Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности в 2020 — закон, договор

Основной способ распределения земли – публичный аукцион. Но в некоторых случаях граждане и организации могут получить надел без участия в торгах.

Каковы нюансы аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности рассмотрим в статье.

Правовая база для аренды

Основной нормативный акт, регулирующий земельные отношения, – это ЗК РФ.

В документе утверждены:

• состав земель;
• порядок образования участков;
• основания и условия предоставления земель гражданам и организациям;
• процедура проведения аукциона;
• условия предоставления участков без аукциона;
• иные правила.

Субъекты федерации могут расширять действие отдельных норм ЗК РФ. Например, в Республике Марий Эл отдельным категориям граждан (ветеранам боевых действий, гражданам, имеющим ребёнка-инвалида и др.) участки предоставляются в собственность бесплатно.

Использование некоторых земель регулируется специальными актами. Так, предоставление участков, отнесённых к сельскохозяйственным землям, производится в соответствии с законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.

Оформление договора производится в соответствии с нормами ГК РФ. Соглашение должно соответствовать требованиям по форме, содержать существенные условия сделки и т.д. Перед заключением договора сторонам следует изучить главу 34 ГК РФ и подраздел 2 раздела 3 «Общие положения о договоре».

Виды земельных участков, предоставляемых в найм

Местная администрация имеет право передавать в аренду любые земли, которые находятся в её собственности. Исключение – земли запаса. Наделы этой категории находятся в резерве и фактически не используются.

Обычно административные органы предоставляют:

На основании норм законодательства выделяются несколько условий для передачи участка в найм:

• соблюдение плана развития территории;
• арендатор соответствует требованиям,
• цель использования надела не противоречит законодательству.

Сроки пользования

Период, на который предоставляется надел, указывается в договоре.

Срок обусловлен целями, для достижения которых заключается договор. Например, участки под ИЖС предоставляются на 20 лет.

Максимальный срок предоставления участков может устанавливаться в ЗК РФ:

• для ИЖС – до 20 лет;
• для комплексного освоения территории – до 5 лет;
• для сенокоса, выпаса сельскохозяйственных животных – до 3 лет;
• для огородничества – до 3 лет.

Минимальные и максимальные сроки могут устанавливаться в отдельных нормативных актах. Так договор аренды участка, предоставленного для сельскохозяйственных нужд, не может действовать менее 3-х и более 49 лет, если иное не установлено законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.

Еще больше информации о сроках аренды можно найти здесь.

Условия

Гражданин или организация получают право на найм при соблюдении следующих условий:

1. было подано заявление на заключение договора или заявка на участие в аукционе;
2. представлены необходимые документы;
3. лицо было признано победителем аукциона (если торги проводились);
4. гражданин или организация имеют основания для заключения договора без торгов.

Стать арендаторами земли могут граждане, в том числе иностранные, и организации (коммерческие компании, общественные объединения, религиозные организации и т.д.). Всё зависит от цели предоставления участка. Например, наделы под ИЖС выделяются физическим лицам.

Также к арендаторам могут предъявляться специальные требования. Например, аренда участка, предоставляется в рамках комплексного освоения территории, с организацией должен быть предварительно заключён договор на такое освоение.

Оформление права на найм участка, находящегося в собственности муниципалитета

Арендовать участок можно в случае, если он выделен на кадастровой карте и оформлен как недвижимое имущество. Такой надел имеет собственный кадастровый номер.

Если участок предстоит образовать, то заинтересованному в найме лицу нужно:

• собственными силами (или с привлечением кадастрового инженера) оформить схему расположения участка, нанесённую на существующий кадастровый план;
• подать прошение в местную администрацию о предварительном утверждении схемы;
• дождаться ответа от муниципалитета и переделать схему, если орган власти нашёл в ней несоответствия кадастровому плану или плану развития территории;
• провести за свой счёт кадастровый учёт (установить межевые знаки, определить координаты, определить размеры и площадь участка, оформить акт, присвоить наделу номер и утвердить его на кадастровой карте).

Если в администрацию подано несколько заявлений с просьбой утвердить схему расположения участка, утверждается та, которая поступила раньше.

Далее местная администрация регистрирует право собственности в отношении участка.

Через аукцион

Наибольшее количество участков распределяется через аукцион.

