Переуступка аренды земельного участка между физическими лицами: что это, особенности процедуры

В земельном праве достаточно часто имеют место арендные отношения между физическими лицами, юридическими и государством. В этом случае владелец земельного участка передает свои права другому лицо. Оно же, в свою очередь, использует его для извлечения прибыли, а владелец получает плату за аренду.

Естественно, что между этими лицами заключается определенный договор. Сегодня мы расскажем о договорах, которые регламентируют аренду земельных участков, также вы узнаете, что такое переуступка права аренды земельного участка и какой договор заключается для этого.

Арендные отношения между физическими и юридическими лицами

Земельный Кодекс России регламентирует два вида отношений по аренде земельных участков:

• участок арендуется для проведения сельскохозяйственных работ,
• аренда земли для индивидуального строительства.

В первом случае аренда распространена среди физических лиц, когда участок владелец покупает для получения выгоды, с этой целью он ее не продает, а получает прибыль от аренды.

А вот сделка по аренде на строительство заключается чаще между юридическими лицами, в частности, государственными структурами, при возведении таких объектов:

• жилые дома,
• гаражи,
• дачные помещения.

Договор по аренде имеет определенный срок, если он составляет больше года, то его следует зарегистрировать в специальных инстанциях.

Переуступка права аренды земельного участка: что это?

Под переуступкой понимают передачу всех прав на пользование участком в рамках первоначального договора. Это значит, арендатор уступает другому свою позицию, после чего теряет свои притязания на участок. К изначальному договору аренды составляется дополнительный по уступке права аренды земельного участка, который потребуется зарегистрировать.

В переуступке принимают участие такие стороны:

• владелец,
• арендатор,
• субарендатор.

Составляются два договора, один из которых подразумевает переуступку прав аренды земельного участка. Причем совершенно неважно, с какой целью он будет в дальнейшем использоваться.

Если договор по переуступке аренды заключается на срок от пяти лет и дольше, то арендатор имеет возможность передать права лишь при условии уведомления собственника. А если сделка предусматривает более короткий срок, то арендодатель должен в договоре выразить согласие, иначе переуступка будет отменена.

Переуступка аренды участка совершается в случае продажи объекта недвижимости, который на нем расположен.

Когда уступка невозможна?

Уступка невозможна нельзя, прежде всего, в том случае, когда ее запрет прописан изначально. Но даже если собственник не ограничил в переуступке арендатора, то такое действие не может быть выполнено в таких случаях:

• если здания, построенные на участке, возводились без учета строительных или юридических норм,
• в случаях, когда участок является спорным имуществом и его принадлежность тому или иному владельцу рассматривается в суде,
• наличие долговых обязательств в отношении участка,
• в случае непогашения выкупной стоимости предыдущим арендатором.

Особенности заключения договора по переуступке прав аренды земельного участка

Договор, согласно которому совершается переуступка участка, заключается в бумажном виде, затем его регистрируют и предоставляют в земельный комитет при региональной администрации. К нему прилагают следующий пакет документов:

• физическим лицам – паспорт, юридическим – выписка из ЕГРП (ЕГРЮЛ),
• свидетельство о постановке на налоговый учет,
• для юридических лиц – справка о коде классификаторов,
• договор аренды и копия,
• кадастровая карта участка,
• заверенная копия свидетельства о регистрации права на владение,
• план участка (масштаб 1:500).

Мы уже говорили, что если под переуступку аренды попадает земля, срок аренды которой составляет менее пяти лет, то кроме перечисленных выше документов, дополнительно потребуется иметь на руках заявление владельца земельного участка на действия арендатора.

Договор уступки права аренды земельного участка оформляют и подают с подписанными и завизированными дополнительными документами. Он обязательно должен содержать реквизиты сторон, принимающих участие в сделке, дату оформления, сведения о самом участке, срока пользования, размер платы и условия разрыва договора.

