Как создать ТСЖ в коттеджном поселке в 2020 году?

Законодательство обеспечивает граждан, являющихся владельцами жилья, правом самостоятельного управления своим домовым имуществом. Организовано это может быть различным образом. Одна из форм самоуправления называется товариществом собственников жилья (ТСЖ).

Что это такое и зачем нужно

Товарищество собственников — это организация, занимающаяся некоммерческой деятельностью (не получающая прибыли от совершаемых ею действий). Областью её ответственности является обеспечение надлежащего порядка в доме.

Все вопросы, затрагивающие обустройство и обслуживание общего жилья, рассматриваются и решаются товариществом самостоятельно:

1. В процессе разрешения проблемных ситуаций ТСЖ может прибегнуть к помощи сторонних организаций, а может справиться благодаря своим внутренним резервам. Такое сообщество представляет собой полноправное юридическое лицо, обладающее:
   • банковским счётом;
   • правом набора персонала, ответственного за выполнение установленных задач.
2. Главный учредительный документ ТСЖ – это Устав. В нём отображены все имеющиеся задачи, и он регламентирует все действия по благоустройству дома. Согласно закону, выполнение видов работ, не указанных в Уставе недопустимо (ЖК РФ, гл. 13, ст. 136, ст. ст. 44 по 46, УК и ГК РФ). За несоблюдение этого требования товарищество может быть ликвидировано, руководителям может грозить уголовная ответственность.
3. Регулирует деятельность товарищества возглавляемое председателем правление. Оно несёт на себе функцию оперативного управления делами и наёмными работниками. Статус высшего органа имеет общее собрание членов товарищества, которое отвечает за разрешение всех спорных моментов и вопросов, связанных с существованием самоуправленческой организации, например:
   • как создать ТСЖ и поддерживать его существование;
   • реорганизовать структуру, а также ликвидировать её;
   • проводить выборы председателя, правления, проверяющих органов;
   • определить размер членских взносов;
   • составить перечень необходимых работ и связанных с ними расходов.

Кто имеет право быть частью товарищества

В создании ТСЖ участвуют только собственники жилища.

Товарищество жильцов может быть создано после принятия соответствующего решения на общем собрании. Юридическую силу оно получает только в том случае, если согласие дали не меньше половины из тех, кто присутствовал на собрании (а таких должно быть более чем 50% от всего количества проживающих в доме).

Если среди жильцов есть наниматели, то вместо них членом ТСЖ считают мэрию или одного из её представителей. Сложность может возникнуть только с гражданами, которые не достигли совершеннолетия:

• Не будучи полностью дееспособными с точки зрения закона, они одновременно являются собственниками недвижимости.
• Родители или опекуны таких граждан (при условии, что они не имеют собственности в доме) ни от своего имени, ни от имени ребёнка вступить в товарищество не могут.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

Чтобы создать организацию (в том числе и ТСЖ), требуется преодолеть два этапа:

1. Организация.
2. Регистрация.

Этап 1 – Организация

Организация товарищества также состоит из двух частей:

• подготовительные работы;
• собрание.

Подготовка к собранию

1. Прежде всего, нужно тщательно изучить законодательную базу, то есть все законодательные акты, в которых определяется деятельность ТСЖ:

• перечень прав и обязанностей;
• список требований;
• допустимые сферы функционирования;
• общий порядок создания, ликвидации и реорганизации.

2. Далее потребуется заняться созданием инициативной группы. В её состав должны входить люди, умеющие управлять и направлять других, свободно ориентирующиеся в финансовой и юридической областях, пользующиеся доверием совладельцев жилища. Следует уточнить, что в роли инициатора может выступать не только жильцы дома, но и мэрия, либо домоуправление.

3. Далее представители сформированной группы должны побеседовать со всеми собственниками, обсудить с ними важность и необходимость создания ТСЖ. Вместе с тем происходит подготовка к самому собранию:

• сбор документов;
• оформление бюллетеней;
• рассылка, либо личное вручение приглашений с установленной датой и местом проведения собрания (под расписку, либо с уведомлением о вручении);
• составление протокола.

Собрание может проходить в двух формах: очной и заочной. Для решения вопроса о формировании ТСЖ лучше предпочесть первый вариант. подготовительной документации:

1. Приглашение:
   • цель;
   • место;
   • основные сведения о приглашаемом собственнике (ФИО, номер квартиры);
   • контактные телефоны.
2. Бюллетень:
   • полный перечень сведений о собственнике (с указанием общей площади его жилья);
   • правоустанавливающая документация;
   • пункт, отображающий повестку дня.

На все приведённые в бюллетене вопросы жильцы обязаны дать ответ в письменном виде. Разнообразие вариантов ответа сокращено до двух: против/за.

О факте проведения собрания собственников следует предупредить заранее (минимум – за 10 дней).

Источник: https://zakony2017.ru/kak-s-nulja-sozdat-tszh-v-2019-godu/

Управление коттеджным поселком: правовое регулирование, судебная практика

Понятия «коттедж» и «коттеджный поселок» в России нормативно не определены. Поэтому можно говорить о своеобразном законодательном вакууме вокруг развития загородного строительства. Какими же нормами руководствоваться при управлении коттеджным поселком?

Уточнение понятий

Коттедж можно определить как небольшой благоустроенный жилой дом, расположенный в пригороде. Другим критерием можно считать возможность круглогодичного проживания. Кроме того, коттедж должен обладать полным набором коммуникаций, обычных для городской квартиры, а в чем-то даже превосходить его.

Уточняя понятие «коттеджный поселок», в первую очередь надо отметить, что таковым нельзя назвать 10, 20 или больше находящихся рядом коттеджей. Обычно коттеджный поселок задумывается изначально как единое целое и строится по определенному плану.

В нем есть общая территория, на которой расположены, к примеру, правление товарищества собственников жилья (ТСЖ), общая гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция и т.д.

Торговые точки — небольшие павильоны, магазины, кафе — здесь тоже не редкость, но только в случае их экономической целесообразности.

В настоящем коттеджном поселке коммуникации чаще всего общие: электричество, водопровод, канализацию выгоднее проводить и в дальнейшем обслуживать, скооперировавшись. Ну и, безусловно, необходимо иметь охрану, которая будет защищать территорию поселка в целом.

Следовательно, коттеджным поселком можно считать скопление индивидуальных жилых домов, расположенных на обособленном земельном участке, связанных общностью коммуникаций и обладающих собственной инфраструктурой.

По аналогии закона…

В связи с отсутствием в законодательстве РФ норм, посвященных порядку создания, организации и управления коттеджными поселками, взаимоотношениям между органами управления и собственниками коттеджей, актуальной является практика распространения жилищного законодательства на отношения, связанные с управлением коттеджными поселками, содержанием общего имущества поселка, обеспечением коммунальных платежей.

Согласно ст.7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.

В жилищном законодательстве детально проработан вопрос управления многоквартирным домом. Суды распространяют данную конструкцию и на модель коттеджного поселка как своеобразного дома, в котором квартирами являются коттеджи.

Поэтому для урегулирования отношений, связанных с содержанием общего имущества в коттеджном поселке, судами по аналогии используется жилищное законодательство (в частности, нормы о содержании общего имущества в многоквартирном доме).

Например, собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Но необходимо помнить, что коттеджный поселок это не просто сумма индивидуальных жилых домов, а целая инфраструктура.

Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Право выбора

Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут выбрать следующие формы управления поселком: нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или ЖК, либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.

Собственники коттеджей вправе избрать такой способ, как управление управляющей организацией (при этом можно комбинировать разные формы управления).

Управляющая организация лишь привлекается к управлению (выступает в этом случае как обыкновенный подрядчик), так как ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества поселка.

Управление управленцами

По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников домов, органов правления ТСЖ либо органов правления ЖК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную направленную на достижение целей управления коттеджным поселком деятельность.

Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией:

•  состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и его местоположение;
•  перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
•  порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Среди собственников домов должны найтись инициаторы, которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее подходящие.

Целесообразно предложить общему собранию на выбор несколько управляющих организаций, так как предложения, наверняка, будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг.

Оптимальной является ситуация, когда застройщик коттеджного поселка в дальнейшем преобразуется в управляющую компанию или предлагает уже готовую организацию с приемлемыми ценами.

Удобство данной схемы заключается в ее простоте, экономии времени и отсутствии посредников в виде ТСЖ или ЖК, которые могут взимать дополнительную плату или «перевыставлять» счета за услуги с наценкой на конечных потребителей. Кроме того, застройщику как никому другому известна инфраструктура поселка, расположение коммуникаций и т.д.

Однако и злоупотребления со стороны такой управляющей компании возможны.

На практике встречаются договоры, на основании которых строятся коттеджи и в которых отдельным пунктом прописана обязанность будущего собственника коттеджа передать свою долю в общем имуществе коттеджного поселка в управление той или иной управляющей компании.

Законность включения такого рода формулировок в договоры представляется сомнительной, поскольку это ограничивает дееспособность собственника в части распоряжения своим имуществом. Логика застройщика проста: «Вас много, а я один. Построишь, потом приходиться «бегать» за каждым собственником, заключать договор». Застройщик, которому принадлежат коммуникации, может просто не разрешить использовать свои сети для поставки, например, электричества другой управляющей компанией. Здесь все зависит от его грамотности, от «политики» управляющей компании.

ТСЖ и ЖК

При управлении ЖК или ТСЖ эти юридические лица выступают в качестве механизма обеспечения общих интересов собственников коттеджей.

