Сдача ип в аренду собственного нежилого помещения в 2020 — налогообложение

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

• действует при наличии принятого в регионе закона;
• ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
• база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

https://www.youtube.com/watch?v=Hu7D6NfPTHs

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

• вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
• ставка от 7,5 до 15%;
• база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
• применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

рассчитывается от стоимости недвижимости;

ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

На сегодня аренда относится к одному из самых выгодных направлений бизнеса. Огромный штат квалифицированных сотрудников набирать не нужно, производством и закупками заниматься не приходится, а рисков минимум при отличном уровне дохода.

ИП сдаёт в аренду нежилое помещение какие налоги он обязан уплатить?! Несмотря на то, что таким видом деятельности могут заниматься не только ИП, но и юридические и физические лица, ставка налога достаточно серьёзно варьируется. Какой же вариант налогообложения выгоднее для «арендного» бизнеса, и какие неприятности могут подстерегать ИП?

Некоторые считают, что сдавать в аренду недвижимость выгоднее в лице предпринимателя, работающего по ставке налогообложения 6%, в отличие от физического лица, которому придётся заплатить 13% от дохода со сделки. По факту, предприниматель платит ещё дополнительные отчисления в бюджет.

От арендной деятельности ИП обязан оплатить налоги:

• 6% с выручки от аренды;
• отчисления за себя в пенсионный фонд;
• отчисления на заработную плату наёмных сотрудников (подоходный, ПФР и фонд социального страхования).

Кроме этого предприниматель имеет достаточно много бумажной работы, связанной с ведением бухгалтерии. Если ИП берёт в аренду помещение, это напрямую отражается на его прибыли. Затраты относятся к внеоперационным и имеют косвенное влияние на результаты деятельности.

Сдача квартиры и нежилого помещения в аренду предусматривает получение денежных средств за пользование объектом. Но, нежилое помещение чаще всего облагается НДС, в отличие от жилого.

Связано с тем, что нежилые помещения часто сдаются под коммерческую деятельность.

И в основном такие площади интересуют крупные организации, зарегистрированные как юридическое лицо и заинтересованные в получении НДС.

Конечно, бывают случаи, когда ООО соглашаются арендовать без налога на добавленную стоимость, но исключительно небольшие площади.

Преимущество сдачи в аренду жилой недвижимости друзьям или родственникам со стороны физического лица является отсутствие обязательства уплачивать денежные средства в бюджет. Но, сдавать нежилые помещенияв таком случае нужно без оплаты, иначе сделка будет приравниваться к коммерческой операции, подлежащей исчислению и уплате налога.

И у предпринимателя, и у физического лица от услуг по аренде, есть как плюсы, так и минусы.

Исходя из суммы арендной платы рассчитывается налог с аренды помещения для ИП. Размер отчислений в бюджет зависит от системы налогообложения, которая применяется к арендодателю.

Арендодателем может быть как индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо без регистрации индивидуальной предпринимательской деятельности. Каждый из двух вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

Если физическое лицо систематически сдает помещение внаем и получает за это материальное вознаграждение, то это расценивается как предпринимательская деятельность, а с размера полученной прибыли должен взиматься налог. Сдача имущества в аренду облагается налогом так же, как доход от предпринимательской деятельности.

Физлицо может сдавать имущество в пользование без регистрации индивидуального предпринимательства. В таком случае, согласно ст.

227 Налогового кодекса РФ, будет применяться налог на доходы физических лиц (НДФЛ), равный 13% от суммы полученного возмещения.

Арендодатель самостоятельно рассчитывает размер отчисления в бюджет и указывает его в налоговой декларации как лицо, оказывающее услуги по передаче имущества в пользование.

Для того чтобы честно делать платежи в бюджет и не иметь проблем с законом, нужно заключить договор найма. Если официально не заключено соглашение найма и не платятся отчисления государству, то собственник помещения действует на свой страх и риск. В случае порчи недвижимого имущества он не может обратиться в суд и требовать компенсации.

Налоговая декларация подается физическими лицами раз в год. НДФЛ 13% тоже уплачивается ими раз в год и насчитывается на размер годовой прибыли. Некоторые арендодатели практикуют заключение договора найма не на один год, а на 11 месяцев с целью не делать отчислений в бюджет.