Ниже мы рассмотрим подробный образец оформления данного соглашения.

Договор переуступки права аренды земельного участка: образец

Первый пункт договора – это его предмет. Так, согласно ему арендатор по согласию арендодателя передает новому права и обязанности, которые предусматриваются договором аренды с правом выкупа участка. К документу прилагается кадастровый план участка. Далее указывается собственность участка, местонахождение, кадастровый номер и его общая площадь. Также в предмете следует прописать возможные ограничения использования участка и возможные разрешения на его застройку, и использование соседних участков.

Следуя соглашению, арендатор должен передать свои права и обязанности в двухнедельный срок с момента его подписания. Права и обязанности оформляются как акт передачи. Дополнительное соглашение по переуступке, как и основной договор, подлежит госрегистрации в соответствии с законодательной базой. Также арендатор должен гарантировать, что земля не будет обременена правами других лиц, которые не будут иметь преимущественного права ее приобретения. Права арендатора на участок не будут оспариваться, если он не находится под арестом. Также новый арендатор от предыдущего должен получить такие документы, как:

• договор аренды с правом выкупа и приложения к нему,
• свидетельство о госрегистрации,
• выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость,
• другие документы, связанные с договором переуступки аренды.

Кроме этого, арендатор передает новому арендаторы всю информацию и сведения, которые облегчат ему выполнение действий, связанных с участком, также он несет всю ответственность за достоверность передаваемых документов.

Плата за переуступку согласно договору

Далее в договоре переуступки прописывается размер арендной платы. Так, размер платы за переуступку права аренды равен 200 тысяч рублей вместе с НДС. Новый арендатор должен внести ее не позже чем через 2 недели после госрегистрации договора аренды. А вот арендная плата равна сумме в 20 тысяч рублей. Согласно договору, выкупная стоимость также составляет 200 тысяч рублей.

Права и обязанности арендатора после переуступки

После заключения договора новый арендатор получает такие права:

• использовать для своих нужд подземные воды и водоемы, расположенные на территории земельного участка,
• иметь в собственности сельскохозяйственные культуры и получать прибыль от их продажи,
• когда срок договора подходит к концу, арендатор имеет право на заключение нового на новый срок за исключением отдельных случаев.

Его обязанности таковы:

• участок следует использовать в зависимости от назначения и принадлежности по категории земли, способы его использования не должны наносит вред земле и окружающей среде,
• плата за аренду должна вноситься своевременно,
• земля не должна загрязняться, захламляться и т.д.,
• нельзя нарушать права других пользователей земли.

Сам же арендодатель имеет право осуществлять контроль за применением земли и требовать досрочного разрыва договора, если возникнет такая необходимость.

Возможные права третьих лиц

Иногда выясняется, что к моменту госрегистрации нового договора аренды, предусматривающего переуступку, участок бывает обремененным правами третьих лиц.

В данном случае арендатор получает право требовать снижения платы или расторжения договора.

При изъятии участка арендатор должен новому арендатору возместить убытки, которые определяются в зависимости от рыночной стоимости участка.

Согласно заключаемому договору стороны несут ответственность друг перед другом, и если они исполняют права ненадлежащим образом или не исполняют их, то предусматривается возмещение. Так, если имела место просрочка оплаты, то виновная сторона должна оплатить пеню в размере половины процента от стоимости платежа.

Если сторона без оснований уклоняется от передачи арендных прав и госрегистрации договора, то она должна выплатить все предусмотренные убытки.

В договоре прописываются и обстоятельства непреодолимой силы. При их возникновении стороны освобождаются от предусмотренной ответственности. Также при их появлении одна сторона должна оповестить вторую не позже чем через 2 недели после этого.

Сроки действия договора переуступки и дополнительные положения

Что же касается заключительных положений, то возможные дополнения и изменения могут иметь силу, если они составляются в письменном виде и подписываются обеими сторонами. Документ составляется в трех экземплярах:

• для арендатора,
• для арендодателя,
• для нового арендатора.

