Государственная регистрация договора аренды (в росреестре) в 2020 — срок, для юридических лиц, какие договора подлежат

Договор аренды может составляться в отношении жилых или нежилых помещений, а также земельных участков или целых комплексов. Если отношения между владельцем недвижимости и арендатором будут длиться больше одного года, то требуется регистрация договора аренды в Росреестре. Срок аренды может составлять меньше года, а при таких условиях не требуется вносить какие-либо изменения в ЕГРН.

Правила заключения соглашения

В ГК приводятся основные правила, которых должны придерживаться граждане и владельцы компаний, если ими составляется арендный договор. Процесс подписания данного соглашения делится на несколько этапов:

• первоначально арендатор, который может быть представлен частным лицом, предпринимателем или владельцем фирмы, занимается поиском подходящего объекта недвижимости, причем данный объект может использоваться для проживания или предпринимательской деятельности;
• далее оговариваются условия сотрудничества с собственником помещения или участка земли;
• составляется договор, в котором приводятся права и обязанности участников, а также указывается размер арендной платы;
• если срок меньше одного года, то не требуется регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре;
• дополнительно обязательно нужна регистрация, если один из участников является юрлицом.

Процедура составления документа может выполняться непосредственными сторонами или с помощью приглашенного юриста.

Какие включаются сведения?

При составлении арендного договора нужно вносить в него только актуальные, достоверные и нужные сведения. В ином случае будет отказано в регистрации данного документа в Росреестре, так как сотрудники данного государственного учреждения проводят тщательную проверку получаемой документации.

Поэтому в договор обязательно включаются следующие сведения:

• информация о каждом участнике сделки, причем если подписывается документ частным лицом, то приводится его Ф.И.О., паспортные данные и адрес прописки, а если участником является компания, то указывается ее наименование и реквизиты;
• детально описывается предмет сделки, представленный недвижимостью или участком земли, причем с помощью приведенной информации не должно возникать проблем с идентификацией недвижимости;
• указывается размер арендных платежей;
• приводится порядок расчетов, причем разные способы оплаты могут комбинироваться;
• прописывается точный срок действия соглашения, который оговаривается двумя сторонами, а если данная информация отсутствует, то считается, что договор заключен на неопределенный период времени, поэтому в любой момент каждая сторона может настаивать на расторжении контракта;
• права и обязанности каждого участника;
• ответственность сторон.

Только при грамотном формировании документа осуществляется оперативная регистрация договора аренды в Росреестре. Образец данного документа можно изучить ниже.

Когда нужна регистрация?

Не все арендные соглашения подлежат обязательной регистрации. Регистрация договора аренды в Росреестре требуется, если составляется данное соглашение на срок, превышающий один год.

Дополнительно нужна регистрация, если одним из участников является владелец компании.

Если же контракт заключается частными лицами или предпринимателями, а срок его действия меньше одного года, то не придется обращаться в Росреестр для осуществления регистрационных действий.

Срок регистрации договора аренды в Росреестре

Первоначально следует разобраться в том, когда именно арендное соглашение с другими необходимыми документами должно передаваться в данное государственное учреждение. Срок регистрации договора аренды в Росреестре в 2017 году был таким же, как и в текущем 2019 году. Процедура должна выполняться в течение одного месяца после подписания соглашения двумя участниками сделки.

Непосредственный срок регистрации договора аренды в Росреестре составляет 5 рабочих дней. Но это относится только к ситуациям, когда нужная документация передается непосредственно в отделение Росреестра.

Если в процессе проверки документов выявляется отсутствие важных бумаг или какие-либо несоответствия, то будет отказано в регистрации соглашения, поэтому придется внести нужные изменения.

Какая нужна документация?

Документы для регистрации договора аренды в Росреестре зависят от того, какой именно объект недвижимости передается арендатору на основании данного соглашения. Стандартно нужна следующая документация:

• заявление на регистрацию, составляющееся по форме Росреестра;
• непосредственное арендное соглашение, причем оно передается в двух экземплярах, а также на каждом документе должны иметься подписи обоих участников;
• технические бумаги на объект недвижимости, которые должны подготавливаться арендодателем;
• паспорта обоих участников;
• доверенность, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
• если у арендодателя имеется супруга, то ею составляется письменное согласие на передачу объекта во временное пользование арендатору;
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
• если объект недвижимости принадлежит региональным властям, то требуется согласие муниципалитета на получение помещения или земельного участка в пользование третьим лицом;
• если владельцем объекта является частное лицо, то требуется выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что арендодатель на самом деле является собственником предмета арендного договора.