Процедура включает в себя несколько этапов:

1. подача заявления на проведение аукциона на право аренды с указанием кадастрового номера и цели использования участка;
2. составление техусловий для подключения земли к коммуникациям, если это необходимо;
3. проверка на наличие ограничений, препятствующих проведению торгов (например, участок не отнесён ни к одной из категорий земель, надел уже предоставлен в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение и т.д.);
4. определение организатора – им может выступать орган власти или специальная организация;
5. выбора даты и места проведения торгов (аукцион должен проводиться не позднее, чем через 2 месяца после подачи заявления на его проведение от заинтересованного лица);
6. публикация извещения с указанием даты, места, шага аукциона, проекта договора и другой информации (информация размещается на сайте муниципалитета);
7. принимаются заявки от участников;
8. проводятся торги;
9. составляется протокол о результатах аукциона;
10. заключается договор с победителем торгов.

Чтобы принять участие в аукционе, человек должен представить:

• копии страниц паспорта;
• заявление на участие в торгах;
• подтверждение внесения задатка.

Если участвует юридическое лицо, то дополнительно потребуется:

1. копия свидетельства, подтверждающего постановку компании на налоговый учёт;
2. копия уставного документа (с переводом на русский язык, если это необходимо);
3. доверенность или копию приказа, подтверждающего полномочия представителя компании на аукционе.

В торгах не могут участвовать организации, в отношении которых начата процедура банкротства.

Установление организатором аукциона ограничений, не предусмотренных законом, запрещено.

Полную информацию об аукционе можно прочитать здесь.

Без торгов

В статье 39.6 ЗК РФ указаны случаи заключения договоров аренды без аукциона.

Без торгов договоры заключаются с гражданами, принадлежащими к льготной категории:

• инвалиды;
• люди, утратившие здоровье из-за последствий аварии на ЧАЭС;
• граждане, проживавшие на территории, загрязнённой в ходе испытаний на Семипалатинском полигоне;
• родители, воспитывающие ребёнка-инвалида.

Многие субъекты федерации расширяют приведённый список, добавляя к нему ряд категории:

1. многодетные семьи;
2. ветераны и участники ВОВ;
3. пенсионеры;
4. участники федеральных программ по переселению.

Стоит уточнить в местной администрации, какие категории граждан имеют право на аренду государственной земли без аукциона в данном населённом пункте.

Договор аренды без торгов заключается в следующем порядке:

• гражданин подаёт заявление, прилагает к нему копию документа, подтверждающего право на льготу;
• муниципальный орган выдаёт предварительное согласование на оформление договора;
• проходит проверка на наличие правовых препятствий в предоставлении участка в пользование;
• если надел свободен от ограничений, заключается договор.

О процедуре найма земли без торгов читайте здесь.

По упрощенной схеме

На основании статьи 39.18 можно получить участок в аренду по упрощённой схеме. Гражданин подаёт заявление на предварительное согласование предоставления надела в аренду.

Администрация публикует информацию о том, что конкретный участок будет предоставлен в возмездное пользование. Если иных заявлений от потенциальных арендаторов не поступит, то договор будет заключён без проведения аукциона.

Упрощённый порядок распространяется на участки, предоставляемые:

1. под ИЖС;
2. для ведения ЛПХ;
3. для садоводства;
4. гражданам и КФХ для занятия сельским хозяйством.

Особенности оформления участков под ИЖС, гараж, с последующим выкупом

Участки под ИЖС, для возведения гаража или для иного строительства предоставляются на период проведения работ.

Арендатор должен завершить ввод здания в эксплуатацию, пока не истечёт срок аренды. Приступить к строительству землепользователь должен в первые 3 года. В ином случае договоры расторгаются.

Земля распределяется между гражданами в общем порядке: через аукцион или без торгов, если заинтересованное лицо относится к льготной категории. Надел под ИЖС можно оформить в упрощённом порядке.

Любой участок может передаваться в собственность, если это предусмотрено договором аренды.

Отличия в процедуре при аренде у администрации сельского поселения и города

В сельских поселениях больше участков и меньше людей, желающих получить право аренды. Поэтому больше граждан могут претендовать на заключение договоров по упрощённой схеме – без участия в аукционе.

Подробнее о найме земли у администрации города можно узнать здесь.

Как правильно заключить договор?

Договор оформляется в письменном виде в 3-х экземплярах: для арендатора, для собственника и для регистрации в Росреестре.

Стандартный договор включает следующие положения:

• сведения о сторонах (Ф.И.О. арендатора/название организации, адрес, наименование местного органа власти, уполномоченного предоставлять участок в аренду);
• сведения об участке (кадастровый номер, адрес, площадь, цель предоставления и т.д.);
• порядок и сроки передачи участка;
• стоимость аренды, порядок перечисления платы, условия изменения цены;
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• иные положения (право арендатора на продление срока действия договора, порядок разрешения споров и т.д.);
• реквизиты и подписи сторон.