Необходимо особо отметить, что в соответствии с отечественным законодательством ТСЖ и ЖК не имеют никаких прав на общее имущество коттеджного поселка, которым они управляют.

Преимущества ТСЖ:

1.  все собираемые денежные средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ, движение денежных средств контролируется собственниками (избирается Ревизионная комиссия);
2.  проведение тендера среди обслуживающих и охранных фирм позволяет обеспечить собственников услугами с оптимальным соотношением цены и качества;
3.  удобное и быстрое обслуживание собственников за счет того, что диспетчерская служба и весь обслуживающий персонал находятся на территории поселка;
4.  каждый собственник может влиять на качество и стоимость услуг (участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании), избираться в правление или ревизионную комиссию, вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в работе исполнительной дирекции.

Однако если при создании ТСЖ в многоквартирном доме, где собственники проживают постоянно, существует возможность оперативного сбора граждан, то при образовании ТСЖ в коттеджном поселке принятие общего решения может затянуться, так как многие собственники коттеджей постоянно в них не проживают.

Собственник коттеджа, расположенного в коттеджном поселке, может и не вступать ни в ТСЖ, ни в ЖК. Он вправе напрямую заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Состав общего имущества

Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме состава общего имущества в поселке. Перечень общего имущества в многоквартирном доме четко прописан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491. С составом общего имущества в коттеджном поселке дело обстоит немного сложнее ввиду отсутствия такого перечня в каком-либо нормативном акте.

Для определения состава общего имущества собственников коттеджей необходимо знать проект строительства коттеджного поселка. Обычно состав общего имущества указывается в договоре, на основании которого возводится основное строение (коттедж).

Собственники коттеджей обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Таким образом, плата за содержание общего имущества вносится соразмерно долям в праве общей собственности на это имущество и только на основании соответствующего договора, условия которого определяются на основании соглашения сторон. А как быть с жителем коттеджного поселка, который не заключил такого договора, но тем не менее пользуется всеми услугами (ездит по очищенным дорогам, пользуется охраняемой парковкой и т.д.)? Как показывает судебная практика, в таких случаях управляющая компания обращается к собственникам коттеджей с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости услуг.

Еще одна проблема – определение доли в праве общей собственности. Часто долю в общем имуществе коттеджного поселка рассчитывают исходя из площади земельного участка под коттеджем (поделив ее на площадь всех помещений в коттеджном поселке). Однако пока общей практики по этому вопросу не выработано.

Таким образом, при управлении коттеджным поселком выявляются очень многие пробелы в законодательстве, которые может заполнить только судебная практика или нормативное регулирование вопроса.

Источник: http://Tsg-Mechta.ru/articles/2056

Основные различия между тсн и тсж

Прежде чем вступить в товарищество граждане стремятся выяснить как можно больше информации об организации. Разумеется, узнать о правовых особенностях, плюсах и минусах целесообразно, чтобы избежать проблем в будущем. Расскажем в статье, в чем разница между ТСН и ТСЖ и что из этих двух некоммерческих организаций предпочтительнее.

ТСН — что это за товарищество? ТСН и ТСЖ: в чем разница

После регистрации необходимо открыть счет в банке. На него будут поступать членские взносы и плата за коммунальные услуги. Остается только заключить договора с обслуживающими организациями.

Как следует сдавать ТСН (товарищество собственников недвижимости) отчетность? Поскольку товарищество регистрируется как юридическое лицо, то и отчетность сдавать ему также нужно будет как юридическому лицу.

ТСН и ТСЖ: чем отличаются и что лучше

Таким образом, можно отметить, что функциональные различия во многом несущественные. Если деятельность ТСЖ связана в основном с управлением и эксплуатацией общего имущества, то ТСН в большей степени фокусируется на вопросах, касающихся распоряжения общим имуществом, в частности, сдачей его в аренду.

Разница между ТСЖ и ТСН

ТСН – это Товарищество собственников недвижимости, которая 1 января 2014 года образовалась в правовом поле жилищного законодательства России, как новое организационное формирование – форма некоммерческой организации собственников любой недвижимости (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, абз.«а» п.3 ст.1 или ч.1 ст.3 специального закона №99-ФЗ от 05.05.14г.).

Что такое тсн и чем оно отличается от тсж

ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в МКД, созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников. При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом ТСН (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

В чем разница между ТСН и ТСЖ: основные отличия и функции, что из этого лучше

ТСЖ, как форма управления, имеет свои права и обязанности, его деятельность основывается на решениях планируемых и внеплановых общих собраний, которые обязательно заканчиваются составлением протокола с вынесенными решениями. Порядок проведения общего собрания членов ТСЖ регулируется ч.3 ст. 161 Жилищного Кодекса.

ТСН вместо ТСЖ

В первую очередь, принятые в ГК РФ поправки касаются клас­сификации юридических лиц. Вчастности, кроме деления орга­низаций на коммерческие и не­коммерческие, теперь вводится разделение их на унитарные, где членства нет, а есть едино­началие, и корпоративные, где есть членство и члены органи­зации сами формируют органы управления.

Что такое ТСН и чем оно отличается от ТСЖ

ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

Особенности ТСЖ и ТСН: отличия в понятиях

Вопрос о том, как расшифровываются аббревиатуры ТСЖ и ТСН, и в чем разница между ними, представляет интерес для любого собственника, нанимателя жилого помещения или участника СНТ. Объединение жильцов в товарищества становится более популярным с каждым годом.

Это означает, что многие стремятся более ответственно относиться к решению серьезных вопросов, касающихся ремонтных работ и эксплуатации имущества многоквартирных домов.

У каждого из объединений есть свои отличия и дополнительные плюсы, узнать о том, что это такое, можно в этой подробной статье.

Источник: https://srteuk.ru/osnovnye-razlichiya-mezhdu-tsn-i-tszh/

Управление коттеджным поселком товариществом собственников жилья

В статье рассмотрено – правовые проблемы, возникающие при управлении коттеджным поселком товариществом собственников жилья ввиду отсутствия в действующем жилищном законодательстве норм, регулирующих порядок создания и деятельности коттеджных поселков.

В российском правовом поле сложилась ситуация, при которой фактически существующий объект «коттеджный поселок» не имеет легального определения и регулирования.

Коттеджем принято называть большой загородный дом, а коттеджным поселком — конгломерат таких домов, расположенных по соседству. Отсутствие нормативной определенности в этих понятиях позволяет говорить о своеобразном законодательном вакууме вокруг развития загородного строительства.

Законодательство Российской Федерации оперирует понятием индивидуальный жилой дом. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ)  жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Представляется что коттедж – это индивидуальное строение, снабженное коммуникациями с возможностью круглогодичного проживания, расположенном на земельном участке.  Следовательно, коттеджным поселком можно считать совокупность индивидуальных жилых домов, расположенных на обособленном земельном участке, связанных общностью коммуникаций и обладающий собственной инфраструктурой.

В законодательстве Российской Федерации отсутствует нормы, посвященные порядку создания и деятельности коттеджных поселков, взаимоотношению между органами управления и собственниками коттеджей. Поэтому актуальной является практика распространения жилищного законодательства на отношения, связанные с вопросами содержания общего имущества поселка и коммунальными платежами.

Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Суды, рассматривая споры об управлении, о  содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, по аналогии применяют нормы о многоквартирном доме. В жилищном законодательстве детально проработан вопрос управления многоквартирным домом.

Управление коттеджным поселком, как и управление многоквартирным домом,  должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в коттеджном поселке, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Собственники домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут заключить договор с управляющей компанией, создать товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ, товарищество) или жилищный кооператив (далее – ЖК), либо самостоятельно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Возможны сочетания способов управления. В данной статье мы рассмотрим управление коттеджным поселком товариществом собственников жилья.

В соответствии со ст. 291 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья представляет собой форму объединения домовладельцев, особый вид некоммерческой организации. ТСЖ может создаваться для объединения не только собственников помещений одного или нескольких многоквартирных домов (ч. 1 ст. 135, п. 1 ч. 2 ст.136), но и собственников нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры (п.2 ч. 2 ст. 136).

ЖК РФ трактует жилой дом исключительно как индивидуально-определенное здание (ч. 2 ст. 16), под сооружениями традиционно понимаются инженерно-строительные объекты, не предназначенные для проживания граждан..

Так как задачи ТСЖ не сводятся лишь к управлению многоквартирными домами и ТСЖ – это объединение собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных и иных объектов (в том числе коттеджей), способное эффективно решать общие хозяйственные проблемы, правомерность образования ТСЖ для объединения владельцев коттеджей, не являющихся многоквартирными домами, не вызывает сомнений.

Согласно ранее действующей ст. 139 ЖК РФ товарищество могло быть учреждено не только в существующих объектах недвижимости, но и в строящихся многоквартирных домах. Однако упомянутый выше Федеральный закон от 04 июня2011 г. № 123-ФЗ отменил данную норму.

ТСЖ в коттеджном секторе предполагает объединение нескольких коттеджей с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами на соответствующих земельных участках, а также элементами инфраструктуры. Причем обязательным условием создания ТСЖ в соответствии с п. 2 ч. 2 ст.136 ЖК РФ является близость расположения коттеджей.

Данное требование дополняется положением о необходимости нахождения гаражей и других объектов (помимо собственно коттеджей) на земельном участке, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры.

Таким образом, собственники домов индивидуальной застройки могут создавать ТСЖ, если дома и объекты “расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями” .

ЖК РФ регулирует управление многоквартирными домами, собственники помещений которых имеют право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и специальные правила, регулирующие порядок возникновения и функционирования ТСЖ за рамками многоквартирных домов, отсутствуют. Ст. 290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ квалифицируют в качестве общего имущества лишь имущество многоквартирного дома как, по словам Т.А. Борзенковой, “некоего замкнутого пространства” , принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности в силу самого факта приобретения помещения в собственность.

Поэтому ориентация товарищества на положения ЖК РФ при управлении коттеджным поселком порождает определенные проблемы, в числе которых можно назвать понятие и цели деятельности ТСЖ.

Согласно п. 1 ст.135 ЖК РФ товариществ – это объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом в таком доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению общего имущества, предоставления коммунальных услуг. Приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки, так как отсутствует общее имущество в смысле  ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.

Источник: https://research-journal.org/law/upravlenie-kottedzhnym-poselkom-tovarishhestvom-sobstvennikov-zhilya/

Создание тсн в коттеджном поселке

Известно, что при рассмотрении вопроса о выборе способа обслуживания коттеджных поселков заинтересованные лица отставляют в сторону такой вариант, как создание ТСЖ, особенно на стадии застройки. В настоящей статье разберемся, почему так происходит и какую альтернативу можно предложить.

Согласно ч. 1 ст.135 ЖК РФ ТСЖ признается вид ТСН, представляющий собой объединение собственников жилых домов для совместного управления имуществом собственников нескольких жилых домов, совместного использования имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на совместное использование имущества собственников нескольких жилых домов.

Положение п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ допускает создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных жилых домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более одного жилого дома.

В соответствии с ч. 4 ст. 136 ЖК РФ к ТСЖ, созданному согласно п. 2 ч. 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к ТСЖ, созданному в МКД или нескольких МКД, если иное не следует из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

Таким образом, обязательными условиями создания ТСЖ являются следующие:

• создать ТСЖ могут только собственники жилых домов;
• земельные участки, на которых расположены жилые дома, должны иметь общую границу (в Письме Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04 для ТСЖ, созданных собственниками помещений в нескольких МКД, поясняется, что понятие «общая граница» законом не установлено, под земельными участками, имеющими общую границу, нужно понимать прилегающие участки);
• в пределах земельных участков, на которых расположены жилые дома, должны находиться сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более одного жилого дома;
• предметом деятельности ТСЖ являются совместное управление, использование имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов.Кроме того, существенным ограничением для создания ТСЖ собственниками жилых домов является принятие решения о создании товарищества, утверждении его устава по соглашению с собственниками данных домов (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Таким образом, в ТСЖ не могут участвовать собственники земельных участков, на которых еще не возведены жилые дома.

Создание ТСЖ не имеет цели, если элементы инфраструктуры коттеджного поселка находятся в собственности третьего лица, которое не является собственником жилых домов.

Закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. Это подчеркнул КС РФ в Постановлении от 10.11.2016 N 23-П.

На практике некоторые собственники уже построенных в коттеджном поселке жилых домов видят выход в создании ТСЖ путем объединения собственников соседних коттеджей с последующим вступлением в члены ТСЖ собственников вновь возведенных домов. Действительно, Жилищный кодекс не препятствует такому подходу.

Однако насколько он соответствует принципам справедливости?Коттеджный поселок представляет собой, как правило, ограниченную территорию, имеющую план застройки.

Все эти объекты следует отнести к объектам общего пользования, которые в зависимости от конкретных условий создания будут иметь статус общего долевого имущества собственников земельных участков либо частного имущества лиц, их создавших.

Заметим, что в суде может быть поставлен и вопрос о признании права общей долевой собственности собственников жилых домов и нежилых зданий коттеджного поселка на имущество общего пользования, зарегистрированное за застройщиком или ТСЖ (см. Постановление АС ДВО от 17.06.2015 N Ф03-2104/2015 по делу N А73-6149/2014).

Но независимо от статуса этого имущества у всех собственников земельных участков, приобретенных для строительства жилых домов, есть равный интерес в пользовании им.

Состав имущества, являющегося предметом приложения сил такого ТСЖ в коттеджном поселке (имущества общего пользования), остается неизменным независимо от числа уже возведенных жилых домов и определяется исходя из проектной документации на застраиваемую территорию.

Поэтому получается, что собственники самых первых построенных жилых домов (незначительное число), объединившись в ТСЖ, решают вопросы пользования имуществом, на которое, по сути, имеют те же самые права собственники еще не застроенных земельных участков.

Значит, существует риск, что среди таких собственников могут быть лица, не согласные с созданием ТСЖ, принятием им решений, которыми на таких собственников возлагаются обязательства финансового (компенсация затрат на содержание имущества общего пользования) и иного характера (соблюдение единого архитектурного облика при строительстве жилых домов).

Поэтому данный вариант может быть работоспособен до оспаривания легитимности создания данного ТСЖ и наличия у него правовых оснований для взыскания платы с лиц, не являющихся его членами.

Источник: http://paritet-gkh.ru/poleznye-stati/article_post/sozdaniye-tsn-v-kottedzhnom-poselke

Товарищество собственников жилья в коттеджном посёлке

В российском законодательстве, к сожалению, до сих пор нет определения коттеджного посёлка и, как следствие, правовых норм, которые бы детально регулировали создание и управление посёлком. В результате загородное строительство, развивающееся в нашей стране стремительными темпами, находится в определённом правовом вакууме.

Поэтому для решения многих вопросов, в том числе, вопросов создания и содержания общего имущества коттеджного посёлка по аналогии применяются положения законодательства, регулирующие сходные отношения. Например, статьи Жилищного кодекса о товариществах собственников жилья, созданных в многоквартирных домах.

Тем более, что не так давно в этом кодексе появилась норма, допускающая создание ТСЖ в том числе и в коттеджных посёлках.

Что такое ТСЖ в коттеджном посёлке

О том, что такое ТСЖ в многоквартирном доме мы рассказывали в одной из наших предыдущих публикаций. Здесь мы рассмотрим, как работают нормы о ТСЖ применительно к коттеджным посёлкам.

Жилищный Кодекс РФ определяет, что ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома. Если перечисленные условия соблюдаются, то теоретически создать ТСЖ в коттеджном посёлке можно. Главное понять — есть ли в этом объективная необходимость.

Преимущества ТСЖ:

• в собственность ТСЖ передаётся имущество, предназначенное для обслуживания всех коттеджей, включая дороги и коммуникации;
• поскольку ТСЖ является юридическим лицом, оно имеет банковский счёт, на котором аккумулируются поступающие от собственников денежные средства;
• расходование денежных средств и порядок содержания общего имущества контролируется самими собственниками;
• наличие ТСЖ позволяет эффективно взаимодействовать с компаниями, предоставляющими коммунальные и иные эксплуатационные услуги;
• при помощи диспетчерской службы ТСЖ, которая, как правило, располагается на территории посёлка, обслуживание собственников осуществлять удобнее и быстрее;
• каждый собственник может влиять на объём, качество и стоимость услуг, участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании, избираться в правление, вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в работе.

Источник: http://www.krupps.ru/articles/tovarishchestvo-sobstvennikov-zhilya-v-kottedzhnom-posyelke/

Устав Тсж В 2020 Году

Можно доверить создание устава грамотному юристу или попытаться сделать это самостоятельно, опираясь на букву закона. За основу можно взять типовую форму. Обязательно обсудить с собственниками все пункты и при несогласии скорректировать текст.

Согласно изменениям в жилищном законодательстве надо внести в устав пункт о сборе платежей на капитальный ремонт от собственников. Государство разработало схему аккумулирования этих сумм, оператора по сбору и использованию средств, но эти данные должны найти отражение в новом уставе.

Деятельность, которой будет заниматься товарищество, должна быть оговорена в уставе. Если каким-либо ее видом ТСЖ заниматься не будет (например, проведением какого-либо вида ремонта), это также стоит указать.

1. Протокол общего собрания ТСЖ.Такая документация подлежит хранению, чаще всего этим ведает председатель. Собрания проводятся на различные темы: создание собственно ТСЖ, выбор председателя и иные общие вопросы, затрагивающие всех собственников напрямую.
2. Устав.Статья 135 ЖК говорит о том, что такой документ принимается посредством участия собственников в собрании, а, значит, является для них доступным. Протоколы внесения изменений в этот устав также могут изучить все члены ТСЖ.
3. Акты произведенных по дому работ, договоры со сторонними организациями, выполняющими работы и оказывающими услуги в пределах дома.
4. Протоколы собраний, на которых решаются вопросы размера и способа оплаты.

Для внесения изменений в устав необходимо созвать общее собрание и оформить протокол. Изменения в устав заверяются у нотариуса и направляются в регистрирующий орган — налоговую инспекцию. При этом в налоговой инспекции может быть зарегистрирована как новая редакция устава, так и в виде отдельных приложений к старой редакции устава. Для этого руководитель ТСЖ подает в регистрирующий орган заявление по форме Р13001.

Ведется протокол, и в зависимости от того, как проголосует большинство, принимается решение. Данное решение необходимо зарегистрировать в протоколе, а затем направить его в жилинспекцию и в офис ТСЖ. Если большинство поддержало инициативу, изменения вносятся.

Особенности работы ТСЖ в 2020 году

• заявление, которое формируется по общепринятым правилам на регистрацию юридического лица;
• Устав, который должен быть утвержден на общем собрании владельцев недвижимости в формате оригинал + 2 копии (заверяются нотариусом);
• Протокол собрания владельцев недвижимости;
• доверенность, которая предоставляет право представлять интересы ТСЖ в государственных регистрирующих органах;
• квитанция об оплате государственной пошлины. Она установлена в размере 4 тысяч рублей.
• Формирование инициативной группы.
• Сбор всей необходимой документации и бланков, утвержденных российским законодательством.
• Определение даты проведения общего собрания жильцов.
• Формирование и отправка рассылок с уведомлением всем собственникам недвижимости.
• Проведение собрания с привлечением квалифицированных управленцев.

Типовой устав тсж 2020

Регистрация ТСЖ в качестве юридического лица происходит в порядке, предусмотренном законом N 129-ФЗ от 08.08.2001, для чего в налоговый орган вместе с прочими необходимыми документами предоставляется два подлинных экземпляра устава. При необходимости получения заверенной налоговой инспекцией копии для дальнейшей деятельности ТСЖ об этом следует заявить при регистрации товарищества.

Товарищество создается с целью совместного управления собственниками помещений комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Образец устава ТСН (товарищества собственников недвижимости) в 2020 ― 2020 году

Основная идея, которая преследовалась законодателем при внесении столь масштабных корректив, — это внедрение в нормы ГК РФ разделения всех организаций (как коммерческих, так и некоммерческих) на две группы: унитарные и корпоративные.

Исходя из предложенной классификации, товарищества собственников жилья и СНТ (ОНТ) были объединены в единую организационную форму — ТСН. Соответственно, ТСН является некоммерческой корпоративной организацией, решения в которой принимаются по корпоративному принципу.

Наиболее важные из них принимаются общим собранием членов ТСН, прочие — коллегиальным (единоличным) органом, т. е. правлением (председателем правления).

1. Исходя из требований ст. 135 ЖК РФ, перечень учредителей и членов товарищества в уставе ТСН не фиксируется.
2. Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК членами ТСН могут быть любые собственники некоммерческой недвижимости (жилых помещений, дачных участков и т. д.), т. е. и граждане, и организации.

Образец устава тсж 2020

ТСЖ может создаваться только на общем собрании, где будут присутствовать все собственники. Однако, собрание жильцов и принятие решения – это еще не весь процесс, потому как такая некоммерческая организация должна в обязательном порядке проходить регистрацию в территориальном подразделении налоговой службы.

Приобретая и скачивая данный пример устава ООО, обратите ваше внимание на то, что с 1 сентября 2014 года также можно не вносить в устав адрес вашей фирмы. Достаточно указать место нахождения. Место нахождения — это населенный пункт, или иное административно-территориальное образование.

Но это только для случая смены адреса в пределах одного города, и при этом в вашем уставе адреса уже нет.

Образец устава ТСЖ

Устав – это самый важный документ для любого предприятия, в том числе и для товарищества жильцов. В него включены все сведения, относящиеся ко всем частным и общим жилищным вопросам. Иными словами, это правила существования всех собственников жилого пространства.

ТСЖ может создаваться только на общем собрании, где будут присутствовать все собственники. Однако, собрание жильцов и принятие решения – это еще не весь процесс, потому как такая некоммерческая организация должна в обязательном порядке проходить регистрацию в территориальном подразделении налоговой службы.

Тсж новое в законодательстве 2020

Внесение этой информации в ГИС ЖКХ предусмотрено статьей 198 Жилищного кодекса Российской Федерации. Законодательная ответственность по ГИС ЖКХ в 2020 году День, с которого начнут штрафовать безответственных поставщиков информации, наступит еще позже. Действующее законодательство о ГИС ЖКХ предусматривает перенос этих сроков на 01 января 2020 года.

Тсж новое в законодательстве 2020

Тсж новое в законодательстве 2020 Бесплатная юридическая консультация На сегодняшний день существует около 60 законов и подзаконных актов, в которых затрагиваются вопросы, связанные с ТСЖ. Федеральный закон о товариществах собственников жилья вышел в 1996 году и стал продолжением Временного положения о кондоминиуме.
Правовое регулирование управления домом: нюансы Федерального Закона о ТСЖ в последней редакции Товарищество собственников жилья в настоящее время являются одной из наиболее удачных форм управления многоквартирными домами , так как представляют собой достаточно качественный механизм, работающий в интересах конкретного дома. А при наличии грамотного управляющего вся деятельность ТСЖ ведет к тому, что дом начинает весьма активно развиваться.

Устав тсн в новой редакции 2020 года образец

КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЕЛОК изначально предполагает выкуп своего земельного участка каждым гражданином у собственника всего земельного массива (девелопера). В этом случае земли общего пользования и инфраструктура являются собственностью владельца земельного участка, если он не передал их в общедолевую собственность всех правообладателей индивидуальных земельных участков (часто этот пункт есть в предварительных договорах купли-продажи земли, но не всегда добросовестно выполняется). Управлением поселка занимается, как правило, управляющая компания, нанятая девелопером. Деятельность коттеджных поселков регулируется Гражданским кодексом, а не Законом 66-ФЗ, а также с 1 января 2020 г. — Законом 217-ФЗ. Создание внутри коттеджного поселка нового юридического лица в виде СНТ не решает проблему при отсутствии у владельцев участков прав на имущество общего пользования (дороги, строения, коммуникации).
Средства, полученные Товариществом в результате хозяйственной деятельности, по решению общего собрания используются для оплаты общих расходов в соответствии с бюджетом Товарищества или направляются в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные Уставом, и не подлежат распределению между членами Товарищества в виде дивидендов.

Источник: https://zakonandporyadok.ru/bankrotstvo/ustav-tszh-v-2019-godu

Создание ТСН в коттеджном поселке

Современные коттеджные и дачные поселки все чаще управляются через Товарищества собственников недвижимости (ТСН). Но как создать ТСН в коттеджном поселке? В чем особенности такого ТСН? Чем оно регулируется? Ответам на эти вопросы и посвящена данная статья.

ВЫБИРАЕМ ФОРМУ ТСН

Человек непосвященный может подумать, что ТСН в многоквартирных домах создаются по форме ТСЖ и регулируются Жилищным кодексом; а ТСН в коттеджных поселках создаются в виде СНТ / ОНТ и регулируются Федеральным законом № 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон 217-ФЗ).

На самом деле ТСН в коттеджном или дачном поселке может быть создано в форме ТСЖ и регулироваться Жилищным кодексом по аналогии. Применение аналогии закона к ТСН в коттеджном поселке подтверждается судебной практикой.

Определением Свердловского областного суда от 11 октября 2011 г. по делу № 33-13468/2011, суд выразил правовую позицию:

«Установив, что коттеджный поселок, в котором расположен дом и земельный участок ответчика, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, обоснованно пришел к выводу о том, что на него распространяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе и нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме, согласно ст. 7, 8 ЖК РФ, по аналогии закона. Довод кассационной жалобы о том, что суд не вправе был применять аналогию закона для многоквартирных домов, Ф. является собственником индивидуального жилого дома и земельного участка, является необоснованным.
Согласно ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).»

Мы рекомендуем создавать ТСН именно по форме ТСЖ по следующим причинам:

1. Закон 217-ФЗ является, по нашему мнению, очень несовершенным. Там Вы встретите нормы, которые совсем неудобны для практического применения. Подробнее об этом можно прочитать в отдельной статье здесь.
2. Непредсказуемость судебных споров. Закон 217-ФЗ вступил в силу с 01 января 2019 года. Пока что единообразная судебная практика по данному закону не сформирована. Это не дает возможности аргументированно предсказать исход спорных судебных дел.
3. Тяжело с правовой точки зрения обосновать, почему ТСН (СНТ) из семи учредителей должно управлять всем поселком или деревней, почему в него кто-то должен вступать и на каком основании должны платить те, кто не вступил. ТСН по типу ТСЖ чаще всего создаются на общем собрании всех собственников. Это более легитимный и понятный способ, есть законные инструменты принуждения для неплательщиков.

Таким образом, рекомендуем регистрировать ТСН именно по типу ТСЖ (по Жилищному кодексу РФ).

КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ГРАНИЦЫ ТСН В ДАЧНОМ ПОСЕЛКЕ?

Ответ прост – так, как Вы сами решите. Можно создать ТСН на трех собственников для установки совместных коммуникаций. Можно создать ТСН на улицу, на деревню.

Главный критерий – чтобы Товарищество могло обслуживать всю эту территорию, чтобы территория была связана одним населенным пунктом и адресом.

Важно позвать на собрание о создании такого ТСН всех собственников, потому что создать ТСН, например, на 7 человек, а потом выставлять квитанции всем остальным — незаконно.

МИНИМАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО СОЗДАЮЩИХ ТСН

ТСН в форме СНТ/ОНТ по Закону 217-ФЗ можно создавать минимум на семерых собственников.

ЮРИДИЧЕСКИЙ АДРЕС ТСН

С этим вопросом возникают сложности даже у юристов. Дело в том, что ФНС не имеет единой практики правоприменения по вопросу того, каким должен быть адрес ТСН.

Например, в одном случае адрес может быть уточнен вплоть до деревни: Московская область, Солнечногорский район, деревня Пятница. Примерно с 2016 года ФНС в разных субъектах РФ стала требовать, чтобы юридический адрес был уточнен вплоть до дома или квартиры.

При регистрации ТСН в коттеджном поселке обязательно посмотрите практику работы и требования ФНС, которая будет регистрировать Вам Товарищество.

Источник: https://abonentconsult.ru/sozdaniye-tsn-v-kottedzhnom-poselke/