Если сдается в аренду только некоторая часть объекта, например, несколько помещений в одном крупном здании, то нужен дополнительно технический план на эту часть.

Как передаются документы?

Правильно подготовленный пакет документов передается в отделение Росреестра или МФЦ. Для этого можно пользоваться несколькими способами:

• личное посещение выбранного государственного учреждения;
• отправка документации по почте;
• использование электронных каналов связи, но для этого у арендодателя должна иметься ЭЦП;
• передача документов с помощью доверенного лица;
• использование портала Госуслуг, на котором заполняется электронное заявление, после чего к нему прикрепляются все необходимые документы в электронном виде.

Самым оптимальным решением считается личное посещение отделения организации. В этом случае работник учреждения сможет сразу проверить наличие всей нужной документации, а также выявит разные ошибки или расхождения.

Стоимость регистрации

В Росреестре регистрация договора аренды земельного участка или помещения является платным процессом. Для этого придется уплачивать госпошлину, причем денежные средства вносятся инициатором процесса, представленного арендодателем.

Для физлиц размер пошлины составляет 2 тыс. руб., а юрлица уплачивают 22 тыс. руб. Если в качестве предмета арендного соглашения выступает участок земли, используемый для ведения сельского хозяйства, то госпошлина в этом случае равна 350 руб.

Если процедура регистрации выполняется одновременно двумя участниками, то каждый из них уплачивает пошлину, размер которой разделяется между ними поровну.

Причины отказа

Даже если не будет нарушен срок регистрации договора аренды в Росреестре, все равно может возникнуть ситуация, при которой будет отказано в проведении данного процесса. Это может быть обусловлено разными причинами, к которым относится:

• в документах, подготовленных для регистрации, имеются какие-либо ошибки или несоответствия;
• отсутствуют нужные бумаги;
• возникают сомнения у работников Росреестра, что в бумагах приведена достоверная информация;
• сведения, содержащиеся в договоре, не соответствуют данным, которые содержатся в ЕГРН;
• фактически имеются дополнительные условия сотрудничества, которые не были зафиксированы в контракте.

Дополнительно часто отрицательное решение принимается, если документация передается в Росреестр представителем, не обладающим доверенностью, которая заверена у нотариуса.

Что делать в случае отказа?

Если регистрация не разрешается по разным причинам, то первоначально надо узнать основание для принятия отрицательного решения. Нередко для продолжения процесса требуется только подготовить какие-либо дополнительные бумаги или внести изменения в договор.

Если же отказ является необоснованным, то его можно оспорить в суде. При этом важно подготовить доказательства того, что не существует каких-либо веских причин для отрицательного решения. При таких условиях суд может принять сторону истца, поэтому отменяет решение, принятое сотрудниками Росреестра.

Заключение

При заключении долгосрочного арендного договора обязательно требуется государственная регистрация. Она осуществляется и в ситуации, когда один из участников представлен юрлицом. Процедура реализуется в Росреестре, но обращаться с нужным пакетом документов можно и в МФЦ. Регистрация должна выполняться в течение месяца после подписания договора.

Если напрямую обращаться в Росреестр, то процесс регистрации не занимает больше 5 рабочих дней. Отказ может быть обусловлен разными причинами, которые можно оспорить в суде.

Источник: https://BusinessMan.ru/dokumentyi-i-srok-registratsii-dogovora-arendyi-v-rosreestre.html

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре | Зачем регистрировать договор аренды | Сроки регистрации договора аренды

Гражданский кодекс, статья 651: договор аренды на срок от года подлежит регистрации

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Статья 617 ГК РФ: если договор зарегистрирован, он действует даже при смене сторон

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

История из информационного письма Высшего арбитражного суда

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать
договор». Это никого не волнует.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Читать в Деле

Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

• 2 000 ₽ — для ИП;
• 22 000 ₽ — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

• договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
• арендодатель сдает часть помещения или здания;
• арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
• сделка аренды для компании считается крупной;
• объект аренды в залоге.

Проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.

Реестр кадастровых инженеров

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.

ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.

• Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.
• Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.
• 240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.

Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

Записаться в МФЦ

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Сервис для поиска отделения Росреестра с экстерриториальным приемом

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

Подать заявление через сайт

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

Онлайн-сервис, на котором можно подать заявление

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Скачать форму заявления о кадастровом учете и регистрации аренды на сайте Росреестра

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Источник: https://delo.modulbank.ru/all/rosreestr

Государственная регистрация договора аренды в 2020 году

Арендуя нежилое помещение, арендодатель и арендополучатель в обязательном порядке подписывают между собой договор аренды. Однако одного факта заключения соглашения недостаточно для того, чтобы договор вступил в силу. Его еще нужно зарегистрировать в Росреестре. В статье расскажем, что такое государственная регистрация договора аренды в 2020, рассмотрим размер госпошлины.

В 2017 году произошли некоторые изменения в порядке регистрации договора аренды, регламентируется этот процесс федеральным законом N218-ФЗ.

На основании этого закона теперь создан Единый реестр недвижимости, а также единая учетно-регистрационная система.

Процесс регистрации договора аренды в Россреестре не сложный, но заявителю нужно подготовить определенный пакет документов для обращения. Разберемся более подробно.

Содержание договора аренды

Для того, чтобы регистрация договора прошла успешно, необходимо его правильно составить. Разберем основные моменты, которые должны содержаться в арендном соглашении:

• дата документа и место заключения договора (например, г. Москва);
• если соглашение составляется  с правом последующего выкупа  объекта аренды, в таком случае оформляются те же документы, что и при купле-продаже;
• если имеется срок аренды, он должен быть прописан в договоре, если же такого пункта нет, договор признается бессрочным;
• либо в договоре, либо в акте передачи должны быть прописаны все недочеты передаваемого объекта, это нужно для того, чтобы ответственность за них в последствии не легла на арендатора;
• лучше в договоре прописать стоимость арендной плате, однако это не является существенным моментом.  статью: → «Договор субаренды земельного участка 2020: скачать образец».

Когда регистрация договора необходима

Нужна ли госрегистрация договора аренды зависит в первую очередь от срока аренды. По сроку, договора аренды можно разделить на:

• краткосрочный (в случае если договор заключается сроком до 1-го года);
• долгосрочный (в случае если договор заключается сроком более 1-го года);
• бессрочный (в случае если срок аренды в договоре не установлен).

На основании действующего ГК РФ, госрегистрация договора аренды обязательна для соглашений, заключаемых на срок более 1-го года. При этом действовать договор начинает с момента заверения его Росреестром. В других случаях, а именно при заключении бессрочного договора или договора сроком менее 1-го года, регистрация в Росреестре не требуется.

Срок регистрации в Росреестре займет не более 7 дней, после этого заявитель получает назад договор уже со специальной регистрационной надписью.

Документы, необходимые для регистрации

Для регистрации договора аренды в госорганы обращается только одна сторона, при этом не имеет значения арендодатель это или арендополучатель. Заявитель обязан предоставить следующий пакет документов:

• заявление на регистрацию (либо от арендатора, либо от арендодателя);
• два экземпляра арендного договора, подготовленного согласно действующего законодательства;
• кадастровый паспорт арендуемого объекта;
• удостоверение личности заявителя, либо учредительные документы, если заявителем является юрлицо, в том числе необходимо предоставить документ, который подтверждает полномочия представителя юрлица;
• согласие супруги/супруга арендодателя на предоставление в аренду помещения, согласие должно быть нотариально заверено;
• -если объект аренды является государственной либо муниципальной собственностью, необходимо согласие владельца;
• квитанция об оплате госпошлины;
• согласие залогодержателя объекта недвижимости на передачу его в аренду, в том случае если объект находится в залоге;
• если в аренду сдается не весь объект недвижимости, а какая то его часть, нужно предоставить техплан этой части.