Если право аренды выставляется на аукцион, проект договора предварительно составляется собственником участка. Победить может согласиться с предложенной редакцией или отказаться от заключения договора. Правки не вносятся.

При получении права аренды по упрощённой системе шаблон договора также готовится представителем собственника. Арендатор может предложить изменения, но обычно администрация не корректирует условия соглашения.

1. Скачать бланк договора аренды земли
2. Скачать образец договора аренды земли

• Подробная информация об условиях договора в этой статье.
• Узнайте об особенностях составления договора из видео:

Стоимость процедуры и плата за найм

Подача заявления и участие в аукционе бесплатно. Задаток, который вносится перед торгами, возвращается всем проигравшим.

Стоимость аренды определяется в ходе торгов. Изначально она составляет определённую часть кадастровой стоимости (например, для ИЖС – 0,6%).

Если надел находится в выгодном месте, то цена аренды может возрасти многократно. В случае, когда участок предоставляется без проведения торгов, плата назначается в номинальном размере.

Единственный расход – оплата услуг кадастровых инженеров, если участок необходимо образовать. Гражданину придётся заплатить 10-30 тысяч рублей. Средства не будут компенсированы.

О расчете стоимости аренды вся необходимая информация здесь.

Возможные трудности и способы их решения

Если гражданин не знает, имеет ли он право на получение земли в аренду без торгов, он может обратиться в местный орган власти за разъяснениями.

Вся информация об участках есть на кадастровой карте. Гражданин может узнать, находится ли земля в муниципальной собственности. Если да, то можно подавать заявление на получение права аренды.

Иногда человек не знает, выставлен ли интересующий его участок на торги. В этом случае нужно зайти на официальный сайт размещения информации о проведении торгов и поискать нужный надел. Также информация о предстоящих аукционах публикуется на сайтах местных органов власти.

На странице с описанием аукционной единице есть все сведения, необходимые для участия в торгах:

• шаблон заявки,
• перечень необходимых документов,
• наименование организатора,
• дата и время проведения торгов.

Заключение

Договоры аренды земли заключаются по результатам аукционов. В ряде случаев, определённых ЗК РФ, возможно предоставление участков без проведения торгов. Договор составляется собственником участка, арендатор в редких случаях может предложить свои правки.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/u-gosudarstva/munitsipalnaya-sobstvennost

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории недвижимого имущества относятся земельные участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администраций городских и иных поселений. Они необходимы для ведения хозяйственной деятельности в рамках поселения, для обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.

Большая часть муниципальных земель находится в границах соответствующих поселений, но в некоторых случаях участки могут находиться и вне их границ, например, если там находятся объекты недвижимости, принадлежащие муниципалитету. Во владение администрации могут передаваться государственные земли.

В данной статье мы подробно расскажем, как взять землю в аренду у администрации.

Необходимые условия

Согласно статье 22 ЗК, арендаторами могут выступать как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без определенного гражданства. Оформить землю в аренду у администрации города или села они могут только при наличии следующих условий:

• Участок поставлен на кадастровый учет.
• Определено его разрешенное использование.
• Он отнесен к определенной категории земель.
• Участок не арендован другим гражданином или юридическим лицом.

Порядок аренды земельного участка муниципальной собственности

Как получить землю в аренду? В общем случае аренда земли у муниципалитета происходит в порядке торгов. В ходе аукциона определяются цена участка и его арендатор. Все случаи предоставления земли без организации аукциона указаны в статье 39.6, ниже приведены самые характерные условия.

Без торгов взять в аренду земельный участок у администрации могут:

• Граждане с целью строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства в границах городского, сельского поселения или районного центра.
• Граждане с целью ведения огородного хозяйства и выпаса животных.
• Некоммерческие организации с целью ИЖС.
• Некоммерческие организации с целью организации садоводческого или огородного хозяйства.
• Собственники сооружений, расположенных на арендуемом участке.

Для получения права аренды муниципальной земли без торгов нужно оформить заявление на его предоставление.

Оно включает в себя такие реквизиты:

• Паспортные данные гражданина или информация о юридическом лице.
• Сведения об участке: его адрес, кадастровый номер.
• Цель использования ЗУ.
• Контактные данные заявителя.

К заявлению прикладываются документы и справки, которые подтверждают право заключения договора аренды без проведения аукциона.