Такие нюансы должны быть прописаны в договоре найма.

В случае если частный предприниматель как юридическое лицо будет рассчитывать и оплачивать НДФЛ для арендодателя, то он будет являться для физлица налоговым агентом.

Считается, что для того, чтобы предоставлять недвижимость в пользование, выгоднее зарегистрироваться как ИП, потому что отчисления в бюджет при этом будут существенно меньше. Физическое лицо, сдающее недвижимость в пользование, уплачивает НДФЛ 13%. Если арендодатель является ИП, то он платит УСН 6%.

Он должен заплатить следующие налоги ИП при сдаче в аренду помещения:

• налог на доход от найма — 6%;
• отчисления в бюджет на заработную плату наемных работников: НДФЛ, отчисления в ПФР и ФСС;
• отчисления в ПФР на самого себя.

К тому же по сравнению с физлицом ИП имеет дополнительные хлопоты в виде бумажной волокиты.

Предпринимателю нужно вести бухгалтерию, заполнять книгу доходов и расходов, раз в квартал платить авансом налог на арендный доход. Если ИП нанимает в аренду помещение, то это отражается на его прибыли.

Затраты на аренду относятся к внеоперационным и косвенно влияют на стоимость результата деятельности предпринимателя.

В платное пользование может сдаваться как жилое помещение, так и нежилое. Здесь возникает существенное отличие в налогообложении: пользование нежилым имуществом облагается НДС, а жилым — нет. Это связано с тем, что нежилая недвижимость сдается под коммерческую деятельность и косвенно приносит прибыль арендатору.

Если физлицо сдает в бесплатный наем жилое помещение (друзьям, родственникам), то оно может не делать платежей в бюджет с аренды. Убедить законодательство, что физлицо может сдавать бесплатно внаем нежилое помещение (под офис), невозможно. Налицо признаки коммерческой деятельности. Такая передача имущества подвергается налогообложению.

И у физлица, и у ИП есть свои преимущества от предоставления арендных услуг.

Физлицу приходится платить большую сумму налога на доход, а ИП необходимо дополнительно заниматься бумагами и бухгалтерией.

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Согласно подпункту 2 статьи 221 Налогового кодекса РФ плательщик НДФЛ имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от оказания услуг по гражданско-правовому договору, на сумму профессионального вычета. Сумма вычета определяется в размере понесённых расходов, связанных с извлечением доходов.

Случай с предоставлением нежилого помещения в аренду подпадает под действие данной нормы в той части, что отношения арендодателя и арендатора действительно должны быть закреплены договором ГПХ. Далее необходимо определиться с тем, какие расходы, связанные с передаваемым имуществом, может нести арендодатель. Это, например, оплата коммунальных платежей, ремонт помещения и т.п.

Отсюда следует вывод, что таким видом вычета арендодатель не может воспользоваться, что подтверждается Письмами Минфина и ФНС. Правомерность использования профессионального вычета не зависит от того, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. В любом случае налогооблагаемый доход на их сумму уменьшать нельзя.

Вместе с тем физическое лицо имеет право на использование других льгот, не связанных с деятельностью по предоставлению во временное пользование нежилого помещения.

Стандартные налоговые вычеты, предусмотренные статьёй 218 НК РФ:

• в размере 3 000 руб. для отдельных категорий граждан (ликвидаторы аварии ЧАЭС, лица, перенесшие лучевую болезнь и др.);
• в размере 500 руб. в отношении Героев СССР, РФ, участников Великой Отечественной войны и др.;
• в размере 1 400 и более для плательщиков, имеющих детей.

Такие преференции обычно предоставляются физическим лицам по месту работы. Они учитываются ежемесячно при удержании налоговым агентом НДФЛ с заработной платы.

Однако если доходы от сдачи в аренду нежилого помещения являются единственными, и налогоплательщик не пользовался стандартными вычетами в течение налогового периода, то он может их получить при подаче декларации по окончании года.

При этом если арендатором является юридическое лицо, то оно как налоговый агент должно самостоятельно рассчитывать налоговые платежи и перечислять их в бюджет государства. В том числе на предприятии лежит обязанность предоставления физическому лицу налоговых вычетов.