В конце каждая сторона указывает свои реквизиты, представители ставят подписи.

Регистрация и госпошлина

Для того чтобы договор переуступки земли вступил в силу, его следует зарегистрировать в Росреестре. Регистрация нужна лишь тогда, когда срок его действия составляет менее года и он заключается между физическими лицами. В Росреестр вместе с ним приносят пакет документов:

• паспорт,
• заявление о регистрации,
• документы за землю,
• документы о согласовании вопроса с комитетом по земельным ресурсам,
• договор о переуступке в 2 экземплярах,
• согласия супругов представителей сторон на распоряжение землей,
• подтверждение того, что владелец был уведомлен о переуступке,
• согласие залогодержателя – если нужно.

При заключении соглашения между юридическими лицами дополнительно требуются документы, которые подтверждают полномочия человека, от имени которого совершается сделка, а также заверенные копии уставных и учредительных документов компаний.

Размер госпошлины при переуступке арендных прав участка определяется так же, как и при отчуждении недвижимости. Сумма зависит от того, кто заключает сделку:

• пошлина может обходиться 2 тысячи рублей на всех, если сделка осуществляется между физическими лицами,
• 22 тысячи рублей для юрлиц с обеих сторон (сумма делится на всех),
• когда соглашение заключается между юридическим и физическим лицом, то физическое лицо платит пошлину 2 тысячи рублей, а юридическое – 22 тысячи соответственно,
• при заключении сделки между юрлицом и государством, пошлину платит лишь юрлицо в размере 22 тысяч рублей,
• если в сделке присутствуют юрлицо, физлицо и государство, то государство не оплачивает ее, юрлицо – в размере 22 тысяч, а физическое лицо – 2 тысячи рублей соответственно.

Итак, мы рассмотрели тонкости составления договора переуступки арендования земельных участков и узнали, кто может принимать участие в такой сделке.

Источник: https://domosite.ru/dokumentyi/obrazets-dogovora-pereustupki-prava-arendyi-zemelnogo-uchastka

Оформление переуступки права аренды земельного участка: необходимые процедуры и их порядок

Договор аренды земли в общем случае дает арендатору не только право на использование земли и получение выгоды с нее, но и возможность распоряжения этим правом при согласовании его с собственником имущества (договор переуступки права аренды земельного участка).

Данная возможность реализуется в рамках отношений субаренды и переуступки (цессия) арендуемого участка.

Законодательство

• Пункт 2 статьи 615 ГК дает арендатору возможность отдавать свои арендные права третьим лицам.
• Пункт 5 статьи 22 ЗК дублирует положения Гражданского кодекса о возможности передачи права аренды, а также устанавливает ряд ограничений на обращение с этим правом при аренде некоторых видов земель.

Основные ограничения накладываются на аренду земли у государства и муниципалитетов: цели аренды земли при переуступке должны быть аналогичными изначальным целям предоставления земли государственными органами. То есть уступаться участок должен согласно вышеуказанным законам ЗК.

Суть правовой процедуры

Сторона, которой передается право аренды, именуется цессионарием.

Особенностью процесса является сохранение всех пунктов договора, то есть переуступка права пользования переходит на тех же условиях и обстоятельствах, которые были оговорены при первоначальном соглашении собственника и арендатора.

При субаренде права пользования землей тоже предоставляются третьему лицу, но полной передачи арендных прав не происходит.

Также она сохраняет за собой всю ответственность, предусмотренную договором с собственником. При переуступке ответственность полностью переходит к цессионарию, за исключением ответственности по отдельно оговоренным в договоре пунктам.

На всем протяжении действия субаренды имеются три стороны гражданско-правовых отношений:

• арендодатель,
• арендатор (одновременно являющийся арендодателем для субарендатора),
• субарендатор.