В настоящее время для того, чтобы сдать в аренду какую то часть объекта недвижимости, а также для последующей ее регистрации в Госреестре, нужно не только выделить ее на плане БТИ, но и поставить эту часть на кадастровый учет. На кадастровый учет часть недвижимости можно поставить одновременно с регистрацией арендного соглашения, при обращении в Госреестр.  статью: → «Учет аренды оборудования».

Дополнительные документы, необходимые для регистрации

В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.

• для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
• арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;

Источник: https://online-buhuchet.ru/gosudarstvennaya-registraciya-dogovora-arendy/

О том, какие договора аренды подлежат государственной регистрации. разбираемся в нюансах

Недвижимость – это один из самых дорогих видов имущества. Именно поэтому те лица, которым нужен участок, здание или жильё, предпочитают не покупать его и не оформлять в собственность, а заключать с владельцем договор аренды. Однако в некоторых случаях подписи сторон на таких документах недостаточно – их дополнительно нужно нести на регистрацию в Росреестр.

Посмотрим же, для чего нужна обязательная регистрация договоров аренды, и существуют ли соглашения, подлежащие такой регистрации. Узнаем, какие есть нюансы при оформлении государственной регистрации договоров аренды.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Зачем регистрировать такое соглашение?

Применительно к договору аренды, заключаемого в отношении недвижимости, законодатель в ст. 609 ГК РФ установил следующие правила:

• Договор может заключаться в устной форме только между гражданами и только на короткое (меньше года) время.
• Письменный договор всегда подлежит регистрации, если иное не установлено законом.

• Таким образом, регистрация договора в этом случае является безусловным требованием закона – и именно поэтому она должна производиться.
• Однако на самом деле даже сам ГК содержит кучу исключений из этого правила, так что вернее будет сказать: регистрации подлежат те договоры, для которых это требование предусмотрено напрямую.
• Сама же по себе госрегистрация даёт сторонам следующее:

• Отношения становятся более надёжными. Расторгнуть зарегистрированное соглашение труднее, чем обычное.
• В случае, если спор приходится решать в суде, данные из реестра становятся дополнительным доказательством.

Случаи, когда это нужно делать

Итак, для каких договоров государственная регистрация предусмотрена напрямую? К числу регистрируемых договоров относятся:

ВАЖНО. В отношении таких договоров действует правило: они вступают в силу лишь после того, как были совершены регистрационные действия. Это надо помнить, рассматривая права и обязанности сторон по такой сделке.

Когда не надо

Легко увидеть, что общее правило здесь одно: через Росреестр надо проводить лишь долгосрочные сделки. Любые другие договоры, сроком до 11 месяцев включительно, регистрировать не требуется.

Связано это с тем, что пролонгация будет рассматриваться как заключение нового договора между теми же арендатором и арендодателем на тех же условиях. Суммироваться сроки действия в этом случае не будут. Такое разъяснение в своё время дал Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 № 59.

А вот в том случае, если стороны решили не пролонгировать один договор, а сразу заключили несколько в отношении одного объекта, причём каждый новый начинает работать сразу после окончания срока по старому – такая аренда по нескольким договорам будет считаться единой сделкой и избежать регистрации не удастся. Во всяком случае, такой позиции с 2010 года придерживаются арбитражные суды.

ВНИМАНИЕ! Если стороны заключили не основной, а предварительный договор о том, что они намереваются совершить в будущем сделку, касающуюся аренды помещения – такой договор тоже регистрировать не требуется.

В какой срок необходимо это сделать?

На практике у арендаторов и арендодателей часто возникает вопрос: в какой срок с момента подписания договора надо обращаться в Росреестр? И что будет, если этот срок пропустить?

На самом деле ситуация здесь следующая: никаких сроков регистрации закон не устанавливает. Нести документы на регистрацию можно в любое время с момента подписания договора. Соответственно, никаких санкций за пропуск этого времени не установлено.

В практике арбитражных судов считается установленным лишь то, что срок между подписанием и регистрационными действиями должен быть разумным, но точная его длительность нигде не закреплена.