Все виды вычетов могут быть использованы только резидентами РФ, являющимся таковыми в соответствии со статьёй 207 НК РФ и уплачивающими НДФЛ по ставке 13%.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

• уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
• ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

С целью получения прибыли от сдачи имущества в пользование физлицо может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.

К индивидуальному предпринимателю, сдающему имущество внаем, будет применяться одна из систем налогообложения: общая (ОСНО, 15%) или упрощенная (УСН, 6%).

Также индивидуальным предпринимателем может быть приобретен патент на осуществление арендной деятельности. Он не выгоден для небольших помещений.

Наиболее выгодным для ИП является упрощенное налогообложение. Но не все имеют на него право. Согласно действующему законодательству, в 2017 году юридические лица могут применять УСН если их доход за последние 9 месяцев 2016 был менее 59,805 млн руб., среднегодовая численность работников не превышает 100 человек, остаточная стоимость основного капитала менее 150 млн руб.

Если ИП подпадает под эти условия, то к нему применяется УСН, если нет — ОСНО.

Согласно законодательству, когда ИП сдает в пользование имущество и платит УСН 6%, то он освобождается от уплаты имущественного налога для физлиц.

Подтверждением такой коммерческой деятельности являются заключенные договоры аренды; выписанные акты передачи помещения; счета на оплату за использование недвижимости; декларирование арендной деятельности.

Бывает так, что часть недвижимости временно простаивает и не сдается. В такой ситуации ИП не должен платить за эту часть налог на имущество физ. лиц. Закон не рассматривает простой как использование помещения арендодателем в личных целях: во время простоя могут проводиться ремонтные работы или поиск нового арендатора.

Предлагаем ознакомиться:  Ознакомление с материалами дела о банкротстве

https://www.youtube.com/watch?v=0wPYG6R1oDw

В аренду предприниматель сдает только то недвижимое имущество, которое ему принадлежит. Если имущество не принадлежит ИП, тогда меняется вид предпринимательской деятельности с арендной на агентскую. Если ИП сдает недвижимость внаем, то он должен внести изменения в статистический реестр деятельности — поменять ОКВЭД.

То есть арендодателю по умолчанию нужно будет платить с выручки по аренде НДФЛ по ставке 13%.

Вместе с тем ИП вправе уведомить ФНС о том, что использует объект недвижимости в бизнесе, и на основании этого уплачивать налоги со сделок с данным объектом в соответствии с применяемой системой налогообложения, например УСН или ЕНВД (п. 3 ст.

346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ).

Если ИП работает на ОСН, то указанное уведомление в ФНС отправить также имеет смысл. Предприниматель на общем налоговом режиме, как и обычное физлицо, платит 13% с выручки, но при этом ИП как хозяйствующий субъект может включать в расчет налоговой базы расходы, в то время как обычное физлицо не может.

Расходы в случае с арендой бывают весьма существенные (например, связанные с оплатой коммунальных услуг, если они не включены в стоимость контракта).

Более того, ИП на ОСН с выручки по арендной плате будет платить НДС, а обычное физлицо — нет.

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

• исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
• в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
• отчитываться по налогу в декларации.

Источник: https://neddom.ru/predprinimatel-sdaet-arendu-nezhiloe-pomeshchenie-nalogooblozhenie/

Просто о сложном: какие налоги платят ООО и ИП, если сдают в аренду нежилое помещение?

Передача нежилого помещения во временное пользование третьим лицам является деятельностью, направленной на извлечение прибыли, которая в соответствии с требованиями налогового кодекса, подлежит налогообложению в соответствии с применяемым режимом налогообложения. В этой статье мы подробно разберем, какие налоги должен заплатить арендодатель и арендатор нежилого помещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Какие налоги платит арендодатель: ИП и ООО?

Вид налога, подлежащего исчислению и уплате собственником здания, зависит от используемого хозяйствующим субъектом режима налогообложения. Традиционно довольно схожими режимами налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения обладают юридические лица: общества с ограниченной ответственностью и индивидуальные предприниматели. Физические лица обладают несколько иным статусом и уплачивают только один налог, о котором мы расскажем дальше.