Различаются и методы оплаты. При субаренде начисление средств происходит в стандартном для арендных отношений порядке между физ. лицами – путем регулярных выплат.

При переуступке возможна только единовременная выплата, так как в рамках договора стороны не связываются долговременными обязательствами.

Последовательность действий

В первую очередь следует урегулировать вопрос с арендодателем. Если срок договора аренды земельного участка не превышает пяти лет, необходимо получить его письменное согласие на переуступку или договора уступки.

• ФИО собственника и арендатора;
• Площадь, адрес и кадастровый номер участка;
• Реквизиты договора аренды, отсылки к тем его пунктам и законодательным нормам, которые позволяют делать переуступку;
• ФИО цессионария;
• Подпись, дата.

Реквизиты извещения аналогичны: ФИО сторон, данные об участке и о договоре, отсылки к законам, подпись и дата.

После согласования дела с арендодателем контрагенты приступают к оформлению основного договора (соглашение о переуступке) о уступаемом арендованном участке.

• Копия договора аренды;
• Согласие арендатора на переуступку;
• Кадастровый план участка;
• Учредительная и регистрационная документация сторон – юридических лиц, копии паспортов физических лиц;
• Справка из реестра арендаторов об отсутствии ограничений и обязательств по участку (не находится ли в залоге, не является ли объектом судебных разбирательств);
• Чек об уплате пошлины.

После сбора документов оформляется основной договор. Перед этим стороны могут заключить предварительный договор. Регламент его составления изложен в статье 429 ГК.

В предварительном соглашении должны быть четко изложены предмет и условия основного договора и обязательства по нему, также здесь указывается точный срок его заключения.

• Паспортные данные и информация об юридических лицах;
• Площадь, адрес, кадастровый номер участка;
• Разрешения и ограничения действий, связанных с участком;
• Данные о договоре аренды;
• Арендная плата (не должна превышать цену договора с собственником);
• Цена уступки;
• Порядок разрешения споров;
• Дополнительные условия и обстоятельства;
• Дата вступления в силу;
• Срок действия (не может превышать срок действия основного договора);
• Подписи сторон на бланке.

Составленный документ необходимо зарегистрировать в Росреестре во всех случаях, кроме тех, когда срок договора не превышает года. Заявку на регистрацию можно сдавать в многофункциональном центре или на сайте Росреестра.

Для оформления регистрации необходимо уплатить госпошлину, которая определяется главой 25.3 Налогового кодекса. Она составляет 2000 рублей для физлица и 22000 рублей для юридического лица. Порядок ее уплаты можно согласовать в предварительном соглашении. В общем случае она делится поровну.

После вступления договора в силу составляется акт приема-передачи передаваемого земельного участка в аренду.

• В этом акте указываются стандартные реквизиты земельного участка, личные данные передающей и принимающей сторон.
• Принимающая сторона подтверждает в акте соответствие реального состояния участка с описанным в договоре, также она подтверждает отсутствие претензий к его состоянию.
• Передающая сторона, в свою очередь, подтверждает получение оплаты за переуступку по форме.

Особенности

Если отношения с цессионарием нужно выстраивать на новых основаниях, то следует изменить условия основного договора в оговоренном с арендодателем порядке или расторгнуть старый договор и оформить новый (при возможности).

Оплата переуступки производится разными способами. Например, цессионарий может погасить долговые обязательства предыдущего арендатора, отправив ему нужные средства или перечислив их непосредственно арендодателю.

В договоре переуступки обязательно указывается невозможность субаренды или выкупа, если таковая была оговорена в основном договоре.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/oformlenie-pereustupki-prava-arendy-zemli.html

Правила оформления и образец договора переуступки на право аренды земельного участка между физ. лицами

Настоящему владельцу невыгодно просто аннулировать имеющийся договор, в большинстве случаев он отказывается от этого действия.

Здесь можно инициировать исковые требования в суд о принудительном расторжении соглашения, но для вынесения решения в пользу арендатора нужно иметь веские доказательства о нарушении его законных прав.