• Сведения об арендаторе и арендодателе.
• Адрес, площадь, кадастровый номер участка.
• Предназначение ЗУ.
• Отсылка к документу, подтверждающему собственность администрации на землю.
• Данные о строениях (если имеются).
• Цена договора и способ расчета.
• Срок действия договора.
• Подписи сторон и дата заключения договора.

Если срок аренды превосходит один год, то подписанный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно обратиться в отделение организации и оформить заявку, к ней прикладываются копии договоров и кадастровый паспорт ЗУ. Регистрация проходит только после оплаты госпошлины, ее размер в общем случае составляет 2000 рублей для физлиц.

Сведения об аукционе (его объект, дата, начальная цена и «шаг») публикуются как минимум за месяц до его проведения. Участники должны подать свои заявления и внести задаток не менее чем за 5 дней до начала торгов.

Начальная цена торгов составляет 1,5 процента кадастровой стоимости участка или равна рыночной цене аренды, установленной в ходе оценки. Результат торгов фиксируется в протоколе, его копия прикладывается к договору. Во всем остальном порядок действий аналогичен алгоритму аренды земли без торгов.

Важные моменты

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/municipalnaya

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Важные требования

В соответствии с положениями ст. 22 ЗК РФ нанимателями могут стать компании и физические лица, иностранные граждане и субъекты, не имеющие гражданства. Получить в наем площадь можно только при соблюдении определенных условий:

1. Объект должен пройти кадастровый учет;
2. Установлено его разрешенное использование;
3. Он входит в определенную категорию земельных ресурсов;
4. Он свободен от притязаний иных лиц и не арендован другими лицами.

Арендовать участок у муниципалитета можно лишь на платной основе. Бесплатно могут передаваться территории в бессрочное и срочное пользование только государственным либо религиозным организациям, что четко регламентировано нормами земельного законодательства.

Порядок процедуры

Получить земельную площадь, принадлежащую местной администрации, можно путем участия в соответствующих торгах. В ходе их проведения устанавливается стоимость аренды и наименование нанимателя. Но существуют ситуации, когда земельный объект может быть предоставлен без организации аукциона. Они предусмотрены ст. 39.6 ЗК РФ. К ним относятся следующие случаи:

• Предоставления территории для возведения индивидуального дома и организации личного хозяйства в пределах сельских и городских поселений;
• Оформления участка для осуществления овощных посадок и выпаса домашнего скота;
• Выдачи площади НКО для индивидуального строительства;
• Представления некоммерческим компаниям объекта для создания садоводческого либо огородного хозяйства;
• Передача арендуемой земли собственнику сооружений, расположенных на ней.

Для получения арендных прав на муниципальные земельные ресурсы без проведения торгов необходимо подготовить заявление. Оно должно включать сведения о:

1. Паспортные данные гражданина либо реквизиты организации;
2. Сведения о земле – её место расположения и кадастровый номер;
3. Целевое использование участка;
4. Контакты обратившегося лица.

К обращению должна быть приложена документация, подтверждающая право на заключение соглашения о найме без организации конкурса. Обращение изучается службой на протяжении одного месяца и выносится решение о предоставлении территории либо об отказе. При одобрении заявки формируется договор о предоставлении земли в аренду.

В соглашении указываются:

• Данные арендатора и арендодателя.
• Кадастровый номер объекта, его адрес и величина.
• Предназначение земельной площади.
• Основание, устанавливающее право собственника административного органа.
• Информация об имеющихся строениях.
• Стоимость соглашения и порядок проведения расчетов.
• Период действия договорных обязательств.
• Реквизиты сторон, дата подписания документа и подписи.

В ситуации, когда период арендных отношений превышает 1 год, заключенная сделка подлежит регистрации в службе Росреестра.

Для этого потребуется подготовить нужную документацию и заполнить заявку, приложив к ней копии соглашения и кадастровую документацию на участок.

Регистрация будет произведена лишь после оплаты установленной суммы госпошлины. В настоящее время её размер составляет две тысячи рублей для граждан. 

Порядок проведения торгов

Форма организации может быть:

• Конкурсной, когда участники борются по разным условиям, включающим и требования о стоимости;
• Аукционной, при которой заявители соревнуются только в цене аренды.

При проведении процедуры предусмотрены следующие этапы:

1. Извещение о проведении торгов.
2. Формирование конкурсной/аукционной документации
3. Подача и анализ заявок на участие.
4. Непосредственное проведение процедуры.
5. Подписание договора по результатам процесса.

Претендентом на участие в торгах может стать любое лицо, отвечающее определенным требованиям.