Рассмотрим, какие виды налогов будут исчислять и уплачивать ООО или ИП, если они сдают в аренду нежилое помещение:

1. Налог на прибыль. Налог на прибыль исчисляется и уплачивается только организациями, применяющими общую систему налогообложения.
2. Если организация или индивидуальный предприниматель применяют упрощенную систему налогообложения, то с суммы полученной от передачи помещения в аренду они должны уплатить налоги в размере от используемого способа расчета УСНО.
3. Налог на добавленную стоимость, если организация или индивидуальный предприниматель используют общую систему налогообложения.
4. ЕНВД, если нежилое помещение передается в аренду для целей, указанных в ст. 346.26 НК РФ. Указанный налог исчисляют и уплачивают организации и индивидуальные предприниматели.
5. НДФЛ, который исчисляется и уплачивается индивидуальными предпринимателями, находящимися на общем режиме налогообложения, а также в случае передачи во временное пользование помещений, принадлежащих физическим лицам.

Теперь стоит рассказать подробнее о каждом из видов налогов, которые подлежат уплате лицами, использующими нежилые помещения, в целях извлечения прибыли. Наиболее частым вопросом, возникающим в данной ситуации является вопрос об обложении прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду, налогом на добавленную стоимость.

НДС

Анализ статьи 146 НК РФ позволяет сделать вывод о том, что операции по передаче в аренду нежилых помещений подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Размер налога по данной операции составляет 18 % от суммы арендной платы, которая получена собственником здания за отчетный период. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

Таким образом, ежеквартально собственник нежилого помещения (общество или индивидуальный предприниматель, применяющий ОСНО) обязаны исчислить и уплатить в федеральный бюджет соответствующий налог.

НДФЛ

При сдаче в аренду нежилых посещений физическими лицами или индивидуальными предпринимателями, применяющими ОСНО, вышеуказанные лица должны уплатить налог на доходы физических лиц, размер которого составляет 13%. Порядок уплаты и сдачи отчетности зависит от статуса хозяйствующего субъекта.

Если собственником сдаваемого в аренду помещения является физическое лицо, то НДФЛ подлежит исчислению и уплате лицами, арендующими данное помещение, поскольку в такой ситуации хозяйствующие субъекты выступают по отношению к собственнику имущества налоговым агентом.

В конце года по требованию собственника они должны выдать справку 2-НДФЛ, которая налогоплательщиком подлежит сдаче совместно с налоговой декларацией 3-НДФЛ в налоговую на проверку. Сдача декларации должна быть осуществлена в срок не позднее 30 апреля года следующего за отчетным периодом.

В срок не позднее 30 апреля года, следующего за учетным периодом, он должен представить в ИФНС налоговую декларацию с обязательным приложением документов, подтверждающих размер полученных доходов (договор аренды, документы, подтверждающие факт и размер полученного дохода). После проверки декларации им должен быть перечислен в бюджет муниципального образования НДФЛ.

Особенности УСН

Плательщиками данного налога в соответствии с положениями главы 26.2. НК РФ являются организации и индивидуальный предприниматели, сумма дохода которых за предыдущие 9 месяцев не превысила 112 с половиной миллионов рублей. Также не могут использовать упрощенную систему налогообложения хозяйствующие субъекты, имеющие филиалы, а также банки, страховщики, инвестиционные фонды и прочие соответствующие лица.

Размер налога также может рассчитываться двумя способами: если используется УСНО с объектом налогообложения «Доходы», то размер налога составляет 6 % от суммы ежемесячной арендной платы.

Если объектом налога налога является «Доходы-расходы», налоговая ставка составляет 15 % от разницы между полученным доходом и произведенными в процессе осуществления предпринимательской деятельности расходами.

Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно. Поэтому исчисление и уплата данного налога должна осуществляться налогоплательщиком самостоятельно по итогам работы квартала.

Применение ОСНО

Организации, применяющие общую систему налогообложения, должны исчислить и уплатить налог на прибыль. Индивидуальные предприниматели плательщиком данного налога не являются. Это следует из анализа статьи 246 НК РФ, которые в данном случае, исчисляют и уплачивают НДФЛ.

