Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора в 2020 — залог, последствия

Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.

Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.

В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Основания

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:

• по последующему взаимному согласию сторон;
• на основании решения суда.

Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.

Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.

Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.

Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:

• при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
• осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.

В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.

В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.

Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.

Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.

Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.

Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.

Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.

Условия

Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.

Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.

Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.

Порядок расторжения

• Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).
• Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.
• Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

• название суда;
• данные об арендаторе и арендодателе;
• суть договора аренды и его основные условия;
• причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
• содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.

В случае с мирным прекращением отношений последовательность действий будет следующей.

Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.

На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.

Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.

Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.

Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.

Образец

В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

1. Соглашение о расторжении договора аренды — образец
3. Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendatora.html

Досрочное расторжение договора аренды

Главная / Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

• Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.
• Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.
• В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

• если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
• если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
• если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
• если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
• если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

1. Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.
2. Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.
3. К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

• Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.
• Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.
• При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора в 2020 — залог, последствия

Если у нанимателя возникает необходимость расторгнуть существующий договор, то ему следует внимательно изучить текст составленных договоренностей об аренде. Это позволит разрешить сложившуюся ситуацию без обращения в суд.

Поэтому еще на стадии оформления сделки ее участники должны предусмотреть такую возможность, а арендодатель прописать особые условия для прекращения арендных правоотношений и порядок расторжения соглашения.

Но если этот момент никак не отражен в обоюдных соглашениях, то пройти процедуру прекращения права аренды будет весьма затруднительно.

Правда, для законности этого факта, пожелавшая разорвать отношения сторона обязана заблаговременно предупредить другого участника сделки. Отдельно прописывать эти условия в договоре нет необходимости, поскольку ст. 610 Гражданского Законодательства позволяет ему сделать это даже без обращения к судебным органам.

Основания

Природу возможных обоснований для расторжения арендного соглашения в гражданском праве условно делят на 2 типа:

• по общим признакам, которые можно применять в отношении любых договоренностей (ст. 450 и ст. 451);
• по особым, которые разрешают проблемы арендных соглашений. Они также подразделяются законодательством:
  • допускающий досрочный разрыв правоотношений для арендатора (ст. 620);
  • обоснования для прекращения деловых отношений для арендодателя (ст.619);
  • условия для прекращения аренды с неопределенным сроком (ст. 621).

• К общим обоснованиям можно отнести окончания срока действия соглашения, в котором не предусмотрена автоматическая пролонгация, и при наступлении определенной даты арендатор не может больше пользоваться переданным ему недвижимым имуществом.
• Но аренда это обоюдная сделка, а при досрочном расторжении могут нарушиться права другой стороны, поэтому в Законе предусмотрены понятия, когда это допустимо, а когда расторгнуть существующий договор будет невозможно.
• Если есть намерения досрочно разорвать правоотношения, то законом предусмотрено только 3 обстоятельства, допускающие это юридически значимое действие:

• если достигнуты между сторонами договоренности о прекращении правоотношений;
• по основаниям, заведомо прописанным в соглашении по аренде;
• решение проблемы через судебный орган, по инициативе любого участника сделки, но отражающиеся в Законе.

Первый вариант самый безболезненный, обычно при согласии сторон проблем не возникает. Стороны оформляют дополнительно соглашение, в котором выражают свою волю на расторжение.

Ну а если стороны заранее установили все причины для расторжения, и внесли их в договор, то следует сослаться на те пункты договоренностей, которые были прямо нарушены другой стороной.

Обострения могут возникнуть во втором случае, когда кто-то из участников не дает свое согласие на разрыв. Здесь можно найти только один выход – обращение к судебному разбирательству, но для принятия положительного решения нужны очень веские основания.

