Сдать в аренду нежилое помещение в 2020 — самостоятельно, документы, правила

Новый законопроект, касающийся самозанятых граждан, вступил в силу с начала 2019 года, что стало причиной для возникновения множества вопросов со стороны заинтересованных лиц. Подобное отношение является вполне обоснованным, ведь сотрудники налоговой службы с каждым годом все большее внимание уделяют незарегистрированным доходам населения.

Сдать в аренду нежилое помещение в 2020 - самостоятельно, документы, правила

Внедрение нового законопроекта направлено на вывод работающих граждан России из «теневого» сектора для легализации их деятельности и налогообложения.

Лица, предоставляющие жилую собственность в аренду на законодательном уровне, получают доходы. Поэтому они обязательно должны зарегистрироваться в налоговой инспекции и проводить расчеты исключительно с уплатой сборов в пользу государства.

Действовать в качестве самозанятого – один из оптимальных вариантов.

Для них являются характерными следующие позиции:

  1. Занятие определенным видом деятельности, подразумевающим получение доходов. Сдача в аренду квартиры вполне попадает под данную особенность.
  2. Отсутствие необходимости в ежегодном предоставлении налоговой отчетности в уполномоченные ведомства.
  3. По принятым нормам деятельность не предполагает приобретение онлайн-кассы.

Данные нововведения в 2020 году действуют не во всех регионах страны. Так, в первую очередь законопроект был введен на территории:

  • Москвы и Московской области;
  • Республики Татарстан;
  • Калужской области.

С 1 января 2020 года эксперимент распространяется на Санкт-Петербург, Воронежскую, Волгоградскую, Ленинградскую, Нижегородскую, Новосибирскую, Омскую, Ростовскую, Самарскую, Сахалинскую, Свердловскую, Тюменскую, Челябинскую области, а также на Красноярский и Пермский края, Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ — Югру, Ямало-Ненецкий автономный округ, республику Башкортостан.

Инициатива утверждена в качестве эксперимента и остается актуальной в течение 10 лет. Однако и в тех субъектах страны, где не были внедрены соответствующие изменения, доход со сдачи жилья в аренду обязательно подлежит налогообложению, но на общих условиях.

Чтобы узаконить доход, получаемый собственником с аренды квартиры, самозанятый гражданин должен соответствовать следующим критериям:

  • постоянное проживание в одном из регионов, попадающих под действие нового закона;
  • наличие российского гражданства;
  • отсутствие наемных работников и регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
  • совокупная сумма годового дохода не превышает 2,4 миллиона рублей.

Для участия в эксперименте также придется подать заявление в электронном формате через сайт ФНС. После этого остается только дождаться уведомления от сотрудников налоговой службы об одобрении заявки, и доход с аренды легализуется.

Размер налога со сдачи квартиры: правила и примеры

Итак, с 1 января 2019 году вступил в силу экспериментальный режим налогообложения – налог на профессиональный доход.

Его введение регламентировано положениями Федерального закона №422, который был принят 27 ноября 2018 года.

Действие данной системы распространяется на отдельную категорию населения – самозанятых граждан, в качестве которых могут выступать физические или индивидуальные предприниматели, работающие на себя.

Процентная ставка определяется с учетом источника получения дохода. В этой ситуации предусмотрено два варианта.

Читайте так же:   Какие банки работают с самозанятыми гражданами в 2020 году

  1. Первый подразумевает уплату 4% от доходов, приобретенных от физических лиц.
  2. Второй вариант предполагает необходимость уплаты 6%, если прибыль была получена в связи с заключением сделки с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.

Граждане при использовании данного режима налогообложения не уплачивают НДФЛ со средств, которые подлежат расчету по вновь принятой системе. Индивидуальные предприниматели же освобождаются от уплаты налога на добавленную стоимость (исключение – налог при ввозе продукции в таможенные зоны России) и от потребности в обязательном перечислении страховых взносов.

Для полного понимания ситуации стоит разобрать конкретные примеры.

Самозанятый гражданин решил сдавать жилое помещение в аренду с условием внесения ежемесячных платежей, размер которых составляет 20 000 рублей.

Если квартира сдается физическому лицу, применяется ставка в 4%, то есть величина налога в данном случае будет 800 рублей = 20 000 * 0,04. Когда в качестве арендатора выступает индивидуальный предприниматель, ставка повышается до 6%, тогда сумма к уплате после проведения расчетов будет такова: 1200 рублей = 20 000 * 0,06.