Лицо, представляющее документы на участие в торгах, несет ответственность за достоверность сведений, указанных в них. Если членами комиссии выявляются неточные данные в документации, то заявителю может быть отказано в участии независимо от этапа процесса.

Организаторами аукциона не могут устанавливаться правила, отличные от установленных законом. Также нельзя отказывать претендентам в участии по поводам, не указанным в законе.

В случае несоответствия таких требований действующим нормам, заинтересованный субъект вправе обратиться в судебные инстанции за защитой своих интересов.

По результатам рассмотрения представленных материалов, торги могут признаваться судом недействительными.

До подачи заявки обратившийся обязан внести задаток, подтверждающий серьезность его намерений. Если он не побеждает по итогам торгов, задаток ему возвращается в полном объеме.

По завершении аукциона победитель и организатор подписывают итоговый протокол, если они отказываются от этого, то несут за такие действия ответственность.

При отказе победителя от подписания итогов, задаток ему не возвращается.

Источник: https://law03.ru/land/article/arenda-zemelnogo-uchastka-v-municipalnoj-sobstvennosti

Перевод земли из аренды в собственность в 2020 году

Чтобы осуществлять юридически значимые действия с арендованным земельным участком следует сначала выполнить перевод земли из аренды в собственность. После этого надел можно продать, заложить, сдать иным гражданам, подарить или оставить наследникам. Возможность переоформления земли есть как у граждан, так и у юридических лиц.

Для чего оформлять собственность

Помимо того, что после переоформления надела в собственность владелец может совершать юридически значимые действия со своей землей, данная процедура дает право на получение компенсации, в случае изъятия земли для государственных нужд.

Какие земли подлежат переводу

Не все категории земель могут быть предоставлены в собственность граждан. Существуют особые условия для перевода земельного надела. Использование участка должно проводиться по одному из следующих оснований:

• договор постоянного бессрочного пользования;
• переход права распоряжения по наследству;
• действующее соглашение об аренде.

Приоритетное право на переоформление надела в собственность есть у граждан, которые возвели или начали строить капитальную постройку. Капитальным является объект, предназначенный для круглогодичного проживания и имеющий фундамент. Если такая постройка еще не достроена, то физ. лицу необходимо зарегистрировать его как объект незавершенного строительства.

Арендаторы могут получить надел двумя способами:

• путем выкупа;
• безвозмездно.

В каждом из способов существуют свои нюансы, которые необходимо учесть при переоформлении документов.

Безвозмездная передача

Один раз в жизни граждане могут получить земельный надел безвозмездно, в порядке приватизации. Такая возможность предоставляется только при условии выполнения одного из следующих требований:

• участок перешел в распоряжение гражданина до октября 2001 года (ст. 49 № 218-ФЗ от 13.07.2015);
• территория передана по договору бессрочного пользования, сроком на 6 лет, и человек пользуется землей уже 5 лет, при этом назначение земель должно быть ЛПХ или ИЖС;
• арендаторы воспитывают трех и более детей.

На региональном или местном уровне власти вправе ставить собственные условия для безвозмездного получения земли.

Последовательность действий

Чтобы оформить участок в собственность необходимо выполнить следующий порядок действий:

• провести межевание, если ранее оно не было проведено;
• собрать пакет документов;
• подать заявление в Росимущество или местную администрацию;
• получить разрешение;
• зарегистрировать права в Росреестре.

Межевание необходимо провести для определения границ участка, а также составления плана, на основании которого территория ставится на государственный кадастровый учет.

Межевание можно заказать в частной компании, имеющей лицензию, или у государственных кадастровых инженеров. Срок проведения необходимых работ не превышает 2 недели. После чего с полученными документами арендатору следует направиться в МФЦ для постановки надела на учет.

Документы

Для приватизации необходимо написать заявление о передаче земельной территории в собственность и приложить к нему следующие документы:

• паспорт гражданина;
• выписка ЕГРН на территорию;
• кадастровый паспорт на участок;
• подтверждение основания для приватизации – соглашение об аренде, договор бессрочного пользования, справка о многодетности семьи и другое.

Если приватизируемая земля предназначена под ИЖС, то дополнительно прикладывается документация на строение – технический паспорт, выписка ЕГРН.

Сроки рассмотрения

Заявление и пакет документов, представленные гражданином, рассматриваются уполномоченным органом в течение 30 дней с момента подачи. После чего выносится решение о передаче надела на безвозмездной основе, либо в отказе о предоставлении земли заявителю.

Решение об отказе может быть принято в следующих случаях:

• отсутствует основание для приватизации;
• у участка имеются обременения;
• территория переведена в категорию резерва для государственных нужд;
• представленные документы содержат неверные сведения.