Законодательство предусматривает несколько веских обоснований для судебного искового производства по разрыву правоотношений, вытекающих из договора аренды:

• когда арендодатель не передал в полной мере имущество, которое было предметом договоренностей;
• в случае создания искусственных препятствий, по использованию передаваемого в аренду имущества;
• если оговоренное имущество имеет существенные недостатки, и пользоваться им в указанных договором целях нет физической возможности. Этот вариант требует особого отношения, оно может служить обоснованием для прекращения отношений только в том случае, если арендодатель утаил скрытые дефекты при передаче, также они отсутствуют в передаточном акте. То есть незнание о возможных недостатках и будет веским обоснованием для досрочного расторжения договоренностей;
• если договором предусмотрено, что арендодатель обязуется отремонтировать переданное в аренду помещение, но не сделал этого в разумные или заранее оговоренные сроки;
• При наступлении фарс-мажорных событий – потоп, наводнение или ураган, которые полностью или частично разрушили переданное имущество, и арендатор не может отвечать за эти события.

Как оформить

Поскольку это важный юридически значимый документ, дающий право на отказ от арендованного имущества, то его следует составлять по всем правилам делопроизводства.

К тому же он также подлежит регистрации, если первоначальные соглашения были внесены в Росреестр:

• в шапке документа указывается название, то есть соглашение…
• в правом углу пишут дату и место составления;
• реквизиты сторон правоотношений – наименование, почтовые адреса, сведения о ИНН и КПП;
• кто представляет интересы сторон – номер нотариальной доверенности с указанными полномочиями;
• в теле документа следует упомянуть, между кем и кем достигнуты соглашения, ФИО представителей;
• при обоюдном согласии стороны решили расторгнуть достигнутые арендные правоотношения по договору (его № и дата заключения, предмет);
• наличие и отсутствие претензий друг к другу;
• соглашение вступает в силу в момент его подписания и полного возврата переданного имущества по описи в срок 10 дней.

К соглашению следует приложить акт передачи, оформленный по правилам делопроизводства.  

Документ составляется в 2 экземплярах каждой стороне договора. В конце указывают адреса и банковские реквизиты, ставят подписи и печати организаций.

Соглашение вступить в законную силу только после прохождения регистрационных действий по смене владельца имущественных прав.

Документы

Чтобы соглашение вступило в силу, его необходимо внести в единый реестр прав на недвижимые объекты, поэтому следует подготовить следующую комплектацию документов:

• заявление от имени одной из сторон сделки. В нем следует указать на прекращение правоотношений по аренде, дату и место совершения отказа от сделки, заключенной по таким-то условиям на такую-то дату;
• оригинал платежной квитанции об уплате пошлины за проведение внесения записи о смене владельца имущества. Для граждан она составляет 200 руб., для компаний и организаций – 22 тыс. руб., за регистрацию самого соглашения пошлину оплачивать не нужно;
• если кто-то из сторон освобожден от уплаты пошлины в соответствии с законом, то необходимо представить подтверждающий документ.

К сведению! Если у регистратора отсутствуют данные об уплате пошлины, заявителям будет выдан отказ в регистрации:

• доп. соглашение в количестве 2 экз.;
• копия и оригинал основного арендного договора, копию следует заверить нотариально;
• оригинал и ксерокопия акта приемки имущества.

Залог при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора

В большинстве случаев применяется при найме жилого или нежилого помещения под проживание или коммерческие нужды. Арендодатель тем самым подстраховывает себя от возможной неуплаты арендной ставки или порчи вверенного нанимателю имущества.

Это общепринятая практика, и ничего особенного в залоге нет, его сумма обычно равносильна сумме месячного платежа.

Но все обеспечительные меры, которые могут быть покрыты залогом, обязательно должны отражаться в тексте основного договора, например:

• залог не возвращается, если оплата проведена не полностью;
• невозврат залоговой суммы может быть в тех случаях, когда имущество арендодателя испорчено или повреждено и не подается восстановлению;
• при одностороннем срочном расторжении соглашения сумма не подлежит возврату, так как владелец упускает свои имущественные выгоды;
• другие допустимые законом основания.

И если арендатором была передана залоговая сумма с должным оформлением передачи, и имеют место быть перечисленные основания для невозврата, то залог остается у владельца имущества.

И наоборот, если оплата проводилась вовремя, и нет задолженности, имущество передано в целости и сохранности, то у владельца нет законных оснований для невозврата залоговой суммы.

