Оценка права аренды земельного участка в 2020 — отчет, сельскохозяйственного назначения, для наследства

Согласно ст. 77 Земельного Кодекса РФ к землям сельскохозяйственного назначения относятся те земли, которые находятся за линией населенных пунктов и отданы под сельское хозяйство: сенокосы, пастбища и пр.

Кроме непосредственно с/х угодий к этой категории относятся земли, отведенные для дорог, насаждений, коммуникаций и зданий для с/х потребностей, а так же водоемы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Для вычисления стоимости такой категории земель главным критерием является их площадь и плодородность.

От чего зависит стоимость участка?

Главным при оценивании ЗУ с/х назначения является фактор ренты или дохода, появляющегося при производстве с/х продукции от использования данного участка. Доход зависти от:

• Качества земель;
• Климата;
• Цен на продукцию;
• Объема производства;
• Состояния рынка с/х продукции;
• Сумма издержек, в том числе зар. плата работникам;

Что влияет на стоимость с/х угодий:

• Климат региона, который является главным в определении направления с/х деятельности, например при выборе культур для выращивания;
• Тип использования ЗУ и направление с/х деятельности, например, овощеводство;
• Организация с/х деятельности – крупное производство, фермерское хоз-во, ЛПХ и пр.;
• Структура почв с/х угодий, возможный севооборот;
• Вид угодий и выращиваемые культуры (зерно, овощи, масличные культуры и пр.);
• Особенности рельефа ЗУ и почвы, которые имеют непосредственное влияние на урожайность;
• Уровень урожайности;
• Удаленность ЗУ от объектов переработки и сбыта с/х продукции, и центров ТО;
• Наличие улучшений на с/х угодьях (например, мелиорация);
• Уровень занятости населения в регионе;
• Стоимость ГСМ и с/х техники;
• Инфраструктура района.

Объекты оценки

• С/х земли и незастроенные ЗУ, которые зарезервированы для ведения или обеспечения с/х работ;
• Застроенные ЗУ, на которых здания имеют различное назначение;
• С/х имущественные комплексы, имеющие в составе угодья, здания, с/х техника, скот, насаждения и пр.;
• Земельные доли;

Объектами оценки с/х имущества по существующим стандартам являются:

• «Голая» земля;
• Оборудованное с/х предприятие (включая жилые и хозяйственные постройки);
• Инвестиционное имущество;
• Поголовье скота;
• Многолетние культуры;
• Запасы в зернохранилищах и пр.

Кем и для чего проводится?

При составлении договора с оценочной компанией заказчик должен обязательно проинформировать исполнителя о целях оценки. Это позволит эксперту определить метод оценки, наиболее подходящий для качественного выполнения работы.

Оценка земель с/х назначения подразумевает определение наиболее реальной стоимости ЗУ, необходимой для заключения сделок с ним:

• При покупке или продаже ЗУ;
• При страховании земли;
• Для исследований по определению наиболее эффективных методов управления и инвестирования;
• При оформлении ЗУ в залог за кредит;
• При вычислении суммы ущерба, нанесенного участку;
• При внесении ЗУ в виде части уставного капитала;
• При принятии ЗУ на баланс какого-либо предприятия;
• Для кадастровой оценки;
• Для проработки возможных инвестиций;
• Для составления договора аренды на ЗУ;
• Для определения стартовой стоимости на аукционе;
• Для вычисления суммы компенсации при отчуждении для нужд государства или муниципалитета;
• В имущественных спорах;
• Для определения суммы компенсации в случаях нарушения прав собственности.

Что даёт независимая оценка земельного участка и возможно ли уменьшение кадастровой стоимости земельных участков — узнаете, нажав на выделенные фразы.

Потребуются документы

При заключении договора с оценочной компанией, ее представители должны получить от заказчика следующие документы и информацию:

• Правоустановка;
• Кадастровый план ЗУ, о котором читайте тут;
• Сведения об инженерных системах и коммуникациях;
• Вид использования;
• Если на ЗУ проводились какие-либо улучшения — сведения о них;
• Сведения о качестве почвы;
• Наличие обременений;
• Межевание;
• Данные заказчика.

Порядок проведения

• Заключение договора;
• Определение характеристик земли.Представитель оценочной компании собирает информацию о ЗУ на основании непосредственного осмотра и данных, представленных заказчиком:
  • Рассматриваются имущественные права и имеющиеся обременения;
  • Уточняется место расположения ЗУ;
  • Исследуются физические характеристики ЗУ, в том числе его плодородность;
  • Проверяется информация о способе использования.
• Проводиться анализ ситуации на рынке с/х земель. Оценщик собирает и обобщает информацию обо всех факторах, имеющих влияние на стоимость:
  • Положение на рынке (стоимость и спрос на аналогичные ЗУ, динамика роста и спада);
  • Транспортная доступность;
  • Наличие инфраструктуры;
  • Экономическая ситуация в районе и пр.
• На основе имеющейся информации делается вывод о способе наиболее эффективного пользования ЗУ с/х назначения.
• Применяются подходящие методы оценки, и на их основании проводятся расчеты.
• Результаты расчетов согласуются, и вычисляется итоговая стоимость ЗУ.
• Отчет передается заказчику.

Стоимость и сроки

Стоимость работы оценщиков зависит от размера ЗУ, цели оценки и уровня сложности работы.

Минимальная цена за услугу составляет в разных компаниях от 5 до 10 тыс. рублей. Максимальная зависит от вышеперечисленных условий.

Стандартный срок проведения оценочных работ и предоставления отчета составляет 5 дней. Это срок может увеличиться в зависимости от объема работы.

Составление отчета

• Прошивка;
• Нумерование страниц;
• Наличие данные об организации, проводившей отчет, данные лица, непосредственно выполнявшего работу, стоять печать оценочной компании и подпись ее руководителя.

В итоге документ должен заключать в себе следующие разделы:

• Имеющиеся факты и сделанные на их основании выводы:
  • Информация об объекте;
  • Результаты использования методов оценки;
  • Итоговая цена.
• Цель оценки;
• Данные об исполнителе и заказчике;
• Ограничительные условия и допущения, примененные исполнителем в работе;
• Стандарты оценки, примененные в процессе работы;
• Характеристики ЗУ со ссылками на имеющиеся документы:
  • Физические свойства ЗУ;
  • Наличие обременений и имущественных прав;
  • Факторы, повлиявшие на результат оценки;
  • Текущий тип использования земли;
• Результат проведения анализа ситуации на рынке и внешних факторов, влияющих на стоимость ЗУ. В этом разделе должна быть представлена наиболее полная информация о влияющих на ценообразование факторов.
• Описание методов проведенной оценки и предоставление расчетов.
• Описание согласования итогов проведенных методов оценки.

Копии документов, на которые опирался оценщик в процессе свой работы, должны содержаться в приложении к документу.

1. Отчет должен соответствовать «принципу существенности» — в нем должна содержаться вся существенная информация, касающаяся стоимости.
2. «Принцип обоснованности» — вся существенная информация о стоимости ЗУ должна быть подтвержденной.
3. «Принцип однозначности» — сведения не должны нести двоякого толкования.
4. «Принцип проверяемости» — сведения и процесс проведения оценки должны быть прозрачными и позволить заказчику на их основе прийти к тем же результатам что и оценщик.
5. «Принцип достаточности» — документ не должен нести лишнюю информацию, которая не имеет отношения к процессу оценки.

Виды стоимости

Для земель с/х назначения определяется стоимость:

Рыночная

Она будет являться самой достоверной ценой, согласно которой ЗУ может быть продан на открытом и конкурентном рынке. Стороны сделки при ее заключении должны действовать самостоятельно и иметь нужную информацию. Сделка может быть заключена при соблюдении условий:

• Полной осведомленности сторон о предмете сделки. Обе стороны должны располагать информацией о ситуации на рынке.
• Действие сторон только в своих интересах. Интересы продавца и покупателя должны учитываться в одинаковой значимости;
• Ни одна из сторон не должна заключать сделку в связи с определенными обязательствами. Ни одна из сторон не вступает в сделку по принуждению и обе стороны имеют обоснованные мотивы для ее заключения;
• Сделка проводится без принуждения одной из сторон;
• Предмет сделки – ЗУ – должен находиться в открытом доступе на рынке, а его стоимость приблизительно равна аналогичным. Срок экспозиции ЗУ при этом должен быть таким, чтобы привлечь максимальное количество заинтересованных лиц;
• Оплата при заключении сделки проводится в денежной форме.

Ликвидационная

При определении этого вида стоимости учитываются обстоятельства, которые влияют на собственника при продаже ЗУ. Ликвидационная стоимость ЗУ может отличаться от рыночной.

Под понятием ликвидационной стоимостью имеется ввиду цена, которая будет предложена собственнику и на которую он вынужден будет согласиться по каким-либо обстоятельствам из-за меньшего срока экспозиции ЗУ.

Эта стоимость рассчитывается в целях инвестиции в земли с/х назначения для конкретного инвестора.

При ее определении не обязательно учитывается возможность продажи ЗУ на открытом рынке.

Заключение

Территория РФ обширна и неоднозначна по своим физическим характеристикам. Разные зоны пригодны для ведения разных видов сельского хозяйства. При этом рынок с/х земель не стоит на месте, а активно развивается.

Для того чтобы сделать максимально выгодные инвестиционные вложения или просто приобрести для самостоятельного ведения с/х деятельности ту или иную землю требуется ее грамотная оценка.

При этом необходимо не забывать, что оценка может быть произведена при условии постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

+7 (499) 938-46-83 (Москва)

+7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/kadastr/stoimost-i-otsenka.html

Понятие и стоимость оценки права аренды земельного участка

Арендатор вправе переуступить права, взяв на себя обязанности арендодателя. Их стоимость устанавливается на основании полученной прибыли.

Как правильно оценить права, какова методика оценки права аренды земельного участка?

Что это такое?

Оценка права аренды участка земли — список мероприятий, направленных на определение действительной стоимости арендных прав.

Устанавливаются на основании выгоды, изъятой правообладателем. Оцениванием занимается специалист-оценщик.

Чтобы оценить земельный участок, потребуется предоставить справки:

Цели оценивания

Процесс оценивания прав найма земли преследует конкретные цели. Основные:

• купля–продажа прав;
• оформление кредита под залог участка;
• внесение вклада в уставной капитал;
• оценивание стоимости организации, владеющей правами;
• для инвестиций;
• при судебных разбирательствах.

Требуется проведение процедуры и при переуступке прав.

Занимается процессом оценщик — специалист с требуемой квалификацией. Инициатором выступает собственник права или земельного участка. Сроки выполнения работы – до 10 суток.

Денежная выгода от владения правами на участок зависит от нескольких факторов:

1. Физических — площадь участка, местонахождение, наличие коммуникаций.
2. Юридических — категория земли, возможность возведения построек.

Процедура включает в себя оценивание не материальных активов, а выгоду от длительного использования земли.

Методики

Специалисты выделяют 3 метода:

1. Сравнительный.
2. Доходный.
3. Затратный.

Несмотря на выбранный метод, существуют основные правовые принципы:

• на стоимость влияет выгода;
• при наличии одинаковых объектов выбор падет на более дешевый;
• использование земли принесет выгоду при соблюдении законодательных норм.

Если при оценке какой-либо из подходов не используется, специалист обязан дать обоснование в отчете.

Сравнение продаж

Сравнительный метод, суть которого заключается в сборе данных о похожих объектах, изучении стоимости продажи их прав найма. После определения условий каждый критерий сравнивают, изучают отличия, проводят полный анализ с расчетом конечной цены.

Параметры для сравнения:

• сумма ежемесячной арендной платы, периодичность;
• возможность продления соглашения;
• период до окончания договора найма;
• возможность выкупа земли арендатором.

Применяется в ситуациях, когда имущественный рынок развит, а рассматриваемая земля нестандартна.

Выделение

Постройки, имеющиеся на участке, должны не снижать его цену, а увеличивать выгоду от использования земли.

Цель метода: определение стоимости земли. Для этого из стоимости объекта вычитают цену улучшений участка.

Их стоимость устанавливается по цене проведенных установочных работ и характеристикам построек. Полученную сумму умножают на процент износа.

Распределение

Более простой сравнительный метод, оценивающий права аренды земельного участка с застройками. Вычеты не требуются.

Сущность подхода: расчет стоимости земли с постройками и умножение их на долю участка. Для вычисления доли отыскивают подобные объекты и применяют соотношение к собственному участку.

Метод неточный. Для получения точных данных его применяют в сочетании с другими подходами.

Капитализация

Основное условие для использования доходного подхода — извлечение регулярной периодичной выгоды с прав найма. Применим при росте прибыли, но она должна быть стабильной. Чтобы рассчитать стоимость, чистый доход делят на коэффициент капитализации (КП).

Суть КП — норма доходности для наймодателя. При расчете учитываются инвестиционные риски.

Остаток

Метод применяется при создании на участке прибыльных улучшений. Сущность: установление стоимости используемых улучшений, расчет прибыли за определенный временной промежуток, вычитание цены используемых улучшений из стоимости арендных прав.

Предполагаемое использование

Алгоритм действий:

1. Выяснение суммы затрат, требуемых для пользования участком.
2. Расчет полученной при использовании прибыли.
3. Установление стоимости найма путем дисконтирования затрат и прибыли.

При дисконтировании учитываются продолжительность аренды, возможность ее продления. В затраты включена арендная плата.

Единая форма отчета законодательством не установлена.

В документе учета указать:

• личные данные оценщика;
• тип документа;
• дату составления;
• цель оценивания;
• рыночную стоимость прав найма;
• тип имущества (с подробным описанием и расположением);
• используемые подходы;
• продолжительность найма;
• права арендатора;
• размер платежа;
• по каким основаниям допускается получение прав найма.

Документ состоит из 40 – 50 страниц. Отчет не должен содержать противоречивых данных – они должны быть объективными. Документ прошивается, нумеруется и заверяется штампом.

Результаты действительны в течение полугода с даты составления отчетности. Пример отчета.

Сколько стоит?

В среднем, оценка земельного участка обходится в 5 000 – 7 000 рублей. Если необходимо оценить постройки, вносится дополнительная плата размером 1 000 – 2 000 рублей.

Облагается ли НДС?

Земельный налог — обязательная выплата, регулируемая ст. 387 Налогового кодекса. Уплачивается наймодателем ежегодно.

При заключении соглашения с муниципальной властью НДС не уплачивается, если собственником земли является частное лицо — уплачивается. Ставка фиксированная — 18%.

Заключение

Таким образом, оценка прав найма земли — процедура непростая, имеющая нюансы. Чтобы правильно рассчитать стоимость, разработаны конкретные методы. Занимается процессом оценщик. По результатам оформляется отчет.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/otsenka-prava

Оценка земельного участка для вступления в наследство – виды оценки

Получение недвижимого наследства требует проведения процедуры оценки его стоимости. Это важно по двум причинам:

• Определение размера государственной пошлины при оформлении права на наследство;
• Раздел этой недвижимости между наследниками с выплатой одними из них компенсации остальным.

Государственная пошлина зависит от степени родства наследников и наследодателя. Наследники первой категории (дети, родители, братья и супруги) платят 0,3% от стоимости земельного участка (но не более 100 000 рублей). Остальные – 0,6% (но не более 1 000 000 рублей). Освобождаются от выплаты госпошлины несовершеннолетние наследники, инвалиды и недееспособные, которые находятся под опекой.

Для оценки земельного участка нужно обратиться в лицензированную компанию. Есть частные и государственные компании по оценки стоимости участков. Частных, конечно, больше.

Документы для оценки земельного участка

Оценка без осмотра вполне допустима по закону. Она осуществляется на основе изучения документов на земельный участок и стоимости коммерческой недвижимости такого типа в том же месте.

Для оценки нужно предоставить ряд документов:

• Свидетельство о смерти наследодателя;
• Паспорт наследника и копия паспорта;
• Документы о праве собственности наследодателя на данный участок (выписка из Росреестра, договор купли-продажи, долевого участия и т.п.);
• Кадастровый план;
• Другие документы, связанные с собственностью наследодателя на этот земельный участок.

Саму процедуру оценки определяют статьи №1152-1156 ГК РФ, а также статья №333 Налогового кодекса РФ.

Критерии оценки недвижимости при вступлении в наследство

Любая недвижимость, в том числе и земельный участок, можно оценить по кадастровой или по рыночной стоимости. Существует несколько критериев для такой оценки:

• Назначение земли;
• Форма владения и использования;
• Расстояние от трасс и иных транспортных путей;
• Наличие инфраструктуры;
• Наличие коммуникаций;
• Какие объекты находятся рядом.

Процедура оценки имущества при вступлении в наследство

Оценка наследства происходит в несколько этапов:

• Консультация с объяснением условий оценки;
• Определение цели оценки;
• Заключение договора;
• Сама оценка;
• Выдача официального документа оценки.

Некоторые виды имущества могут быть оценены только некоторыми специализированными учреждениями, а не любым оценочным бюро.

В любом случае нужна оценка недвижимости при оформлении наследства, так как без неё не удастся ни получить наследство, ни оформить долевой раздел по соглашению или по решению суда.

Источник: https://runasledstvo.ru/ocenka-zemelnogo-uchastka-dlya-vstupleniya-v-nasledstvo/

Оценка земельного участка

стоимость работ от 2 500 р.звоните сейчас +7-978-02-003-04

На сегодняшний день в Крыму оценка земли чаще всего требуется для оформления наследства, при реализации земельного участка. Также оценка может заказываться при взносе в уставный капитал предприятия, законного изъятия земельных участков, обращения в банк с целью получения кредита, разработке бизнес-плана, разделе имущества и в некоторых иных случаях.

Оценка земельных участков проводится на основании анализа цен, заключённых сделок или цен предложений (оферт) на продажу аналогичных земельных участков. При оценке земель сельскохозяйственного или коммерческого назначения — на основании анализа прогнозируемых будущих доходов от их использования.

Наша компания выполняет экспертную оценку земли по всему Крыму: Симферополь Бахчисарай Красногвардейское Гвардейское Джанкой Саки Пермомайское Судак Алушта Ялта Феодосия Красноперекопск Армянск Советский Нижнегорский Кировское Евпатория Черноморское Керчь Севастополь.

С января 2016 года отменён мораторий на продажу паев земель сельскохозяйственного назначения в Крыму, в том числе для ведения крестьянского хозяйства и товарного сельхозпроизводства. Поэтому стало всё больше и больше поступать заявок на оценку земель с/х назначения из районов Крыма (Красногвардейский, Джанкойский, Первомайский, Черноморский, Ленинский и многих других).

Какие документы необходимо предоставить:

• свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи, договор аренды, государственный акт, сертификат, другой правоустанавливающий документ.
• кадастровый план земельного участка.
• сведения об обременениях на участок (залог, аренда, другие сервитуты).
• документ, удостоверяющий личность заказчика оценки и (или) собственника

• Обратившись к нам, вы получите высококачественные услуги, наши сотрудники обладают богатым опытом в данной отрасли.
• Все предоставляемые копии документов подшиваются в отчёт, чтобы у Заказчика не возникли вопросы по объекту оценки.
•  Ниже приведены средние цены на земельные участки в Симферополе в июле 2019 г. (согласно исследований портала Rosrealt)

Средняя цена в Симферополе	Изменение цены в Симферополе за месяц	Изменение цены в Симферополе с начала 2019 г.	Изменение цены за год
329 385 руб. за сотку	+0.73%	-8.52%	-14.38%

 

 УЗНАТЬ ТОЧНУЮ СТОИМОСТЬ РАБОТЫ ОНЛАЙН

 

теги: оценка участка оценка земельного участка оценка стоимости участка оценка стоимости земельного участка кадастровая оценка участка кадастровая оценка земельных участков рыночная оценка земельных участков рыночная оценка стоимости участка отчеты оценке участков оценка рыночной стоимости земельного участка оценка участка земли оценка земли кадастровая оценка земель государственная оценка земель государственная кадастровая оценка земель оценка стоимости земли результаты оценки земли оценка земель населенных пунктов результаты кадастровой оценки земель  кадастровая оценка земель населенных пунктов оценка сельскохозяйственных земель результаты государственной кадастровой оценки земель экономическая оценка земель оценка участка землинаследство нотариус оценка оценка недвижимости оценка земли оценка земельного участка оценка СТ земли СТ участка оценка сельскохозйственной земли оценка пая оценка для нотариуса оценка для наследства оценка симферополь оценка крым независимая оценка кадастровая стоимость земли

Источник: http://krym-ocenka.ru/zemlya

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения

Рыночная стоимость земли зависит от многих факторов, но одним из наиболее значимых ценообразующих факторов является назначение земли, ее разрешенное использование. Как известно, в нашей стране все земли принято разделять на категории – земли населенных пунктов, земли промышленности, земли сельхозназначения и земли лесного и водного фондов. Рынки земель различных категорий развиваются по собственным правилам, соответственно и стоимость земель различных категорий, расположенных рядом может существенно отличаться.

Ценность земель сельскохозяйственного назначения определяется такими факторами как возможное использование участка (пашня, пастбище и т.п.) и плодородие почвы на участке. Возможное использование участка определяется исходя из его физических характеристик – рельефа, почвы, существующего водного режима.

Из всех возможных вариантов использования необходимо выбрать тот, который даст наибольший экономический эффект.

Например, пахотную землю можно использовать и для выпаса скота и как пашню, но второй вариант использования намного более эффективен в экономическом смысле, поэтому при оценке нужно исходить именно из этого варианта.

Для оценки показателей плодородности почвы на оцениваемом участке земли оценщики часто используют бонитировку почв, то есть сравнительную оценку плодородия почв при сходных агрономических и климатических параметрах в условиях одинаковой интенсивности земледелия.

При бонитировке почв принято выделять главные признаки, которые влияют на урожайность. Такими признаками могут быть содержание гумуса в пашне, мощность гумусового горизонта, содержание фракций глины в пашне, реакция среды почвенного раствора и т.п.

Процедура бонитировки почв достаточна сложна и трудоемка, поэтому при оценке сельскохозяйственных земель оценщики пользуются уже готовыми шкалами бонитировки.

После определения варианта использования земельного участка и плодородности его почвы, оценщик строит доходную модель сельскохозяйственного производства на этом участке.

Эта модель учитывает все расходы собственника по организации сельскохозяйственного процесса, а также все его доходы от продажи выращенной продукции за определенный период времени (например, за год).

К расходам в данном случае относятся расходы на сельскохозяйственную технику, оплату труда работников (в том числе и собственника участка, если он самостоятельно обрабатывает землю), проценты за использование капитала, предпринимательская прибыль.

Описанный выше способ можно использовать для оценки рыночной стоимости земли при отсутствии хорошо развитого рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения в рассматриваемой местности, что в современных условиях характерно для большинства районов нашей страны.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

«Бухучет в сельском хозяйстве», 2011, N 12

Источник: https://cesexpo.ru/otsenka-zemelnyh-uchastkov-selskohozyajstvennogo-naznacheniya/

Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка

• Земельный участок всегда будет популярным и востребованным способом вложения средств.
• Раньше многие приобретали наделы в собственность, не задумываясь о том, что существует еще возможность их аренды.
• Сегодня же все изменилось, поэтому вопрос оценки права аренды земли становится очень актуальным.
• Рассмотрим же, как это происходит, а также как составляется отчет о проведенной процедуре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура. Рассматривая случай оценки материальных активов, как правило, мы оцениваем их состояние и проводим сравнение с похожими оценочными активами.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик. Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

1. Кадастровый план земельного объекта.
2. Договор, заключенный с арендодателем.
3. Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
4. Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в залоге.
5. Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.

Зачем это нужно?

Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей. Ниже приведены основные причины:

• купля-продажа прав аренды земельного объекта;
• получение кредита под залог земли;
• вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
• продажа или покупка фирмы, которая владеет правом аренды;
• чтобы оценить общую стоимость предприятия, владеющего правами;
• для инвестиционных решений;
• в случае судебных разбирательств.

На основе чего определяется?

Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем. Финансовая выгода от обладания правами на землю зависит от ряда факторов, а именно физических характеристик и юридического статуса участка.

1. К физическим характеристикам относят: размер участка, форму, место его нахождения, особенности, наличие коммуникаций.
2. К юридическому статусу: к какой из категорий земель принадлежит участок, наличие нюансов, возможно ли что-либо там построить.

В основном наибольший вес имеют юридические особенности земли. От них зависит цена земли, а также стоимость прав его найма. Рассмотрев вышеизложенные данные, мы могли бы оценить стоимость объекта. Чтобы оценить стоимость возможности аренды требуется рассмотреть условия арендного договора.

Условия арендного договора – решающие при оценке. Сначала нужно обратить внимание на характеристику объекта: месторасположение, наличие зданий. Затем следует срок, на который арендуется земля, арендная плата, при каких условиях происходит расторжение договора.

Какие методы используются?

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются. После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

Выделения

Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений. Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка права аренды земельного участка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет. Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

ВАЖНО! Метод не дает точных данных. Для более точной информации его нужно совмещать с другими источниками.

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост. Суть метода капитализации:

1. Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
2. Расчет коэффициента капитализации.
3. Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

1. Расчет цены эксплуатированных улучшений.
2. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
3. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

1. Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
2. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
3. Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Составление отчета об оценивании земли

Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:

Z = DA +DIА,

• где Z — земельный доход;
• DA — прибыль, которую получит арендодатель;
• а DIA — прибыль арендатора.

Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0.

Имеем:

RS = RAL + RA,

• где RS — цена полного права собственности на рынке;
• RAL — стоимость права аренды арендодателя;
• а RA — стоимость права найма арендатора.

Пример: следуя формуле RS=RAL+RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.

Скачать пример отчета об оценке права аренды земельного участка

Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов, уступки при оценке права аренды надела недопустимы. Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/arenda-zu/ocenka-prava.html

Оптимизация земельных платежей

Как известно, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Зачастую статья платежей за использование земли является весьма существенной, что не всегда дает возможность максимально прибыльно вести бизнес. В любом случае, для эффективного землепользования необходим определенный баланс равновесия платности землепользования и экономически обоснованного налогообложения.

С одной стороны, платежи за землю, безусловно будут хорошим стимулом для наиболее выгодного использования земли, но с другой — завышенная, экономически не обоснованная плата за землю уменьшит коммерческую привлекательность земельных участков, что приведет к снижению использования земли на некоторых территориях из-за их невыгодности.

• Если расходов по использованию земли не избежать совсем, то можно их минимизировать
• Арендная плата
• Арендная плата за использование земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:
• — двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
• — трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
• — полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
• Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Напомним, что под кадастровой стоимостью понимается эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога и иных платежей на землю. В то время как, рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда определена рыночная стоимость земельного участка. В таком случае, кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости.

На практике складывается, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной, более того, она превышает ее более чем в два раза. И учитывая, что расчет всех арендных платежей устанавливается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая в разы завышена, то возникает не оправдано высокая арендная плата.

Однако у предпринимателей есть законный способ для уменьшения не обоснованных  затрат по аренде. Если кадастровая стоимость будет соответствовать рыночной, то выплаты могут быть значительно снижены.

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Понятие государственной кадастровой оценки определяется как совокупность действий, включающих в себя:
3. — принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
4. — формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
5. — отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
6. — определение кадастровой стоимости и составление отчета об оценке;
7. — экспертизу отчета об оценке кадастровой стоимости;
8. — утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
9. — опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
10. — внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр объектов недвижимости.
11. Закон устанавливает проведение государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя, определение кадастровой стоимости оценщиками в соответствии с федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами саморегулируемой организацией оценщиков, регулирующими вопросы определения кадастровой стоимости; наделение федерального органа исполнительной власти, осуществляющего нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности полномочиями по установлению требований к отчету об оценке кадастровой стоимости; обязательная экспертиза отчета об оценке кадастровой стоимости в саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Однако, федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»   предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для подачи заявления может быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

• Таким образом, для того чтобы существенно уменьшить расходы по арендной плате за земельный участок, у вас есть возможность привести кадастровую стоимость земельного участка к рыночной.
• Земельный налог
• Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
• В соответствии с Земельным кодексомРФ для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
• Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
• Таким образом получается, что если кадастровая стоимость участка завышена по отношению к его рыночной стоимости, то возникают высокие отчисления по налогу на землю, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
• В данном случае возникает такое же право по оспариванию кадастровой стоимости в целях оптимизации налогообложения, как и при уменьшении арендных платы земельного участка.

Механизм уменьшения кадастровой стоимости аналогичный — установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости проводится в судебном порядке, на основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.

 Для этого, во-первых, необходимо провести независимую оценку земельного участка.

Далее два варианта — обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, или подать заявление в суд.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде. Законом не предусмотрено обязательно досудебное обращение с указанным заявлением в комиссию, поэтому после получения отчета об оценке можно сразу обращаться в суд. 

В соответствии со статьей 24.

В связи с тем, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, орган кадастрового учета предоставляет указанные выше сведения в органы ФНС России.

Для целей налогообложения, согласно статье 391 Налогового кодекса, налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

По опыту работы юристов ЮС КОГЕНС, рыночная стоимость земельного участка в несколько раз ниже его кадастровой стоимости. Таким образом, определив рыночную стоимость земельного участка, можно в разы уменьшить его кадастровую стоимость, и, как следствие, значительно снизить сумму земельного налога, арендной платы, выкупную стоимость земельного участка.

Экономическая оценка земли предполагает назначение обоснованной платы за землю только в случае надлежащего правового регулирования отношений по определению и взиманию платы за использование земли, в том числе с применением процедуры пересмотра результатов такой оценки. Именно поэтому, в целях экономии вашего времени и ресурсов мы предлагаем вам воспользоваться услугами ЮС КОГЕНС по снижению кадастровой стоимости земельного участка.

Источник: https://www.klerk.ru/law/articles/293519/