Также участок не будет предоставлен гражданину при наличии споров по его границам с соседскими землями.

Если причину отказа можно устранить, например, неточности в документации, то гражданин вправе обратиться с заявлением повторно. Также отказ можно оспорить в судебном порядке.

Госрегистрация прав собственности

После получения разрешения от уполномоченного органа на перевод земли из аренды в собственность, гражданину необходимо зарегистрировать свои права в Росреестре. Для этого необходимы следующие документы:

• заявление;
• паспорт владельца;
• кадастровый паспорт участка;
• постановление о передаче территории в собственность;
• квитанция об уплате госпошлины.

Госпошлина за регистрационные действия относительно земель составляет 350 рублей. Подать документы можно как в регистрационной палате, так и в отделении МФЦ. Регистрационные действия должны быть выполнены в течение 10 дней. После чего территория становится собственностью заявителя.

Выкуп участка

Получение территории в собственность путем выкупа доступно через процедуру аукциона или без проведения торгов. В первом случае стоимость участка будет значительно больше, так как претендовать на него могут все желающие.

Возможность выкупа надела без торгов доступна не для всех видов разрешенного использования. Покупка доступна только для земель следующих категорий:

• ИЖС;
• ЛПХ;
• садоводство/огородничество;
• КФХ.

В остальных случаях выкуп возможен только через проведение аукциона.

Без аукциона

Приобрести арендованный участок в собственность без проведения торговых процедур могут граждане, у которых на данной территории имеется капитальная постройка. Также без аукциона можно выкупить землю при переоформлении права постоянного бессрочного пользования в собственность.

Для выкупа необходимо действовать в следующем порядке:

• обратиться с заявкой в администрацию;
• получить постановление о продаже участка;
• уплатить указанную в постановлении стоимость;
• заключить договор купли-продажи;
• зарегистрировать права в регпалате.

Выкупная стоимость определяется исходя из кадастровой оценки территории. Она может составлять от 2,5% до 80% кадастровой оценки. Процент устанавливается субъектом, в чьем ведении находится конкретный участок.

Чтобы выкупить участок по льготной стоимости необходимо представить в администрацию с пакетом документов:

• заявление;
• паспорта всех будущих владельцев;
• выписки ЕГРН на строение и участок;
• договор аренды.

После подачи документов на территорию выезжает специальная комиссия, которая осматривает дом и землю. Далее принимается решение о заключении договора покупки или отказа в выкупе надела.

Если дом, расположенный на участке, принадлежит одновременно нескольким хозяевам на правах долевой собственности, то надел можно выкупить также в долевую собственность, в тех же пропорциях, в которых определены части дома. Например, если постройка оформлена на мужа и жену в пропорции 1/3 и 2/3, то надел будет предоставлен в тех же частях: мужу 1/3, а жене 2/3.

После получения акта приема-передачи и соглашения о выкупе можно регистрировать свои права в регистрационной палате. Для этого потребуется такой же пакет документов, как и в случае с приватизацией.

На торгах

Если на участке нет зарегистрированных построек, то перевести его из аренды в собственное распоряжение можно только посредством аукционных торгов. Они проводятся собственником земли – муниципалитетом или Росимуществом.

Через аукцион можно выкупить не только арендуемый участок, но и любой земельный надел, находящийся в собственности у государства, и не ограниченный законом для выкупа. Порядок покупки через аукцион следующий:

1. Необходимо обратиться с заявкой и документацией в земельный комитет. В заявлении необходимо указать конкретный участок. После чего специалист комитета подготовит документацию для проведения торгов.
2. Далее будут проведены межевые и оценочные работы. Торги проводятся на всероссийском официальном сайте torgi.gov.ru. Также официальное извещение о проводимых аукционах публикуются в местных СМИ.
3. Торги проводятся путем повышения начальной стоимости надела. Победителем признается участник, заявивший большую цену.
4. После победы на торгах с покупателем заключается контракт. Победитель оплачивает оговоренную стоимость надела, и оформляет права на землю в Росреестре.

Данный способ выкупа является довольно сложным, трудоемким и отнимает много времени на проведение необходимых процедур. При этом существует риск, что арендатор участка не станет собственником земли, так как большую цену может заявить другой гражданин.

Какие участки нельзя приобрести

Далеко не любую землю можно получить в собственность, даже посредством выкупа у государства. К таким наделам относятся:

• особо охраняемые;
• ограниченные в обороте;
• лесной/водный фонд;
• территории общего пользования;
• полигоны, зараженные вредными веществами;
• земли вооруженных сил России.