Последствия

1. Некоторые юридически подкованные арендодатели так составляют соглашение об аренде, что досрочное расторжение может принести нанимателю существенные убытки.
2. И если в договоре есть оговорка, что наниматель лишается залоговой суммы из-за досрочного расторжения, то это можно считать злоупотреблением своим правом и основанием для отмены этого пункта.
3. Как составить договор аренды части земельного участка, читайте здесь.
4. Про договор аренды земельного участка с правом выкупа узнайте в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-po-iniciative-arendatora/

33. Прекращение договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя и арендатора (основания, порядок)

Договор
прекращается по истечении срока аренды
либо в связи с его досрочным расторжением
по соглашению сторон или решению суда.

Как
и в других обязательствах, основанием
прекращения арендного обязательства
является истечение срока действия
договора, однако, если арендатор
продолжает пользоваться арендованным
имуществом за пределами срока и
арендодатель против этого не возражает,
договор считается возобновленным на
тех же условиях на неопределенный срок
(п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Досрочное
прекращение обязательства возможно
при расторжении договора аренды. В ст.

619 ГК РФ перечислены следующие основания,
позволяющие арендодателю требовать
расторжения договора: использование
имущества не по назначению, существенные
нарушения условий договора; значительное
ухудшение арендатором арендованного
имущества; несвоевременное внесение
арендной платы (более двух раз подряд
по истечении установленного договором
срока платежа); невыполнение обязанности
по проведению капитального ремонта
арендованного имущества. Стороны могут
предусмотреть и иные основания расторжения
договора. Применяя указанные положения,
следует помнить, что они являются
специальными основаниями расторжения
договора аренды.

Согласно
п. 2 ст. 450 существенным признается
нарушение обязательства одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой
ущерб, что она в значительной мере
лишается того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора.

Договор
аренды может быть расторгнут и по
требованию арендатора, основания для
расторжения по его воле указаны в ст.
620 ГК РФ.

Досрочное расторжение возможно
в следующих случаях: непредоставление
имущества в пользование арендатору
либо создание препятствий в пользовании
в соответствии с условиями договора
или назначением имущества; выявление
в имуществе недостатков, препятствующих
пользованию данным имуществом арендатором,
за которые арендодатель несет
ответственность; неосуществление
арендодателем в установленный срок
капитального ремонта, если данная
обязанность возложена на него;
непригодность имущества для использования
в силу обстоятельств, за которые арендатор
не отвечает.

Прежде
чем требовать расторжения договора,
арендодатель обязан письменно предупредить
арендатора о необходимости исполнения
им обязательства в разумный срок.

Арендатор в силу общих положений,
предусмотренных п. 2 ст.

Таким
образом, договор аренды может быть
прекращен:

• по соглашению сторон (п. 1 ст. 450);
• по требованию одной из сторон (ст. 619, 620);
• посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621).

34. Договор проката (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон)

• Договор
  проката — это соглашение, в силу которого
  одна сторона (арендодатель), осуществляющая
  сдачу имущества в аренду в качестве
  постоянной предпринимательской
  деятель­ности, обязуется предоставить
  другой стороне (арендатору) движимое
  имущество во временное владение и
  пользование, а арендатор обязуется
  возвратить арендованное имущество по
  истечении срока аренды и уплатить
  определенную договором денежную сумму.
• Законодатель
  выделил договор проката из общей
  юриди­ческой конструкции аренды в
  силу его особенностей, касающихся:
• —
  предмета договора
  проката;
• —
  специального субъектного
  состава;
• —
  наделения дополнительными
  правами арендатора и,
  со­ответственно, ограничения
  прав арендодателя;
• —
  публичного характера договора;

—
специальных правил о содержании,
сроке и
арендной
плате.
Предмет
договора
проката, по общему правилу, — движимое
имущество
(за исключением транспортных средств),
используемое гражданами в потребительских
целях
(бытовая электро- и радио­техника,
инструменты, мебель, спортивный инвентарь
и т.д., вплоть до посуды и предметов
одежды).

