Аренда муниципальной собственности в 2020 — без торгов, как правильно оформить

• Разберем основы
• Регулирование отношений
• Касательно новых условий
• Порядок установки арендной платы
• Как изменить арендную плату
• О судебных тяжбах
• Выводы

Мы знаем, что аренда муниципального имущества — процесс очень распространенный. Сегодня поговорим о том, каков порядок заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов.

Подобные договоры довольно часто заключают частные организации для решения своих практических задач. Это весьма удобно, однако для правильного оформления сделки необходимо знать ряд некоторых нюансов и порядок проведения процедуры.

Прежде чем переходить к непосредственному решению вопроса, следует разобраться с правовым аспектом. Вообще любой договор по аренде формируется в соответствии с Гражданским кодексом. Помимо этого Высший арбитражный суд (ВАС) России принял дополнительные постановления, которые как раз регламентируют вопрос, вынесенный на повестку дня.

Таким образом, порядок изложение материала будем строить при помощи выдержек из законодательных документов. Кроме этого добавим комментарии для более легкого понимания юридического языка.

Разберем основы

Сразу же отметим, что в некоторых случаях, предусмотренным действующим законодательством, договор аренды муниципального имущества может быть заключен только в результате проведения торгов.

А вот если вопрос касается возобновления договора с прежним арендатором при условии, что он добросовестно выполнял все обязательства, возложенные на него предыдущим договором, то здесь предоставление повторной аренды без аукциона выполнимо.

Именно такое разъяснение дается пунктом 4.1 Пленума ВАС. В данном аспекте дополнение ссылается на ФЗ «О защите конкуренции».

Примечательно, что в случае, если законодательство установило максимальный срок заключения договора аренды муниципального имущества, то он начинает исчисляться с даты заключения договора с данным арендатором на торгах.

Когда срок договора подходит к концу, то закон обязует суды проводить новый торг.

Положения, которые регламентируют порядок предоставления обязательств проводить аукционные мероприятия, не могут лишить предыдущего арендатора права на преимущество на заключение нового договора. Это очень важный момент, о котором следует всегда помнить.

Регулирование отношений

Право преимущества предыдущего арендатора на заключение договора на новые сроки без проведения торгов предусматривается законом №135 ФЗ7.

Сразу отметим, что нормы прописанные в данном правоустанавливающем документе не осуществляют регулирование отношений между собственником имущества и арендатором.

В частности нет описания правовых последствий в случае, когда арендатор продолжает пользоваться муниципальным имуществом после окончания срока договора.

Однако эти пробелы устраняются положением дополнений, выпущенных Пленумом ВАС (пункт 4.1). При наличии выше описанной ситуации арендатор должен обеспечить предоставление новых арендных выплат на основании пунктов договора, регламентирующих данную ситуацию.

Конечно, бывают разные ситуации и, если арендатор вынуждено нарушил условия договора, но при этом на протяжении всего его действия выполнял свои обязательства добросовестно, то у него есть возможность заключения нового договора с этим же арендодателем.

Так, в случае заключения сделки с этим же собственником без проведения торгов и при условии, что новая арендная плата будет выше предусмотренной предыдущим договором, арендатор должен выплатить получившеюся разницу.

Понятно, что в этом случае арендатор терпит убытки, но эта хорошая возможность остаться в отношениях с арендодателем. К тому же убытки, связанные с переездом на новое место будут на порядок выше.

Касательно новых условий

Проект Пленума ВАС регламентирует договор по ряду новых условий при заключении сделки без проведения торгов. При этом должен соблюдаться порядок положения части 9 статьи 135 ФЗ №135.

Нужно иметь ввиду, что закрепленные условия обязательны к выполнению.

Перечислим их:

• размер новой арендой платы определяется результатами экспертной оценки рыночной стоимости рассматриваемого имущества;
• минимальный срок заключения нового договора без проведения торгов должен быть не менее 3 лет. Однако этот срок может быть уменьшен, если арендатор сам этого захочет и напишет соответствующее заявление.

Как видно условий немного, поэтому запомнить эти моменты не составит особого труда. Иногда помнить такие мелочи очень важно, например в случае неправоверного уменьшения собственником срока договора.

Помимо выше упомянутых условий, отдельно стоит поговорить об порядке установки отдельной платы. Здесь все немного посложнее и требует разъяснений, поэтому поговорим об этом в рамках следующего раздела.

Порядок установки арендной платы

Отметим, что в постановлении есть ряд разъяснений, которые говорят о случаях, когда установка и регулирование арендной платы может осуществляться муниципальными и государственными органами. Однако договоры, заключенные до выхода данного законодательства сохраняют силу на прежних условиях.

А вот если договор аренды муниципального имущества был заключен уже после вступления указанного закона в силу, то за определение арендной платы отвечает специальный уполномоченный орган на основании этого закона. Но есть некоторое исключение! Если договор на аренду муниципального имущества был заключен традиционным путем, то есть с проведением торгов, то размерность арендой платы регулировке не подлежит. 

Бывают ситуации, когда предоставление регулирования отдается сторонам.

Такая корректировка должна осуществляться на основании публично-правовых актов. При этом изменение выплат производится автоматически, а заключения дополнительного соглашения и государственной регистрации не требуется.

Что касается исключений то, если в договоре прописаны какие-либо условия, которые нарушают порядок, установленный положениям данных публично-правовых актов, то считается, что арендатор и арендодатель отдают приоритет корректировки этим условиям. Такая формулировка может быть не совсем понятна, поэтому приведем конкретный пример.

Рассмотрим ситуацию, когда стороны решили согласовать условие об регулировании арендной платы в соответствии с формулировками публично-правового акта. Но при этом в договоре было прописано дополнительное условие о корректировки арендной платы. Если в этом случае будут расхождения по регулированию, то приоритет отдадут условию прописанному в договоре.

Торги по банкротству — Подводные камни и мошенники

Как изменить арендную плату

Согласно законопроекту Пленума ВАС предусматривается и порядок изменения арендной платы в случаях ели арендатор не доволен изменениями со стороны арендодателя. Так, суды могут отказать во взыскании собственником имущества платы, которая превышает усредненные рыночные показатели соответствующего региона.

При этом необходимо установить и доказать, что увеличение арендной платы произошло непропорционально изменению средних ставок на рынке, которые уплачиваются за похожий объект данного региона в рассматриваемом периоде.

• Это разъяснение касается случаев, когда арендодатель при отсутствии муниципального и государственного регулирования может в одностороннем порядке на основании договора корректировать плату.
• Отказ удовлетворить требования арендодателя регламентируется положением, приведенным гражданском кодексе РФ, согласно которому запрещены действия граждан и организаций, осуществляющиеся с намерением причинить вред другим лицам и злоупотребление предоставленными правами.

Что касается доказательств в судебном порядке, то их предоставлением должен заниматься арендатор, как заинтересованное лицо. Иногда это отнимает много времени и сил, поэтому постарайтесь урегулировать отношения с арендодателем самостоятельно. Ну а если ничего не получится, то обращайтесь в суд.

О судебных тяжбах

Заключение договоров арендования без проведения торгов и их дальнейшее исполнение бывает не всегда таким, каким хотелось бы. Бывает это чаще всего из-за невнимательности какой-либо стороны при совершении сделки, а также когда выполняется обратная передача по истечению договора.

В ходе судебного производства, связанного с недобросовестным выполнением арендатором своих обязательств, которые регламентируются договором, судам рекомендуется не принимать во внимание предоставление доводов арендатора, о том что имущественные права не принадлежат арендодателю и договор может считаться недействительным. Хотя не смотря на это судебная практика может существенно отличаться от рекомендованной.

При определении правовых последствий для сторон суды часто ставят в основу рассматриваемого дела факт, касаемый того зарегистрирован договор или нет.

Если рассматривать позиционные решения судов, то здесь можно выделить два варианта:

1. Договор аренды, который подлежит госрегистрации, заключенный до непосредственной регистрации прав на собственность арендодателя на рассматриваемы объект, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается действующим с момента регистрации.
2. Договор, который не подлежит государственной регистрации, заключенный до госрегистраци прав на собственность рассматриваемого объекта является недействительным.

Законопроект Пленума ВАС призван устранить данные противоречия, но это уже предмет другого разговора. Поэтому, если подобные недоумения возникли внимательно изучайте сам проект, а также постановления к нему.

Выводы

В целом заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов по правовому обеспечению не отличается от традиционной процедуры. Нужно лишь иметь ввиду наличие преимущественного права, а также дополнительных условий заключения договора.

Чтобы правильно заключить договор аренды без проведения торгов необходимо разобраться в описанных выше тонкостях и в обязательном порядке подходить к сделке ответственно.

Как показывает практика человеку, далекому от юриспруденции, лучше всего обратиться к опытному специалисту для сопровождения во время процедуры заключения договоры, а также в момент когда выполняется передача или сдача объекта.

Источник: https://e-zaim.ru/gosudarstvennoe-imushhestvo/kak-zaklyuchit-dogovor-arendy-munitsipal-nogo-imushhestva-bez-provedeniya-torgov

Предоставление в аренду муниципального имущества без торгов

Сдача в аренду государственного или муниципального имущества без проведения торгов

Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) предусмотрен ряд случаев, когда государственное или муниципальное имущество может быть сдано в аренду без проведения торгов.

Возможность заключить договор аренды без проведения аукциона или конкурса зависит от правового статуса арендатора, от срока, на который заключается договор, от назначения передаваемого имущества, от особенностей предмета аренды и от некоторых других факторов.

Так, без проведения торгов имущество может быть передано государственным и муниципальным учреждениям, ряду некоммерческих организаций в зависимости от особенностей осуществляемой ими деятельности, адвокатским, нотариальным и торгово-промышленным палатам, медицинским и образовательным организациям и некоторым другим юридическим лицам.

Не требует проведения торгов передача имущества для размещения сетей связи, объектов почтовой связи.

Без проведения конкурса или аукциона передается в аренду имущество лицу, которое обладает правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения (например, газопроводом) при одновременном соблюдении двух условий:

1) передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения;

Без проведения торгов может быть заключен договор аренды имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору. Это возможно при соблюдении ряда условий.

В частности, срок заключенного таким образом договора аренды не должен превысить предельный срок, установленный законодательством (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Так, п. 11 ч. 1 ст. 17.

1 этого федерального закона предусматривает возможность сдать имущество в аренду без проведения торгов одному лицу на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев.

Если договор аренды первоначально был заключен без проведения торгов по этому основанию, продлить арендные отношения на новый срок также без проведения конкурса или аукциона будет невозможно (раздел 13 разъяснений ФАС России от 05.06.2012).

Источник: https://cep-itcom.ru/predostavlenie-v-arendu-munitsipalnogo-imushhestva-bez-torgov/

Аренда муниципального имущества в 2019 году

Какое имущество считается муниципальным

Гражданский Кодекс РФ в статье 215 дает дефиницию муниципальной собственности. Так, к ней относится то имущество, владельцем которого выступает:

• сельское или городское поселение;
• иные муниципальные структуры.

Непосредственно к имуществу относятся:

• земельные участки;
• природные объекты;
• здания, сооружения и их части;
• оборудование и транспорт;
• любые так называемые непотребляемые предметы, то есть те, которые в процессе использования не теряют своих характеристик.

Органы местного самоуправления (далее – МСУ) имеют право приобретать в собственность новые площади, вести деятельность от имени муниципальных структур, представлять их интересы в суде, а также выполнять вмененные им обязанности, входящие в компетенцию, установленную законодательно.

В основном считается, что целью сдачи в аренду муниципального имущества является оказание услуг населению, проживающему на территории данного поселения. А также, чтобы пополнить денежными средствами местный бюджет.

Оформление арендных отношений

Особенности оформления арендных отношений, если дело касается муниципального имущества, регулируются специальным нормативно-правовым актом, действующим на федеральном уровне. Речь идет о ФЗ №135 «О защите конкуренции». Его статья 17.

1 говорит о том, что для найма подобного помещения обязательно заключается договор в письменной форме. Однако чтобы получить право на совершение такой сделки, необходимо сначала провести торги. Впрочем, иногда законодатель делает исключение.

Это касается имущества, использующегося:

• организациями почтовой связи;
• медицинскими и образовательными учреждениями;
• конторами, оказывающими нотариальные и адвокатские услуги;
• религиозными движениями и политическими партиями.

Данный перечень не является исчерпывающим, все остальные исключения перечислены в уже упомянутой статье 17.1.

Итак, опишем порядок действия предпринимателя, который хочет претендовать на аренду муниципального имущества. Прежде всего, он обращается в учреждение или управляющую организацию, которая является владельцем интересующего его помещения.

Чаще всего со списком всех свободных площадей можно ознакомиться на сайте соответствующего органа или структуры, а заявление отправить в электронном виде. Однако если нужные сведения отсутствуют, рекомендуется обратиться с ходатайством лично.

Проведение торгов

Как было сказано выше, предоставить муниципальную площадь в аренду можно лишь после проведения торгов. Они проходят как в «удаленном» режиме, так и в виде отдельного официального мероприятия. Форма определяется ГК РФ в статье 448, а проведение имеет следующий порядок:

• оповещение о проведении конкурса;
• разработка и подготовка документов;
• подача заявок претендентами;
• непосредственно проведение;
• определение победителя, с которым заключается сделка.

Непосредственным предметом таких торгов считается право заключения договора аренды.

В извещении о проведении конкурса должна быть обязательно указана начальная цена лота: ею признается либо минимальная величина арендной платы, либо минимальная стоимость права подписания соглашения.

Правила торгов никаким образом не регулируют порядок определения указанных цен. Это делает сам организатор, ориентируясь на законодательные акты в области оценки имущества.

Претендентом может быть гражданин (физическое лицо), организация (юридическое лицо) или предприниматель.

Обратите внимание! Если есть только один участник конкурса, претендующий на указанное помещение (или иное муниципальное имущество), то договор будет заключен с ним без проведения торгов.

Это правило идет вразрез со стандартными требованиями гражданского законодательства. Ст.

447 ГК РФ, например, говорит о том, что торги, в которых участвует лишь один претендент, считаются несостоявшимися.

По смыслу понятно, что если участников торгов несколько, победителем будет признан тот, кто предложить самую большую цену либо за заключение договора, либо за аренду. Кстати, если после трехкратного объявления текущей начальной стоимости никто не соглашается, организатор обязан снизить ее на 0,5 процента.

Заключение сделки

После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.

Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом.

В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения.

Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств.

Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.

Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае.

Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону.

Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Расторжение договора

Варианты прекращения договорных отношений по аренде муниципального имущества установлены в законодательной форме. Так, это может происходить:

• по обоюдному соглашению сторон сделки;
• если один из партнеров нарушил условия договора, и этим был нанесен значительный вред другой стороне;
• в иных случаях, прямо определенных правовыми актами, например, окончание срока найма или если стороны договорились досрочно расторгнуть сделку.

Моментом завершения арендных отношений считается день подписания письменного соглашения об этом. Нужно помнить, что поскольку первоначальный договор на срок более 1 года подлежал обязательной государственной регистрации, сделка о расторжении также должна быть оформлена подобным образом.

Обратите внимание! Оба партнера обязаны направить в регистрирующий орган добровольное согласие о прекращении арендных отношений. Если одна из сторон не согласна с этим, то другая вправе обратиться в суд за разрешением сложившейся ситуации.

Продление сделки

Если помещение полностью устраивает предпринимателя, а срок аренды подходит к концу, можно договориться о продлении договора. По общему правилу, это также осуществляется через проведение торгов, однако имеются исключения.

Так, если организация или лицо-арендатор выполняли свои обязанности, указанные в соглашении, точно, не допускали просрочек по оплате, у них есть право перезаключить договор на новый срок, минуя стадию конкурса.