Размер налоговой ставки по данному виду налога составляет 20 % от полученной организацией прибыли. При этом, 3 % от суммы исчисленного налога подлежит перечислению в федеральный бюджет, а остальные семнадцать процентов уплачиваются в бюджет субъекта федерации. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

Таким образом, исчисление и уплата данного вида налога должна осуществляться налогоплательщиком ежеквартально по итогам полученной прибыли.

Когда используется ЕНВД?

Налоговой базой признается величина вмененного дохода, рассчитываемая как произведение базовой доходности, которая составляет 9000 рублей в месяц исчисленной за налоговый период, и величины физического показателя, который составляет количество переданных в аренду торговых мест. Ставка варьируется от 7 до 15% и зависит от региона, в котором зарегистрирован бизнес.

Важно! Если передается в аренду не торговое место, а все нежилое помещение, то уплате ЕНВД данный вид деятельности не подлежит.

Частично ответ на указанный вопрос уже обсуждался ранее.

Так, если во временное пользование передается объект нежилого помещения, владельцем которого выступает физическое лиц, то организация или индивидуальный предприниматель выступают по отношению к нему налоговым агентом. Следовательно, в их обязанности входит исчисление, удержание из арендной платы суммы НДФЛ и перечисление его в муниципальный бюджет.

Аналогичная ситуация возникает у арендаторов, арендующих нежилые помещения у федеральных и муниципальных органов, в обязанности которых входит исчисление, удержание и перечисление в федеральный бюджет налога на добавленную стоимость в отношении суммы ежемесячной арендной платы. В такой ситуации, они также выступают в качестве налоговых агентов.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что передача в аренду нежилого помещения подлежит обложению различными видами налогов, в зависимости от статуса собственника помещения, применяемой системы налогообложения и прочих факторов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie/nalogooblozhenie-pri-a.html

Сдача в аренду нежилого помещения система налогообложения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Два ИП, применяющих УСН (доходы), совместно владеют (по 1/2 доли) нежилым помещением площадью 900 кв. м. и сдают его в аренду. Арендаторы — организации (четыре ООО), находящиеся на общей системе налогообложения (плательщики НДС). Каков порядок обложения НДС услуг по аренде помещения у сторон договора аренды в ситуации, когда арендодатель применяет УСН, а арендатор — общую систему налогообложения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:Арендодатели — ИП, применяющие УСН, не являются плательщиками НДС, в том числе в отношении услуг по сдаче помещений в аренду, независимо от того, кто является арендатором.

Поэтому у них отсутствует обязанность по исчислению НДС, предъявлению его к оплате арендаторам (выставлению счетов-фактур) и уплате этого налога в бюджет. Вся сумма полученной арендной платы будет формировать налогооблагаемый доход при УСН.

В свою очередь, у арендаторов — плательщиков НДС отсутствует «входящий» налог и основания для применения налоговых вычетов по НДС. Вся сумма арендной платы будет включаться организациями — арендаторами в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли.

Обоснование вывода:Каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы (ст. 57 Конституции РФ, п. 1 ст. 3, пп. 1 п. 1 ст. 23 НК РФ).

При этом обязанность по уплате конкретного налога или сбора возлагается на налогоплательщика и плательщика сбора с момента возникновения установленных законодательством о налогах и сборах обстоятельств, предусматривающих уплату данного налога или сбора (п. 2 ст. 44 НК РФ).

146 НК РФ предоставление помещений в аренду (оказание услуг по договору аренды) на территории РФ признается объектом налогообложения по НДС.

А согласно п. 1 ст. 143 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели в общих случаях признаются плательщиками НДС.

• НДС у арендодателя, применяющего УСН
• НДС у арендаторов, применяющих общую систему налогообложения
• Рекомендуем ознакомиться с материалами:— Энциклопедия решений. Упрощенная система налогообложения;

— Энциклопедия решений. Налоговые вычеты по НДС.

1. Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
2. Лазарева Ирина
3. Ответ прошел контроль качества
4. Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Индивидуальный предприниматель (далее — ИП) владеет на праве собственности зданием торгового центра общей площадью 2 100 кв. м, которое находится в г. Гусь-Хрустальном Владимирской области. Помещения торгового центра сдаются в аренду разным арендаторам. ИП зарегистрирован в ИФНС как налогоплательщик, применяющий УСН. В настоящее время он планирует перейти на патентную систему налогообложения (далее — ПСН) в отношении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений. Выручка ИП от сдачи недвижимого имущества в аренду составляет менее 60 млн. руб. в год. Как рассчитывается стоимость патента от сдачи в аренду нежилого помещения и что понимается под обособленным объектом для целей применения ПСН?