Помимо этого нельзя оформить собственность на землю, если ее разрешенное использование не соответствует нуждам заявителя. Гражданин не сможет получить надел, даже с построенным на нем домом, если такая земля не предназначена под ИЖС.

В таком случае перед оформлением собственности нужно изменить категорию земли, и только после этого проходить процедуру переоформления аренды во владение.

Минусы переоформления

Несмотря на явные преимущества получения надела в собственность, у изменения права распоряжения есть и ряд минусов:

• расходы, связанные с процедурой переоформления;
• после оформления прав у гражданина возникает обязанность по уплате земельного налога;
• собственник обязан содержать территорию в надлежащем виде и использовать по назначению, иначе госорганы вправе вернуть участок в муниципальное владение.

Оформление надела из аренды в полное владение имеет для хозяина земли больше преимуществ, чем недостатков. Граждане могут получить землю безвозмездно, в порядке приватизации, или через процедуру выкупа.

При выкупе приоритет получают заявители, у которых на территории возведен капитальный объект. В таком случае стоимость участка будет ниже, чем при выкупе с торгов.

Поэтому перед обращением в земельный комитет следует начать строительство и оформить его как незавершенный объект.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источник: https://walaw.ru/pravo/perevod-zemli-iz-arendy-v-sobstvennost

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности

Внимание! С 1 марта 2015 года арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно только на торгах (аукционах). Но закон предусматривает несколько исключений

По общему правилу получить в аренду земельный участок без торгов нельзя. Причем торги осуществляются только в форме аукциона (конкурс не проводится). Это следует из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Но есть исключения. В отдельных случаях договор аренды участка из публичных земель можно заключить без проведения торгов. Перечень таких случаев является закрытым (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Так, к ним относится предоставление земельных участков организациям:

• для государственных и общественно полезных целей (для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и др.),
• для сельскохозяйственного производства,
• на основании указа или распоряжения Президента РФ, для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и др.

Кроме того, получить землю в аренду без торгов могут (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

• собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках,
• собственники объектов незавершенного строительства таких объектов, которые размещены на участках (однократно и только для завершения их строительства),
• граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка,
• граждане, которые приобретают участок для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,
• граждане и организации, у которых участок был изъят для государственных или муниципальных нужд, и др.

Наконец, нужно иметь в виду, что закон установил специальный перечень случаев, когда земельный участок вообще не может быть предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Например, предметом аукциона не может быть земельный участок:

• границы которого подлежат уточнению,
• который не отнесен к определенной категории земель,
• предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды,
• в отношении которого принято решение о предварительном согласовании его предоставления,
• и другие случаи.

До 1 марта 2015 года порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, зависел от целей, для которых его арендовали:

• для строительства
• или для целей, не связанных со строительством.

Для строительства порядок предоставления участка различался в зависимости от необходимости проведения определенных работ, то есть:

• без предварительного согласования мест размещения объектов,
• с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Без проведения торгов получить землю можно было с предварительным согласованием места размещения объекта. Такой порядок определяли статьи 3032 Земельного кодекса РФ.

На торгах осуществлялось предоставление земельных участков для целей строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (ст. 38 ЗК РФ).

То есть до 1 марта договоры аренды государственного или муниципального земельного участка заключались по результатам проведения аукционов, конкурсов и без проведения торгов.

После 1 марта 2015 года режим предоставления участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без согласования не различается. Теперь закон различает предоставление в аренду земли в зависимости от того, по чьей инициативе это происходит (п. 34 ст. 39.11 ЗК РФ):

• государственной власти или местного самоуправления,
• гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка,
• заинтересованной организации.

Инициатор процесса оформления готовит документы на землю.

Если аукцион проводят по инициативе заинтересованного лица (гражданина или организации), то оно готовит схему расположения земельного участка.

Исключение будет в случае, когда участок расположен в границах субъекта РФ города федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) или в границах населенных пунктов.

Тогда схему расположения земельного участка должен подготовить уполномоченный орган (абз. 2 подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Имеет ли арендатор публичного земельного участка преимущественное право заключить договор аренды участка на новый срок?

Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2015 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

• земельный участок был предоставлен без проведения торгов (см. когда проводить торги не требуется) (ст. 39.6 ЗК РФ),
• договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

• заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора,
• исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо,
• ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.

