипотечный кредит досрочно.

Как это работает:

  1. Вы обращаетесь в банк с заявлением о желании досрочно погасить ипотеку. При этом необходимо указать причину досрочного погашения. Лучше всего не скрывайте сложные жизненные обстоятельства и факт продажи. Банкам невыгодно соглашаться на досрочное погашение кредитов. Но если иначе они рискуют получить «проблемного клиента», они охотно идут навстречу.
  2. Определите точную сумму заложенности по ипотеке. Банк вам в этом поможет.
  3. Составьте соглашение между покупателем и заемщиком. Оно обязательно заверяется у нотариуса.
  4. В случае жилья в эксплуатации, необходимо выписать из квартиры всех членов семьи, включая детей. И получить об этом справку. Для строящегося дома этот шаг не требуется.
  5. Получите и внесите в банк задаток от покупателя, необходимый для погашения ипотеки.
  6. Закройте ипотечный кредит.
  7. Переоформите квартиру на покупателя выбранным методом.
  8. Получите остаток средств.

При таком варианте важно понимать, что в 90% случаев покупателем окажется опытный инвестор.

Впрочем, даже случайный покупатель догадается, что подобная продажа, скорей всего, осуществляется по причинам каких-то сложностей. Потому, скорей всего, о цене придется поторговаться.

Прибыли здесь ждать не стоит. Но избавиться от ипотеки без финансовых потерь, а также компенсировать уже выплаченные взносы – вполне реально.

Как продать квартиру в строящемся ЖСК

Отдельно стоит поговорить о продаже квартиры в строящемся доме жилищного кооператива. Процесс при участии в ЖСК выглядит несколько иначе, чем при сотрудничестве с девелопером.

Процедура выглядит таким образом:

  1. Оформляется договор купли-продажи принадлежащего вам пая в кооперативе.
  2. Подается на имя председателя правления заявление с просьбой о разрешении уступить пай другому лицу. 

По сути, вам необходимо получить разрешение продать жилье от всех участников строительного кооператива. Напоминаем, договор продажи пая в отличие от уступки (ФЗ №214) нигде не регистрируется и не вносится в реестры. Соответственно, продажа пая является более рискованной сделкой.

А это всегда негативно влияет на цену. Потому задумайтесь, действительно ли вам настолько необходимо продать квартиру в строящемся доме с учетом дополнительных трудностей. И учтите, что вполне возможна ситуация, при которой вы не получите разрешение.

Члены кооператива имеют право отказать вам по тем или иным причинам.

Важно понимать: покупателя на недостроенную квартиру в ЖСК найти будет сложно. Эта сделка не вносится в реестр недвижимости, и в случае недобросовестного поведения правления ЖСК покупатель может оказаться не единственным претендентом на квадратные метры. 

Известны далеко не единичные случаи, когда паи продавали по два, а иногда и три раза. Конечно, это прямое мошенничество. Но жертвам подобных сделок все равно приходится годами судиться между собой, выясняя, кто же владелец жилья. Все это усложняет сам процесс продажи и негативно влияет на цену строящемся недвижимости.

Придется ли платить налоги

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в 2020 - самостоятельно, в ипотеку, отзывы

Если сумма по договору переуступки прав окажется больше, чем сумма ДДУ с застройщиком, вам придется заполнять налоговую декларацию и заплатить НДФЛ с указанной в декларации суммы. 

В принципе, всегда можно оформить разницу стоимости отдельным дополнительным соглашением. Если сумма небольшая, скорей всего, на это небольшое нарушение банк «закроет глаза». Но мы рекомендуем не обманывать государство. Ведь если ваши попытки избежать выплаты налога выявят, придется оплачивать намного больше, в том числе, пеню и штрафы.

Риски для продавцов недвижимости в строящемся доме

Большая часть рисков при продаже строящихся квартир ложится традиционно на покупателя. Но и продавцу нужно проявлять определенную осторожность:

  1. Убедитесь, что договор по переуступке квартиры в строящемся доме был внесен в реестр. Это можно сделать самостоятельно через интернет на сайте госуслуг. Иначе недобросовестный посредник может попытаться еще раз «перепродать» жилье, а вы так и остаетесь по закону собственником. Кроме того, в суде вашу переуступку прав могут признать недействительным. И тогда все проблемы с задолженностями новых владельцев или с невыполнением обязательств со стороны застройщика станут вашими.
  2. Изучайте договор с застройщиком и рыночные цены заранее. Никто не застрахован от ситуации, в которой приходится продавать жилье даже не успев в него вселиться. Посмотрите, какая комиссия заложена на случай переуступки прав. Если она явно завышена в разы, подумайте, стоит ли вообще связываться с этой компанией? Если они обманывают вас в одном, кто знает, чем окончится стройка.
  3. Выбирайте надежных риелторов. Здесь также всегда есть риски. Вам могут предложить продать квартиру по заведомо заниженной цене или, пользуясь вашей неосведомленностью, завысить комиссию от застройщика и т.д. Обращайтесь в надежные агентства с хорошей репутацией.

И помните, что существует период, когда вы вообще не сможете продать недвижимость в новостройке. Пока объект находится в состоянии строительства и застройщик принимает взносы ДДУ, вы можете переуступить свои права третьему лицу. После получения ключей от квартиры вы становитесь полноценным собственником жилья, и здесь уже вопросов не вызывает.

Но после завершения строительства и до ввода дома в эксплуатацию, законная продажа невозможна. Этот период обычно занимает не более 2-3 месяцев. Мы рекомендуем дождаться получения документов на право собственности, и продавать недвижимость спокойно и по достойной цене.

Даже если деньги нужны вам «вчера», не стоит связываться с сомнительными схемами. На несколько месяцев всегда можно оформить кредит. Лучше потерять небольшие проценты, которые всегда можно компенсировать, когда будете продавать уже законную жилплощадь, чем потерять и деньги, и квартиру.

Помните, только законные сделки защищают ваши права.

Источник: https://23kvartiri.ru/kak-prodat-kvartiru-v-stroyashhemsya-dome/

Переуступка прав на квартиру по ипотеке в новостройке

Почему покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку — это выгодно, как правильно провести сделку и выбрать банк — читайте в наше статье.