Однако «медлительным» сторонам нужно иметь в виду следующее:

• Долгосрочная аренда по закону считается вступившей в действие лишь после того, как договор прошёл регистрацию. Соответственно, до этого времени соглашение будет считаться ещё не действующим – и это может привести к проблемам.Например, если арендные платежи прошли до того, как состоялась регистрация, налоговая инспекция может не принять их как расход для арендатора – а это приведёт к тому, что окажутся недоплачены налоги со всеми вытекающими последствиями для виновного.
• Если в договоре указан срок действия и дата начала и окончания этого периода, то может возникнуть путаница с тем, откуда это время должно отсчитывать. Это, в свою очередь, приведёт к спорам между контрагентами.

ВНИМАНИЕ! Рекомендуется не затягивать процедуру и обращаться в Росреестр сразу же после подписания документа.

Всё сказанное относится к договору аренды. Если же речь идёт о жилье социального использования, то заключаться будет договор найма, и для него срок регистрации установлен – не более месяца с момента подписания (ч. 4 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Кто из сторон должен обращаться в Росреестр: арендатор или арендодатель?

Для того чтобы провести регистрацию требуется подать заявление в соответствующий орган. Но кто конкретно должен с этим заявлением обращаться?

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том случае, когда по закону регистрировать надо договор, Росреестр действует на основании заявления, подписанного сторонами. Однако при этом подавать документы на регистрацию вправе как арендодатель, так и арендатор. Об этом прямо сказано в ч. 1 ст. 51 этого закона.

Более того, в том случае, если сама сделка была по желанию сторон нотариально удостоверена (по закону это не обязательно), то подать документы в МФЦ или орган Росреестра вправе также нотариус или сотрудник нотариальной конторы.

Процедура

Посмотрим теперь, каков алгоритм действий при регистрации договора. Для простоты рассматривать будем на примере жилья, однако в случае с нежилой недвижимостью действия будут практически теми же. Итак, последовательность действий для регистрации договора:

1. Стороны готовят договор и подписывают его в трёх экземплярах: по одному для каждой из них, а третий хранится в Росреестре.
2. Оплачивается пошлина. Для физлиц она составляет 2000 рублей, для организаций – 22 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).
3. Представитель одной из сторон подаёт документы в МФЦ или орган Росреестра и получает расписку в приёме.
4. В установленное время заявитель приходит и забирает документы с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, где будет указано обременение недвижимости долгосрочной арендой.

Обязательные документы

Чтобы провести регистрацию, заявителю потребуется пакет документов:

• оригинал заявления;
• оригинал договора аренды (не менее двух экземпляров, обычно подается три);
• документ, подтверждающий оплату пошлины;
• паспорт заявителя (для организаций – представителя);
• доверенность представителя (заверенная у нотариуса);
• учредительные документы юрлица (оригинал либо нотариальная копия);
• выписка из ЕГРЮЛ на юрлицо (оригинал);
• свидетельство о праве собственности на объект (нотариальная копия) либо выписка из ЕГРН (оригинал);
• документы, подтверждающие право арендодателя заключать договор, если он не является владельцем (оригинал).

Приведённый перечень – ориентировочный.

СПРАВКА.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/registratsiya-d-ar/gosudarstvennaya-reg.html

Государственная регистрация договора аренды (в Росреестре) в 2020 — срок, для юридических лиц, какие договора подлежат

Сегодня обязательно требуется осуществить государственную регистрацию договоров аренды некоторого типа. При этом существуют некоторые условия, которые данный момент определяют. Со всеми таковыми обязательно следует ознакомиться предварительно.

Какие договора подлежат

Регистрация договора аренды в Росреестре процесс достаточно простой, но со своими нюансами. Лучше всего заранее проработать все таковые моменты. Это позволит не допустить некоторых трудностей. Помещения в аренду сдаются сегодня постоянно.

Причем в качестве сторон сделки по недвижимости могут выступать как физические лица, так и юридические.

Реализация процесса сдачи квартиры в аренду необходимо будет обязательно составить специальный договор. Таковой должен быть сформирован на основании специальных норм законодательства. При этом все особенности составления такового подробно освещаются в законодательстве.

На данный момент основными условиями, на которые нужно будет обратить внимание в первую очередь, являются следующие:

• величина арендной платы;
• срок, на который составляется такового типа соглашения;
• кто заключает такового типа соглашения.

Важно отметить, что величина арендной платы должна быть точно оговорена в соответствующего типа соглашении. Так как нередко проблемы возникают именно по причине неверного указания размера выплаты.

Соответственно прежде, чем осуществить процесс подписания договора, необходимо внимательно таковой изучить. Отдельно нужно отметить срок, на который договор будет заключаться.

Как и все остальные подобного рода документы он может быть:

В случае срочного договора имеется ограничение по длительности действия. Обычно устанавливается какой-либо конкретный период времени, в течение которого осуществляется действие данного типа соглашения.

В зависимости от того, как долго будет действовать договор аренды, необходимо будет осуществлять регистрацию такового документа. На данный момент процесс таковой осуществляется стандартным образом, в Росреестре.

Если период действия такового соглашения менее 12 месяцев, то регистрировать договор аренды нет необходимости. Если более 12 месяц — то регистрация должна быть осуществлена обязательно. Опять же важно знать, кто именно будет выступать в качестве сторон договора этого типа.

Если сдающий в аренду или же арендатор — юридическое лицо — то понадобиться обязательно осуществлять регистрацию договора. В противном случае велика вероятность возникновения вопросов со стороны государственных контролирующих органов.

Таковой момент прорабатывается заранее, в индивидуальном порядке. Важно отметить, что от прибыли, которая будет иметь место от сдачи жилой недвижимости, необходимо делать отчисления в налоговую службу.

Пошаговая инструкция

Важно помнить о существенных тонкостях:

• само соглашение должно быть составлено в рамках специализированного законодательства, без каких-либо нарушений;
• обязательно потребуется собрать документов, оплатить государственную пошлину;
• за нарушение порядка регистрации подразумевается штраф.

Алгоритм регистрации дополнительного соглашения к договору аренды включает в себя ряд базовых этапов.

Он выглядит следующим образом:

• осуществляется составление самого договора;
• далее подготавливается полный список всех нужных в таком случае документов;
• оплачивается государственная пошлина, печатается квитанция;
• далее все необходимые документы вместе с копией соглашения должны быть поданы в отделение Росреестра.

Предварительно, перед тем, как приступить непосредственно к процессу регистрации, нужно будет обязательно получить консультацию по этому вопросу в компетентных органах. Таким образом возможно будет не допустить многих сложностей, трудностей. Нередки ситуации, когда в регистрации отказывают.

При этом соответствующие законные основания действительно имеются для этого действия. Например, отсутствуют необходимые для регистрации документы, не оплачена государственная пошлина.

Как снять в аренду спортивный зал, читайте по ссылке.

Отдельно нужно будет проработать вопрос по поводу того, какие именно документы понадобиться предоставить в Росреестр для реализации процесса регистрации. Список в первую очередь зависит как раз от того, кто именно будет выступать в роли лица, подающего документы на регистрацию.

Если в качестве такового выступить именно физическое лицо, то понадобиться следующее:

• заявление на осуществления процедуры регистрации дополнительного соглашения;
• оригинал самого платежного документа — с недавнего времени оформлять таковой нет необходимости, но желательно предоставить таковой (так как электронная база данных в некоторых случаях пополняется с задержкой);
• описание субъекта права;
• если имеет место представление интересов третьим лицом — необходимо представить нотариально заверенную доверенность, а также паспорт;
• выписка из БТИ по специальной форме №1а — при этом срок давности оформления данного документа не должен составлять более 1 года;
• заверенная БТИ копия экспликации помещения;

• доверенность на право заключения подобного типа договора;
• заверенная нотариусом копия договора на аренду недвижимости;
• изменения формы договора аренды — опять же таковые должны быть нотариально заверены.

Опять же перечень требуемых в таком случае документов различается достаточно существенно. При этом важно отметить, что оптимальное решение — получить предварительную консультацию в самом Росреестре.

Так можно будет свести вероятность возникновения ошибок к самому минимуму. Обозначенные выше документы требуются почти во всех случаях без каких-либо исключений.

Иначе дела обстоят в ситуации, когда документы предоставляются на регистрацию договора лицом юридическим.