1. Особенности
   субъектного
   состава заключаются
   в пред­писываемом статусе арендодателя,
   — он должен быть лицом, осуществляющим
   сдачу имущества в качестве постоянной
   пред­принимательской деятельности.
2. Арендатор
   наделяется правом на
   одностороннее расторже­ние договора,
   а арендодатель
   лишен права на
   распоряжение иму­ществом, переданным
   по договору проката.
3. Договор
   проката в силу прямого указания ГК
   отнесен к пу­бличным
   договорам.
4. Срок
   договора
   проката не должен превышать одного
   года.
5. Сторонами
   в
   договоре проката выступают арендатор
   и
   арендодатель.
6. В
   качестве арендодателя
   могут
   выступать коммерческие
   организации и индивидуальные
   предприниматели, систематически
   осуществляющие сдачу имущества в аренду.

Каких-либо
специальных требований к статусу
арендатора
по
договору проката закон не предъявляет.
Арендаторами могут выступать любые
субъекты гражданского права (в
бытовом про­кате — только граждане).

• 4.
  Договор проката, будучи разновидностью
  договора арен­ды, может быть подразделен
  на два основных вида:
• а)
  бытовой
  прокат, когда
  переданное по договору имуще­ство
  используется в потребительских целях;
• б)
  коммерческий
  прокат, когда
  переданное по договору имущество
  используется в целях извлечения прибыли.
• По
  своей юридической природе договор
  проката является:
• —
  консенсуалъным;
• —
  возмездным;
• —
  двусторонне обязывающим (взаимным).
• Существенные
  условия договора
  проката исчерпываются его предметом.
• Особенности
  содержания договора
  проката заключаются в следующем:
• —
  арендодатель обязан в присутствии
  арендатора проверить исправность
  данного имущества, а также ознакомить
  арендатора с правилами его эксплуатации;
• —
  при обнаружении недостатков сданного
  в аренду иму­щества, которые препятствуют
  пользованию этим имуществом, на
  арендодателя возлагается дополнительная
  обязанность
  в деся­тидневный срок безвозмездно
  устранить данные
  недостатки или произвести
  замену имущества
  с недостатками другим аналогич­ным
  имуществом, находящимся в надлежащем
  состоянии;
• —
  арендная плата вносится периодически
  или единовременно в виде определенных
  в твердой
  денежной сумме платежей;
• —
  арендодатель несет обязанность по
  осуществлению
  капи­тального и текущего ремонта
  арендованного
  имущества;

—
сдача в субаренду имущества, предоставленного
аренда­тору по договору проката,
передача им своих прав и обязанностей
другим лицам, передача этого имущества
в безвозмездное пользо­вание, залог
арендных прав и т.д. не
допускается.

1. Особенности
   ответственности
   по
   договору проката заключаются в применении
   соответствующих норм Закона РФ «О защите
   прав потребителей» (ст. 14, 15):
2. —
   предусматривается имущественная
   ответственность за вред, причиненный
   жизни, здоровью или имуществу потреби­теля
   вследствие недостатков арендованного
   имущества.
3. -предусматриваются
   нормы о компенсации морального вреда,
   причиненного нарушением прав
   арендатора-граджанина.

35.
Договор аренды транспортного средства
без экипажа (понятие, характеристика,
стороны, форма, содержание, права и
обязанности сторон). Ответственность
за вред, причиненный транспортному
средству и вред, причиненный транспортным
средством.

Договор
аренды транспортных средств — это
согла­шение, в силу которого арендодатель
предоставляет аренда­тору транспортное
средство за плату во временное владение
и пользование с оказанием арендодателем
услуг по управлению им и по его технической
эксплуатации — аренда транспортного
средства с экипажем (ст.
632 ГК РФ) или
без оказания подоб­ного рода услуг —
аренда транспортного средства без
экипажа.

• Гражданский
  кодекс РФ закрепил две разновидности
  до­говора аренды транспортных средств:
• —
  аренда транспортного средства с
  предоставлением услуг по управлению и
  технической эксплуатации — договор
  аренды транспортного средства с экипажем
  (фрахтование
  на время);
• —
  аренда транспортного средства без
  предоставления услуг по управлению и
  технической эксплуатации (договор
  аренды транспортного средства без
  экипажа).

Согласно
Гражданскому кодексу РФ договор аренды
транспортного средства носит реальный
характер,
об этом сви­детельствует текст закона:
арендодатель' предоставляет
арен­датору
транспортное средство за плату во
временное владение и пользование.