Внимание! Для некоторых видов договоров аренды с 1 марта 2015 года закон установил ограничения по срокам заключения договоров

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок в пределах, предусмотренных законом, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

• для строительства или реконструкции зданий и сооружений от трех до десяти лет,
• для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства от трех до пяти лет,
• собственникам здания или сооружения до 49 лет,
• для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства до 20 лет,
• для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества до трех лет,
• для сельскохозяйственного производства от трех до 49 лет,
• в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного участка на срок, не превышающий срока аренды участка, являющегося исходным,
• для завершения строительства объекта незавершенного строительства до трех лет и др.

Кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя?

Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. № Ф04-14360/2014 по делу № А46-6723/2014).

Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).

Распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года?

Нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2015 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2018 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2015 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

• на основании заявления арендатора,
• если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления участка.
• Кроме того, земельный участок, в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть:
• предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,
• предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.

Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Земельные участки предоставляют в аренду в соответствии с редакцией Земельного кодекса РФ, которая действовала до 1 марта 2015 года, если до этой даты было опубликовано (ч. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

• извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды участка либо
• сообщение о наличии участков, предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

• Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2015 года.
• В связи с тем, что изменился порядок предоставления в аренду публичных земель, поменялся и порядок определения арендной платы за такие земельные участки.
• Согласование условий договора аренды публичного имущества и его государственная регистрация
• В договоре аренды публичного недвижимого имущества, как и в договоре аренды любого другого имущества, стороны согласуют:

• предмет договора,
• цену арендную плату,
• срок договора аренды,
• иные условия (порядок передачи и возврата имущества, расторжения договора, права и обязанности сторон, условия о подсудности споров и др.).

Согласованный и подписанный сторонами договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Обязательность регистрации зависит от такого условия, как срок договора аренды. Регистрация не требуется, если договор заключен на срок менее одного года или на неопределенный срок. Если же договор аренды заключен на срок один год или более, то регистрация нужна (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может подать любая из сторон договора арендатор или арендодатель. Для регистрации договора аренды нужно обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.

Подробнее о порядке государственной регистрации договора аренды см. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации.

Если стороны не согласуют существенные условия договора, то он признается незаключенным. Если не зарегистрировать договор аренды, который требует государственной регистрации, то он также не будет считаться заключенным.

Вместе с тем, до недавнего времени было неясно, по каким правилам можно оспаривать договоры аренды в тех или иных ситуациях: как незаключенные или недействительные.

Президиум ВАС РФ разъяснил эти вопросы в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденном информационным письмом от 25 февраля 2014 г. № 165 (далее информационное письмо № 165).

Во-первых, Президиум указал, что если в договоре аренды отсутствует существенное условие, то он будет являться незаключенным, а не недействительным (п. 1 информационного письма № 165).

Стороны не согласовали существенные условия договора аренды публичного имущества и не получили согласия собственника субъекта РФ для передачи имущества в аренду. Договор аренды стороны не исполняли. С каким иском арендодатель может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным или незаключенным

Президиум ВАС РФ разъяснил: если стороны не согласуют существенные условия договора аренды, то он не считается заключенным. К такому договору неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Из этого разъяснения можно сделать следующий практический вывод: если стороны не согласовали существенные условия договора, то оспорить его можно только как незаключенный, а не как недействительный. Причем ошибка в выборе требования не повлечет отказа в иске.

Если истец, например, арендодатель потребует признать такой договор недействительным, то суд не откажет ему в требовании, а поправит его и поменяет способ правовой защиты, признав договор незаключенным.

Во-вторых, если договор, подлежащий регистрации, не был зарегистрирован, то даже при отсутствии государственной регистрации суд может признать его недействительным (п. 2 информационного письма № 165).

Стороны заключили договор аренды публичного имущества сроком на пять лет. Однако согласия собственника имущества субъекта РФ на передачу имущества в аренду они не получили. Кроме того, они не зарегистрировали договор. Можно ли признать такой договор аренды недействительным?

Да, можно. Ведь договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Поэтому подобный договор можно оспорить по правилам о недействительности сделок.

1. Президиум подчеркнул при этом, что иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.
2. Из этого следует важный практический вывод: требование о признании договора аренды недействительным третье лицо может заявить и до осуществления государственной регистрации договора аренды.
3. Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества
4. Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов
5. В каком порядке заключается договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок в случае его возобновления
6. Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности
7. Материал Юридической справочной системы Система Юрист
8. Архив новостей

Источник: https://piterlaw.ru/news/poryadok-predostavleniya-v-arendu-zemeljnih-uchastkov-nahodyaschihsya-v-publichnoj-sobstvennosti-2465