Отказ в регистрации при допущении ошибок

Несмотря на довольно простую процедуру регистрации, гражданин все же может получить отказ в получении статуса самозанятого при следующих обстоятельствах:

  • реальные данные и сведения, указанные в заявления, не соответствуют друг другу;
  • не соблюдены условия, предъявляемые законом к возможности получения легального дохода;
  • в случае применения варианта с передачей жилья в управление по доверенности не нужно рассчитывать на беспроблемное получение оговоренных сумм;
  • если в запросе указывается, что оплата будет осуществляться в натуральном виде, воспользоваться статусом самозанятого также не получится.

В дополнении важно принимать к учету иные обстоятельства, ведь в течение действия эксперимента властями могут вводиться новые требования к заинтересованным лицам.

Использование доверительного управления

Важно понимать, что далеко не все доходы самозанятого могут быть признаны в качестве объекта налогообложения. Использование договора доверительного управления имущества является одной из позиций, относящихся к категории исключения.

Сдать в аренду нежилое помещение в 2020 - самостоятельно, документы, правила

Поэтому самозанятому не нужно рассчитывать на возможность применения льготных условий по оплате сборов в пользу государства при заключении такого соглашения.

Необходимость регистрации арендодателя как самозанятого

Какой-либо обязательной необходимости в получении соответствующего статуса при сдаче квартиры в аренду законом не установлено – гражданин вправе воспользоваться иными предусмотренными вариантами. И все же данный способ является в большей степени актуальным по следующим причинам:

  1. Низкая налоговая ставка в размере 4%. При стандартных условиях она существенно выше – 13%.
  2. В целях привлечения граждан в систему государством предлагается 10 000 рублей на счет, которые в дальнейшем могут быть использованы для оплаты налогов.
  3. От самозанятых не требуется выплачивать страховые взносы, а перечисления в Пенсионный фонд РФ реализуются на добровольной основе.
  4. Возможность воспользоваться стандартным налоговым вычетом в размере 13%.
  5. Арендодатели, которые размещают свои предложения на интернет-площадках, контролируются сотрудниками налоговой службы. Если гражданин не зарегистрирован официально, он может быть привлечен к уголовной ответственности за незаконное обогащение.
  6. Упрощенный порядок проведения платежей. Система расчетов реализуется путем использования специального мобильного приложения «Мой налог».

Нужно понимать, если гражданин проигнорирует необходимость в официальном оформлении статуса и сделки, то помимо штрафных санкций в результате действий мошенников он может попросту лишиться принадлежащей ему жилой площади.

Продажа объекта недвижимости не является распространенной сделкой для обычных граждан, поэтому необходимо принимать к учету требования, предъявляемые к грамотному оформлению правоотношений – это же касается и размеров выплат в пользу государственного бюджета.

В первую очередь нужно понять, что под профессиональным доходом понимается доход, получаемый человеком при отсутствии работодателя и наемных лиц. Однако законом предусмотрены исключения. Так, если сумма не превышает 2,4 миллиона рублей, то она попадает в категорию НПД.

Но продажа жилья не входит в данное исключение, поэтому налогообложение реализуется в стандартном порядке. То есть происходит взыскание налога в размере 13%, если продавец владел жильем менее 5 лет. В случае, когда собственник распоряжался квартирой более 5 лет до момента заключения сделки по ее продаже, необходимость в погашении налогов отсутствует.

Сдача нежилого помещения

Если обратиться к ст. 6 Федерального закона №422, можно сделать вывод, что не подлежат налогообложению следующие доходы от:

Читайте так же:   Отчисления самозанятых граждан в Пенсионный фонд РФ

  • передачи имущественных прав на недвижимость – в качестве исключения выступает аренда жилого помещения;
  • реализации объектов, используемых самозанятыми для личных нужд;
  • деятельности по соглашению простого товарищества и т.п.

Сдача нежилого помещения в аренду в статусе самозанятого невозможна, так как новый режим затрагивает лишь жилые объекты. Поэтому при заключении сделки, касающейся недвижимости с такой характеристикой, гражданин вынужден уплачивать налоги и взносы в соответствии с общими правилами.

В том случае, если гражданин ранее являлся индивидуальным предпринимателем, но после введения законопроекта решил принять участь в эксперименте, для сдачи нежилой собственности в аренду ему нужно будет вернуться в ранее применяемый режим налогообложения.