Однако
в морском праве договоры фрахтования
судна без экипажа (бербоут-чартер) (ст.
11 КТМ) и фрахтование судна на время
(тайм-чартер) (ст. 198 КТМ) рассматриваются
как консенсуальные,
такие
же конструкции предусмотрены для
внутреннего водного (п. 6 ст.

60 КВВТ) и
воздушного транспорта (ст. 115 ВК).

1. Кроме
   того, договор аренды транспортных
   средств (как и иные виды аренды) является:
2. —
   возмездным;
3. —
   двусторонне обязывающим (взаимным).
4. Форма
   договора
   аренды транспортных средств — незави­симо
   от срока — простая
   письменная, не
   требующая государствен­ной регистрации,
   даже если в аренду передаются транспортные
   средства, в силу закона являющиеся
   недвижимым имуществом (воздушные и
   морские суда, суда внутреннего плавания).

Данный договор
является реальным,
возмездным и консенсуальным (ст.
198 КТМ РФ).

• Содержание
  договора аренды
• Содержание
  договора аренды транспортного средства
  с экипажем в основном составляют
  обязанности арендодателя.
• Арендодатель
  обязан:

• в течение всего срока действия договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая проведение текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей;
• По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).
• застраховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством в связи с его эксплуатацией, если такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Арендатор
обязан:

• нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (оплата горюче-смазочных материалов, сборов и т. Д.);
• возместить арендодателю убытки в связи с гибелью или повреждением арендованного транспортного средства, если будет доказано, что это произошло вследствие обстоятельств, за которые арендатор несет ответственность в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ).

Арендатор
вправе:

• сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 638);
• при осуществлении коммерческой эксплуатации транспортного средства без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, которые указаны в договоре аренды, а если такие цели не установлены, то назначению транспортного средства (п. 2 ст. 638).

1. Правила
   ответственности за причинение вредаарендованным транспортным средствам
   сформулированы законодателем с учетом
   того, что последнее является источником
   повышенной опасности;
2. Арендатор
   в течение всего срока договора аренды
   транспортного средства без экипажа
   обязан поддерживать надлежащее состояние
   арендованного транспортного средства,
   включая осуществление текущего и
   капитального ремонта.
3. Арендатор
   своими силами осуществляет управление
   арендованным транспортным средством
   и его эксплуатацию, как коммерческую,
   так и техническую.
4. Если
   иное не предусмотрено договором аренды
   транспортного средства без экипажа,
   арендатор несет расходы на содержание
   арендованного транспортного средства,
   его страхование, включая страхование
   своей ответственности, а также расходы,
   возникающие в связи с его эксплуатацией.
5. Ответственность
   за вред, причиненный третьим лицамарендованным транспортным средством,
   его механизмами, устройствами,
   оборудованием, несет арендатор в
   соответствии с правилами, предусмотренными
   главой 59 настоящего Кодекса.

36.
Договор аренды транспортного средства
с экипажем (понятие, характеристика,
стороны, форма, содержание, права и
обязанности сторон). Ответственность
за вред, причиненный транспортному
средству и вред, причиненный транспортным
средством.

Договор
аренды транспортных средств — это
согла­шение, в силу которого арендодатель
предоставляет аренда­тору транспортное
средство за плату во временное владение
и пользование с оказанием арендодателем
услуг по управлению им и по его технической
эксплуатации — аренда транспортного
средства с экипажем (ст.
632 ГК РФ) или
без оказания подоб­ного рода услуг —
аренда транспортного средства без
экипажа.

• Кроме
  того, договор аренды транспортных
  средств (как и иные виды аренды) является:
• —
  возмездным;
• —
  двусторонне обязывающим (взаимным).
• Форма
  договора
  аренды транспортных средств — незави­симо
  от срока — простая
  письменная, не
  требующая государствен­ной регистрации,
  даже если в аренду передаются транспортные
  средства, в силу закона являющиеся
  недвижимым имуществом (воздушные и
  морские суда, суда внутреннего плавания).

Данный договор
является реальным,
возмездным и консенсуальным (ст.
198 КТМ РФ).