Кратко об основах

Если после прочтения статьи «О переуступках» (ссылка) вы убедились, что покупка квартиры по уступке прав требования – законная, несложная и выгодная сделка, то, возможно, у вас могло появиться желание приобрести подобную недвижимость.

Но не всегда наши желания сходятся с возможностями. Однако материальные проблемы, в данном случае, решаемы. При отсутствии необходимой суммы на руках, вы всегда можете приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Так как многие банки с радостью предоставят вам эту возможность. И число таких банков, кредитующих приобретение жилья по переуступке права требования, растёт.

В список федеральных банков, которые без проблем кредитуют подобные формы сделок, уже входят: «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «Промсвязьбанк», «DeltaCredit» и другие, входящие в топы надежнейших банков России. На данный момент подключаются и более мелкие.

Законность

В соответствии со статьёй № 382 Гражданского Кодекса РФ и статьёй №11 214-Федерального Закона, дольщики обладают правом уступить свои права требования на недвижимое имущество другому лицу, начиная с момента регистрации ДДУ до фактической приёмки квартиры. При этом у каждой из сторон есть свои права и обязанности, которые они обязаны выполнить перед сделкой.

Условия проведения уступки

Выплата цены договора

Уступка разрешается к проведению исключительно после выплаты дольщиком всей цены договора. Что подтверждается Актом сверки, полученным от застройщика.

Ниже мы затронем два основных вопроса:

1) Покупка «чистой», без обременения ипотекой квартиры. Но при этом используя ипотеку при покупке.

Читайте также:  Приватизация квартиры через мфц в 2020 - документы, этапы, сколько длится

2) И покупка квартиры, которая находится в залоге у банка.

В обоих этих случаях условие о выплате всей цены договора выполнено. А именно: в первом случае квартира как раз таки является «чистой». Нынешний дольщик, который хочет переуступить вам свои права на квартиру, в своё время приобрел её за собственные средства. Это перед сделкой он должен обязательно доказать вам документами:

  • подтверждением платежа (например, открытием аккредитива или приходно-кассовым ордером с печатью застройщика, если он вносил свои деньги в кассу);
  • актом сверки, полученным от застройщика.

Во втором же случае, первый дольщик приобретал квартиру с применением ипотеки, то есть деньги на покупку кредита он взял у банка. А банк, в свою очередь, перевел эти деньги застройщику.

Наш продавец ничего не должен строительной компании — он должен банку. Поэтому условие о полной выплате суммы ДДУ безапелляционно выполнено.

Это также будет подтверждено актом сверки с застройщиком и платежным документом из банка, скорее всего, опять же, аккредитивом.

Единственно допустимый случай, когда ДДУ не будет полностью оплаченным, — продавец купил свою квартиру, взяв деньги взаймы у застройщика, то есть в рассрочку. В этом случае переуступка также возможна, но её надо будет обязательно согласовывать с рассрочкой.

Согласие застройщика

Для проведения покупки квартиры по переуступке в ипотеку покупателю потребуется официально оформленное согласие от застройщика, если это необходимо по договору.

Напомним, что ни гражданский кодекс, ни 214 федеральный закон такого согласия не предусматривает. Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. Были случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за несоблюдения данного условия договора.

Согласование с банком

Также при переуступке прав по ипотеке обязательно потребуется согласование с банком-заёмщиком, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

Выбор банка

Допустим, вы уже выбрали желаемый объект покупки и остановились на стадии выбора банка для оформления ипотеки. Обратить внимание следует на тех, кто аккредитован на объекте. Узнать список банков, которые представлены в доме, можно на сайте строительной компании.

Помните, что постоянных партнёров-банков у девелопера может быть много, но необязательно, что все они будут представлены на объекте.

При обращении в подобный банк, оформление будет идти по их регламентам и правилам. Если у вас хорошая кредитная история и все необходимые справки в порядке, то всё пройдет хорошо. Сложнее, если вы хотите кредитоваться в банке, которого нет на объекте.

Допустим, вы сами являетесь сотрудником такого банка. У вас особые «корпоративные условия» или просто этот банк выдаёт самую низкую процентную ставку. В случае, когда банк на объекте не представлен, потребуется собрать в разы больше справок.

И возможно, вы в процессе неоднократно пожалеете о том, что ввязались в этот процесс. Потому что, по факту, вы сами будете проводить аккредитацию объекта в банке.

И для этого вам потребуется собрать массу учредительных документов Застройщика:

  • Свидетельство о государственной регистрации Застройщика и о постановке его на налоговый учет;
  • Правоустанавливающие документы на землю, на которой строится объект недвижимости (зарегистрированный договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности, Кадастровый план земельного участка и т.п.);
  • Разрешение на строительство;
  • Проектная декларация;
  • Справка о степени готовности объекта;
  • Календарный график строительства объекта.

Документы для оформления ипотеки

Вернемся к более простому и самому распространенному случаю: вы приобретаете квартиру в ипотеку по переуступке от физического лица в банке, который является партнером застройщика и кредитует объект.

Процесс оформления сделки в данном случае крайне прост и требует минимального перечня документов, требуемых от покупателя для предоставления в банк.

Каждый банк устанавливает свои требования к документам, чтобы рассмотреть ваше заявление. И этот список может очень разниться. Но некоторые пункты совпадают у всех банков.

Например, многие банки выдают ипотеку по двум документам: по паспорту и по еще одному документу, удостоверяющему личность. Например, по водительским правам.

Важно понимать, что банк, выдавая вам кредит на подобных условиях, рискует. Потому что не проверяет ваше трудоустройство и доходы, а рисковать банки не любят.

Единственное, что заставляет их поступиться своими убеждениями, — выгода. Поэтому обязательный первоначальный взнос по ипотеке у вас должен быть до 50% в зависимости от банка.

А также по такой схеме вам гарантирован повышенный процент на 0.5 пунктов или более.

Более распространенный перечень документов для того, чтобы получить ипотеку с минимальным первоначальным взносом и чтобы обеспечить себе минимальный процент, будет примерно следующим (в зависимости от банка):

  1. Заявление-Анкета.
  2. Паспорт РФ.
  3. Заверенная копия трудовой книжки.
  4. Трудовой договор.
  5. Документы, подтверждающие доход за 6 месяцев: по форме 2-НДФЛ, по форме банка, справка о доходах в свободной форме, выписка по зарплатной карте.

Также, если банк не удовлетворят и эти основные документы, могут потребоваться дополнительные. Их список гораздо шире и узнавать его вам лучше в самом банке.

После сбора и представления банку всех необходимых документов, можно спокойно отправиться домой и ожидать одобрения. Как правило, это занимает от трех до пяти дней.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в 2020 - самостоятельно, в ипотеку, отзывы

Документы для оформления сделки

Пока мы ждём одобрения, можно приступить к сбору необходимых документов для сделки. Потому что список, озвученный выше, — это только документы, необходимые вам для получения ипотеки в банке. Во втором пакете документов банк будет проверять то, на что он выделяет деньги. То есть он будет изучать все документы по сделке, которую он кредитует.

Это дополнительный аргумент в пользу безопасности сделок по покупке/продаже квартир по переуступке. Эти сделки кредитуют банки, а они не ввязываются в рискованные и непроверенные схемы.

Необходимый для банка список документов не сильно отличается от документов, которые необходимо предоставить в Росреестр для сделки. Этот список мы публиковали в нашей статье по переуступкам (ссылка).

Итак, в банк вам нужно отнести:

  • паспорт продавца;
  • копия ДДУ;
  • копия Акта сверки с застройщиком;
  • разрешение на проведение уступки, если того требует ваш договор;
  • оригиналы документов, подтверждающих оплату застройщику. Например, платёжное поручение или открытие аккредитива;
  • составленный договор цессии.

Если вы неуверены, что сможете правильно составить договор переуступки, то лучше обратитесь к нотариусу, в профильное агентство или, в конце концов, к застройщику. Порой составить правильный договор очень сложно.

В некоторых случаях банки настаивают на собственной форме договора «по форме банка». В этом нет ничего страшного. Как правило, это хорошо и юридически грамотно составленный договор.

Но если вы составляете договор самостоятельно, будьте готовы к бесчисленному количеству правок и длительному согласованию этих самых правок с юридическими службами банка. Поэтому рекомендуем начать процедуру согласования договора с банком как можно раньше.

Тут стоит отметить, что некоторые банки, например, «Банк Санкт-Петербург», выдают кредит только в случае трёхстороннего договора. И если вы хотели избежать дополнительных расходов у застройщика, то тут не получится.

Придётся пойти к застройщику и заплатить ему сумму, которую он запросит за уступку.

В сделках по переуступке прав требования важно учитывать, что продавец продаёт свою квартиру по более высокой цене, чем покупал.

Поэтому, в целях избежать уплаты налога, разница между изначальной и продажной стоимостью недвижимости в договоре уступки не прописывается.

При оформлении ипотеки этот момент очень важен, потому что банк будет учитывать ту стоимость квартиры, которая значится в договоре. То есть покупателю необходимо иметь наличные средства на покрытие этой разницы и внесение первоначального взноса.

Проведение сделки

После того как банк одобрил займ, проверил все документы и внёс все последние правки в договор, он даёт вам своё согласие и назначается день сделки.

В день сделки подписывается сама цессия. Уже в банке подписывается кредитный договор и происходят взаиморасчеты. Тут все опять упирается в банк. Можно воспользоваться местной ячейкой для закладывания в неё разницы между первоначальной ценой и продажной, а также всей остальной суммы по договору, если банк выдаёт займ наличными.

Если же банк переводит деньги на счёт продавца через аккредитив, то для закладывания разницы можно воспользоваться и сторонней банковской ячейкой.

Помните, что все ячейки и аккредитивы открываются строго после предоставления оригинала зарегистрированного договора цессии с пометкой об обременении.

Не забудьте добавить в список необходимых документов для подачи на регистрацию (который опубликован в статье о покупке переуступки ) ваш кредитный договор. Иначе, в лучшем случае, Росреестр приостановит регистрацию сделки до того момента, пока вы не донесёте недостающий кредитный договор. И вы потеряете от трёх до пяти дней.

В худшем случае Росреестр не обратит внимания на то, что в договоре у вас во взаиморасчётах прописана ипотека и зарегистрирует ваш договор без обременения. А без этого штампа раскрыть ячейку или аккредитив невозможно. И вам придётся вновь подавать вашу цессию, но уже на регистрацию обременения.

В этом случае вы потеряете от двух недель до месяца, в зависимости от региона проживания.

Уведомите застройщика о том, что произошла переуступка, если вы не брали его разрешение. Хоть это разрешение вам и не нужно, но Гражданский кодекс обязывает покупателя незамедлительно после совершения сделки уведомить об этом застройщика. Например, можно передать ему копию зарегистрированной уступки.

Подытожим все этапы сделки:

  1. Поиск и выбор объекта.
  2. Изучение документов продавца.
  3. Выбор банка и подача документов на одобрение займа.
  4. Получение одобрения.
  5. Сбор необходимой документации для сделки и для банка.
  6. Составление цессии.
  7. Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
  8. Сделка. Подписание договора цессии, кредитного договора и взаиморасчеты.
  9. Подача на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  10. Получение зарегистрированного договора и раскрытие ячеек.
  11. Уведомление застройщика о совершении сделки.

Переуступка квартиры в ипотеке

Более сложный вопрос, который многих ставит в тупик, — это продажа квартиры, которая УЖЕ в ипотеке. Как быть? Тут все немного сложнее, но все решаемо.

Банки, как и застройщики, не сильно любят переуступки. Застройщики – потому что продавцы уступок являются их прямыми конкурентами. А банки, в свою очередь, заинтересованы в постоянном притоке денег и не особо заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как это лишает их части прибыли.

Сейчас на рынке недвижимости можно отчасти увидеть последствия бума продаж 2014-го года. Тогда из-за нестабильности экономики и резкого падения рубля, люди стремились сохранить свои сбережения, скупая в ажиотаже недвижимость. И по итогу на сегодняшний день мы имеем достаточно большое количество продающихся на рынке квартир.

Потому что покупатель не справляется с платежами по ипотеке и ему необходимо от квартиры избавиться. В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка.

Чтобы найти покупателя, владельцу придётся предложить на свою квартиру существенный дисконт, что, в свою очередь, очень выгодно для покупателя.

Узнав, что квартира, которую вы хотите купить, находится в залоге у банка, можно смело просить большую скидку, чтобы сделать квартиру более привлекательной относительно других и «чистых».

1) Первое, что нужно сделать покупателю, после того как они с продавцом договорились о цене, — это узнать сумму задолженности перед банком.

2) Следующим шагом нужно озвученную задолженность погасить. Это и есть самый рискованный элемент подобных сделок.

Как обезопасить покупателя от риска закрыть за продавца ипотеку и в итоге не выйти на сделку и потерять свои средства. Есть два выхода.

Помощь нотариуса

У нотариусов есть следующая форма договора: «Предварительный договор с обеспечением платежа». Это документально заверенная обязанность сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. После заключения подобного договора, покупатель обязуется выйти на сделку после погашения ипотеки. Но эта сделка также рискованная для покупателя.

И не каждый согласится, даже пусть на основании договора, гасить ипотеку за продавца. Если случится так, что продавец передумает продавать квартиру после закрытия ипотеки, то покупатель будет обременён судами, чтобы вернуть свои деньги обратно.

Он, конечно же, их выиграет, и продавец вернет ему задаток в двойном размере, но это, согласитесь, очень хлопотно, а возврат средств может затянуться на долгие годы.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в 2020 - самостоятельно, в ипотеку, отзывы

Помощь банка

Есть банки, которые сами страхуют подобного рода сделки, уберегая покупателя от рисков потерять деньги. Но такая услуга, как правило, платная и дорогая.

После того, как покупатель погасил ипотеку продавца, банком подаются документы на снятие обременения в Росреестр. Эта процедура занимает длительный срок и может доходить до двух недель.

После того, как обременение снято, мы можем просто оформить уже самую обычную уступку права требования и подать её на регистрацию. Подробное описание процедуры переуступки читайте в статье «Покупка квартиры по переуступке».

Также есть более безопасный для покупателя и продавца вариант:

  • покупатель берёт ипотеку в том же банке, что и заложена квартира;
  • сам банк гасит этими средствами ипотеку продавца;
  • покупатель сразу же гасит свою собственную ипотеку из своих собственных средств.
Читайте также:  Как прописать новорожденного ребенка в 2020 году: список документов, сроки

По факту оформляется перевод долга на другого заёмщика. А другой заёмщик уже в состоянии погасить свою ипотеку самостоятельно. Или нет, если покупатель тоже хотел купить квартиру при помощи ипотеки. Это самый безопасный способ, пусть практикуемый далеко не в каждом банке.

Вместо итогов

Помните, покупка квартиры по переуступке или покупка ипотечной квартиры — это ОБЫЧНАЯ СДЕЛКА. Почти во всех банках все процессы отработаны и все случаи, даже самые сложные, уже встречались на практике.

Тем более в нынешнее время отмена господдержки ипотеки только сыграла покупателям на руку. И теперь процентные ставки гораздо ниже, чем когда банки поддерживало государство. И процент продолжает падать.

А это значит, что сейчас самое выгодное время для покупки квартиры в ипотеку.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-v-ipoteku/

Ипотека в строящемся доме: особенности в 2019 году

Ипотека на квартиру в строящемся доме – наиболее выгодный вариант для будущего заемщика с финансовой точки зрения.

Квадратный метр в таком случае стоит меньше, чем если бы жилье уже было готово к эксплуатации. Вместе с тем, у такой покупки есть и другие плюсы, а также риски и недостатки.

Сам процесс оформления имеет некоторые специфические особенности, о которых тоже нужно помнить, обращаясь к застройщику.

Выбор формата ипотеки

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в 2020 - самостоятельно, в ипотеку, отзывы

Дополнительно такие вложения могут стимулировать и сами компании. Например, сейчас в некоторых городах покупка новостройки в ипотеку от застройщика подразумевает получение кэшбэка. Если учесть, что стоимость недвижимости достаточно высока, можно понять, что есть вероятность вернуть ощутимую сумму (может достигать 300 000 рублей).

Способы покупки квартиры в строящемся доме

Многие клиенты банков отказываются от покупки квартир на вторичном рынке, желая приобрести новое жилье, у которого еще не было хозяев, и преобразить его по своему вкусу и усмотрению. Оформление ипотеки на новостройку может производиться несколькими способами:

  • Заключение договора долевого участия. На сегодня это самый распространенный вариант. Сделка заключается между покупателем и застройщиком. Права на жилье и регистрация оформляются после окончания всех этапов строительства. ДДУ заключается в этом случае на основе Федерального закона № 214-ФЗ. Он же регламентирует отношения между сторонами.
  • Заключение договора цессии (переуступки). В этом случае сторонами выступают уже не застройщик и покупатель, а покупатель и инвестор. Заключаются подобные договора только на этапе строительства. Главный недостаток этого формата в более высокой стоимости жилья.
  • Стать дольщиком в рамках договора ЖСК. С точки зрения сохранности денег это самый рискованный способ.

К этим способам можно отнести еще один: когда между клиентом и застройщиком заключается предварительный договор купли-продажи. Однако подобный вариант возможен только в том случае, если дом уже достроен и сдан, просто документы на собственность еще не оформлены.

Как обезопасить себя заемщику?

Ипотека на строящееся жилье очень привлекательна, но она имеет и ряд рисков, которые можно избежать, правильно выстроив последовательность действий. Если человек хочет обезопасить себя и сохранить собственные сбережения, действовать ему следует в таком порядке:

  1. Рассмотреть все варианты застройки. Лучше начать с выбора района и застройщика. Далее нужно уточнить планировку, количество комнат и иные важные особенности.
  2. Собрать как можно больше информации о застройщике. Одно дело, если компания широко известна и давно работает на рынке, другое – если она появилась недавно и о ней никто не слышал.
  3. После проверки застройщика необходимо обратиться в банк за оформлением ипотеки. Придется собрать все необходимые документы для подтверждения своей платежеспособности. Банк самостоятельно проверит документы застройщика, поможет оформить договор, что существенно снизит риски возможных потерь.
  4. Заключить договор с банком и застройщиком, обязательно оформить страховку на недвижимость.

Можно начать поиск квартиры в новостройке и с обращения в банк. Там не только рассмотрят документы заемщика, но и помогут подобрать подходящего застройщика. Обращаться лучше в крупные банки, так как они работают с проверенными застройщиками и сами заинтересованы в их надежности.

Желая сэкономить на покупке жилья, нужно быть очень аккуратным. Приобретение квартиры на стадии котлована наиболее опасно, но в случае окончания строительства клиент может получить жилье с наименьшими затратами.

Как оценить застройщика?

Самой главной сложностью при покупке строящегося жилья является поиск добросовестного застройщика. При выборе подходящего предложения нужно смотреть на следующие особенности:

  • дата открытия компании;
  • организационно-правовая форма;
  • информация о владельцах компании;
  • сведения об имеющихся и уже достроенных объектах;
  • наличие аккредитации в известных банках (финансовые учреждения работают сегодня более охотно с аккредитованными застройщиками).

Обращение в банк позволяет существенно снизить риски. Даже если дом достроен не будет, клиент сможет вернуть свои деньги, а разбираться с застройщиком будет уже сам банк. По крайней мере такой схемы придерживаются крупные финансовые учреждения, заботящиеся о своей репутации.

Выбрав конкретный дом, нужно затребовать у застройщика ряд обязательных документов. В их перечень входят следующие бумаги:

  1. проектная документация (обязательно должна быть утверждена);
  2. бумаги, свидетельствующие о том, что земля находится в собственности застройщика или арендована на долгий срок;
  3. разрешение на строительство;
  4. бумаги, свидетельствующие о том, что денежные средства, заложенные в объект, действительно идут на его строительство.

Минимальная готовность жилья для оформления ипотеки – 20%. Банки не пойдут на финансирование на этапе котлована из-за слишком высоких рисков.

Преимущества и недостатки ипотеки на строящееся жилье

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в 2020 - самостоятельно, в ипотеку, отзывы

  • Исключается вероятность мошеннических действий по отношению к самому жилью. Покупка новой квартиры обеспечивает юридическую чистоту недвижимости, чего нельзя гарантировать при покупке жилья на вторичном рынке. В итоге заемщик освобождается от необходимости проверки жилья, не нужно ему и оформлять титульное страхование на недвижимость.
  • Финансовая выгода. Стоимость строящегося жилья может оказаться на 10 – 30% дешевле, нежели готовые квартиры. Наиболее привлекательными с точки зрения соотношения стоимости и рисков являются дома, у которых строительство завершено уже на 30 – 50%.
  • Современная планировка или возможность ее разработки и согласования самому. Клиент также может выбрать наиболее подходящую квартиру из предложенных застройщиком.

Широкий выбор строящихся объектов также позволяет подобрать квартиру в понравившемся районе. Для таких домов нередко разрабатывается новая инфраструктура, большое количество парковочных мест. Однако есть и ряд минусов покупки квартиры в строящемся доме:

  1. всегда существует определенная вероятность, что строительство дома не будет закончено;
  2. дополнительные расходы на время строительства (клиенту приходится оплачивать не только ипотеку, но и аренду жилья, если он не имеет собственной недвижимости);
  3. возможны задержки в сдаче квартир, и тогда размер расходов может увеличиться еще больше, правда, в этом случае в судебном порядке их можно будет взыскать с застройщика;
  4. вероятность мошенничества застройщика до конца исключить нельзя.

И все же, ипотека на строящееся жилье остается наиболее актуальным форматом покупки квартир на сегодня.

Источник: https://lgotarf.ru/bank/article/ipoteka-v-stroyashhemsya-dome

Как самостоятельно провести сделку по переуступке

Нередко люди покупают квартиру в новостройке до того, как дом будет достроен. Это выгоднее в денежном плане, хотя ждать свою квартиру придётся какое то время. Такая сделка называется переуступкой права собственности.

Что такое переуступка

Недвижимость в новостройке на этапе строительства – довольно выгодная сделка, если речь идёт об инвестировании в недвижимость. Купив квартиру на уровне котлована, и продав её после того, как многоквартирный дом будет полностью достроен и сдан в эксплуатацию, можно заработать приличную сумму.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме? При совершении такой сделки между застройщиком и покупателем заключается договор по уступке права требования. По такому договору покупается не сама квартира, а право требовать передачи её в собственности после полной сдачи дома в эксплуатацию.

Приятный бонус заключается в том, что экономия средств на покупку жилья довольно внушительная. Но не стоит забывать про подводные камни при оформлении квартиры по переуступке. Застройщик может разориться, и стройка будет «заморожена». Тогда квартиру придётся ждать довольно долго.

Этапы оформления переуступки

Как самостоятельно провести сделку по переуступке?

Сделка по переуступке прав пошаговая инструкция:

  • анализ и изучение имеющихся документов. Как проверить квартиру по переуступке самостоятельно? Нужно не только внимательно перечитать договор цессии, но и изучить основные документы застройщика. Они находятся в свободном доступе, и их обязаны предоставить;
  • когда будет изучаться договор, необходимо уделить внимание правам и обязанностям дольщика. На этапе изучения можно договориться с продавцом о пропорциональном разделении расходов на оформление сделки. Если этого не сделать, то они лягут на плечи покупателя;
  • если квартира покупается в ипотеку, то необходимо оформить закладную и подписать кредитный договор. Застройщику необходимо направить уведомление и получить его письменное согласие. Также нужно получить справку об отсутствии долгов;
  • что представить застройщику? Получить нотариальное согласие супруга или подготовить архивную справку об отсутствии таковых. Расходы по оформлению согласия несёт покупатель;
  • подписание договора. Обычно это происходит в офисе застройщика. Он ещё раз проверяет документ, и визирует его. Если ранее жильё покупалось с помощью ипотеки, то нужно получить согласие от банка. Для этого ему необходимо представить полный пакет документов, в том числе и от потенциального покупателя;
  • теперь договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Как правило, эту услугу оказывает сам застройщик. Как только сделка будет зарегистрирована, произойдёт передача права.

Как оформить переуступку квартиры?

Для регистрации договора необходимо обратиться в ближайшее отделение МФЦ с полным пакетом документов.

  • Сколько стоит оформление переуступки прав на квартиру? Услуга не оказывается бесплатно. Необходимо заплатить государственную пошлину в размере 175 рублей. Не имеет значения, кто будет платить – покупатель или застройщик. Для физических и юридических лиц сумма одинакова.
  • Какова длительность оформления переуступки? Процедура обычно занимает несколько недель.
  • Как оформляется переуступка прав на квартиру ДДУ? При оформлении сделки некоторые застройщики включают в ДДУ такой пункт, согласно которому дольщик должен платить некую сумму. При переходе права от одного к другому, сумма в договоре может меняться несколько раз.
  • Какова стоимость оформления переуступки? Согласно Закону «О защите прав потребителей» и Закону № 214-ФЗ, застройщик не имеет права навязывать дольщикам плату за предоставление дополнительных услуг, а том числе и требовать некую денежную сумму за переуступку.

Но покупатель может понести дополнительные расходы. Например, нужно заплатить за оформление нотариального согласия от супруга или за доверенность на проведение сделки.

Покупатель имеет право вернуть 13% подоходного налога. Продавец же, получая прибыль должен заплатить налог. Если продавцом является физическое лицо, то ему необходимо подготовить декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить налог в бюджет. Сумма к уплате определяется как 13% между суммой продажи и расходами на приобретение. Сумму НДФЛ продавец считает самостоятельно.

Список документов для оформления сделки переуступки

Для договора переуступки прав требования нужны следующие документы:

Покупатель:

  1. Паспорт РФ.
  2. СНИЛС/ИНН.
  3. Справка о семейном положении (оформляется у нотариуса).
  4. Доверенность на сотрудников застройщика (для подачи документов на регистрацию в МФЦ).
  5. Оплата гос. Пошлины 175 рублей.

Продавец:

  1. Паспорт РФ.
  2. СНИЛС/ИНН.
  3. Зарегистрированный договор ДДУ.
  4. Акт сверки об отсутствии задолженностей (если квартира оплачена 100%).
  5. Согласие застройщика и банка (если квартира приобретена в ипотеку. Цессия будет трехсторонней).
  6. Справка о семейном положении (оформляется у нотариуса).
  7. Доверенность на сотрудников застройщика (для подачи документов на регистрацию в МФЦ).

Остались вопросы

Напишите нам в чат

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в 2020 - самостоятельно, в ипотеку, отзывы

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/kak-samostoyatelno-provesti-sdelku-po-pereustupke/

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в 2020 - самостоятельно, в ипотеку, отзывы

Хорошие квартиры в новостройках раскупают еще на этапе котлована. Затем часть этих квартир продаются по переуступке — кто-то передумал, а кто-то специально покупает недвижимость для последующей перепродажи. В статье расскажем, как купить квартиру по переуступке в ипотеку. 

Что такое переуступка

По российским законам, уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента гос. регистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (214-ФЗ, статья 11).

То есть в результате сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель. Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.

Если квартира же сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности — это сделка купли-продажи, не переуступки.

Особенность покупки квартиры по переуступке в ипотеку 

Сделка по приобретению недвижимости по переуступке в ипотеку практически ничем не отличается от обычной сделки по переуступке без использования ипотечных средств. Единственное отличие — для покупки квартиры в данном случае привлекаются деньги банка, выдающего ипотеку. 

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку от Сбербанка

Купить квартиру по переуступке можно в Сбербанке. Процедура оформления кредита при этом такая же, как и стандартная покупка квартиры в ипотеку в новостройке.

Выберете подходящие условия ипотеки Сбербанка — программу, ставку, ежемесячный платеж и срок. Это можно сделать онлайн без посещения банка в личном кабинете ДомКлик.

Если предварительный расчет ипотеки на калькуляторе вас устраивает, нужно получить одобрение этих условий от банка. Для этого в личном кабинете заполните заявку на ипотеку, следуя подсказкам программы.

Сфотографируйте свои документы, загрузите их в личном кабинете и отправьте заявку на ипотеку в банк.

Рассмотрение заявки проходит в течение 5 дней, но большинство клиентов получают одобрение в день подачи заявки. 

Читайте также:  Ипотека пенсионерам в сбербанке в 2020 - можно ли взять, условия

После одобрения ипотеки менеджер банка поможет собрать документы на квартиру. У вас будет 90 дней на поиск квартиры и оформление сделки. В банк нужно будет приехать только один раз — для подписания кредитного договора и получения ипотеки.

Подробнее читайте в нашем материале «Инструкция: как купить квартиру в ипотеку».

Надо ли согласовывать переуступку с застройщиком

Как правило, согласование с застройщиком сделок переуступки не требуется. Исключение составляют случаи, когда в договоре между первым покупателем (который в данном случае продает квартиру) есть пункт об обратном.

Однако и в этом случае можно в письменном виде потребовать от застройщика согласовать сделку по переуступке, направив ему уведомление — в документе надо указать данные о первом и втором покупателях, а также приложить к уведомлению копию договора уступки.

Сейчас читают

Где и как провести сделку без ипотеки

Главные ошибки при приёмке квартиры

Как рефинансировать ипотеку

Была ли эта статья полезна?

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-po-pereustupke

Оформление ипотеки на квартиру в новостройке — Условия, требования

Вопрос о собственном жилье актуален всегда. В наше время одним из самых популярных вариантов приобретения недвижимости – оформление ипотеки. Но как оформить заем на строящееся жилье? Ведь задание находится на этапе строительства, как ее можно приобрести? Немного ниже ответы на эти вопросы и нюансы данной процедуры.

Особенности

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в 2020 - самостоятельно, в ипотеку, отзывы

При решении приобрести собственную недвижимость, получив ипотеку, необходимо знать, что ипотека на первичное жилье имеет несколько отличий от ипотеки на повторно продающееся.

В рамках программы делового возведения, новостройкой называют квартиру, находящуюся в здании, которое в процессе строительства. Как только владелец получает бумаги на право собственности данного жилья, квартира будет считаться вторичной. Хоть и жильё находится в новом состоянии, и в ней ещё никто не проживал.

Документ о праве собственности выдаётся обязательно, после того, как здание войдёт в эксплуатацию, и подпишутся все бумаги приема и передачи объекта. Бывает так, что дом уже возвели, все акты подписали, но свидетельство не отдают, так как застройщик задерживает подписание бумаг.

В таком случае появляется проблема, так как кредитование по программе для новостроя уже невозможно, ведь дом застроен.

Но и оформить по программе вторичного жилья документы нельзя, из-за того, что отсутствует свидетельство. Поэтому некоторые банки предлагают услугу ипотечного займа на застывший период. В числе этих банков Сбербанк.

Данная программа подразумевает покупку недвижимости по предварительному договору купли-продажи.

Купить недвижимость, которая находится в процессе возведения, можно 3 способами:

  • По договору долевого участия;
  • По договору уступки;
  • По договору жилищно-строительного кооператива.

В первом варианте покупатель получает документ, подтверждающий его инвестицию. На основании этого свидетельства впоследствии выдается свидетельство на право собственности. В договоре дольщика содержится информация о том, что у покупателя есть доля в общем доме и участке под новострой, а также другая важная информация. Этот способ приобретения является самым надёжным.

Но предварительный договор долевого участия заключать категорически нельзя, так как есть вероятность никогда не дождаться своего жилья.

Обычно такую сделку предлагают мошенники – застройщики, которым законодательство запретило возводить здания, что говорит о долгом, или вообще невозможном строительстве.

При заключении предварительного договора отсутствует юридическая защита вопроса, в отличие от договора долевого участия.

Ипотека переуступки прав является законным вариантом покупки жилья. От предыдущего способа этот отличается тем, что покупка происходит у предыдущего покупателя по договору долевого участия, а не напрямую у застройщика.

В этом варианте процент кредитования выше, так как государство поддерживает застройщика, поэтому условия приобретения напрямую более выгодные. Стоит отметить, что у этого варианта, несмотря на законность процедуры существуют риски перехода права собственности.

Третий вариант можно назвать достаточно надёжным. На руки владельцу выдаётся членская книжка. Регистрация сделки не требуется. Клиент в этом случае просто приобретает землю в жилищном кооперативе. Учёт квартир ведёт строитель, поэтому есть риск, что объект могут реализовать два раза.

Но такие случаи возникают только если пришлось столкнуться с недобросовестными застройщиками. По договору жилищно-строительного кооператива обычно работаю предприниматели, имеющие проблемы с выдачей разрешения на возведение объекта. Они сначала строят дом, после чего занимаются оформлением документации. Так как постройка дома менее затратная по времени, чем оформление документации.

Важно! По договору жилищно-строительного кооператива невозможно оформить классическую ипотеку. Возможен вариант только под залог имущества, или более дорогостоящие варианты ипотек.

При желании оформить ипотеку на новострой, нужно знать, что такое кредитование имеет ряд определенных требований. По каждому из объектов застройщик проходит в финансовой организации процесс аккредитации.

Каждый банк выдвигает свои требования к уровню надёжности застройщика, кроме того, задаются вопросы по поводу стадии возведения здания. Некоторые организации кредитуют здания при возведении фундаменте, другие требуют закрытие нулевого цикла, а некоторые просят показать возведение первых этажей здания.

Может быть так, что получить ипотеку на строящихся квартиру не получится, из-за того, что финансовая организация не аккредитовала застройщика, или новострой.

Нужно помнить, что для банков оформление ипотек на первичное жилье – всегда большой риск. Это обусловлено тем, что даже несмотря на надёжность застройщика, неизвестно, достроят дом до конца, или же строительство остановиться. Поэтому, чтоб избежать рисков, банки могут потребовать заручиться поручительством, или дополнительным залогом недвижимости.

Страхование ипотечного жилья и его оценка оформляются только после ввода дома в эксплуатацию.

Какие требования к заёмщику?

Самое первое и главное правило, чтоб получить шанс на ипотеку, у заёмщика должна быть хорошая кредитная история. Но есть и ряд других требований:

  • Хорошая КИ у поручителей;
  • Паспорт гражданина РФ и наличие прописки;
  • Заёмщик должен быть совершеннолетним;
  • Максимальный возраст на окончание действия ипотеки, не более 75 лет;
  • Стаж работы на последнем месте больше полугода. За последние пять лет стаж работы не должен быть меньше одного года, в некоторых организациях требуют стаж от трёх месяцев;
  • Общий доход клиента должен на сорок процентов превышать сумму ежемесячного взноса по кредиту на жилье.

Стоит отметить, что для некоторых клиентов банки предоставляют особо выгодные условия. В число таких клиентов входят те люди, которые получают зарплату в финансовой организации, где просят ипотеку. Также, особые условия предоставляются для заёмщиков, работающих у партнёров банка.

Какие документы понадобятся?

Пакет документов, которые нужны для оформления ипотеки на новострой стандартный для всех банков:

  • Заявление на получение кредита на жилье;
  • Паспорт гражданина РФ, копии документов созаемщиков;
  • Трудовая;
  • Справка 2-НДФЛ;
  • Номер карты (в случае если клиент получает зарплату в выбранном банке).

Уместным будет взять копии документов.

Как оформить?

Первое, что понадобится сделать, при желании оформить ипотеку на новостройку, определиться с объектом и банком. Если заёмщик получает зарплату на карт. счёт, разумнее будет обратиться за услугой кредитования в свой банк, так как скорее всего ему там предоставят более выгодные условия.

Перед тем как идти в банк с целью оформления ипотеки, нужно проверить надёжность застройщика. Можно посмотреть информацию и отзывы покупателей о владельце стройки в интернете. Если в отзывах о застройщике пишут о срывах сроков, возможном банкротстве, двойным продажам, понятно, что нужно бежать подальше от данного объекта.

Полезно будет проверить информацию о разрешении на строительство объекта, документы на пай, юридическую информацию о застройщике. В одиночку проделать такую работу заёмщику будет сложно, но можно воспользоваться услугами юриста, консультация обычно у них бесплатная. Удостоверившись в надёжности застройщика, можно сэкономить куче нервов и быть уверенным в будущей сделке.

Важно! Больше всего рисков несут последний дом в комплексе и здание на этапе закладки фундамента. При покупке жилья нужно с осторожностью относиться к таким объектам, так как их возведение может затянуться, или вовсе прекратиться.

Если у заёмщика нет зарплатой карты в банке, либо он хочет выбрать другую организацию, можно попросить перечень банков, которые аккредитуют новостройку. После выбора банка нужно подать документы и заявление в финансовую организацию. Сделать это можно лично, или с помощью ипотечного брокера владельца строительства.

В большинстве случаев услуга ипотечного брокера предоставляется застройщиком на бесплатной основе. И лучше воспользоваться ею, так как данный человек осведомлен в вопросе кредитования, знает условия тех, или иных организаций, и сможет подобрать наилучший вариант.

Если заёмщик воспользуется помощью брокера, ему не нужно будет самостоятельно бегать по банкам, все что нужно – это собрать требуемые документы и отдать их брокеру. С его помощью почти любую заявку точно одобрят, так как он осведомлен в том, как правильно подать заявление.

После того, как банк одобрил заявку, нужно подготовить договор долевого участия, этим занимается специалист владельца строительства. Чаще всего шаблон данного документа уже согласован с финансовой организацией.

После этого банк определяет дату проведения сделки. В назначенный срок нужно явиться в банк со всеми документами и договором долевого участия. Понадобится внести страховую оплату и подписать договор на ипотеку. В некоторых банках сразу просят погасить первый обязательный платеж, за это взимается отдельная комиссия.

Ипотеку нужно зарегистрировать в федеральной службе реестра кадастра и картографии. Для этого понадобится пойти вместе с брокером и всеми документами в юстицию, чтоб оформить регистрацию.

Регистрация будет длиться на протяжении десяти рабочих дней. После проведения данных процедур нужно снова обращаться в банковскую организацию. После этого банк поверит повторно документы, и произведет перечисление застройщику, то есть выдачу кредита.

После перечисления заёмщик погашает ипотечный заём и ожидает завершения строительства объекта. В конце возведения оформляется право собственности. Все оформление кредита на жилье займет примерно месяц.

Ипотеку на долевое строительство предоставляет большинство банков РФ. Но нужно учитывать, что условия в разных банках отличаются. В некоторых случаях удается получить хорошую ставку по кредиту ещё при выборе объекта, так как у аккредитованных застройщиков можно взять ипотеку на квартиру, по сниженной процентной ставке, обычно она составляет около процента.

Получить более выгодные условия можно, если клиент обратится в банк, где получает зарплату. Снизить ставку можно до одного процента годовых.

При переуступке ипотеки от физического лица, ставка кредита будет примерно на один-два процента выше. И вообще переуступка прав является достаточно невыгодной, по сравнению с оформлением ипотеки по договору долевого участия. Поэтому торговаться с продавцом, при выборе такого варианта будет уместно. Также необходимо проверить причину продажи объекта.

Предложения банков

Банк Процентная ставка Первоначальный взнос Трудовой стаж, мес Возраст, лет
Сбербанк 9,1% 15% 6 21-75
ВТБ 24 и Банк Москвы 9,1% 15% 3 21-65
Газпромбанк 10% 20% 6 21-60
ФК Открытие 10% 15% 3 18-65
Банк Центр-Инвест 10% 10% 6 18-65
Россельхозбанк 10,25% 15% 6 21-65
Бинбанк 10,75% 20% 6 21-65
Райффайзенбанк 10,99% 15% 3 21-65
УралСиб 11% 10% 3 18-65
ЖилФинанс 11% 20% 6 21-65
АИЖК 11% 20% 6 21-65
Абсолют Банк 11% 15% 3 21-65
Росевробанк 11,25% 15% 4 23-65
Связь-Банк 11,5% 15% 4 21-65
Банк Возрождение 11,75% 15% 6 18-65
Запсибкомбанк 11,75% 10% 6 21-65
Евразийский Банк 11,75% 15% 1 21-65
Альфа-Банк 11,75% 15% 6 20-64
Промсвязьбанк 11,75% 20% 4 21-65
Российский капитал 11,75% 15% 3 21-65
СМП Банк 11,9% 15% 6 21-65
Дельтакредит 12% 15% 2 20-65
Глобэкс Банк 12% 20% 4 18-65
Юникредит Банк 12,15% 20% 6 21-65
Банк Санкт-Петербург 12,25% 15% 4 18-70
Транскапиталбанк 12,25% 20% 3 21-75
Ак Барс 12,3% 10% 3 18-70
Металлинвестбанк 12,75% 10% 4 18-65
Московский кредитный Банк 13,4% 15% 6 18-65
Банк Зенит 13,75% 15% 4 21-65

Внимание! Первые 5 банков являются самыми лучшими вариантами.

Положительные и негативные стороны

Рынок первичного отечественного жилья с каждым годом становится все больше. Это не только позволяет выбирать из большого обилия вариантов, но и представляет собой дополнительные риски.

Какие положительные стороны оформления ипотеки на новострой? Первое и самое очевидное – сравнительно низкая стоимость жилья. Такая квартира будет юридически чистой, к примеру, точно не будет состоять под залогом в банке. При оформлении ипотеки ставка на новострой будет ниже, чем на вторичное жилье.

Какие минусы? Главный минус – можно так и не дождаться своего жилья. Застройщик может стать банкротом, в результате чего строительство дома так и не завершат.

Чтоб избежать подобных неприятностей, нужно для этой цели выбирать новостройку, возведение которой уже почти завершили. Необходимо тщательно проверять все документы и отзывы других покупателей.

Одним из минусов является одновременная ипотечная выплата и аренда жилья.

Ипотечный калькулятор

Заключение

Финансовые организации в последнее время особо активно сотрудничают с застройщиками. Поэтому для желающих взять ипотеку существуют специальные выгодные программы, для привлечения большего количества клиентов. Чтоб подобрать более выгодный вариант, можно обратиться к брокеру заёмщика, он поможет подобрать наиболее подходящий вариант.

Источник: https://probankira.ru/ipoteka/ipoteka-na-novostrojku.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector