Перевод земли из ижс в коммерческую в 2020 — цена, под магазин

Статья обновлена: 11 октября 2019 г.

Здравствуйте.

Чтобы владельцам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость», нужно поменять его текущий вид разрешенного использования (ВРИ) на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью.

В качестве примера, я распишу про перевод участка под коммерческий магазин, но инструкция также подойдет: под кафе, под гостиницу, под парикмахерскую, под автосервис и т.д.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Сначала изучите требования к участку

Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:

Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.

В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свой План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.

Для примера я узнаю зону участка и виды разрешенного использования, который находится по адресу Ленинградская область, г. Гатчина, Корпиковское шоссе, д. 10. Его кадастровый номер — 47:25:0109067:35.

1. Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.

   Вбейте кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху в виде лупы) или просто найдите свой участок. Запомните расположение участка. Зачем это нужно я написал ниже.

   Участок для примера

   (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

   

2. Теперь найдем в интернете Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.

   Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Гатчина ленинградская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.

   

   Попадаем на нужную страницу сайта администрации. Найдите в ней ПЗЗ — они должны быть в виде текстового документа (его нужно скачать).

   Обычно к ПЗЗ прикладывают и карту поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п.

   В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту к ней. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.

   Если вместе с ПЗЗ не будет карты, то нужно найти Генеральный план города/поселка. Для этого в любом поисковике вбейте «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «Гатчина ленинградская область администрация генеральный план».

   

3. Находим участок на Карте или Генеральном плане.

   Запомните примерное местоположение участка на кадастровой карте. Например, запомните контуры границ местности вокруг него, расположение дорог и т.п. Общем, какие-либо особые ориентиры. По тем же ориентирам найдите участок на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы.

   По таким ориентирам я нашел свой участок

   (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

   На Кадастровой карте

   

   На Карте зонирования

   

4. Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка.

   Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты. У меня зона вокруг участка желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж.1)».

   

5. Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка.

   В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.

   Например, в самом документе я нажал CTRL + F, потом вбил название своей зоны — Зона индивидуальной жилой застройки. Для примера мне нужно перевести участок под магазин. Поэтому я ищу нужную информацию в описании зоны. В моем случае нужный мне вид использования назывался «Объекты розничной торговли», и он был указан как один из основных видов использования. На картинке это видно.

   

   Затем в ПЗЗ я уже нашел описание этих «Объектов розничной торговли». Ими оказались магазины под самые различные товары.

   

6. Теперь опишу ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:
   • Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования. У меня на примере вышло так, что нужный мне ВРИ (под магазин) был один из основных видов использования. В этом случае нужно сначала получить выписку/справку из ИСОГД, потом поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.
   • Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования. Вернемся к моему примеру. Если мне нужно было бы перевести участок под гостиницу, то в ПЗЗ написано, что гостиница указана как условно-разрешенный вид использования — «Объекты для временного проживания». На картинке ниже это видно. В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод у администрации 3) Поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.
   • Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.

Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»).

1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

   При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

   Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

   Согласно пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ от 9 июня 2006 г. №363, госпошлина — 1000р. Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail).

   Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

2. В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.

Шаг №3 — Дальнейшие действия зависит от ситуации

После того как получили выписку из ИСОГД, нужно решить что делать дальше. Все зависит от ситуации:

Ситуация №1: Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования

В этом случае чтобы перевести участок ИЖС на нужный ВРИ, собственнику НЕ потребуется получать чье-либо разрешение — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Можно сразу заняться последним шагом — перевести участок в кадастре с ИЖС на нужный ВРИ.

Ситуация №2: Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования

Здесь уже сложнее. Собственнику придется получить разрешение на перевод в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Для этого создана специальная комиссия.

Если участок в поселке, то нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города, то в городскую администрацию (не районную).

В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
   • Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.
   • Выписку из ИСОГД;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);
   • Договор основания на участок. Если собственник купил участок, то договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
   • Несколько фотографий своего участка (5 — 6 штук) и парочку соседних. Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
   • Паспорта собственников;
   • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

   Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

2. Затем собственников уведомят о дате и времени первого заседания комиссии. Комиссия соберется в течение месяца после подачи заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
3. Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать стоит ли вообще заниматься данным вопросом — допустить до публичных слушаний вопрос о переводе участка или сразу отказать в переводе. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей по различным ситуациям.

   Если примут положительное решение, то собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Слушания будут примерно через 2 — 4 месяца. Еще администрация за месяц сообщит о дате проведения публичных слушаний на своем сайте + в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ.

   Пример публикации о проведении публичного слушания

Источник: https://prozhivem.com/zemlya/perevod/s-izhs-v-kommercheskuju

Зарабатываем на своем участке или как происходит перевод земли из ИЖС в коммерческую?

Согласно Градостроительному кодексу РФ и ряду Федеральных законов, допускается возможность перевода гражданами земель ИЖС под коммерческую. Благодаря изменению категории, владелец имеет право возвести на участке недвижимость (торговый павильон, склад, офис), при помощь которой планирует получать прибыль.

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую?

В Градостроительном кодексе РФ есть четкое разграничение категории земель. Их владельцы обязуются использовать ее только по целевому назначению.

В ином случае страдает флора и фауна, расположенная на этой территории. Нарушается биологическое равновесие.

Контролирующие органы вправе наложить штраф за нецелевое использование земель, а в случае строительства незаконной недвижимости – снести ее.

Процедура переклассификации имеет общий алгоритм с небольшими изменениями в каждом случае. Это типовая ситуация, которая требует обращения в органы местного самоуправления.

Под торговую точку (магазин)

Индивидуальный предприниматель после изменения назначения земель имеет право построить на своей территории магазин, салон красоты, фитнес зал и любую другую торговую точку.

На положительный ответ чиновников напрямую влияют соседи по участку, большинство из них не должно быть против новых коммерческих строений.

Под автосервис

На земле, где предполагается строительство автомобильного сервиса, должно быть официальное разрешение подобных строений.

Если его нет, необходимо изменить вид использования земель. При строительстве или уже узаконивании объекта стоит учитывать, что вокруг АТС должна быть организована санитарно-защитная зона.

Под гостиницу

Для официального ведения гостиничного бизнеса на землях ИЖС рекомендуется осуществить изменение вида разрешённого пользования данной территории.

Владельцу стоит учитывать, что после перевода земель в коммерческую значительно повышается ставка земельного налога и возрастает кадастровая стоимость участка.

Что еще можно построить на участке (таунхаус)

Для строительства домов на несколько семей (таунхаус) официальное изменение разрешенного использования земель необходимо в обязательном порядке. Как и разрешение на возведение таунхаусов. В ином случае контролирующие органы вправе отдать постройки под снос, т.к их нахождение на земле ИЖС неправомерно.

ВАЖНО! На решение чиновников напрямую влияют соседи по ИЖС-территории. Для получения разрешения на замену эксплуатации земель необходимо заранее заручиться их согласием. В случае, если 51% соседей выступит против, представитель органов самоуправления официально откажет в переводе.

Алгоритм перевода земли для коммерческого использования

Куда обращаться?

Перевод земли из ИЖС под коммерческую начинается с обращения в органы местного самоуправления. В случае, если предполагаются крупные объемы строительства с использованием участка с большой площадью, нужно получить одобрение госвластей.

Получение разрешения

Для рассмотрения правомерности и необходимости перевода земель из ИЖС под коммерческую чиновники назначают публичные слушания. В заседании имею права участвовать все желающие. Как правило приглашают соседей по участку.

ВАЖНО! Владельцу участка стоит предусмотреть тот момент, что люди, живущие неподалеку от места строительства будущей коммерческой недвижимости, могут быть против постройки и ведения бизнеса в близи их домов. Их мнение может стать решающим на публичных слушаниях.

На основном слушании представители власти решают вопрос о переводе земель за закрытыми дверями. В случае положительного решения, владелец участка получает официальное разрешение для перевода.

Пакет документов

На втором этапе перевода земель необходимо собрать пакет требуемых для переоформления документов.

Понадобится:

• кадастровый план участка;
• кадастровый паспорт;
• кадастровый номер;
• свидетельство о праве на землю;
• ходатайство, оформленное по специальной форме.

Документы передаются либо в органы местного самоуправления, либо в органы федеральной власти.

ВАЖНО! Унифицированного пакета документов для перевода земель ИЖС под коммерческую не существует. В Градостроительном кодексе РФ не предусмотрен конкретный перечень, поэтому региональные власти самостоятельно составляют списки необходимых для оформления бумаг и справок.

Следующий шаг – обратиться в Кадастровую палату или Росреестр, где специалисты проведут категорию земель из одной в другую по всем правилам.

Стоимость и сроки

Конечная стоимость стоимости оформления всех бумаг зависит от многих внешних факторов, и рассчитывается индивидуально.Усредненный диапазон цен: 3 тыс. рублей – 20 тыс. рублей. Редко сумма получается больше.

В сумму оформления бумаг входит:

• цена услуг и консультаций специалистов;
• организация публичный слушаний;
• стоимость госпошлин:
• оформление бумаг и создание их копий.

Возможны дополнительные траты на разрешение спорных вопросов в инстанциях, работающих в сфере земельного законодательства.

Однозначно назвать сроки перевода земель так же не представляется возможным. Примерный диапазон: от нескольких месяцев, а в особых случаях, до нескольких лет. Можно смело сказать, что перевод будет долгим и хлопотным.

Повлиять на увеличение срока оформления документа может большая площадь земель, и их нахождение в статусе земли федерального значения.

Рекомендуем видео к просмотру

Посмотрите видео о том, как изменить целевое назначение участка земли:

Заключение

Перевод земли ИЖС в коммерческую долгий процесс, сопровождающийся оформлением ряда документов и сбором необходимых разрешений. Не рекомендуется заниматься самовольным строительством, и организацией бизнеса без законных на то оснований. При несоблюдении закона по отношению к владельцу участка будут применены штрафные санкции.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/vidy-naznacheniya/perevod-zemli-iz-izhs-v-kommercheskuyu.html

4 этапа перевода земли из ИЖС в коммерческую

Имея в собственности участок для постройки жилого дома, не всегда хозяин стремится построить себе жильё. В некоторых случаях у него просто ещё не собран достаточный объём финансовых средств для такого масштабного дела. Может оказаться и так, что жильё у него уже имеется, и второй дом ему не нужен.

Если же он собирается открыть свой бизнес и разместить его на этом участке земли, то потребуется перевод земли из ижс в коммерческую категорию.

Это связано с тем, что земельные ресурсы страны являются достаточно важным ресурсом и для упорядочивания их использования государство относит их к той или иной категории земель.

Решение принято

Предположим, что собственник участка твёрдо решил заняться коммерческой деятельностью и построить на нём соответствующую недвижимость. Как поступить в такой ситуации?

Прежде всего, нужно прояснить для себя текущее состояние дел. Для этого нужно выяснить, к какой категории земель относится данный участок и каковы виды её разрешённого использования. Если коммерция не входит в их число, нужно твёрдо настроиться на необходимость оформления соответствующих документов.

Насколько необходимо

Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.

Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:

• это может быть только индивидуальный предприниматель;
• проживание в данном месте должно быть в полном соответствии с требованиями закона;
• здесь не должно быть производственных мощностей;
• права совместно проживающих людей не должны быть нарушены.

Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.

В подавляющем большинстве случаев необходимость перевести землю в коммерческую категорию остаётся.

Куда обращаться

В российском законодательстве предусмотрено семь основных категорий земель. У каждой из них имеется один или несколько видов разрешённого использования.

Конкретная ситуация с данным участком определяется в большинстве случаев органами местного самоуправления. Есть и такие категории земель, решение по которым принимают различные государственные органы.

Поэтому обращаться для перевода вида разрешённого использования от индивидуального жилого строительства в коммерческую застройку нужно именно в местные органы власти.



Подготовка документов

Нет универсального списка документов, на основании которых принимается такого рода решение. Поэтому будет разумным шагом обратиться в местное самоуправление и уточнить такую информацию.

При этом есть список документов, которые наверняка будут нужны:

• копия свидетельства о праве собственности;
• копия кадастрового паспорта;
• копия кадастрового плана участка;
• документы, удостоверяющие личность;
• заявление о получении соответствующего вида разрешённого использования земли.

В последнем из перечисленных документов нужно не только указать идентификационные данные заявителя, кадастровый номер рассматриваемого участка, но и привести обоснование своего заявления.

Процедура

Принятие решения происходит в несколько этапов:

1. Сначала необходимо подготовить все нужные документы для обращения. При этом если не происходило или не было полностью завершено оформление участка в собственность, необходимо закрыть этот вопрос ещё до обращения.
2. Далее сдаются документы на рассмотрение. Это можно сделать посредством личного визита или по почте, заказным письмом с описанием вложения. Предпочтительнее первый вариант, так как чиновник просмотрит при приёме документы и у него могут возникнуть замечания по ходу дела.
3. Затем в течение двух месяцев орган местного самоуправления примет своё решение. Оно может быть не только положительным, но и отрицательным. В последнем случае в обязательном порядке должны быть приведены причины отказа. Заявитель имеет законное право обжаловать их в суде, если он с ними не согласен.
4. Наконец, происходят слушания. Их целью является узнать мнение соседей о том, согласны ли они с планируемыми изменениями. Если большинство из них согласны, то будет принято положительное решение и нужный вид разрешённого использования земли будет установлен для рассматриваемого участка.

Если соседи против, то весьма проблематично осуществить перевод. Скорее всего, будет принято отрицательное решение.

Финансовая сторона и сроки

Сколько всё это будет стоить?

1. Необходимо будет оплатить публикацию в местной прессе о проведении слушания.
2. Также нужно обеспечить печать результатов слушания.
3. Услуги различных инстанций, которые необходимы для решения различных вопросов. В частности: услуги архитектора, главы по вопросам распределения земли и других.
4. В некоторых случаях может потребоваться дополнительная процедура межевания. Это возможно в тех случаях, если коммерческий объект не полностью займёт всю площадь рассматриваемого участка. Расходы, связанные с этим, тоже нужно будет оплатить.

В зависимости от размера участка и региона стоимость перевода может доходить до десятков тысяч рублей.

Хотя время рассмотрения заявления определено законодательством и составляет не более двух месяцев, нужно учесть, что документы могут несколько раз возвратить на доработку. Вся процедура может продлиться даже больше года.

Одними из наиболее распространённых причин отказа является предоставление документов ненадлежащим лицом или ошибки, которые имели место при оформлении подаваемых документов.

Важные факторы

Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.



Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:

1. Особенности инфраструктуры этого района.
2. Мнение соседей по поводу предполагаемых изменений.
3. Если на участке имеются либо какие-либо обременения или ограничения. В частности, участок может быть предметом залога при получении банковского кредита.
4. В некоторых случаях у местных властей или на общегосударственном уровне могут уже существовать определённые планы, которые несовместимы с планируемыми изменениями.
5. В некоторых случаях может потребоваться провести согласование с теми или иными государственными инстанциями (например, с Роспотребнадзором).
6. Нужно учесть необходимость проведения нового межевания в том случае, если коммерческое строение займёт не весь участок.

Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.

Другие вопросы

Нужно учесть, что важно не только переоформление земельного участка, но и требования, которые связаны с тем бизнесом, который предполагается здесь начать.

Так, например, если речь пойдёт о гостиничном бизнесе, то строительство гостиничного здания обязано удовлетворять соответствующим требованиям законодательства. В частности, должны быть обеспечены водопровод, канализация, электричество, подъездные пути и другие вещи.

Может оказаться, что для этого будут нужны дополнительные согласования и потребуется получить ещё некоторые разрешения для ведения коммерческой деятельности.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/iz-izhs-v-kommercheskuyu.html

Перевод земли под магазин < Юридический центр ГРАД

Вы хотите производить коммерческую деятельность на своей земле, например, построить магазин, но возникает вопрос – как это сделать правильно, то есть по закону? Тогда эта статья специально для Вас!

Для осуществления какой-либо предпринимательской деятельности на своем участке, нужно чтобы Ваша земля относилась к категории коммерческой земли. Если она не относиться к таковой, то не стоит огорчаться заранее, мы расскажем сейчас, как перевести землю в коммерческую.

Изменение статуса земли

Застройка различными объектами, как жилыми, так и не жилыми разрешена только на земле поселения. Именно по этой причине, такая земля имеет высокий спрос. Землю, которая предназначена для сельскохозяйственной деятельности в дальнейшем, можно перевести в категорию заселения. Именно по этой причине такая земля обладает высоким спросом.

Перевод земли в коммерческую из земель ИЖС

Перевод земли – дело более простое, чем замена одной категории земли на другую. Это объясняется тем, что в нашем случае, задействованы более низкие инстанции.

Перевод земли под магазин осуществить можно только при соблюдении некоторых правил и условий. Замена вида земель, осуществляется под присмотром местных органов самоуправления.

Если, перевести хотите крупный участок, то в таком случае, обращаться следует к органам государственной власти.

Спустя небольшой промежуток времени, после получения органами власти бумаги с прошением о переводе, назначается слушание, где и вынесут вердикт.

При переводе земли в коммерческую под магазин, главным условием будет согласие соседей.

Это не означает, что все соседи со 100% уверенностью согласиться с Вами и принять Ваше решение, но чем больше будет таковых, тем больше у Вас шансов на перевод земли.

Порядок действий и куда вы должны обратиться

Переводом земли в коммерческую в большинстве случаев занимаются органы местного регулирования. Если же у Вас территория находится в черте города или в близлежащих районах, а так же, планируется перевод довольно крупного участка земли, то в таких случаях обращаться уже стоит в органы государственной сласти. Вопрос о переводе будут решать разные органы, зависит это от владельца земли.

Необходимые документы

Вместе с прошением вам следует приложить следующие документы:

• кадастровый номер Вашего участка;
• заверенные копии свидетельства о регистрации права;
• заверенная копия кадастрового паспорта.

Обратите внимание на тот факт, что с первого января 2018 года, особое внимание будет уделяться записи, в которой указаны точные границы вашей земли. Иначе, с вашим участком нельзя будет произвести никаких манипуляций, например, продать или заложить без фиксации описания границ. Это условие регламентировано поправками к Земельному кодексу.

Если вы являетесь юридическим лицом, то в ходатайстве вам нужно будет указать следующие данные:

• фирменное имя организации;
• фамилию имя и отчество предпринимателя;
• почтовый адрес фирмы;
• организационно — правовую форму предприятия.

Для физического лица достаточно будет просто указать фамилию имя и отчество человека, который имеет право на эту землю.

При переводе земли в коммерческую, Вам нужно будет оплатить некоторые услуги:

• публикацию о результате слушания в местную прессу;
• публикацию о проведении слушания;
• работу главного районного архитектора, главы по земельным вопросам, и в отдельных случаях, других инстанций.

Процесс перевода земли под магазин у Вас может занять долгое количество времени, все будет зависеть от того, как быстро Вам удастся собрать все необходимые документы и от назначенной даты слушаний.

В нашей компании работают только опытные сотрудники, которые помогут Вам со сбором необходимых бумаг и ответят на все интересующие Вас вопросы.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону +7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Источник: http://gradmoscow.ru/perevod-zemel/perevod-zemli-pod-magazin/

Перевод жилого дома в торговое помещение — Правовед.RU

440 юристов сейчас на сайте

День добрый . Ситуация :

Есть участок в городе по договору аренды 940 кв.м. Выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Имея желание заработать на данном участке большую сумму , чем при строительстве частного дома , ищем способы и пути это сделать .

В годы получения этого участка и выдачи разрешения на строительство , он(участок) попадал в зону Ж2(для ИЖС) . Ныне данный участок попадает в зону Ж4 — Зона застройки многоэтажными домами .

Понимая , что раз разрешение выдано на ИЖС — можно строить дом , жить , сдавать , продавать . Но . . .

2) Далее получаем тех план , оформляем дом как завершенку , землю оформляем в собственность .

3) Т.к. изначально мы желаем построить там коммерческую недвижимость , а именно : Объект торгового назначения — Продуктовый магазин , планируем дом изначально построить таким образом , чтобы он соответствовал будущему назначению .

• Вопрос 1 : Как вы посоветуете осуществить данную схему ?
• Вопрос 2 : Можно ли этот полудостроенный дом , сделав проект перевести в торговое помещение ?
• Вопрос 3 : Как изменить назначение земли ?

Вопрос 4 : В правилах землепользования в Основных ВРИ для этой зоны присутствует «Объект торгового назначения» , при этом есть условие : на каждые 100 кв м торговой площади необходимый минимальный размер участка — 600 кв м . Т.е. если нам нужен магазин мин. 250 кв. м. нужно иметь участок 1500 кв.

м . — у нас он 940 кв м .Так же есть дополнение : При встроенно-пристроенном размещении указанных объектов предельные размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства не учитываются.

Итак : каким образом на участке в 940 кв м построить торговое помещение в 250 кв м ?

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (4)

Здравствуйте, Антон Павлович!

Без изучения всей имеющейся у Вас документации конкретно ответить на все Ваши вопросы невозможно. Лишь выборочно: Вопрос 2 : «Можно ли этот полудостроенный дом, сделав проект перевести в торговое помещение ?»

Прежде, чем перевести дом в торговое помещение, нужно изменить назначение земли. Имею землю, предназначенную под коммерцию, на ней можно возводить строение уже не жилое, а коммерческое. 

«Вопрос 3: Как изменить назначение земли ?»

Прежде всего, нужно произвести межевание земельного участка, предназначаемое под коммерцию.

Далее необходимо с заявлением обратиться в управление архитектуры с просьбой изменить назначение земельного участка (с ИЖС перевести под коммерцию).

Все это нужно сделать после того, как землю оформите в собственность для строительства жилого дома. В процессе строительства одновременно и будете переводить землю под коммерцию. Повторю: изначально надо стать собственником арендованной земли. Иначе, Вы не собственник и ничего не получится. 

Здравствуйте, уважаемый Антон Павлович!

Боюсь, что коллега Владимир Мурашко не совсем прав. Понятие «жилое помещение» вовсе не обязательно выступает антонимом понятию «помещение коммерческого назначения». Договор жилищного найма — как раз коммерческий договор, но в отличие от договора аренды предполагает использование помещения нанимателем исключительно для проживания.

Вы в настоящее время имеете право использовать помещение для сдачи по договору коммерческого жилищного найма, ничего юридически не меняя. Другой вопрос, что Вам будет выгоднее экономически.

Согласно ст.35 Гр.К РФ

«3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, …»

         В Ваших правилах указано:

«В правилах землепользования в Основных ВРИ для этой зоны присутствует «Объект торгового назначения»…»

          Таким образом, я предлогаю:

          1. Если Вы хотите торговый объект площадью 250 кв.м., то он должен быть пристроем к многоэтажному дому (как вы указываете зона Ж4). Пример берете разрешение на строительство многоэтажного дома площадью 300 кв.м. состоящий из двух литеров: литер А торговый повильон, литер Б жилой дом.

Антон Павлович, добрый день! В принципе, если принятыми в Вашем населенном пункте Правилами землепользования и застройки предусмотрен такой основной вид разрешенного использования как «Объект торгового назначения», то я не думаю, что возникнут проблемы с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Правила смены вида разрешенного использования указываются в ПЗЗ.

Однако, в соответствии с тем что Вы указали, получается, что в результате градостроительного зонирования территориальная зона, на которой располагается Ваш зем. участок, была определена как жилая зона (зона застройки многоэтажными домами).

А для того, чтобы Вам строить коммерческую недвижимость, Вам необходимо чтобы Ваш зем участок располагался в общественно-деловой зоне. Эти зоны указаны на Карте градостроительного зонирования территории.

Градостроительный регламент распространяется на отдельную территориальную зону, обозначенную на карте град.зонирования, в которой и располагается Ваш зем.уч-к.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом, распространяющимся на данную территориальную зону.

Для начала я предлагаю Вам обратиться в орган местного самоуправления Ващего города (администрацию) для того, чтобы Вам предоставили всю необходимую информацию о той территориальной зоне, на которой расположен Ваш з.у. (правила землепользования и застройки, карту град.зонирования, град регламент, ПЗЗ и т.п.) и выяснить правовой режим Вашего зем.уч-ка. После ознакомления с этими документами Вам станет понятно, сможете ли Вы изменить вид разреш. использования зем.участка и строить на нем объект коммерческой недвижимости (объект торговли). Первоначальная задача — оформление земли в собственность.

Я бы не советовала Вам сейчас начинать строительство задуманного объекта, пока Вы не выяснили все вышеуказанные мной нюансы.

Источник: https://pravoved.ru/question/320805/

Перевод земли из ИЖС в коммерческую в 2020 — цена, под магазин

Коммерческая деятельность завоевывает популярность среди простых граждан, которые ранее и не задумывались о ведении бизнеса. Приобретать специальные площади и магазины – дело накладное, поэтому все чаще люди используют имеющуюся у себя недвижимость.

К примеру, у человека есть земельный участок под ИЖС, которое уже было запланировано. У него возникает вопрос, а можно ли осуществить перевод земли из одного статуса в другой? Это вопрос и будет рассматриваться далее, а также представится полный план действий.

Действующее законодательство предусматривает возможность перевода земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую недвижимость. Также можно осуществить перевод из статуса СНТ в ИЖС, а уже потом переоформить на коммерческую прерогативу.

Для начала следует разобрать, что такое земля ИЖС. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Здесь подразумевают земельный участок, который предполагает строительство дома для постоянного проживания.

Обычно такие участки размещены вблизи населенных пунктов с развитой инфраструктурой. К построенным домам можно подвести системы коммуникаций – электричество, водоснабжение, газовую систему и прочие разновидности современных технологий.

Однако, к индивидуальному дому выдвигаются определенные требования – дом должен быть в высоту не более, чем в 3 этажа, и предназначаться для проживания одной семьи.

Что же такое коммерческая земля – это земельный участок, который на котором возможно построить следующее:

• возвести АЗС, станцию автотранспортного ТО и прочие подобные строения;
• офисные и производственные здания;
• торговые центры;
• спорткомплексы и социальные объекты.

В результате получается, что при необходимости возвести производственное помещение, торговый центр более 3-х этажей и прочие постройки, необходимо перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую.

Несоблюдение законов влечет наложение штрафа, а также провоцирует принудительное видоизменение постройки или полную его ликвидацию.

Кроме того, коммерческая земля подходит для получения простой прибыли – новый статус земельного участка значительно увеличивает ее в стоимости.

Поэтому, если собственник ИЖС не планирует строительство частного дома для проживания и не желает начинать коммерческое дело, он может продать ее, получив прибыль.

Помимо прочего, такую землю можно сдать в аренду для строительства гостиницы или торгового центра – но как правило, сами предприниматели желают ее приобретать.

Аренда земли под ИЖС у государства рассматривается на этой странице.

Перевод земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую осуществляется в следующей последовательности:

1. Для начала следует согласовать возможность перевода земельного участка с имеющегося статуса в другой. Для этого придется обратиться в отдел архитектуры и сделать соответствующий запрос. Нередко подобное запрещено. Одной из причин может стать ранее возведенное строение, на которое предварительно не было получено разрешение. В этом случае строение придется или снести, или «узаконить» — доказать права собственности через суд.
2. Если предположительно участок можно перевести в иной статус, переходят на другой этап – сбор всех необходимых документов.
3. Далее следует обязательное ходатайство на перевод с предоставлением кадастрового номера и паспорта участка статуса ИЖС.
4. Теперь придется пройти соответствующие экспертизы – комиссия посетит участок и проведет проверку, где будут оценены состояние земельного участка и грунта на соответствие их с документами, наличие границ и правильное их определение, качество и соответствие со схемой разрешенного проекта возведенного строительства. Для этого из отдела местной администрации будут приглашены собственником – здесь участвуют разные отрасли, придется даже пройти проверку инспектора службы пожарной безопасности. Если на деле все соответствует документам, комиссия выдаст соответствующую разрешительную документацию.
5. В зависимости от ситуации, возможно, придется пройти публичные слушания.
6. На заключительном этапе при наличии всех подтверждающих документов собственник участка подает документы на регистрацию нового статуса.

Нередко собственники не соблюдают не только последовательность, но и правильность и точность составленной документации – эти ошибки могли быть допущены ранее.

К примеру, дом для проживания возведен вследствие полученного разрешения, но соответствующий ввод в эксплуатацию собственник не оформил. В таком случае можно получить отказ уже на этапе регистрации нового статуса.

Какие нужны документы

Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.

Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки. 

К основному пакету документов относят:

• кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
• свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;

• план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
• все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;

• паспорт собственника строения и земельного участка;
• разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.

Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.

Цена перевода земли из ИЖС в коммерческую

Стоимость процедуры по переводу в точности назвать невозможно – на этот момент в большей степени влияет фактор местонахождения земельного участка (регион, нахождение в черте города или за его пределами).

На стоимость оформления нового статуса также влияет факт самостоятельной работы или привлечения специалистов. Зачастую в силу незнания законов или нехватки времени владельцы земельных участков пользуются услугами агентств, предлагающих юридические услуги.

Может влиять и наличие документации – обращение в суд влечет дополнительные затраты, а оплата штрафа за самовольное строительство и вовсе становится причиной отказа от затеи. В результате может получиться вполне весомая сумма, достигающая нескольких сот тысяч рублей.

При отсутствии проблем с земельным участком собственнику придется оплатить следующие услуги:

• при необходимости провести публичные слушания (а они необходимы для оповещения местных жителей о предполагаемом строительстве), необходимо оплатить заметку в газете с соответствующим объявлением;
• обращение в отдел архитектуры – здесь потребуется оплатить услуги главного архитектора;
• последующие обращения – в земельный комитет для проведения межевания и прочих моментов оформления документов для земельного участка.

В связи с вышесказанным напрашивается вывод – а выгодно ли переводить земельный участок со статуса ИЖС в статус коммерческой недвижимости?

Для того, чтобы принять решение о проведении операции, необходимо составить бизнес-план – а настолько ли выгодна будет задумка? А за какое время окупятся расходы? По результатам бизнес-плана можно начинать процедуру переоформления, или не начинать их.

Под магазин

В большей части случаев осуществляется перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость именно для начала финансовой деятельности посредством реализации товаров в магазине.

Так, частный дом, в котором могли ранее проживать люди, реставрируют под магазин, организуя соответствующие площади, монтаж коммуникаций, соответствующий ремонт.

В данном случае порядок переоформления статуса земельного участка не отличается от стандартной последовательности.

Если заявитель и собственник земли является юридическим лицом, он может указать в заявлении на предоставление разрешения следующие моменты:

• название организации – можно указать название сети, если происходит открытие очередного магазина;
• данные предпринимателя – фамилию, имя и прочие паспортные данные;
• почтовый адрес фирмы;
• организационно-правовой статус фирмы.

Физические лица просто указывают свои фамилии и имена, а также паспортные данные.

Такая подача заявления провоцирует несколько иной ход процедуры – землю статуса ИЖС автоматически переоформляют под магазин. Ход действий, как уже указывалось выше, не изменяется.

Перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость – процесс длительный и затратный с финансовой стороны, поэтому перед принятием решения следует в точности продумать задуманное.

А стоит ли? Особенно это важно, если вы впервые сталкиваетесь с коммерческой деятельностью – доходы могут не покрыть расходов.

Правила застройки земельного участка под ИЖС расстояние между домами вы можете: найти тут.

Про выделение земельных участков под ИЖС бесплатно рассказывается по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/perevod-zemli-iz-izhs-v-kommercheskuju/