Договор
аренды транспортного средства с экипажем
должен быть заключен в письменной форме
независимо от его срока. К такому договору
не применяются правила о регистрации
договоров аренды, предусмотренные
пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Договор
аренды транспортного средства с экипажем
(фрахтование на время) включает в свой
предмет
два
элемента:
само
транспортное средство, обладающее
индивидуальными признаками, и оказание
услуг по управлению транспортным
сред­ством (вождение,
навигационные услуги, услуги связи и
иные) и технической эксплуатации
(контроль приборов и механизмов,
регулировка, замена деталей и иные).

При
этом указанный договор необходимо
отличать от до­говора фрахтования
(чартера), являющегося разновидностью
до­говора перевозки, по следующим
критериям.

В договоре чартера предмет
договора — комплекс предоставления
услуг (коммерческой эксплуатации) по
перевозке (доставке) пассажиров и грузов
самим собственником транспортного
средства; управление транспортным
средством и его техническая эксплуатация
признака самостоя­тельной объектности
в данном правоотношении не имеют; при
за­ключении договора фрахтования
(чартера) не происходит передача
транспортного средства во владение и
пользование фрахтователя, а осуществляется
предоставление площади (объема)
транспортно­го средства для оказания
услуг по перевозке пассажиров и грузов
на определенное количество рейсов.

Специфика
в том, что при аренде транспортного
средства с экипажем обязанности по
управлению и технической эксплуата­ции
возложены на арендодателя, при аренде
транспортного сред­ства без экипажа
— на арендатора.

В
случае гибели или повреждения арендованного
транспортного средства арендатор обязан
возместить арендодателю причиненные
убытки, если последний докажет, что
гибель или повреждение транспортного
средства произошли по обстоятельствам,
за которые арендатор отвечает в
соответствии с законом или договором
аренды.

Ответственность
за вред, причиненный третьим лицам
арендованным транспортным средством,
его механизмами, устройствами,
оборудованием, несет арендодатель в
соответствии с правилами,
предусмотренными главой
59настоящего Кодекса. Он вправе
предъявить к арендатору регрессное
требование о возмещении сумм, выплаченных
третьим лицам, если докажет, что вред
возник по вине арендатора.

Источник: https://studfile.net/preview/6189970/page:23/

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.

Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.

• Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения: скачать  Образец и бланк
• Уведомление о расторжении договора аренды образец от арендодатора 2018 года: скачать бланк
• Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.

Гражданский кодекс в статье 610 оговаривает ситуацию с бессрочной основой, когда для некоторых видов имущества могут быть установлены предельные сроки аренды. С истечением их действие договора прекращается.

В этой же статье устанавливается возможность любой стороны сделки отказаться от нее в период действия арендных отношений. При этом инициатор обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях в срок.

Поскольку соглашение об аренде заключается с согласия двух участников, то и его досрочное расторжение должно происходить по обоюдному решению. Гражданское законодательство защищает арендатора и арендодателя в этом случае. Одностороннее прекращение договора аренды может произойти только по судебному решению, когда сторона имеет на то веские основания, представленные на рассмотрение суда.

Сроки расторжения

Обязанность извещать вторую сторону договора аренды закреплена законодательно. Гражданский кодекс устанавливает следующие сроки для направления уведомления:

• за 3 месяца до даты прекращения договора для недвижимого имущества;
• за 1 месяц для иного арендуемого имущества.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

• нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
• использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
• не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
• арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу

Не достаточно в устной форме сообщить второй стороне о своем намерении прекратить досрочно договор аренды. Это должно быть письменное уведомление с изложением объективных причин.

Законодательно форма уведомления не закреплена, как и требования к ее заполнению. Но в ней обязательно должны присутствовать следующие пункты:

• адреса и реквизиты инициатора — отправителя и второй стороны – получателя документа;
• сведения о договоре аренды;
• информация о намерении расторгнуть договор с указанием причины.

Арендодатель может вручить уведомление арендатору лично либо направить по почте.

Образец письма о расторжении договора аренды в одностороннем порядке:

Последствия расторжения аренды

Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.

При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.

Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.

Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.

Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/rastorzhenie-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-porjadke-arendodatelem/