Список обязательных документов в себя будет включать следующее:

• заявление в установленной государственными органами форме;
• непосредственно оригинал платежного документа по поводу оплаты государственной пошлины;
• описание объекта, который будет использован в качестве объекта аренды;
• доверенность, подтверждающая наличие права на представление интересов конкретного юридического лица;
• копии следующих документов (все они обязательно должны быть соответствующим образом заверенные):
  • реестра самой организации;
  • подтверждение государственной регистрации конкретного предприятия;
  • свидетельство, подтверждающее внесение определенных правок в учредительные документы — если подобное имеет место;
  • устав — обязательно со всеми правками, актуальная версия;

• выписка из паспорта БТИ;
• непосредственно копия самой измененной формы договора аренды или же дополнительного соглашения.

Обязательства по регистрации соответствующего типа договора лежат именно на собственнике арендуемой площади.

Соответственно, именно арендодатель обязан будет обращаться в Росреестр для реализации процесса регистрации договора или же дополнительного соглашения к таковому. Этот момент достаточно определенно обозначается в договоре.

Как составить заявления и его образец

Составить заявление на регистрацию будет достаточно просто. При этом законодательно формат данного документа не установлен. Но при этом существуют некоторые требования по поводу его составления. Такие отражаются в Приказе Министерства экономического развития №722 от 28 ноября 2013 года.

Обязательно должны присутствовать следующие положения:

• персональные данные заявителя;
• наименование учреждения и должность руководителя, его персональные данные — кому подается заявление;
• обозначается просьба об осуществлении процесса регистрации;
• указывается полный перечень прилагаемых документов;
• в нижней части заявления проставляется подпись с расшифровкой и дата.

Если опыт оформления таковых документов по какой-то причине отсутствует — стоит заранее ознакомиться с примером, составленным квалифицированным юристом.

Срок

Сегодня процесс оформления недвижимости в аренду может быть осуществлен разными способами. Процесс таковой определяется также сроком, на который имущество будет передано во временную собственность.

Все договора аренды возможно разделить на две основные категории:

• долгосрочные;
• краткосрочные.

Под долгосрочным договором подразумевается соглашение, которое действует в течение периода более 12 месяцев. В свою очередь короткосрочное — менее этого периода. От длительности действия такового типа договора зависит именно необходимость осуществления регистрации.

Процесс таковой определяется законодательством. При этом не стоит игнорировать требования законодательных норм. В противном случае будет наложен штраф.

Вопрос регистрации определяется законодательством РФ. Права сторон, которые заключают подобного рода сделки, опять же будут определены ГК РФ.

Стоимость государственной регистрации договора аренды

Величина государственной пошлины за регистрацию дополнительного соглашения определяется ст.№333.33 НК РФ. Таковой момент определяется в каждом случае одинаковою. При этом размер государственной пошлины для регистрации самого договора и изменений в нем одинаков.

Размер государственной пошлины составляет:

для физических лиц	2 тыс. рублей
для юридических лиц	22 тыс. рублей

При этом в качестве лица, которое будет осуществлять процесс регистрации выступает именно арендодатель. Арендатор же не обязан осуществлять регистрационные действия в таковой ситуации.

В росреестре для юридических лиц

Регистрация договора в Росреестре для юридических лиц отличается следующими моментами:

• величиной государственной пошлины;
• списком предоставляемых документов.

Потому стоит заранее ознакомиться со всеми отличиями. Это позволит избегнуть многих сложностей и затруднений, непосредственно связанных с процессом оформления договора, регистрацией его. Законодательная база по этому поводу относительно невелика.

Тем не менее при отсутствии опыта нужно заранее обратиться к юристу. Это позволит не допустить стандартных, наиболее типичных ошибок.

Сегодня существует множество различных тонкостей, сложных моментов — имеющих отношение к осуществлению процесса регистрации договора аренды. Важно разобрать таковые.

Про договор аренды машиноместа между юр лицамирассказывается тут.

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды рассматривается на этой странице/a>.

Источник: http://kvartirkapro.ru/gosudarstvennaja-registracija-dogovora-arendy/

Регистрация в Росреестре договора аренды

Регистрацию договора аренды недвижимости – нежилого или жилого помещения, а также земельного участка – осуществляет уполномоченный государственный орган – Росреестр и его территориальные управления.