Договор аренды квартиры с самозанятым

Заключение арендного соглашение позволяет обеспечить сделку соответствием всем нормам закона, что в свою очередь является гарантией для защиты прав участников. Для составления договора потребуются документы, подтверждающие право собственности владельца помещения, а также удостоверяющие личность арендатора и арендодателя.

Сдать в аренду нежилое помещение в 2020 - самостоятельно, документы, правила

Конкретной формы для договора законом не предусмотрено, но все же в его содержании обязательно должны быть отражены следующие позиции:

  • наименование документа, дата и место оформления;
  • персональные сведения о сторонах сделки: ФИО и паспортные данные;
  • основная информация о жилой площади, сдаваемой в аренду;
  • срок, на который заключается договор, с уточнением возможности его продления;
  • права и обязанности участников, а также ответственность за несоблюдение положений соглашения;
  • порядок совершения платежей, неустойка за просрочку, возможность пересмотра размера оплаты;
  • правила внесения сумм за оплату коммунальных услуг, на содержание имущества и иные значимые позиции;
  • условия внесения залога;
  • порядок расторжения сделки.

Важно принимать к учету, что срок действия договора аренды не может превышать 5 лет.

Аренда самозанятым офисного помещения

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется передать арендатору объект на правах временного пользования за ранее оговоренную плату.

Положениями нормативных правовых актов не предусмотрено каких-либо специфических требований к лицу, принимающему во владение имущество – в качестве арендатора может выступать любой дееспособный гражданин, организация или индивидуальный предприниматель, в том числе и самозанятый.

Как закон о самозанятых отразится на тех, кто сдает или снимает квартиру? Ответ — ниже на видео.

Рекомендуем другие статьи по теме

Источник: https://ZnayBiz.ru/nalogi/spec-rezhimy/samozanyatost/sdacha-v-arendu-kvartiry-i-nezhilogo-pomeshheniya.html

Все нюансы регистрации договора аренды нежилых помещений

Современные торговые отношения предполагают сдачу в аренду различных торговых площадей и офисных помещений. Возможность арендовать необходимые торговые метры достаточно упрощает ведение бизнеса и удовлетворяет обе стороны сделки.

Однако очень часто процесс аренды нежилых помещений вызывает множество вопросов. Как правило, этого касается перечня необходимых документов и основных условий соглашения.

Поэтому прежде чем арендовать помещение, ознакомьтесь с основными правилами, разработанными законодательством по данному направлению.

Данная процедура является необходимой, если арендатор и арендодатель заключают договор сроком более чем на 1 год. Важно отметить, что заключение соглашения обязательно должно подлежать регистрации в государственных органах.

В соответствии с Российским законодательством, сегодня данным вопросом занимается Управление Федеральной регистрационной службы.

Ведь именно данное управление владеет всей необходимой информацией о зарегистрированных объектах недвижимости. 

Читайте также:  Мировое соглашение при разводе и разделе имущества в 2020 - образец, с ребенком

Сдать в аренду нежилое помещение в 2020 - самостоятельно, документы, правила

Если рассматривать договора аренды нежилых помещений с точки зрения их регистрационных особенностей, то данные соглашения условно можно разделить на 3 группы:

  • Краткосрочные. Период соглашения не превышает 364 календарных дня. Краткосрочный договор можно заключать по желанию сторон, но не обязательно с точки зрения закона
  • Долгосрочные. Данный документ подлежит обязательной регистрации, так как без нее не считается действительным. Такое положение прописано во 2 пункте 651 статьи Гражданского Кодекса Российской Федерации.
  • Неопределенные. Таким называют соглашение, где указывают только дату начала договорных отношений, но не указывают срок их окончания. Такой договор можно регистрировать только по желанию одной из сторон сделки

Для того чтобы этот нужный для заключения сделки документ, имел полную юридическую силу, он обязательно должен содержать следующие пункты:

  • Срок, на который заключается соглашение
  • Четкая характеристика арендуемого помещения: фактический адрес, общая площадь, кадастровые данные, назначение
  • Денежная сумма, которую арендатор должен выплачивать ежемесячно. В договоре должно быть обозначено может ли она меняться в течение времени заключения соглашения
  • Условия проведения ремонтных работ. Имеет ли право арендатор осуществлять такие действия, и будут ли их вычитывать их стоимость из общей суммы аренды
  • Условия, при которых возможно расторжение сделки

Стоимость услуги

Для того чтобы зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, арендатор должен будет заплатить предусмотренную законом государственную пошлину. В сравнении со стоимостью самой аренды, она достаточно невысока. Для юридических лиц стоимость регистрации составляет порядка 15 тысяч рублей, а физические лица оплатят налог в размере 1 тысячи рублей.

Перечень документов

Для того чтобы зарегистрировать договор аренды на пользование нежилым объектом, в органы Росреестра одна из сторон сделки должна предоставить список необходимых бумаг. Это:

  • Заявление, в котором владелец нежилого объекта просит осуществить факт государственной регистрации. Помощь в составление этой бумаги вам может оказать представитель регистрационной службы
  • Непосредственно договор аренды. Этот документ предоставляется в нескольких экземплярах, один из которых обязательно остается в службе Росреестра
  • Акт, подтверждающий момент приема – передачи объекта недвижимости
  • Учредительные документы. Данные бумаги обязательно следует предъявлять юридическим лицам. Это свидетельство о регистрации, ИНН, устав кампании, выписка, предоставленная ЕГРЮЛ, приказ о назначении руководителя кампании
  • Если интересы одной из сторон представляет частное лицо, необходимо предъявить нотариально заверенную доверенность
  • Кадастровый паспорт на объект недвижимости. Эта бумага обязательно должна содержать данные об общей площади сдаваемого помещения. Если в аренду сдается только часть помещения, необходимо предоставить кадастровый паспорт всего строения, в котором будут четко прописаны параметры сдаваемой площади Сдать в аренду нежилое помещение в 2020 - самостоятельно, документы, правила
  • Свидетельство, подтверждающее факт права собственности. К этой категории можно отнести договора дарения, наследования, купли – продажи, а также судебные решения, вступившие в законную силу
  • Квитанция, которая подтверждает факт оплаты государственного налога
  • Если одним из участников сделки является физическое лицо, необходимо приложить нотариально заверенное согласие супруга/ супруги на осуществление соглашения
  • Договора с коммунальными структурами, которые осуществляют подачу к объекту всех необходимых коммуникаций (вода, свет, тепло). Когда помещение передается арендатору, он должен сверить показание всех счетчиков и проверить наличие задолженности за предоставленные коммунальные услуги

Лица, подающие документы на регистрацию договора должны помнить о том, что государственный орган не ответит вам отказом только при условии полного соответствия этих бумаг всем существующим требованиям. Поэтому отнеситесь к подготовке документов очень серьезно, ведь от их юридического соответствия будет зависеть насколько успешно пройдет регистрация

Регистрация поэтапно

Важно понимать, что государственная регистрация осуществляется с определенной очередностью:

  • Этап приема необходимых бумаг
  • Момент прохождения экспертизы, указывающей на юридическое соответствие
  • Внесение очередного факта регистрации в общий реестр
  • Проставление соответствующих штампов на договорах аренды
  • Весь пакет бумаг выдается обратно заявителю

Специалисты данной отрасли, утверждают, что арендатор не столкнется с трудностями и юридическими нюансами, если помещение, на которое заключили договор аренды, имеет все правоустанавливающие документы, указывающие на самые важные параметры объекта недвижимости.

Ситуация может усложниться, если помещение проходило этап регистрации очень давно, а необходимые документы кадастрового учета не содержат всех нужной информации.

В таком случае лучше провести регистрацию помещения заново, а все издержки этой процедуры заранее обговорить с арендодателем. Если возникли, какие, либо сложности, свои интересы стороны соглашения могут отстоять в судебном порядке.

На момент заключения договора, арендатору следует учитывать следующие нюансы:

  • Если объектом аренды является офисное помещение, соответствующее соглашение необходимо составить в 2 экземплярах
  • Составляя документ, участники договора должны очень внимательно прописать все обязательства сторон. Это обезопасит граждан от последующих взаимных претензий
  • Особое внимание следует уделить прописыванию всех данных арендуемого помещения. Они должны строго соответствовать тому, что указано в правоустанавливающих документах. Если арендатору сдают не все помещение, а лишь его часть, в договоре обязательно должен быть прописан конкретный номер офиса

Назначение арендной платы

Сумма, называемая арендной платой, всегда оговаривается до заключения сделки. Обычно определяется стоимость 1 метра квадратного, хотя в некоторых случаях арендодатель определяет стоимость всего помещения в целом.

Очень важно заранее обсудить входит ли в эту сумму оплата коммунальных услуг, или же арендатор должен оплачивать их дополнительно.

Если в процессе эксплуатации объекта недвижимости арендатор ощущает ухудшение условий пользования помещением, он имеет право потребовать уменьшения стоимости аренды. Снизить уровень оплаты можно и в случае обнаружения существенных дефектов, на которые не было указано в момент заключения соглашения.

Арендодатель, в свою очередь, может потребовать преждевременного расторжения контракта, если арендатор не выполняет свои обязательства и не вносит оплату аренды в указанный срок.

Видео

Сдать в аренду нежилое помещение в 2020 - самостоятельно, документы, правила

Если у Вас остались какие-то вопросы, обращайтесь по телефону:8 (800) 777-08-62 доб. 146 P.S. — Звонок с территории РФ бесплатный.

Источник: https://www.gosuslugi.ru/

Источник: http://dokymenta.ru/nedvizhmost/registratsiya-dogovora-arendy-nezhilyh-pomeshhenij-475/

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Читайте также:  Налоговый вычет при покупке квартиры супругами в 2020 году: как его получить и что для этого нужно

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Сдача в аренду нежилого помещения. Что можно сдавать в аренду

Сдача в аренду нежилых помещений занимает более 50% объявлений на тему недвижимости. Особую популярность имеет аренда нежилого помещения, которые используются не только в целях коммерции.

  • Но и обустраиваются под офисы или цеха по изготовлению различной продукции.
  • Как сделать все по закону и сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно?
  • Расскажет подробнее наш обзор!

Сдача в аренду нежилого помещения

Сдать в аренду нежилое помещение несложно, если точно знать относится ли оно к нежилому фонду.

Поэтому при сдаче в аренду нежилого помещения следует учесть некоторые нюансы.

Целевое предназначение объекта

  1. Любое помещение еще на стадии строительства должно иметь свое будущее предназначение.
  2. Чтобы его было легко впоследствии поставить на кадастровый учет.
  3. Цели использования данных объектов могут быть различными, например:
  • аптека.
  • магазин.
  • офис.
  • склад.
  • библиотека.
  • развлекательный центр.
  • стоматологический или массажный кабинет.
  • парикмахерская.
  • Поэтому если вы еще на стадии проекта не выбрали, что будет располагаться на территории такого помещения, то позднее будет сложно перевести его в другую целевую категорию.
  • Данные объекты могут быть как отдельным зданиями, так и включаться в состав многоквартирных домов.
  • Располагаясь на первых или максимум вторых этажах жилых зданий.

Находясь в многоквартирном доме, нежилое помещение обязательно должно иметь отдельный вход и не размещаться над жилыми квартирами.

Если такой объект, например, офис открывается на втором этаже, то под ним обязательно должна быть точно такая же нежилая недвижимость: аптеки, магазины или парикмахерские.

Что относится к недвижимым объектам

  1. К таким объектам нежилого фонда относятся площади, имеющие свободное назначение.
  2. Это некие универсальные площадки для создания любого бизнеса по статье 130 ГК РФ.
  3. Размер такого помещения, количество перегородок для разделения на секции любому арендатору, а также планировка и оформление указывается по желанию владельца.
  4. Без всяких дополнительных согласований, нежели в первом случае.
  5. Поэтому и ценовой уровень подобных нежилых объектов гораздо больше.

Кто может сдать в аренду нежилое помещение

  • По закону сдавать в аренду подобное помещение могут любые физические или юридические лица.
  • Эти объекты не должны быть предназначены для проживания и оформлены в собственность.
  • Сдать в аренду нежилое помещение может и физлицо, однако оно обязано в соответствии с налоговым кодексом уплатить 13% со своих доходов.
  • Однако, только ИП сдает в аренду собственное нежилое помещение в том случае, когда оформление индивидуальной предпринимательской деятельности необходимо по закону.

  Договор дарения квартиры близкому родственнику

По статье 2 ГК РФ владелец обязан оформить ИП на сдачу нежилого помещения в аренду, если с него будет идти постоянный и стабильный доход.

Кроме этого, владелец должен вести всю бухгалтерию и постоянно поддерживать контакт со съемщиками. В той ситуации, когда договор аренды заключен на срок одного года и более.

Если арендатор не откроет ИП, то для него предусмотрены следующие санкции:

  1. Уголовная ответственность. В частности, арест на срок до полугода либо выплата штрафа в размер 300 тысяч рублей. Штраф и арест могут быть по решению суда заменены на общественные работы длительностью до 480 часов.
  2. Административная ответственность. Кроме взыскания за нарушение ст.171 УК РФ, взимается также административный штраф в размере от 500 до 2000 рублей.

Этапы сдачи в аренду нежилого помещения

  1. Как правильно сдать нежилое помещение в аренду?
  2. Ответ на данный вопрос кажется простым и прозрачным: дать объявление.
  3. Однако, на практике толпы желающих взять на себя обязанности съемщика не бывает, и помещение долгое время пустует, не принося своему владельцу никакого дохода.
  4. Чтобы этого избежать лучше придерживаться следующей инструкции.

Помощь риэлтора

  • Отличным вариантом станет посещение специалиста по недвижимости – риэлтора.
  • Который быстро сумеет разместить ваше объявление на нужных рекламных площадках и возьмет на себя все обязанности по его продвижению, а также поиску подходящей клиентуры.
  • Выбирая данного специалиста, стоит обратить внимание на его опыт работы именно с коммерческой недвижимостью.
  • Хороший риэлтор также должен обладать большой базой данных и некоторой репутацией, свидетельствующей о его рабочих навыках.
  • Такой специалист сэкономит не только ваше время, но и нервы.
  • Единственным минусом станет цена – хорошие услуги риэлтора стоят недешево.

Плата за аренду

  1. От того ценового сегмента, куда будет входит аренда нежилого помещения зависит не только быстрота сдачи внаем, но и востребованность вашего предложения на рынке недвижимости.
  2. Лучше всего для начала оценить средний рыночный коэффициент цены на подобные нежилые объекты в вашем городе и только после этого устанавливать стоимость.

  3. Помочь поставить «адекватную» цену поможет и риэлтор, если вы к нему обратитесь.
  4. Цена аренды, как правило, складывается из следующих факторов:
  • размер помещения.
  • целевая направленность объекта.
  • наличие поблизости развитой инфраструктуры, в частности, транспортных развязок и остановок.
  • от общей ситуации на рынке недвижимости.

Тем, кто хочет сдать свое нежилое помещение внаем срочно, нужно слегка понизить цену.Съемщики найдутся сразу, и будет установлен постоянный доход.Однако если снизить стоимость очень низко, то вы будете получать гораздо меньше, чем можно было выручить с данных квадратных метров.

Выбор в любом случае за владельцем недвижимости.

Поиск арендатора

Как физлицу сдать в аренду нежилое помещение самому?

  Общий порядок разрешения жилищных споров

Если вы решили не прибегать к помощи риэлтора, то следует действовать по следующей схеме:

  1. Выложить объявление на открытых интернет-площадках вашего города.
  2. Хорошим вариантом станет местный журнал или городская газета, у которой много местных читателей.
  3. Можно обратить внимание и на специальную коммерческую рассылку, раздобыв в интернете электронные адреса потенциальных съемщиков. Взять их можно прямо с сайтов объявлений. Помните, даже если человек заявил о том, что ему нужно помещение поменьше или иного вида, это не значит, что ваше предложение будет отправлено в мусорную корзину. Возможно, именно этот нежилой объект, который вы предложите, станет для съемщика оптимальным после раздумий.
  4. Самым дорогостоящим, но эффективным вариантом будет большой баннер, вывешенный на окне сдаваемого помещения или стенд, расположенный неподалеку с предложением аренды.
  5. Если площадь сдаваемого объекта достаточно внушительная, то прекрасным решением станет создание собственного тематического сайта. На котором будут проводиться акции от арендодателя и мониторинг ситуации. Взять такую большую площадь внаем сразу вряд ли кто захочет. Поэтому данный сайт придется постоянно рекламировать и продвигать.
Читайте также:  Как прописать новорожденного ребенка в 2020 году: список документов, сроки

Составляем договор аренды

  • В современном законодательстве четких требований регулирования отношений между арендатором и владельцем нежилой недвижимости нет.
  • Поэтому составлять договор передачи во временного пользование данного помещения за определенную плату нужно на основании общих правил при составлении типовых документов.
  • Создается договор в письменной форме и в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу (для арендодателя и арендатора).
  • В тексте документа должны быть обязательно указаны следующие пункты:
  • Личные данные и реквизиты сторон.
  • Предмет договора. Здесь подробно указывается целевое назначение, инвентарный номер, адрес объекта, название и размер.
  • Условия аренды.
  • Сумма арендной платы.
  • Срок заключения договора.
  1. Если данных условий не будет в заключенном договоре, то такая сделка не считается действительной по закону.

  2. Зарегистрировать договор необходимо в Росреестре.
  3. Если договор аренды заключается на срок больше одного года, то, кроме этой юридической бумаги, в Росреестр потребуется приложить:
  1. Заявление.
  2. Кадастровый план.
  3. Сами банки договора.
  4. Копии паспортов арендатора и арендодателя.

  5. Квитанция об уплате госпошлины.
  6. Иная документация (если есть).

Такая схема работает для юридического и физического лица в равной степени.

Договор аренды для муниципальных объектов

Очень часто можно получить в аренду и нежилые объекты, которые находятся в собственности городского муниципалитета.

Они менее дорогостоящие, чем частные нежилые помещения и охотно отдаются городом под хорошие предприятия. Ведь это помогает пополнить государственный бюджет.

  • Такие помещения арендатор получает только в ходе аукционных торгов.
  • Договор аренды также стандартный, а срок владения данной собственностью – 5 лет.
  • После трех лет такой аренды и сдачи ее внаем, арендатор может стать полноправным владельцем, то есть выкупить эту недвижимость в частную собственность.
  • Единственным минусом будет передача части дохода от съемщиков в государственный бюджет и частая ситуация с вынужденным ремонтом.

  Как правильно снять квартиру

Объект муниципалитета, как правило, нуждаются в доведении их до приемлемого вида, т. к. у города часто не хватает денег на содержание.

Аренда нежилого помещения — плюсы

  1. Основным преимуществом сдачи в аренду подобного вида недвижимости является финансовая составляющая.
  2. Ведь за аренду можно получить намного больше в течение какого-то времени, чем при обычной продаже.
  3. Данный источник дохода будет стабильным и доступным для арендодателя.

  4. Так как съемщики с готовностью выплатят сумму, которая будет вдвое, а то втрое меньше, чем бы они отдали за покупку такой недвижимости.
  5. Еще одним неоспоримым плюсом будет простота в заключении арендных отношений.

  6. Ведь фактически, если опустить подробности, когда ИП сдает в аренду нежилое помещение и получает соответствующее данному случаю налогообложение, то оформление аренды значительно упрощено – нужен только сам договор.

  7. И, конечно же, преимуществом, уже для тех, кто собирается брать в аренду помещения является возможность смены арендодателя.
  8. Для последнего, однако, в этом тоже есть плюсы – ведь можно также сменить одного съемщика на другого, который будет более выгоден.

Минусы сдачи в аренду нежилого объекта

Наряду с этими преимуществами, существуют и минусы для арендодателя:

  • Объект будет использоваться не по целевому назначению. Очень часто съемщики закрывают глаза на четкие формулировки договора и создают иной бизнес на вашей площади, чем планировалось ранее. Это происходит, потому что всем нужна большая прибыль и соответственно выгода. Поэтому, проходя однажды мимо своего нежилого объекта, арендодатель может с удивлением заметить, что парикмахерскую сменила аптека или магазин. В этом случае, договор придется расторгнуть, чтобы избежать проблем с законом.
  • Повреждение помещения или того оборудования, которое там расположено. Такие ситуации случаются, когда приличный на вид съемщик за короткое время приводит в негодность нежилую недвижимость. В этой ситуации поможет только обращение в суд.
  • Задержка или просрочка платежей. С этим минусом может столкнуться каждый второй арендодатель. Именно поэтому в договоре должен быть обязательный пункт об административной ответственности за просрочку платежей. Если же такой пункт, как сроки выплаты арендной платы пропущен, то юридически съемщика привлечь к ответственности не удастся.
  • Таким образом, правильная сдача в аренду нежилого помещения довольна проста, если всерьез заняться данным вопросом.
  • Облегчить себе поиск арендатора с помощью риэлтора и постараться изучить ценовой сегмент той недвижимости, которая уже представлена на рынке для сдачи в аренду.
  • Кроме того, нужно определиться с тем, кто будет сдавать помещение.
  • Нужно ли оформлять ИП, а также рассмотреть возможность заработка на муниципальных нежилых объектах.
  • Главное, не упустить момент и правильно составить договор аренды, то есть получить ключ к хорошему пассивному доходу.

Источник: https://PoKodeksu.ru/zhilischnoe-pravo/kak-pravilno-sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeschenie.html

Как сдать в аренду нежилое помещение

Санкции за ведение предпринимательской деятельности без регистрации в качестве ИП. Проверка на риски: гражд​анин получает доходы от использования имущества, но не зарегистрирован как ИП. 

Вопрос: 2 физических лица имеют в собственности нежилое помещение. Могут ли они сдать его в аренду организации?

Ответ: Да, могут. Препятствий для этого нет.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Об этом говорит ст. 246 ГК РФ.

Гражданский кодекс предусматривает возможность заключения договора со множественностью лиц на каждой из сторон (ст. 308 ГК РФ). Поэтому вы можете заключить договор, где со стороны арендодателя будут выступать два физических лица. Кроме того, согласие второго собственника может выражаться в выдаче доверенности на заключение договора от его имени.

Но важно иметь в виду, что сдавая в аренду нежилую недвижимость, собственник, как правило, ведет предпринимательскую деятельность. Потому что изначально такое имущество обычно покупают, чтобы извлекать прибыль. Такой вывод следует из арбитражной практики.

  • Еще читайте: трудовой календарь 2020 года с праздничными днями
  • Поэтому физическим лицам, если они собираются сдавать нежилую недвижимость в аренду, лучше зарегистрироваться в качестве ИП.
  • Обоснование

Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса сторон (гражданин, в т. ч. сотрудник, организация). Сам же порядок оформления договора аренды един для всех и не зависит от того, кто будет арендатором и арендодателем.

Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 ГК.

  1. Содержание договора
  2. В тексте договора аренды укажите условия сделки:
  3. данные арендодателя и арендатора;
  4. объект аренды (арендуемое имущество);
  5. срок действия договора аренды;
  6. цену договора аренды (сумму арендной платы) и порядок ее внесения;
  7. условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества (если применимо);
  8. возможность сдачи имущества в субаренду (если применимо);
  9. условия продления (пролонгации) договора аренды;
  10. основания расторжения договора аренды;
  11. условие о выкупе арендуемого имущества (если он предусмотрен);
  12. иные существенные условия договора.

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК).

Может ли организация сдавать коммерческую недвижимость в аренду гражданам, у которых нет статуса предпринимателя

Да, может.

Требования к договору аренды, прописанные в главе 34 ГК, не запрещают передавать нежилые помещения в аренду гражданам, у которых нет статуса предпринимателя. Арендатором может выступать любой дееспособный гражданин.

Тот факт, что арендованная недвижимость предназначена для коммерческих целей, в данном случае значения не имеет. Ведь для арендодателя заключение договора аренды влечет лишь обязанность предоставить имущество в пользование (ст. 606 ГК).

А само по себе заключение такого договора не свидетельствует о том, что гражданин ведет незаконную предпринимательскую деятельность (без регистрации в качестве предпринимателя).

Кроме того, статус индивидуального предпринимателя гражданин может получить и после заключения договора аренды.

Таким образом, для арендодателя заключение договора с обычным гражданином никаких негативных правовых последствий не влечет.

Другое дело, что сам гражданин, который арендует коммерческую недвижимость, должен помнить, что без статуса ИП он не вправе использовать имущество в коммерческих целях.

За предпринимательскую деятельность без государственной регистрации ему грозит административная ответственность (ч. 1 ст. 14.1 КоАП).

А если такая деятельность причинит крупный ущерб гражданам, организациям или государству – еще и уголовная ответственность (ст. 171 УК).

Может ли российская организация заключить договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, у которого есть вид на жительство

Да, может. Гражданский кодекс не ограничивает круг арендаторов. То есть им может быть как организация, так и гражданин, в том числе иностранец.

Проблем не возникнет, если иностранец находится в России законно. В данной ситуации иностранец имеет вид на жительство. Поэтому можно смело заключить с ним договор аренды.

Если же организация оказывает услуги тем иностранным гражданам и лицам без гражданства, которые пребывают в России незаконно, то ее накажут. Размер штрафа для организации составляет от 250 000 до 300 000 руб., а для ее директора – от 25 000 до 30 000 руб.

При этом оштрафуют за оказание таким лицам любых услуг, а не только за то, что предоставили им жилое помещение, как это прямо указано в пункте 3 статьи 18.9 КоАП. Ведь перечень услуг по этой норме открытый.

Поэтому передача в аренду нежилых помещений тоже попадает под этот штраф, так как относится к прочим услугам.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/306785-kak-sdat-v-arendu-nejiloe-pomeshchenie

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector