Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании в 2020 — законодательство, согласование, документы

Согласование перепланировок

• Получение разрешение на реконструкцию
• Кадастровые и проектные работы
• Задайте вопрос напрямую в: WatsApp

[email protected]

1. Москва: +7 (499) 322-05-14 Санкт-Петербург: +7 (812) 425-35-90
2. Главная » Перепланировка »
3. Переустройство и перепланировка нежилого помещения (2020) — как узаконить и согласовать

Перепланировка нежилого помещения – достаточно частая проблема. Например, предприниматель приобрел помещения под склад, а они абсолютно не приспособлены для хранения продукции.

Так как любые изменения в строениях должны проводиться в соответствии с законодательством, важно знать какие действия по перестройке допускаются, а какие запрещены.

Расскажем в статье, как проводится перепланировка нежилого помещения в нежилом здании в соответствии с законодательством.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения: законодательство

Перепланировка в нежилых зданиях проводится практически аналогично, как и в жилых. Эта процедура опирается на положения, предусмотренные в ст.25 ЖК РФ.

Разберемся, что означает перепланировка в общем понимании. Фактически, это любое изменение конфигурации помещений, объема общей площади, комнатных расположений, инженерных коммуникаций. Цель перепланировки – улучшение качества помещения для его дальнейшего использования в личных целях.

Когда может потребоваться перепланировка?

1. Необходимо увеличить метраж помещения.
2. Требуется демонтаж окон или, напротив, нужно их прорубить.
3. Нужно изменить существующее расположение комнат.
4. Необходимо расширить пространство.

Переустройством не будет являться косметический ремонт помещения или замена оборудование на аналогичное. Также не тре6уетс я разрешения на обшивку балкона, установку антенны или кондиционера.

Согласование перепланировки нежилого помещения требуется в следующих случаях:

1. Если устанавливаются стены или перегородки, которые увеличивают нагрузку на несущие конструкции строения.
2. При перемещении санузла или других санитарных зон.
3. Если перемещаются, сносятся или устанавливаются вспомогательные элементы (к примеру, лоджии, лестницы, окна и т.д.).
4. Удаление или установка новых оконных проемов, а также их увеличение или уменьшение.
5. Установка нового оборудования, которое требует подключения к коммуникационным сетям (душевая кабина и т.п.).
6. Изменения конфигурации пола.
7. Монтаж или демонтаж лестничных пролетов.
8. Подключение коммуникаций.

Перечисленные виды работ являются перепланировкой и требуют получения разрешения и согласования с компетентными органами. Предварительно обязательно нужно проконсультироваться с инженерами и другими специалистами.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения не требуется, если проводится:

• косметический ремонт помещения, не затрагивающий несущих конструкций (покраска стен, потолка или пола, поклейка обоев и т.п.);
• замена коммуникаций на аналогичные (например, если меняется душевая кабина на такую же по размерам и назначению);
• демонтаж встроенных конструкций (предметов интерьера, мебели и т.д.).

В остальных случаях перепланировку требуется узаконить в соответствии с законодательными нормами.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Порядок перепланировки нежилого помещения будет происходить по следующему алгоритму:

1. Обращение в БТИ для получения необходимой технической документации.
2. Разработка проекта переустройства. Это делают специалисты, компетентные в этом вопросе.
3. Согласование перепланировки. Для этого необходимо обратиться в жилищную инспекцию района и другие государственные учреждения.
4. После получения согласования потребуется повторное обращение в жилищную инспекцию района для оформления разрешения.
5. Проведение ремонтных работ.
6. Заключение акта выполненных ремонтных работ и акта об их завершении.
7. Обращение в БТИ для внесения изменений в техническую документацию.
8. Обращение в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в кадастровый паспорт и данные о праве собственности на недвижимое имущество.

Оформление перепланировки нежилого помещения требует сбора определенного пакета документов:

• заявление, в котором отражаются запланированные корректировки характеристик помещения;
• документы, подтверждающие наличие права собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
• технический паспорт нежилого помещения.

Это основные документы, с которых начинается процедура согласования. Они нужны для составления проекта готовящихся изменений. Именно в соответствии с проектом происходят ремонтные работы.

Для получения разрешения необходимо предоставить:

• заявление;
• свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
• квитанции об оплате;
• согласие от собственника здания (муниципалитет, государственные органы и т.д.);
• проектную документацию;
• учредительные документы, если собственник – организация или ИП;
• согласие на проведение работ от управляющей компании;
• договор страхования (в некоторых случаях);
• технический паспорт.

Важно учитывать в каком здании находится нежилое помещение. Если это многоквартирный дом, помимо вышеперечисленных бумаг, необходимо получить согласие от всех жильцов. Без подписанного всеми собственниками разрешения ремонтные работы будут признаны незаконными.

Эта бумага дает лицу, решившему переустроить недвижимость, и другое преимущество. Соседи не смогут предъявить какие-либо претензии в будущем, так как сами подписали разрешение на проведение работ.

Когда помещение располагается в нежилом строении, следует обращаться за согласием на проведение ремонта в муниципалитет. Только они вправе решать допускается ли заявленный объем корректировок или нет.

Отдельно стоит сказать о проектных документах. Проект перепланировки подготавливается лицензированной компанией и выглядит так:

1. На титульном листе прописывается название проекта и фактический адрес помещения.
2. В содержании указывается, какие изменения будут произведены поэтапно.
3. Сведения о том, что ремонтные работы разрешены и соответствуют законодательным нормам.
4. Договор на составление проекта с указанием невозможности отклонения от его положений.
5. Пояснения, в которых прописываются характеристики сооружения и каждого помещения в отдельности.
6. Перечень инженерного оборудования и сводный лист.
7. Требования противопожарной безопасности.
8. Общие рекомендации по проведению строительных работ.
9. Справка и перечень нормативной документации, в соответствии с которыми будут проводиться работы.

Стоимость проекта рассчитывается индивидуальна. Она зависит от сроков и площади объекта недвижимости. К примеру, для площади, равной 300 квадратных метров, проект обойдется стоимостью примерно 30 тысяч рублей.

Штраф за незаконную перепланировку

Ответственность за проведение перепланировки, не соответствующей нормам законодательства, возлагается на собственника помещения. Подобные действия подлежат обложению штрафными санкциями. Размер штрафа может составить до 350 тысяч рублей для организаций и до 2 500 рублей для частных лиц.

Если в результате проведения ремонтных работ пострадало имущество соседей, то на виновный не только оплатит штраф, но и компенсирует ущерб пострадавшим.

Когда дело о незаконности корректировок помещения доходит до судебного разбирательства, решением органов может стать возврат состояния в изначальное. Тогда все изменения, которые не соответствуют текущим документам, потребуется снести, что тоже подразумевает дополнительные расходы.

Для корректности проведения ремонтных ремонт рекомендуем своевременно получить разрешение и заручиться согласием заинтересованных лиц и уполномоченных органов.

Если у вас остались вопросы, касательно перепланировки нежилого помещения, проконсультируйтесь с профессиональным юристом по жилищному законодательству.

Он сможет помочь решить проблему нормативного характера в вашу пользу.

Источник: https://famire.ru/chem-harakterna-pereplanirovka-nezhilogo-pomeshheniya-v-nezhilom-zdanii

Согласование перепланировки нежилых помещений

Основная цель перепланировки заключается в улучшении качества и эксплуатационных условий нежилого помещения, а также изменении его функционального назначения.

За счет этого оно обретает вид, соответствующий как функциональным требованиям предприятия, так и законодательными нормам. ГК РФ предусматривает особый порядок согласования таких изменений.

Как проходит согласование перепланировки нежилого помещения?

Существует два возможных варианта. Первый заключается в изменении конфигурации помещения, расположенного в отдельно стоящем здании нежилого типа. В этом случае собственник должен пройти обязательное согласование в БТИ.

Второй вариант предполагает изменение помещений, располагающихся на первых этажах многоквартирных жилых домов, что требует согласования в жилищной инспекции.

Если помещение расположено в жилом доме, также необходимо письменное согласие жильцов

Согласованию подлежит перепланировка следующих видов:

• с сохранением коммуникаций и функциональных особенностей;
• с внесением изменений и со сменой профиля.

Перечень мероприятий может включать в себя:

• изменение площади внутреннего пространства и расположения основных помещений;
• демонтаж, создание дополнительных проемов для дверей и окон;
• снос;
• расширение пространства с определенным целевым назначением.

Документы для согласования

Процедура требует оформления пакета обязательных документов. Сначала необходимо написать заявление на согласование перепланировки от имени заказчика и сделать копии документов о праве собственности на текущий объект недвижимости с заверением у нотариуса. Также понадобится заверить копии учредительных бумаг юридического лица и оформить письменное согласие на работы от управляющего зданием.

Обратите внимание!

Управляющий должен сообщить владельцам или арендаторами смежных помещений о планируемых работах в них и составить акты технического осмотра.

Собственнику требуется составить проект перепланировки нежилых помещений и предоставить договор на авторский надзор за производством, если планируется внесение изменений в несущие конструкции, инженерные коммуникации, архитектурный облик здания. Кроме того, понадобятся разрешающие документы на дальнейшую возможность использования объекта недвижимости по иному целевому назначению в случае его изменения.

Следует подписать договор со страховой компанией о страховании гражданской ответственности при выполнении работ

Наконец, если помещения расположены в жилом доме, нужно инициировать сбор подписей жильцов о согласии на перепланировку. Оформление всех документов осуществляется согласно действующим санитарным и строительным нормам.

В зависимости от вида перепланировки (в отдельно стоящем офисном здании или многоквартирном жилом доме) собранные документы подаются в Бюро технической инвентаризации или городскую жилищную инспекцию. Соответствующие органы оформляют разрешение на выполнение работ по перепланировке. После окончания всех предусмотренных планом действий составляется акт, его подписывают собственник и подрядчик.

Акт о проведенных работах должен пройти согласование с:

• управляющим зданием;
• представителями проектной организации, которая готовила план изменений;
• представителями организации, отвечающей за эксплуатацию и состояние здания;
• представителями службы госпожнадзора.

В процессе приемки работ по перепланировке нежилого помещения все эти лица обязаны проверить соответствие всех работ представленному ранее проекту, убедиться в наличии действующего разрешения от контролирующих органов. Проверяется наличие свободного доступа ко всем инженерным коммуникациям, находящимся в общедомовом пользовании.

Обратите внимание!

Все выполненные работы, включая скрытые и экстренные, должны быть отмечены в специальном журнале производства работ по перепланировке.

Подписанный акт передается в контролирующие органы, после чего вносятся необходимые изменения в кадастровый паспорт, и оформляются новые документы с учетом выполненной перепланировки.

Всего должны быть подписаны три экземпляра акта, один из которых сохраняет собственник, второй остается у представителей жилищной инспекции и БТИ, а третий будет находиться в жилищном архиве

Резюме

Перепланировка нежилых помещений может понадобиться в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Законодательство обязывает собственников предварительно согласовывать процедуру с контролирующими органами.

При соблюдении норм жилищного и гражданского законодательства процедура выполняется строго в обозначенные временные рамки и по установленному порядку.

Следует обратиться в БТИ или жилищную инспекцию в зависимости от того, где находится помещение, — в отдельно стоящем здании нежилого типа или в многоквартирном доме.

Источник: https://pravoved.ru/journal/soglasovanie-pereplanirovki-nezhilyh-pomeshcheniy/

Узаконирование перепланировки нежилого помещения: что делать и куда обращаться

• Главная
• Строительство и ремонт
• Законы и финансы

1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Рассказываем, как быть, если перепланировка не была узаконена в нежилых помещениях квартир и домов, на первых и цокольных этажах МКД или в производственных зданиях.

instagram @4room18

В статье речь пойдет не только об офисах, складах, магазинах и производственных площадях. Существуют определенные правила переустройства, которые распространяются на кухни, санузлы, прихожие, кладовые, гардеробные, подвалы, оборудованные отопительными котлами и электрогенераторами.

Они не предназначены непосредственно для проживания, но при этом являются частью квартир или объектов ИЖС. Они относятся к отдельной категории, и к ним предъявляются другие санитарно-технические требования, чем к спальням, гостиным или кабинетам. Эти особенности учитываются при разработке и согласовании проекта.

Узаконивание перепланировки нежилого здания имеет ряд отличий и общих моментов.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения

Нежилые помещения в квартирах и загородных домах

• Запрещенные мероприятия
• Процесс согласования

Если недвижимость в МКД переоборудована для бизнеса

Здания, не рассчитанные для проживания

Нежилые помещения в квартирах и загородных домах

Основные термины и определения содержатся в Жилищном кодексе РФ.

В нем изложены все главные правила, которыми следует руководствоваться при изменении конфигурации несущих конструкций, а также при переоборудовании, требующем отображения в плане БТИ и техническом паспорте.

Документ регламентирует порядок согласования как предстоящих работ, так и проведенных незаконно. Такая необходимость возникает при любых операциях с недвижимостью, требующих проверки данных, указанных в выписке ЕГРН и плане БТИ, и их соответствия действительности.

Нарушения могут быть обнаружены соседями и работниками коммунальных служб. Их сложно не заметить, если ухудшились условия проживания в соседних квартирах, либо, если была самовольно присвоена часть общедомовой территории.

Они касаются не только квартир, но еще и организаций, занимающих, как правило, нижние этажи.

Дополнительные сведения содержатся в санитарно-технических нормативах и местном законодательстве.

Чего делать нельзя

Есть ряд мероприятий, согласовать которые не удастся.

• При частичном или полном сносе вентиляционного канала ухудшается качество воздуха, на стенах появляется плесень. Установка приточного вентилятора в старых зданиях, где сечение воздуховода не велико, приведет к тому, что ухудшится вытяжка. Отработанный воздух будет лететь к соседям.
• Самовольное устройство проемов может стать причиной ослабления и частичного разрушения несущих стен и перекрытий. Проводить работы без предварительного технического обследования и согласования проекта запрещено.
• Не допускается расширение кухни или санузла за счет площади комнат. Полы в так называемых «мокрых зонах» имеют дополнительную гидроизоляцию, которой нет в жилых помещениях. Даже при ее устройстве вода будет просачиваться вниз и вверх, повышая влажность сверх допустимых норм.
• Запрещена прокладка штраб в межпанельных швах, а также в самих плитах. Допускается устройство каналов глубиной до 2 см под электропроводку.
• Нельзя переносить радиатор на балкон или лоджию. Это приведет к тому, что температура в комнате или кухне будет ниже нормативной.
• Если в кухне используется газовая плита, ее нельзя объединять с комнатой.
• Не допускается подключение центрального отопления к теплому полу.
• При прокладке труб и электропроводки необходимо обеспечить к ним доступ. Замуровывать их под слоем отделки не следует ни в коем случае.
• Законодательство запрещает производить любые изменения, приводящие к ослаблению и разрушению несущих конструкций. Ограничения отличаются в зависимости от серии здания и его состояния. Окончательный ответ могут дать инженеры-проектировщики после технического обследования, для которого используется профессиональная аппаратура.

Законодательство предусматривает одни и те же правила для объектов ИЖС и многоквартирных домов.

Чтобы понять, можно ли согласовать последствия незаконных действий, следует обратиться в лицензированную проектную организацию. После технического обследования инженер сможет определить, был ли нанесен ущерб коммуникациям и несущим конструкциям, и каковы дальнейшие перспективы.

Если есть нарушения, их придется исправить. Проектировщики составят план восстановления, однако вернуть первоначальный вид удается не всегда. Не исключено, что восстановление будет стоить очень дорого.

Если из-за несанкционированных действий собственников квартиры на фасаде появились трещины, придется ремонтировать его за свой счет.

Если нарушений нет или они исправлены, согласование становится возможным. Оно проходит в несколько этапов.

Этапы согласования

• В БТИ подается заявление о самовольном переустройстве. Нужно будет предоставить техпаспорт жилья и выписку из ЕГРН. Ее можно получить в Росреестре или отделении МФЦ.
• После подачи заявления на дом выезжает инженер из БТИ. Он фиксирует все изменения и составляет новый техпаспорт с особым штампом, отмечая новые контуры красным цветом.
• После обследования инженер выдает заключение о техническом состоянии конструкций и список организаций, которые собственник недвижимости должен будет посетить.
• На дом вызывается представитель Роспотребнадзора для составления заключения о соответствии жилья санитарным нормам.

Строительно-ремонтная организация начинает работу над проектом с учетом всех предыдущих обследований.

Если изменений нет, либо, если они не значительны, их можно отметить их на плане карандашом. Это возможно, если не затронуты коммуникации, несущие стены и перекрытия.

Когда графическая и техническая части будут готовы, бумаги передаются в инстанции, занимающиеся согласованием. В Москве узакониванием перепланировки нежилых помещений занимается Мосжилинспекция. В других городах это может быть архитектурный отдел или местная администрация. 

Пакет документов в жилищную инспекцию

• заявление, составленное по установленной форме;
• технический паспорт с пометками сотрудника БТИ;
• выписка из ЕГРН;
• заключение Роспотребназдора;
• проект или эскиз с новыми контурами;
• согласия собственников жилья;
• квитанцию об оплате штрафа (для физических лиц сумма составит от 2 000 до 2 500 рублей).

При положительном решении составляется новый кадастровый паспорт. Его изготовление занимает в среднем около месяца. В ЕГРН вносятся необходимые коррективы.

При отказе комиссии придется действовать через суд. Для этого следует обратиться в ближайшее районное отделение.

Пакет документов в суд

• исковое заявление. В качестве ответчика выступает организация, ответившая отказом;
• заключение проектировщика из инжиниринговой компании о том, что изменения соответствуют санитарно-техническим нормативам;
• справка от Роспотребнадзора;
• техпаспорт.

Могут потребоваться и другие бумаги. Чтобы проверить соответствие жилья действующим нормативам, суд назначит экспертизу. При отсутствии нарушений будет составлен акт о выполненной перепланировке. Если же у комиссии появятся нарекания, она обяжет его исправить все, что необходимо.

Для принятия решения ей понадобится один месяц. Оно вступит в силу через десять дней.

Как узаконить перепланировку в нежилом помещении МКД

Речь, как правило, идет о первом или цокольном этаже, где помещения не являются квартирами.

Также, как и в случае с квартирой, если затрагиваются опорные стены, перекрытия и инженерные коммуникации, потребуется составление проекта.

Если последствия незаконного переустройства приводят к потере несущей способности конструкций, угрожают жизни или ухудшают условия проживания, согласовать его не удастся.

Существует целый ряд требований и ограничений, зависящих от назначения площади. Если на ней открыт продуктовый магазин, узаконивать придется не столько нарушения в ходе ремонта, сколько саму возможность торговать в этом месте пищевыми продуктами.

Причиной для отказа может стать повышенная влажность или отсутствие достаточного количества вентиляционных каналов. Решить проблему будет гораздо проще, если собственник откроет ателье или обувную мастерскую. В зависимости от назначения могут меняться требования к звукоизоляции, отоплению, инсоляции, притоку свежего воздуха.

Отдельное разрешение понадобится при смене сферы деятельности, ставшей причиной перепланировки.

Обращаться можно не только в инжиниринговую компанию, но и в жилищную инспекцию. В первом случае есть возможность избежать необходимости выплачивать штраф за незаконное переустройство.

Для физических лиц он составляет 2 000-2 500 рублей, для юридических — 40 000-50 000 рублей. Возможно, разумнее будет провести работы по восстановлению и привести несущие стены и коммуникации в первоначальный вид.

Если же принято решение узаконить то, что сделано, штраф придется заплатить, даже если санитарно-технические нормативы не нарушены.

Заявление может подать собственник, доверенное лицо и арендатор. Порядок действий такой же, как и в случае с квартирой. После того, как жилищная инспекция или архитектурное бюро утвердит проект, придется собирать бумаги в других инстанциях. Разрешение должны выдать:

• Межведомственная комиссия;
• Энергосбыт;
• Роспотребнадзор;
• МЧС.

Вопросы могут возникнуть у пожарников, особенно, если в доме деревянные перекрытия. Если здание является памятником архитектуры, нужно будет отчитываться перед учреждением, занимающимся архитектурным надзором.

После согласования с Межведомственной комиссией нужно будет вызвать инженера из БТИ для оформления нового техпаспорта.

При отказе жилищной инспекции или другого компетентного органа узаконивание перепланировки нежилого помещения придется возможно только через суд.

Пакет документов в суд

• исковое заявление;
• заключение инженера из проектировочной компании об отсутствии нарушений и соответствии действующим нормативам;
• техпаспорт с пометками, сделанными сотрудником БТИ при осмотре;
• документы юридического лица, включая реквизиты, внутренний устав, информацию о банковских счетах;
• справки из Роспотребнадзора, СЭС, МЧС, пожарного надзора, других инстанций, если это необходимо;
• согласие других владельцев недвижимости в здании, где было сделано переустройство. Если затронута общедомовая собственность, необходимо согласия 73 % собственников.

При положительном решении суда следует заказать в БТИ новый техпаспорт и внести новые данные в Росреестр. При отрицательном необходимо будет выполнить предписание комиссии и вернуть конструкциям первоначальный вид. В противном случае оно может быть изъято и продано на торгах. Средства, вырученные от продажи, пойдут на его восстановление.

Нежилые здания

Порядок согласования такой же, как и в предыдущих случаях. Если планируется изменение конфигурации несущих конструкций либо установка оборудования, требующего соответствующих корректив в техническом паспорте здания, необходимо составление проекта. Этим видом деятельности может заниматься компания, являющаяся членом СРО.

Если дом не является многоквартирным, нужно соблюсти гораздо меньше условий, чтобы получить положительное решение комиссии. Так, например, не нужно учитывать расположение комнат и мокрых зон. Если открывается мастерская или к примеру, вокальная студия, не придется тратить средства на дорогую звукоизоляцию. Требования к шуму в рабочее время гораздо ниже.

Сложно дать исчерпывающий ответ на вопрос — как узаконить перепланировку в нежилом помещении. В каждом регионе предъявляются разные требования. Необходимо учитывать конструктивные особенности здания, степень его износа. Важно, какими были изменения, и где они произошли.

Источник: https://www.ivd.ru/stroitelstvo-i-remont/zakony-i-finansy/uzakonirovanie-pereplanirovki-nezhilogo-pomeshcheniya-chto-delat-i-kuda-obrashchatsya-43781

Согласование перепланировки нежилого помещения

• Всегда ли требуется согласовать перепланировку?
• Законодательство 2019 года
• Список документов
• Особенности согласования перепланировки в жилом доме
• Порядок действий
• Особенности согласования в нежилом здании
• Причины отказа
• Узаконивание самовольной перепланировки

Всегда ли требуется согласовать перепланировку?

На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:

• текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
• графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.

Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.

Этого требуют следующие случаи:

• снос или возведение перегородок, формирование проемов;
• манипуляции с несущими конструкциями;
• перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
• изменение других инженерных систем помещения;
• объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.

Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.

Как правило, существенным признается любое вмешательство в конфигурацию помещения. Таким образом, если есть сомнения по этому поводу, следует проконсультироваться в БТИ или жилищной инспекции по территории.

Законодательство 2019 года

Если говорить о том, как следует согласовывать перепланировку нежилого помещения, то нормативная база по данному вопросу все еще не структурирована. Нужные правила придется искать в следующих актах:

• главе 4 Жилищного кодекса РФ (если помещение находится в многоквартирном доме);
• административных регламентах города (если речь идет об офисном, торговом или ином нежилом здании).

В конце 2018 года в ЖК были внесены изменения, которые распространили его применение не только на квартиры, но и на нежилые помещения в МКД. Таким образом, теперь перепланировка магазинов, ателье, парикмахерских и других помещений, расположенных на первых этажах МКД, также регулируется Жилищным кодексом.

Однако ознакомиться с местным административным регламентом, разработанным под согласование перепланировок, собственнику следует в любом случае. Данный акт не только уточняет общие положения федерального законодательства, но и устанавливает конкретные требования к документам, порядку действий и срокам предоставления услуги.

Список документов

Для согласования перепланировки помещений собственнику потребуется представить (в подлинниках или нотариальных копиях):

1. Заявление на выдачу разрешения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления…» от 28.04.2005 № 266.
2. Паспорт заявителя.
3. Устав (если заявитель — фирма).
4. Доверенность (если заявление подает представитель).
5. Документы о правах на помещение. При этом чиновники могут попросить правоустанавливающие или правоподтверждающие бумаги:
   • к первым относятся договор купли-продажи, дарственная, наследственное свидетельство;
   • ко вторым — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
6. Технический паспорт помещения, выданный в БТИ или любом кадастровом бюро.
7. Проект перепланировки. Обязательно, чтобы проект составила фирма, состоящая в СРО.
8. Заключение ведомства по охране памятников архитектуры (истории) о допустимости работ (если помещение находится в подпадающем под его охрану здании).
9. Протокол общего собрания собственников МКД (если планируется использовать общие помещения МКД), подтверждающий решение собственников о допустимости перепланировки.

Если помещение расположено в МКД, в большинстве случаев этого комплекта бывает достаточно. Для офисных же и торговых зданий федерального регламента не существует. При этом стоит учесть, что административные регламенты на местах могут потребовать дополнительно заключение СЭС, Ростехнадзора и МЧС о соответствии проекта санитарно-гигиеническим, техническим и противопожарным правилам.

Особенности согласования перепланировки в жилом доме

Строже всего закон относится к согласованию перепланировки нежилого помещения в жилом доме. Если кафе, ателье, магазин, аптека, парикмахерская, стоматологический кабинет или любое другое коммерческое помещение находится в МКД, в некоторых случаях требуется организовать общее собрание жильцов по вопросу допустимости перепланировки.

Без этого не обойтись, если в ходе переустройства намечается использование общего имущества:

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

• крыши;
• зоны лестничной клетки, подъезда;
• общего тамбура;
• подвала и т. д.

По итогам собрания следует взять у председателя или секретаря протокол.

Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД отличается еще и тем, что проект не требуется передавать на экспертизу в Роспотребнадзор, технадзор или пожарным. Перечень документов, указанных в ст. 26 ЖК, является закрытым, заключения же указанных ведомств в него не входят.

Более того, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК, можно не представлять в этом случае и другие документы (администрация запросит их самостоятельно):

• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающие бумаги;
• техпаспорт;
• заключение отдела по охране исторических и архитектурных памятников.

Порядок действий

Процедура согласования перепланировки нежилых помещений требует:

1. Собрать пакет необходимых документов.
2. Передать документацию в администрацию населенного пункта (уполномоченным отделом чаще всего является департамент/отдел по жилищной политике). Сделать это можно как напрямую, так и через МФЦ (в народе — «Мои документы»).
3. Получить спустя 45 дней решение о согласовании, после чего можно приступать к работам.
4. Пригласить после завершения работ приемочную комиссию для составления акта приемки. На основании акта приемки администрация самостоятельно направит сведения о перепланировке на регистрацию в ЕГРН.
5. Получить по завершении всех работ новый технический паспорт и выписку из ЕГРН с обновленными данными.

Указанный порядок согласования перепланировки помещений разработан для помещений в многоквартирных домах. Если помещение находится в торговом или офисном здании, план действий может немного отличаться.

ВАЖНО! Согласование — бесплатная процедура. Уплачивать госпошлину не нужно.

Особенности согласования в нежилом здании

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании может отличаться от приведенного выше. Правовая регламентация переустройства таких помещений на федеральном уровне отсутствует, однако собственникам помещений, расположенных в торговых центрах, коммерческих зданиях, гостиницах и других нежилых объектах недвижимости, нужно учесть следующие моменты:

1. Если перепланировкой занимается арендатор, потребуется письменное согласие собственника объекта на производство работ.
2. Проект перепланировки нужно отдать на экспертизу в надзорные ведомства (СЭС, МЧС, Ростехнадзор).
3. Если специального регламента по узакониванию нет, то согласование заключается в осмотре здания до и после перепланировки и выдаче сотрудником БТИ нового техпаспорта с изменениями.
4. Внесением изменений в ЕГРН (Росреестр) собственник занимается самостоятельно.

ВНИМАНИЕ! Перед согласованием перепланировки рекомендуется проконсультироваться с чиновниками местной администрации.

Причины отказа

Отказать в согласовании перепланировки могут, если:

• документы представлены не в полном комплекте;
• по межведомственному запросу пришел отрицательный ответ;
• документы поступили в ненадлежащий орган;
• проект перепланировки не соответствует требованиям закона.

Предотвратить отказ поможет внимательный сбор документов. Действующий административный регламент можно посмотреть на стендах местной администрации (префектуры). Там же сотрудники соответствующего отдела дают консультации по комплектности документов.

Отказ выдается заявителю в письменном виде. Как и любое другое решение административного органа, его можно обжаловать в судебном порядке. Правда, делать это имеет смысл только тогда, когда отказ вынесен явно незаконно. В иной ситуации лучше исправить недостатки и подать документы повторно.

Узаконивание самовольной перепланировки

Если перепланировку уже провели, а документы вовремя не получили, ремонт считается незаконным. По общему правилу собственник такого помещения должен привести его в прежний вид в соответствии с документами технического учета. Однако он может также попросить узаконить перепланировку по факту.

Для этого в районный суд подается исковое заявление о сохранении помещения в новом виде. К заявлению нужно будет приложить проект перепланировки и другие документы, свидетельствующие о соблюдении норм закона.

Главной задачей истца в процессе будет доказать, что перепланировка:

• соответствует санитарным, техническим и пожарным требованиям;
• не нарушает прав третьих лиц;
• не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих.

Также следует знать, что незаконная перепланировка влечет наложение административного штрафа.

***

Итак, вмешательство в конфигурацию нежилого помещения требует предварительного согласования в органах власти.

Собственнику или арендатору при этом нужно собрать определенный комплект документов, представить их в администрацию города и получить письменное решение.

Порядок действий для МКД и коммерческих зданий различается, однако законодательство в этой сфере активно реформируется и вполне возможно, что в скором времени оно станет более единообразным.

***

Еще больше материалов по теме в рубрике «Перепланировка».

Источник: https://nsovetnik.ru/pereplanirovka/soglasovanie-pereplanirovki-nezhilogo-pomesheniya/

Перепланировка помещения. Согласование перепланировки помещения | Москва 2020

После отмены в 2011 году Постановления Правительства Москвы № 621-ПП от 16.08.

2005, которое регламентировало согласование перепланировки помещений нежилого фонда (к нежилому фонду относятся все здания, в которых нет ни одной квартиры), согласовать такую перепланировку  стало значительно проще.

На данный момент согласование перепланировки нежилых  помещений регламентируется Градостроительным кодексом РФ и Градостроительным кодексом Москвы.

Но все-таки есть несколько «подводных камней» при согласовании перепланировки помещений нежилого фонда. Итак:

1. Прежде, чем затеять перепланировку помещений, необходимо убедиться, что все Ваши замыслы попадают именно под определение «перепланировка», а не являются реконструкцией. Определение реконструкции дано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Проще говоря, нельзя ничего надстраивать, пристраивать, перестраивать, устраивать антресольные этажи и т.д. А изменение площади помещения может произойти только за счет монтажа или демонтаж внутренних стен и перегородок. Только в этом случае это перепланировка.

! Перечень работ, которые не попадают под определение реконструкции, дан в Постановлении Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется»

1. При перепланировке помещений нельзя нарушать прочностные характеристики здания, т.е. бездумно сносить или уменьшать несущие конструкции и т.д. Такую перепланировку согласовать невозможно, да это и просто опасно.
2. Если при ремонтно-строительных работах Вы затрагиваете фасад здания, необходимо согласовать реконструктивные работы по фасаду здания (не путать с реконструкцией). Данный вид работ согласовывает Москомархитектура. Для этого разрабатывается специальный проект.

Порядок согласование перепланировки помещений нежилого фонда:

1. Разработка Технического заключения по результатам обследования здания (помещения).
2. Разработка всех необходимых разделов проекта перепланировки.
3. При наличии реконструктивных работ по фасаду разработка специального проекта и согласование его в Москомархитектуре.

! Всю проектную документацию, включая Техническое заключения и все разделы проекта, имеет право изготавливать только организация, имеющая допуски к данным видам работ.

1. Далее идут сами ремонтно-строительные работы (если они еще не проводились).
2. Заказ обследования техниками БТИ Вашего Объекта после произведенной перепланировки с выдачей Поэтажного плана и экспликации в, так называемых, «черных линиях».

На этом согласование перепланировки помещений нежилого фонда можно считать законченным.

Стоимость согласования  перепланировки в нежилых домах

Этапы / Цена, рубСрок исполнения, дниПримечание

Проектная документация: — ТЗК (техническое заключение) от 25 000 — Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 25 000	5-35	в зависимости от метража и сложности перепланировки
РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ
Согласование ГлавАПУ (Москомархитектуры)Заказ/Вызов/Получение документов БТИ. от 60 000	30-60	Выход архитектора Выход инспектора БТИ.
Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 45 000	Официальные платежи.

Источник: https://planirovat.info/nejil.htm

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании

• Законодательной базой для изменения планировки помещений в нежилых зданиях является Градостроительный кодекс РФ, а именно статья 51, пункт 4 части 17 и Постановление Правительства Москвы №432.
• Чтобы оформить перепланировку, должны быть предварительно обследованы инженерные системы и конструкции, и на основании полученных данных должна быть разработана проектная документация.
• Последовательность оформления перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях:

• получение технического паспорта, запрошенного в МосгорБТИ;
• изготовление проектной документации и разработка технического заключения о допустимости и безопасности проведения ремонтных работ;
• согласование с административными инстанциями;
• реализация перепланировки согласно утвержденному проекту;
• проведение инвентаризационных работ техником БТИ;
• изготовление технического плана помещения аттестованным кадастровым инженером;
• внесение изменений в ГКН и получение нового кадастрового паспорта;
• внесение изменений в ЕГРН и получение выписки.

Этапов согласования может быть больше, если, например, при перепланировке будет изменен фасад здания. Тогда необходимо получение разрешения в ГУП ГлавАПУ и согласование проекта фасада в Москомархитектуре.

Если здание является объектом культурного наследия города Москвы, то необходимо разработать проект приспособления для современного использования и согласовать его в Москомнаследии.

К заявлению, написанному на имя начальника территориального БТИ, в 2019 году, нужно приложить следующие документы:

• проект перепланировки;
• техническое заключение;
• договор на авторский надзор (при затрагивании несущих стен, инженерных сетей, фасада здания и прочее);
• копии правоустанавливающих документов;
• копии учредительных документов юр. лица;
• согласие управляющего зданием и арендаторов/владельцев соседних помещений;

Список может быть продолжен в зависимости от вида и сложности перепланировки помещения. На основании вашего заявления будет проведена инвентаризация нежилого помещения техником БТИ.

Если планировка будет полностью соответствовать представленной вами проектной документации, то в течение 30 рабочих дней вы получите новые документы БТИ с внесенными изменениями, отражающими перепланировку помещения.

Как оформить перепланировку нежилого помещения быстро и с первого раза

Прохождение всех административных инстанций требует больших временных затрат. Причем в итоге вы можете получить отказ, и вам придется все начинать сначала.

Если вы хотите гарантированно согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании в минимальные сроки, то вам необходимо обратится в компанию полного цикла с многолетним опытом и допуском саморегулируемой организации «2ПРОЕКТОР».

Мы все сделаем быстро, качественно и надежно!

Источник: https://www.2proektor.ru/soglasovanie-pereplanirovki-nezhilykh-pomeschenij-v-nezhilykh-zdaniyakh/

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме?

Собственник имеет право самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Однако закон ограничивает права владельца на внесение значительных изменений в строительные объекты. Провести перепланировку можно в жилых и нежилых помещениях.

Для этого нужно собрать значительное количество разрешений различных органов. Перепланировка нежилого помещения требует меньших временных и финансовых затрат. Рассмотрим подробнее.

Нормативная база

Планировка и интерьер нежилого помещения имеет большое значение. Удобство и привлекательность офиса повышает его функциональность и положительно влияет на привлечение клиентов. Для складских помещений планировка также имеет не последнее значение. Грамотное расположение товаров поможет вместить большее количество объектов и обеспечить надлежащее хранение.

Однако закон не позволяет собственнику самостоятельно принимать решения по планировке готового объекта. Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании законодательство:

• Жилищный кодекс (регулирует проведение перепланировки нежилых помещений в жилых домах);
• Градостроительный кодекс (регулирует порядок проведения перепланировки в зданиях и сооружениях);
• строительная нормативная база (ГОСТ, СНиП, СанПиН, технические регламенты).

Перепланировку можно разделить на:

• изменения фасада здания;
• внутренние работы.

В первом случае необходимо согласование перепланировки нежилого помещения в муниципальном комитете по архитектуре и комитете по охране культурного наследия. Во втором – необходимо оформить проект и согласовать его в уполномоченных органах.

Когда потребуется разрешение уполномоченных органов

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме включает в себя проведение следующих изменений:

• увеличение/уменьшение числа комнат;
• перенос коммуникаций;
• внесение других конструктивных изменений в изначальный план.

Если работы в нежилом помещении проводятся с целью эстетического и функционального улучшения здания, при полной сохранности несущих опор, то закон не предусматривает необходимость дополнительного согласования с уполномоченными органами.

Типичные работы по перепланировке нежилого помещения в жилом доме:

• перенос комнат;
• перемещение коммуникаций;
• прорубание оконных или дверных проемов;
• ликвидация нежилых помещений;
• увеличение или уменьшение метража комнаты.

Таким образом, нежилое помещение – кухня, санузел, лоджия, гардероб становятся жилыми комнатами.

Все вышеуказанные действия требуют предварительного согласования строительных работ в уполномоченном органе. Закон предусматривает ответственность для лиц, самовольно проводивших перепланировку помещения.

Органом, уполномоченным на составление кадастрового плана, является БТИ. Лицо, которое провело строительные работы, должно подать заявку на проведение осмотра и составление нового технического и кадастрового плана жилого помещения. Информация о перепланировке отражается в ЕГРН. Данную информацию можно увидеть в выписке.

Закон запрещает проведение перепланировки, если в результате будет ограничен доступ к инженерным коммуникациям.

Порядок оформления документов

Узаконивание перепланировки нежилого помещения включает следующие действия:

• сбор необходимой документации;
• согласование;
• подача документов на регистрацию в Росреестр;
• получение новых документов.