По состоянию на 25 декабря 2019 года регистрация договора аренды помещения или земельного участка в Росреестре необходима, если он заключен на срок более одного года.

Услуги по регистрации в Росреестре договора аренды

• составление договора аренды недвижимости;
• правовая экспертиза представленных заказчиком документов для регистрации в Росреестре договора аренды;
• формирование необходимого комплекта документов и предоставление его в Росреестр для регистрации договора аренды помещения или участка, оплата госпошлины за регистрацию договора аренды при необходимости;
• получение зарегистрированного договора аренды и передача его заказчику.

Сроки исполнения и стоимость услуг по регистрации договора аренды помещения или земельного участка (на 25 декабря 2019 года)

Вид услуги Стоимость Срок исполнения

Составление договора аренды недвижимости	от 3 000 руб.	1 день
Регистрация в Росреестре договора аренды недвижимости	9 800 руб.	7—10 раб. дней
Проведение обмеров и изготовление технического плана помещения для постановки на кадастровый учет (при сдаче в аренду части помещения — комнаты на этаже или в здании)	20 000 руб.	от 14 раб. дней
Госпошлина за регистрацию договора аренды недвижимости	22 000 руб. для юридических лиц; 2 000 руб. для физических лиц.

Регистрация договора аренды в Росреестре осуществляется в 10-дневный срок с момента подачи документов.

Документы для регистрации договора аренды помещения в Росреестре различаются по своему составу в зависимости от того, кто является стороной сделки (физические или юридические лица), а также от того, какой объект передается в аренду (жилое или нежилое помещение).

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в Росреестре в любом случае. Что касается договора аренды жилого помещения, заключенного на длительный срок, то здесь есть особенности.

Если договор аренды квартиры заключен между физическими лицами, не для целей предпринимательской деятельности, то это будет договор имущественного найма и регистрации он не подлежит.

Если же договор аренды квартиры/жилого помещения заключен между физическим и юридическим лицом (чаще всего физические лица сдают в аренду свои квартиры юридическим для предпринимательских целей, например, для размещения под гостиницу или хостел), то для такого договора аренды необходима регистрация в Росреестре.

Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения для юридического лица или индивидуального предпринимателя

• документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо заверенная обществом копия и копия, а в случае, если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
• учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) (оригинал либо заверенная обществом копия и копия);
• документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности (оригинал и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
• нотариальное согласие супруга(и) индивидуального предпринимателя, либо нотариальное заявление о том, что в браке не состоит;
• документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);
• договор аренды со всеми приложениями в 3 экз.;
• письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
• согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу юридическому лицу имущества в аренду – при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал и копия);
• решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия).
• в случае, если в аренду сдается часть объекта недвижимости – технический план арендуемой части помещения (оригинал и копия).

С 2017 года при сдаче в аренду части помещения (например, комнаты на этаже или в здании) для регистрации договора аренды недостаточно обозначить ее на поэтажном плане БТИ. Необходимо эту часть поставить на кадастровый учет в Росреестре с одновременной регистрацией аренды.

В свою очередь, для постановки на кадастровый учет арендуемой части требуется проведение обмеров и изготовление технического плана помещения. Данные работы выполняются кадастровыми инженерами (стоимость услуг – 20 000 руб.).

Кто оплачивает госпошлину за регистрацию договора аренды?

Регистрация договора аренды в Росреестре осуществляется по заявлению одной из сторон. Таким образом, обратиться за регистрацией может как арендодатель, так и арендатор.

Обычно стороны решают это при заключении договора или прописывают в нем, как обязанность одной из сторон.

Чаще такую обязанность несет арендатор, однако иногда, например, если договор заключен между арендодателем – физическим лицом и арендатором – юридическим лицом, выгоднее платить госпошлину арендодателю, поскольку ее размер значительно меньше.

Размер пошлины за регистрацию договора аренды (по состоянию на декабрь 2019 года):

• 22 000 руб. – для юридических лиц;
• 2 000 руб. – для физических лиц.

За более подробной информацией об услугах по регистрации договора аренды помещения или земельного участка обращайтесь к нашим специалистам по телефонам: +7 (926) 011-50-75, +7 (495) 642-45-97.

Источник: https://jusliberum.ru/rent/rent-registration