Можно ли совмещать УСН и ПСН по данному виду деятельности, то есть в отношении одних сдаваемых в аренду площадей применять ПСН, в отношении других — УСН?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: Под обособленным объектом для целей применения ПСН следует рассматривать недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве самостоятельного объекта аренды по каждому договору аренды.

Стоимость патента (налога при применении ПСН) рассчитывается в следующем порядке: — в соответствии с заключенными договорами аренды определяется количество обособленных объектов (площадей) и площадь каждого объекта ( кв.

м); — определяется размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода по каждому объекту, затем эти данные суммируются и сумма умножается на 6%.

• Если отдельные нежилые помещения, сдаваемые ИП в аренду, не будут поименованы в патенте, в отношении таких объектов ИП вправе продолжать применять УСН.
• Обоснование позиции:
• Правовые аспекты

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Объектом аренды может выступать как здание (строение) в целом, так и его части (помещения) (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

1. ПСН
2. Рекомендуем ознакомиться с материалами: — Энциклопедия решений. ПСН в отношении сдачи в аренду (в наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков;

— Энциклопедия решений. Исчисление налога при ПСН. Порядок и сроки уплаты налога.

Читайте так же:  Срок давности по кредитной задолженности гражданский кодекс

• Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
• аудитор Овчинникова Светлана
• Контроль качества ответа: Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
• аудитор, член РСА Мельникова Елена
• 28 декабря 2016 г.
• Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: https://zakonvl.ru/sdacha-v-arendu-nezhilogo-pomeshheniya-sistema-nalogooblozheniya/

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

*

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

• Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.
• Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:
• Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:
• Стоимость  = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г.

N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону.

Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Сдаем в аренду нежилой помещение в Москве за 200 000 рулей в месяц.

В целях налогообложения эти суммы используется для определения валового дохода по всем видам деятельности, за год такой доход не должен превышать 64 млн. рублей.

Стоимость патента рассчитывается исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для данного вида деятельности указан в сумме 1 000 000 рублей, то есть он  будет стоить:

1000000 (потенциальный доход) * 6% = 60 000 рублей

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год  и сравним с уплатой УСН:

Сравнение сумм налогов по ПСН и УСН	УСН от аренды	Патент от аренды	УСН от аренды	Патент от аренды
Сумма дохода	2 400 000	1 000 000
Сума облагаемого дохода	2400000	1000000	1000000	1000000
Ставка	6.00%	6.00%	6.00%	6.00%
Сумма налога к уплате	144000	60000	60000	60000
Сумма фиксированных взносов до 300 тысяч	20727	20727	20727	20727
1% взносов сверх 300 тысяч	21000	7000	7000	7000
Итого взносов за год	41727	27727	27727	27727
Взносы уменьшающие уплату налогов	41727	***	27727	***
Всего нужно заплатить за год	102273	87727	32273	87727

1. Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.
2. Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.
3. Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

• Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
• Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

На практике это означает, что существует такие варианты:

• — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
• — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
• -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

• Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач,     земельных     участков,     принадлежащих индивидуальному   предпринимателю     на     праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:
• 19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦
• ¦   ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦
• ¦   ¦собственности                                                   ¦
• ¦   +———————————————————T———+
• ¦   ¦площадь помещений/дач/земельных участков до 100 кв. м   ¦ 185000¦
• ¦   +———————————————————+———+
• ¦   ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 100 кв. м   ¦ 500000¦
• ¦   ¦до 150 кв. м                                           ¦       ¦
• ¦   +———————————————————+———+
• ¦   ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 151 кв. м   ¦ 1000000¦
• ¦   ¦до 200 кв. м                                           ¦       ¦
• ¦   +———————————————————+———+
• ¦   ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 201 кв. м   ¦ 1500000¦
• ¦   ¦до 250 кв. м                                           ¦       ¦
• ¦   +———————————————————+———+
• ¦   ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 251 кв. м   ¦ 2000000¦
• ¦   ¦до 300 кв. м                                           ¦       ¦
• ¦   +———————————————————+———+
• ¦   ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 301 кв. м   ¦ 3000000¦
• ¦   ¦до 400 кв. м                                            ¦       ¦
• ¦   +———————————————————+———+
• ¦   ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 401 кв. м   ¦ 4000000¦
• ¦   ¦до 500 кв. м                                           ¦       ¦
• ¦   +———————————————————+———+
• ¦   ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 501 кв. м   ¦10000000¦                              
• *
• Как видим в Приморье, использовать патент при аренде, достаточно спорно, так помещение или участок свыше 500 квадратов обойдется в 600 000 тысяч рублей, но в случаи с небольшими площадями это выгодней чем в Москве, пример:

1. Сдаете площадь в 700 квадратов  одному арендатору:
2. Налог в Москве = 1000000 рублей (потенциальный доход)* 6% = 60 000рублей;
3. Налог в Приморском крае = 10 000 000рублей * 6% = 600 000 рублей.
4. Сдаете площадь в 700 квадратов в 8 арендаторам (при условии что площадь одного договора аренды недвижимости не превышает 100 квадратов)
5. Налог в Москве = (1 000 000 рублей* 8 (количество объектов ))* 6% = 480 000рублей;
6. Налог в Приморском крае = (185 000 рублей* 8 (количество объектов )* 6% = 88 000рублей;

• Думаю, разница очевидна, так что перед тем как использовать ПСН в аренде стоит тщательно рассчитать, а сколько нужно будет платить при той или иной системе налогообложения.
• Еще одним важным нюансом патента на сдачу в аренду – кто может его покупать?
• Тут два аспекта:
• Первый использовать ПСН  могут исключительно индивидуальные предприниматели;
• Второе покупать патент на сдачу в аренду недвижимости может только владелец, правда есть несколько исключений:

• — во-первых, если ИП принадлежит недвижимость на правах долевой собственности, то есть только часть имущества он может использовать ПСН.
• — во-вторых, если совместная собственность с супругой или супругом. Причем официально недвижимость может быть оформлена на супругу, а индивидуальный предприниматель (супруг) использует патент, с одной оговоркой на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.

В целом использование ПСН для аренды дело достаточно тонкое, основные преимущества:

• -отсутствие отчетность;
• — фиксированная ставка налога;
• — возможность для ИП использовать ПСН совместно с другими видами налогообложения.

К минусам можно отнести:

• — завышенные ставки по потенциальному доходу, во всяком случаи для небольших объектов недвижимости;
• — невозможность учитывать в уплату патента взносов на пенсионное страхование (что ложится дополнительным грузом на плечи ИП).

Стоит или нет выбирать патент при сдаче квартиры или нежилого помещения во многом зависит от конкретной ситуации, в целом плюсов достаточно много, но есть и минусы. Если у Вас остались вопросы пишите, попытаемся найти ответы на Ваши вопросы.

Источник: http://pilotbiz.ru/patent-arendu/

Как рассчитать стоимость патента: история спора ИП и налоговой

В статье рассмотрим спор, который возник между одной их налоговых инспекций Московской области и предпринимателем. Предприниматель считает, что налоговый орган неправильно рассчитал ему стоимость патента, а именно не правильно определен потенциально возможный к получению доход по виду деятельности «сдача нежилых помещений в аренду».

В аренду ИП сдает два нежилых помещения, расположенных в разных частях Московской области, площадь которых 67,5 кв. м. и 100,7 кв.м.

Определяя возможный к получению доход, который соответствует размеру налоговой базы, налоговая инспекция суммировала площадь сдаваемых в аренду помещений и согласно полученному итогу (168,2 кв.

 м) определили налоговую базу в размере 2 364 982 руб. Предприниматель с таким подходом не согласен, он утверждает, что налоговая база должна определяться по каждому объекту отдельно.

Давайте посмотрим кто же прав?

Обратимся к нормам закона

Патентная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в частности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (пп.19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ).

При этом субъекты Российской Федерации вправе устанавливать размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) (пп.3 п. 8 ст. 346. 43 НК РФ).

Сразу обратим внимание читателя на формулировку указанного пункта НК РФ, согласно которого Налоговый кодекс дает на откуп субъекту самостоятельно определять не только сумму потенциально возможного к получению дохода, но и то как именно он будет определяться а именно «в зависимости от количества обособленных объектов (площадей)».

В рассматриваемом случае субъект — это Московская область. Так, Законом Московской области от 06.11.

2012 N 164/2012-ОЗ «О патентной системе налогообложения на территории Московской области» (далее Закон № 164/2012-ОЗ) по виду предпринимательской деятельности «сдача в аренду (наем) нежилого фонда и земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» величина потенциально возможного дохода дифференцирована в зависимости от площадей (Письмо Минфина России от 07.03.2017 № 03-11-12/12726).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

При этом в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поэтому количество объектов (в данном случае площадей), передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами.

При этом денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в отношении в частности вида деятельности «сдача нежилых помещений в аренду», определяется путем умножения размера установленного по соответствующему виду предпринимательской деятельности потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на 1 обособленный объект (площадь) на общее количество используемых в предпринимательской деятельности объектов (площадей).

Исходя из условий рассматриваемого вопроса предприниматель, применяя ПСН (вид деятельности «сдача в аренду нежилого помещения»), сдает в аренду два объекта площадью 67.50 кв. м. и 100.7 кв. м.

Статьей 2 Закона № 164/2012-ОЗ размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества площадей, по виду деятельности «Сдача в аренду (наем) нежилого фонда и земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» установлен в зависимости от площадей :

• общей площадью до 70 кв. м включительно-213 550 руб.
• общей площадью свыше 70 до 150 кв. м включительно- 1 028 834 руб.
• общей площадью свыше 150 кв. м- 2 364 982 руб.

Поэтому в рассматриваемой ситуации, при наличии двух объектов аренды, расположенных в Московской области, следует сложить площади по обоим договорам (100,70 кв. м 67,50 кв. м= 168,20 кв. м.). При этом общей площади 168,20 кв.м. соответствует ставка потенциально возможного к получению годового дохода 2 364 982, руб.

А что в других субъектах? Попробуем сравнить

Еще раз вернемся к формулировке пп. 3 п. 8 ст. 346.

43 НК РФ, согласно которого субъекты Российской Федерации вправе устанавливать размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) в отношении вида деятельности «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

Как уже было сказано выше Законом № 164/2012-ОЗ) величина потенциально возможного дохода дифференцирована в зависимости от площадей.

Для сравнения рассмотрим, что говорит на этот счет Закон г. Москвы от 31.10.2012 N 53 «О патентной системе налогообложения» (далее Закон г. Москвы № 53). Так п. 19.1 ст. 1 Закона г.

Москвы № 53 определено, что потенциально возможный к получению доход по виду деятельности «Сдача в аренду (наем) нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» определен на один обособленный объект.

Таким образом, если бы наш предприниматель имел в собственности имущество в г. Москве и его сдавал в аренду, то потенциально возможный к получению доход (налоговая база), действительно определялся бы отдельно по каждому объекту аренды.

В Письме ФНС России 16.05.

2013 № ЕД-4-3/8777 налоговый орган по данному поводу резюмирует, что «размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по указанным видам предпринимательской деятельности может быть дифференцирован в зависимости от количества объектов или площади объектов, передаваемых в аренду (внаем)». То есть очень важно обращать внимание на то, какова формулировка в Законе конкретного субъекта, в данном случае в Законе Московской области.

Подведем итоги

Расчет налоговым органом произведен верно. Законом Московской области от 06.11.2012 N 164/2012-ОЗ по виду предпринимательской деятельности «сдача в аренду (наем) нежилого фонда и земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», величина потенциально возможного дохода дифференцирована в зависимости от площадей. Поэтому в рассматриваемой ситуации, при наличии двух объектов аренды, расположенных в Московской области, следует сложить площади по обоим договорам (100,70 кв. м 67,50 кв. м= 168,20 кв. м. ). А общей площади 168,20 кв.м. соответствует ставка потенциально возможного к получению годового дохода 2 364 982, руб.

Источник: https://www.klerk.ru/buh/articles/474367/