Однако требуется соблюдение нескольких требований:

• новое соглашение должно действовать не менее 3 лет, однако срок может быть уменьшен, если об этом в письменной форме просит арендатор;
• величина ежемесячной арендной платы определяется только после определения рыночной цены самого объекта. Оценка должна полностью соответствовать требованиям законодательства, касающегося данного мероприятия.

Таким образом, реализуется право арендатора на преимущественное заключение соглашения на новый срок.

Кроме того, есть особенное положение, которое действует лишь для тех, кто первый раз вступил в арендные отношения по поводу определенного помещения до июля 2008 года. Они вправе просто продолжать пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока договора, в течение неопределенного периода, если арендодатель не протестует против этого.

Выводы

В последнее время аренда именно муниципального имущества становится все более популярной. Причина, скорее всего, заключается в том, что законодательная база регулирования постепенно совершенствуется, а сами сделки отличаются стабильностью, если сравнивать со съемом помещения у коммерческой организации.

Предприниматель может заключить подобную сделку, если знает о всех тонкостях и хитростях данного договора. Вариант этот представляется достаточно выгодным, поскольку обычно муниципальные площади сдаются по приемлемой цене.

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/arenda-municipalnogo-imushhestva

Муниципальное имущество: продажа без проведения торгов, без объявления цены — стоит ли заниматься

Актуальная ситуация в экономической сфере создаёт такой расклад отношений между инстанциями разного уровня, что муниципальный сектор занимает в них сравнительно малое место.

Если на долю государственного хозяйствования приходится 70-80% имущества (в том числе частно-государственные владения), на долю частных предпринимателей порядка 18%, то на муниципалитет остаётся 1-2%.

Важно понимать, что, несмотря на такое распределение, именно органы муниципального уровня играют наиболее существенную роль для организации быта и повседневной жизни среднестатистического гражданина; именно они в большей степени отвечают за регуляцию региональной экономики и местного бюджета.

Всё это создаёт необходимость искать дополнительные источники дохода в собственный бюджет для муниципальных образований.

Существующее законодательство предусматривает такой вариант, как эффективное управление имуществом, что подразумевает в том числе и его продажу, отчуждение прав собственности (приватизацию), сдачу в аренду или в безвозмездное пользование, как через торги, так и без проведения соответствующего мероприятия.

Все нормативно-правовые акты обязывают реализовывать почти любое муниципальное имущество на конкурсной основе.

Это может быть вполне выгодно — таким образом вполне реально реализовать непрофильное имущество (неиспользуемые земельные участки или старый объект недвижимости) выгодно; однако конкурсное мероприятие ещё должно быть признано состоявшимся, то есть подать заявление на участие должно более одного лица. Что делать в случае, если таких участников не находится? Предусмотрено отчуждение муниципального имущества без торгов различными способами.

Условия реализации муниципального имущества без торгов

Опираясь на актуальную правовую базу (ФЗ 131), продажа муниципального имущества без проведения торгов может быть осуществлена в следующих случаях:

• покупателем выступает товарищество собственников жилья
• покупателем выступает лицо, единственно подавшее заявку на участие в торгах/аукционе или лицо, которое было единственно допущено к участию в торгах/аукционе
• приобретателем выступает образовательное учреждение любой организационно-правовой формы, в том числе это может быть государственное или муниципальное образовательное учреждение
• приобретателем является муниципальная компания/предприятие
• имущество продаётся частному медицинскому учреждению

Кроме того, объекты, находившиеся в муниципальном ведении, могут быть проданы любому лицу или переданы в аренду (без срока) при соблюдении следующих условий:

• Если срок на передачу составляет не более одного месяца (30 дней) в течение 6 следующих друг за другом календарных месяцев;
• Если объект является частью недвижимости, а общая площадь составляет не более 10% от площади всего недвижимого объекта и при этом не превышает значения 20 метров квадратных.

Кроме того, законодательством предусмотрена возможность передачи имущества в долгосрочный лизинг. По факту данная процедура выступает продажей в рассрочку.

Кто является уполномоченным распоряжаться имуществом?

Разные уровни собственности, равно как и разные уровни организаций (имеется в виду вертикальная иерархия уровней) предполагают, соответственно, свои органиченные уровни полномочий по распоряжению соответствующим имуществом.

Продавать федеральное имущество имеют право:

• Росимущество — это орган исполнительной власти федерального уровня, который осуществляет функции распоряжения и управления землёй, недвижимостью и прочим федеральным имуществом;
• Министерство Обороны — если речь идёт об имуществе, находящемся в ведении Вооружённых сил Российской Федерации
• лица, которые определены к данной деятельности и уполномочены в рамках действующего законодательства о приватизации; это могут быть, например, специализированные организации, которые привлекло Росимущество в качестве своего представителя и продавца имущества (с соответствующими подтверждающими роль документами).

Распоряжаться муниципальным имуществом может уполномоченный к данной деятельности орган в рамках действующего законодательства, будь то Федеральные Законы, региональные нормативно-правовые акты или акты органов местного самоуправления.

Преимущества и недостатки эффективного управления имуществом

Приватизация имущества предполагает выплату крупной суммы денег в относительно небольшой период, так что через неё могут решаться срочные проблемы. Однако в современной экономической ситуации найти вовремя желающих на приобретение муниципальной недвижимости бывает чрезвычайно сложно.

Аренда гарантирует стабильное пополнение бюджета в течение длительного периода, но в таком случае исчезает статья дохода от налогов на собственность (которая актуальна для первого варианта), а возможные инфляции и вовсе могут понизить прибыль.

Для приобретателя возможные трудности обратны положительным сторонам для муниципалитета.

Для приватизации и оформления в собственность недвижимости необходимо единовременно иметь при себе крупную сумму денег, для аренды же предполагать выплаты в долгосрочной перспективе.

В данном случае важно правильно расценить, какой объект приобретается, и оправдывают ли данные вложения итоговый результат. Как только Вы определили, какой вариант для Вас оптимален — приступайте к изучению соответствующей информации и подготовке.

Как выкупить муниципальное имущество?

Приватизировать муниципальное имущество можно, воспользовавшись приоритетным правом. Данное право работает как для выкупа и переоформления в собственность, так и для оформления объекта в аренду. Оно подразумевает под собой возможность приобрести имущество внеочерёдно, однако приобретатель должен соответствовать целому ряду условий одновременно.

• До дня вступления в силу Федерального Закона №159 (от 22 июля 2008 года) потенциальный собственник должен был снимать объект в аренду сроком 2 года и более, без перерывов. Если договор аренды был срочным, то его срок должен составлять не менее года, и только при подтверждении факта государственной регистрации договора может быть осуществлено право на выкуп.
• За потенциальным собственником не должно находиться никаких задолжностей по уплате аренды, а также неуплаченных штрафов, неустоек и другое.
• Объект, желаемый к приобретению, не должен использоваться по программе поддержки малого и среднего бизнеса. В ином случае, в дальнейшем он предназначен для передачи в пользование именно предпринимателям малого и среднего бизнеса.
• Площадь объекта не должна превышать максимального значения, законодательно утверждённого для площади недвижимости, сданной в аренду, находящейся в собственности у государства, региона или муниципалитета. Правительство постановило, что предел площади не превышает 1000 метров квадратных, срок рассрочки при этом не должен длиться больше, чем 3 года.

Если лицо желает воспользоваться приоритетным правом, для оценки имущества привлекается независимый специалист для того, чтобы она была объективной (то есть не было коммерческих связей ни с одной из сторон ).

Процедура выкупа всё по тому же ФЗ может происходить в двух версиях: до официального выставления на продажу или по инициативному выкупу арендатора.

2) Арендатор решает, что хочет выкупить недвижимость в собственность. Он оформляет заявку, которую отправляет публичному собственнику.

Порядок приватизации имущества

Приватизация как форма отчуждения государственного и муниципального имущества была повсеместно популярна и актуальна в определённый исторический период. Однако и на настоящий момент муниципалитеты широко используют именно данную технологию пополнения бюджета.

Терминологически приватизация выступает как отчуждение имущества государственной, региональной или муниципальной собственности за определённую плату в пользу физического или юридического лица. Она становится возможной при соблюдении следующих принципов:

• добровольный характер покупки гражданами жилой площади в собственности
• жильё, которое на данный момент занимают граждане, может быть передано им в собственность бесплатно (но гражданин может воспользоваться таким правом только один раз).

В процессе приватизации можно выделить следующие этапы:

• принятие решения о приватизации и подача соответствующего заявления
• уполномоченные органы (могут быть как федеральные, так и органы местного самоуправления) принимают решение о согласии на приватизацию указанного объекта
• разрабатывается и утверждается план предстоящей процедуры
• заключается договор между покупателем и муниципальным органом о приобретении имущественного объекта вне конкурсной основы

Имущество в лизинг

Очень много предприятий переданы местной власти на хозяйственное ведение или оперативное управление — в каждом муниципальном образовании такие находятся.

Соответственно иногда намного выгоднее реализовать объект, используя систему лизинговых контрактов, а не через прямые продажи.

Это позволит муниципалитету не просто единовременно получить стоимость имущества, определённого независимым оценщиком, но получать определённые контрактом отчисления в течение некоторого периода времени, которые представляют собой процент с имущества.

Данная форма используется намного реже, чем продажа на конкурсной основе или приватизация.

Дело в том, что конкуренция между современными лизинговыми компаниями в принципе сама по себе очень высокая, вписаться в эту сферу муниципалитету и соревноваться с опытными соперниками на уровне довольно сложно, по итогу для бюджета это приводит к лишним статьям расходов. Однако иногда для малых муниципалитетов или местных властей лизинг — единственный возможный вариант получения денег в местный бюджет.

Другие варианты

Отметим, что помимо приведённых выше вариантов остаются многие другие возможности реализации имущественных объектов в муниципальном ведении, минуя торги или аукционы.

Таковой выступает, например, продажа части пакета акций, держателем которой являлся муниципальный орган власти.

Однако такие формы выступают ещё менее популярными ввиду того, что связаны с большим количеством рисков, неудобств и имеют более низкие гарантии дохода.

Заключение

Итак, каков же ответ на вопрос «стоит ли заниматься покупкой/продажей муниципального имущества не в форме торгов/аукционов»? Ответ неоднозначен.

Определённо приобрести/продать объект с аукциона проще, поскольку данная практика используется достаточно давно, соответственно прецедентов с нарушениями и ошибками, сложностями и недочётами было много, чтобы исключить их из последующих процедур.

Но поскольку речь идёт не о частной, а о муниципальной (или государственной собственности), которая пользуется несколько меньшим спросом у частных представителей или юридических лиц, то в некоторых случаях проведение аукциона становится невозможным из-за отсутствия потенциальных участников или единственного лица, подавшего заявку. В таких случаях продажа имущества минуя торги неизбежна и необходима.

Это позволит определить, возможно ли для Вас участие в ней (если Вы, например, снимаете квартиру в аренду и хотите приватизировать жильё), насколько оно выгодно, какие документы стоит собрать и многое другое.

Исходите из собственных потребностей и запросов, в таком случае ответ на выше обозначенный вопрос будет для Вас очевиден.

Источник: https://storgov.ru/baza-znanij/municipalnoe-imushhestvo-prodazha-bez/

Особенности аренды муниципального имущества

Аренда муниципального имущества это один из наиболее распространенных способов получение жилого помещения для временного пользования. Зачастую такой способ самый выгодный для арендаторов. Заключению арендного соглашения предшествует проведение конкурсов или торгов. Важно разобраться, как законодательство РФ регулирует указанный вопрос, и какие документы для этого нужны.

Особенности арендных отношений

В процедуру аренды собственности муниципалитета входит подписание договора с местными властями в отношении жилого или нежилого помещения, которое передается для временного использования.

Чаще всего соглашение заключается для осуществления какой-либо деятельности, так как плата за аренду ниже, чем в отношении сторонних коммерческих помещений. Заключить такой договор не сложно, так как муниципалитет большую часть доходов получает именно от сдачи помещений в аренду.

По нормам статьи 215 российского Гражданского кодекса, имущество муниципального типа это объекты жилого или нежилого вида, которые принадлежат субъекту Федерации на праве владения. Управление таким имуществом осуществляется местными властями.

Муниципальная собственность может закрепляться за организациями или предприятиями, получающими право распоряжаться и владеть указанным объектом по своему усмотрению. Если имущество так не закрепляется, муниципалитет сам им распоряжается.

Данные о наличии такого имущества размещаются на интернет-площадках местных властных органов. Если сведений нет, желающие вправе направить в соответствующую администрацию запрос о наличии сдаваемых в аренду помещений.

Арендаторами собственности муниципального типа зачастую выступают лица, которые занимаются малым бизнесом. К ним относятся следующие субъекты:

• предприниматели индивидуального типа;
• кооперативы различного типа (сельскохозяйственные, производственные, потребительские);
• фермерские и крестьянские хозяйства;
• партнерства, хозяйственные сообщества.

Особенности заключения договора аренды

Основа для предоставления помещения в аренду – заключение договора. В документе фиксируются условия соглашения, размер арендной платы, периоды оплаты и т.д.

Аренда муниципальных помещений может фиксироваться в документах следующих типов:

1. В договоре, дающем право в дальнейшем выкупить арендуемое помещение.
2. Долгосрочный арендный договор (сроком больше одного года).
3. Соглашение о текущем оформлении аренды на указанное помещение.
4. Безвозмездный договор о пользовании муниципальным имуществом. Особенность такого соглашения состоит в том, что арендная плата за пользование помещением не взимается, но арендатор обязан вернуть объект договора в изначальном виде с учетом естественного износа.
5. Договор об управлении недвижимым имуществом на доверительной основе. Суть такого соглашения – передача организации или предприятии помещения в бессрочное пользование и распоряжение. При этом какие-либо решения относительно реализации или использовании данного имущества должны приниматься только после согласования с муниципалитетом.
6. Договор на использование и хранение объекта сделки.

Чаще всего используется обычный договор аренды. При этом стороны вправе вносить в соглашение свои коррективы, если они не противоречат нормам российского законодательства.

Арендаторам важно помнить, что в их обязанность, помимо уплаты арендных взносов, необходимо будет рассчитывать и платить НДС. Сумма платежа рассчитывается на основании размера аренды конкретного объекта.

Особенности получения помещения по договору

В федеральном законе № 135 закреплено, что собственность, не находящаяся в хозяйственном ведении субъекта местного уровня, может сдаваться в аренду только на основании конкурса (аукциона, торгов).

Такой же порядок применяется, если  объект договора находится в собственности унитарного муниципального предприятия, государственного автономного учреждения, органа муниципального типа в оперативном управлении.

Порядок реализации муниципального имущества посредством проведения аукциона или конкурса. При проведении аукциона заявки подаются публично с возможностью ознакомления с предложениями других лиц, а при конкурсе – конфиденциально.

Все сведения об аукционных объектах размещается на сайте torgi.gov.ru. Помимо общего перечня сдаваемых объектов, там можно узнать основные положения проектов договоров, сумму арендной платы и т.д.

• Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления
• Договор служебного найма жилого помещения: порядок заключения и расторжения

Особенности подачи заявки

Аукцион в любой форме проводится путем созыва специальной комиссии, работа которой заключается в сборе данные об участниках, рассмотрением и анализом заявок и установлением победителя.

Чтобы принять участие в аукционе, потенциальные арендаторы должны подать письменную заявку и приложить к ним следующий перечень документов:

1. Учредительные бумаги организации, свидетельство о постановке юридического лица на учет.
2. Документы, которые удостоверяют полномочия гражданина, подающего бумаги на конкурс и уполномоченного подписывать договор.
3. Реквизиты банковского счета заявителя.
4. Документы бухгалтерского характера, в которых зафиксирован баланс организации.

По итогам аукциона побеждает тот арендатор, который предложил арендодателю наиболее выгодные варианты и условия для реализации соглашения. Зачастую важнейшим фактором является предложение наиболее высокой цены.

Случаи сдачи помещения в аренду без торгов

В параграфе 17.1 федерального закона № 135 содержится перечень ситуаций, когда передать недвижимый объект арендатору можно без торгов. В этот перечень входят следующие варианты:

• имеются преференции муниципального или государственного типа, которые действуют на основании пятой главы федерального закона № 135;
• конкурс в отношении указанного объекта уже проводился в рамках действия контракта муниципального типа;
• срок арендных отношений не превышает тридцати дней в течение шести месяцев. Повторно заключать договор по истечении этого периода нельзя;
• заключение договора является продлением ранее заключенного соглашения между организацией и муниципалитетом;
• право заключить договор аренды предоставляется в соответствии с условиями международных соглашений, актов Правительства или Президента, федеральных законов.

К субъектам, которые могут заключить договор без конкурса, относятся профсоюзы, организации религиозной направленности, партии, фонды общественного типа, нотариальные и адвокатские конторы, образовательные и медицинские учреждения, почта, отделения связи, Центробанк, лесные (земельные, водные) фонды, властные органы.

Аренда имущества муниципального типа – наиболее выгодный вариант для субъектов среднего и малого предпринимательства. Некоторые субъекты могут заключить договор, минуя процедуру подачи заявок на конкурс или торги. В остальных случаях передача имущества производится посредством проведения аукциона.

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/arenda-municipalnogo-imushhestva

Аренда муниципальной собственности в 2020 — без торгов, как правильно оформить

Формирование регионального бюджета осуществляется из нескольких источников, одним из которых является аренда недвижимости, находящейся в собственности у муниципалитета. К такой недвижимости можно отнести различные объекты – квартиры, дома, дачи, а также участки, расположенные в черте города или в поселковой, сельской местности.

Что относится 

Муниципальная собственность, это, прежде всего, имущество,  принадлежащее государству.

В соответствие с нормами Гражданского кодекса, муниципальной (государственной) собственностью является:

• имущество, являющееся федеральной собственностью, исходя из правоустанавливающих документов;
• имущество, которое принадлежит отдельным субъектам страны – городам – крупным, федеральным и с небольшой численностью населения, поселкам, деревням.

Органы государственной власти могут приобретать имущество, распоряжаться им. Органы местного самоуправления также могут своими действиями приобретать имущество, распоряжаться им от имени муниципальных образований.

Многие плательщики ЕНДВ желают сэкономить на аренде жилья, а аренда у муниципалитета – наилучший способ для такой экономии.

Однако, в последние годы цены на жилье существенно выросли, и следовательно, поднялась ставка по аренде объектов недвижимости, в том числе и тех, что находятся в собственности у муниципалитета.

Выбрать подходящий для аренды объект можно на аукционе, где выставляется большое количество различных квартиры и домов, сдаваемых в аренду государством.  

Виды сделок

Под сделкой следует понимать совершаемые физическим или юридическим лицом определенные действия, которые направлены, прежде всего, на изменение условий договора, прекращение гражданских обязанностей и прав.

Наиболее распространенные сделки с объектами, находящимися в собственности муниципалитета:

Продажа	Продажа государственных квартир, домов, участков может быть осуществлена только следующими способами: оформление приватизации, продажа на аукционе, продажа акций, принадлежащих акционерным обществам. Продать можно только те объекты, которые свободны от каких – либо обязательств
Аренда, субаренда	Наиболее часто заключаемая юридическая сделка. Особенности аренды: имущество может быть использовано для проживания, без получения дохода. Если планируется получение дохода с помещения, это должно быть оговорено заранее. Чтобы предотвратить ущерб от порчи имущества, целесообразно заключить договор страхования. Передача объекта в аренду может быть осуществлена по результатам конкурса, по аукциону или факту использования
Доверительное управление или делегирование прав	Собственник имущества передает права на использование и управление объектом, но при этом может устанавливать некоторые ограничения. Основные функции доверительного управления – выбор арендаторов, контроль за соблюдением правил, заключение договора аренды
Передача объекта для хозяйственного ведения	Государственные, а также предприятия, являющиеся унитарными, могут арендовать объекты для хозяйственных нужд. Предприятие при этом несет расходы на содержание объекта
Передача объекта в соответствие с правом управления	При передаче объекта по праву оперативного управления права собственника сильно ограничиваются
Передача объекта для безвозмездного пользования	Возможна передача объектов муниципальной собственности для безвозмездного пользования юридическим лицам, государственным предприятиям и органам власти — муниципальным и государственным. По окончании срока действия договора имущество должно быть возвращено собственнику в том виде, в каком оно было сдано в аренду

Независимо от того, какой вид сделки с недвижимостью осуществляется, обязательно должен быть составлен и подписан обеими сторонами соответствующий договор.

Особенности страхования имущества физических лиц в Росгосстрах рассматриваются тут.

Перед тем, как подписать договор аренды, стороны должны договориться о размере арендной платы.

Она устанавливается в виде:

1. Определенной суммы ежемесячных платежей.
2. Обязательства по проведению капитального ремонта помещения.

Если планируется сдача имущества в аренду по результатам аукциона, должны быть соблюдены следующие этапы:

• рассылка извещений о начала аукциона;
• подготовка документации для конкурса, создание информационных стендов, заполнение страницы на сайте;
• рассмотрение поданных заявок;
• проведение торгов;
• заключение договора с арендатором по результатам торгов.

Перед началом торгов всем желающим стать арендаторами объекта недвижимости должны быть посланы извещения, в которых содержится важная информация:

• дата и время проведения торгов;
• форма мероприятия;
• какие обременения наложены на продаваемое или передаваемое по договору аренды имущество;
• порядок проведения торгов и определения победителя;
• начальная стоимость.

Если по каким – либо причинам аукцион не состоялся, или был проведен не правильно, организатор может назначать другую дату.

Возможна сдача объекта в аренду и без проведения торгов, если в качестве заявителя выступает одно из нижеперечисленных лиц и организаций:

1. Участник товарищества собственников объектов недвижимости.
2. Лицо, подавшее заявку на конкурс, при условии, что была подана всего одна заявка.
3. Образовательные учреждения, независимо от формы – муниципальные и частные.
4. Медицинские учреждения.

Допускается передача имущества без торгов, если:

1. Договор аренды заключается на короткий период времени. За полгода допускается не более тридцати дней аренды.
2. В аренду сдается лишь часть помещения, составляющая не более 10% от общей площади здания.

После того, как аукцион закончен, арендатор и собственник объекта недвижимости – муниципалитет, заключают договор, в котором должны быть прописаны все пункты сделки – права и обязанности сторон, условия аренды, а также даны характеристики помещения.

Продление договора аренды недвижимости без проведения аукциона возможно, если арендатором были выполнены все обязательства, а при заключении договора, аренда будет проплачиваться по рыночной стоимости. Возможна пролонгация сделки только в том случае, если со стороны собственника не имеется никаких возражений.

Как составить договор

В законе не устанавливается особых требований относительно формы договора недвижимости, однако, рекомендуется воспользоваться типовой формой, скачать бланк можно по ссылке.

Особенности составления договора аренды муниципальной недвижимости:

1. В самом начале документа указывают город и дату заключения сделки.
2. Первый пункт – Стороны договора. Обозначаются две стороны – Арендодатель, в роли которого выступает муниципальное образование и арендатор, который может быть как физическим, так и юридическим лицом.
3. Предмет договора – аренда объекта недвижимости на определенных условиях.
4. Начало и конец срока действия соглашения.
5. Порядок внесения арендной платы за пользование помещением. Обязательно следует указать причину, по которой размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке.
6. Права и обязанности каждой стороны – арендатора и арендодателя – выделяют в два отдельных пункта.
7. Ответственность сторон – важный пункт соглашения, которому нужно уделить особое внимание.
8. Способы отправки уведомлений и сообщений в процессе аренды.
9. Дополнительные условия – вписываются по соглашению сторон.
10. Особенности досрочного расторжения договора – должны быть перечислены основания для такого расторжения.

В самом конце документа указываются платежные реквизиты, ставится печать и подпись каждой из сторон. При желании арендатора или арендодателя, договор может быть зарегистрирован в регпалате.

Что предоставляется без торгов

Торги не проводятся, если планируется сдавать в аренду на безвозмездной основе культовые сооружения и объекты, а также любые виды собственности, которые принадлежат религиозным организациям.

Без проведения конкурсов также предоставляется имущество для различных внебюджетных фондов, например, для Центробанка РФ. Не проводятся торги и в том случае, если в аренду передается объект, пользование которым регулируется такими законодательными актами РФ, как Лесной, Водный или Земельный кодексы.

Как расторгнуть договор

Расторжение договора аренды может показаться сложной юридической процедурой, если имущество предоставлялось муниципальным образованием.

По инициативе арендодателя сделка может быть прекращена, если:

1. Имущество было испорчено в процессе эксплуатации.
2. Были нарушены условия договора, например, наниматель осуществлял пересдачу имущества в аренду третьим лицам.
3. Не были проведены обязательные работы, установленные соглашением.
4. Не поступали платежи за аренду более двух месяцев подряд.

Арендатор может расторгнуть договор, при наличии следующих оснований:

1. Имущество не соответствует заявленному в договоре объекту, отличаются основные характеристики.
2. Имеются существенные недостатки, не позволяющие использовать объект по назначению.
3. Собственник имущества препятствует его использованию, вмешивается в дела арендатора.
4. Была изменена стоимость аренды.

Если ни одна из сторон не возражает против прекращения сделки, составляется Соглашение, в котором должны содержаться следующие пункты:

• данные каждой стороны, реквизиты;
• наименование расторгаемого договора, его номер;
• факт расторжения – отметка о дате заключения соглашения о прекращении сделки;
• при наличии ущерба – отметка о компенсации.

Если одна из сторон не желает прекращать сделку, подается исковое заявление в суд. Однако, перед этим, арендатору или арендодателю должно быть послано уведомление о намерении прекратить действие договора. Данный документ впоследствии является доказательством того,  что была предпринята попытка решить спор в досудебном порядке.

Сдача муниципальной собственности в аренду осуществляется в соответствие с нормативными актами.

Граждане могут арендовать недвижимость для различных целей: проживания, ведения бизнеса – размещения магазина, склада, сельскохозяйственной деятельности.

Про раздел имущества при разводе читайте здесь.

Для чего нужна оценка имущества, узнайте тут.

Источник: http://kvartirkapro.ru/arenda-municipalnoj-sobstvennosti/