Сбор документов

Сбор документации должен начинаться с заявления в БТИ. Документ должен содержать причины проведения перепланировки. Результатом обращения будет посещение сотрудника и проставление отметок в кадастровые и технические документы. Закон не устанавливает сроки для БТИ, поэтому этот этап может занять длительное время.

Собственник должен подготовить проект перепланировки. Он оформляется в виде строительного плана. Каждый вид работ указывается в отдельном разделе плана.

Следующим этапом является обращение в Росреестр за выпиской из ЕГРН. Она подтверждает права гражданина на объект недвижимости. Документ выдается в течение 7 дней. Стоимость бумажного экземпляра выписки в 2018 году составляет 700 р.

Кроме того, необходимо подготовить копии правоустанавливающей документации (договора купли-продажи, акта о приватизации), заверенные нотариально.

Согласование

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме включает получение разрешений следующих организаций:

• комитет по архитектуре (если изменяется фасад или прорубается дополнительный выход);
• комитет по охране культурного наследия;
• Роспотребнадзор (для жилых домов);
• Энергосбыт;
• газовая служба (если работы затронут кухню газифицированного дома);
• управляющая компания;
• МЧС и другие организации, в зависимости от сложности перепланировки.

С документами необходимо обратиться в комитет по архитектуре. Гражданин оформляет заявление на согласование работ. Ответ органа местного самоуправления выдается в течение 30 дней. Результат может содержать согласие или отказ на проведение работ. Отказ можно обжаловать в судебном порядке. С согласием необходимо переходить ко следующему этапу.

Если строительные работы затронут санузел или канализацию, то потребуется получить согласие Роспотребнадзора. Для этого также подается заявление. Обязательным условием проведения работ является получение согласия владельцев смежных помещений или квартир.

Каждый этап узаконивания перепланировки необходимо оплатить. Стоимость документов различается в зависимости от региона обращения. Примерные цены в 2018 году в Москве:

• перевод нежилого помещения в жилое – от 900 000 р.;
• перепланировка нежилого помещения в нежилом здании – от 150 000 р.;
• оформление перепланировки фасада – от 120 000 р.

Необходимый пакет документов

Чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения нужно собрать следующие документы:

• гражданский паспорт владельца (если собственников несколько, то необходимы нотариальные доверенности);
• заявление собственника на проведение работ;
• копии правоустанавливающих документов, заверенные у нотариуса;
• копии учредительных документов, заверенные нотариально;
• согласие жильцов;
• согласие управляющей компании;
• разрешения других организаций;
• копия выписки из технического паспорта;
• поэтажный план дома.

Незаконная перепланировка: ответственность

Перепланировка нежилого здания в жилое занимает огромное количество времени. Закон предусматривает необходимость проведения большого количества согласований. Однако обойти порядок, установленный законом, и провести работы самостоятельно нельзя. В случае проведения строительных работ без соответствующих документов возможно наступление ответственности.

В случае приобретения квартиры необходимо обратить внимание на соответствие технического и кадастрового плана с фактическим расположением комнат. Также нужно поступить при покупке нежилого помещения. Закон предусматривает наложения карательных мер к действующему владельцу, вне зависимости от степени вины.

В первую очередь за незаконные работы налагается штраф. Его размер зависит от правового статуса собственника:

• физические лица оплатят от 2 000 до 2 500 р. (ст. 7.21 КоАП);
• должностные лица выплатят от 4 000 до 5 000 р. (ст. 7.22 КоАП);
• юридические лица должны внести в бюджет от 40 000 до 50 000 р. (ст. 7.22 КоАП).

Штраф может быть выписан неограниченное количество раз до устранения нарушения. Однако штрафные санкции не являются единственным наказанием для собственника перепланированного жилья.

Следующими действиями контролирующей организации (БТИ) будет:

• вынесение предписания об узаконивании перепланировки;
• требование о возврате помещения в прежний вид.

Если владелец препятствует в доступе к жилью представителю уполномоченного органа, то он имеет право получить разрешение на вход в судебном порядке.

Если владелец не выполняет предписания, то крайней мерой ответственности будет продажа жилого помещения с торгов. Денежные средства передаются собственнику за вычетом суммы, которая понадобилась для восстановления исходного вида объекта.

Действия по узакониванию перепланировки

Если работы уже проведены, а разрешение на перепланировку нежилого помещения получено не было, целесообразно узаконить проведенные изменения. Для этого потребуется:

1. Заказать техническое заключение о безопасности проведенных изменений.
2. Подать документы в жилищную инспекцию. Кроме заключения, необходимо приложить кадастровую, техническую документацию и проект проведенных работ.
3. Согласовать проведенные работы в уполномоченных органах. Обходной лист включает все ранее перечисленные организации (Роспотребнадзор, Энергосбыт, газовую службу, управляющую компанию и другие).
4. Получить заключение межведомственной комиссии муниципального образования.
5. Зарегистрировать изменения в БТИ.
6. Получить новый технический и кадастровый паспорта.
7. Зарегистрировать перепланировку в Росреестре.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании требует меньшего количества согласований. Однако общий принцип получения разрешения является аналогичным.

Проведение работ по перепланировке требует значительных финансовых и временных затрат. Процесс необходимо согласовать в большом количестве организаций, получить новые документы. В противном случае владелец подлежит привлечению к ответственности, вплоть до потери прав собственности на помещение.

Источник: https://DomiPravo.ru/zhilishhnoe-pravo/kak-uzakonit-pereplanirovku-nezhilogo-pomeshheniya-v-mnogokvartirnom-dome