Поэтому лучшим выходом из этой ситуации будет переуступка прав нанимателя заинтересованному в земле лицу. Готового на тех же условиях и на тот же временной период стать владельцем надела со всеми вытекающими последствиями – земельными, гражданскими и налоговыми.

Основные условия для заключения сделки

Основанием для заключения новой сделки являются первоначальные земельные правоотношения с истинным собственником земли. После завершения процедуры все права прежнего нанимателя теряются, они передаются новому нанимателю в полном объеме.

Новые арендные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

1. Составление трехстороннего соглашения об аренде, в котором участками будут собственник надела, первый наниматель и третье лицо.
2. Оформление двухстороннего соглашения между первым участником договора и новым арендатором, но с обязательным уведомлением собственника о смене владельца надела на срок, оговоренным соглашением, и на тех же условиях использования.

При заключении переуступки должны быть соблюдены важные условия договора: 

1. Оформление переуступки аренды возможно только на тот срок, который указан в первоначальном соглашении с собственником земли. Другие временные сроки не допускаются.
2. Отдельно оговаривается целевое использование надела – если первоначальный договор предусматривал строительство жилого или нежилого помещения, то использовать земли для сельскохозяйственных целей запрещается.
3. Если срок земельных отношений превышает пятилетний срок, то следует обязательно официально оповестить истинного владельца участка о смене нанимателя.
4. Обязательная регистрация перехода права владения и использования земли в Росреестре.

К особенностям сделки по переуступке права аренды земельного участка между физ лицами можно отнести то, что соглашением предусматривается передача прав на весь участок целиком, без выделения каких-либо отдельных частей земли.

Если необходимо передать только определенный надел, то здесь применятся другие положения Земельного и Гражданского Кодекса о субаренде.

Договор переуступки возмездный, компенсация имеет одноразовый и единовременный характер. Сумма возмещения должна быть согласована сторонами сделки.

Весь процесс перевода прав владения и использования земель происходит в несколько приемов:

1. Получение разрешения о переуступке прав аренды на третье лицо у собственника участка.
2. Проведение переговоров для достижения согласия сторон по условиям использования, выплате, срокам действия соглашения.
3. Проверка документов – наличие постановки на Кадастровый учет, соответствие номинального и истинного владельца, регистрация договора аренды с первым участником сделки, целевое использование.Также немаловажно уяснить, есть ли право у первого арендатора на переуступку своих прав нанимателю (внимательно изучить первоначальный договор), стоимость сделки, имеются ли ограничения в виде сервитута или ареста земли.

Переуступка оформляется в письменном виде, с последующей регистрацией перехода прав владения в Росреестре.

Для заключения соглашения потребуется документация:

• первоначальный и вторичный арендные договоры с новым нанимателем;
• официальное разрешение собственника надела на заключение договора о переуступке;
• акт передачи участка с полным описанием границ, имеющихся строений или насаждений, других объектов;
• выписка Росреестра со сведениями о владельце;
• план межевания участка с привязкой к местности;
• удостоверения личностей участников сделки;
• справка об отсутствии долгов по арендной плате и другим обязательным платежам в бюджет;
• квитанция об оплате госпошлины за проведение регистрации перехода аренды.

Правила составления соглашения

В письменном соглашении сторон указываются сведения:

• личные и паспортные данные всех участников договора, адреса регистрации, ИНН, контакты;
• предмет соглашения: необходимо дать описание технической и кадастровой характеристики земли, местонахождение (почтовый адрес), номер по реестру;
• целевое назначение;
• ссылка на получение одобрения от собственника надела на заключение сделки;
• размер арендной ставки;
• цена сделки и условия передачи прав временного распоряжения;
• временной срок соглашения;
• права и обязанности участников сделки;
• возможность возврата арендованного участка по переуступке;
• наличие ограничений или иных обременений на землю;
• дату и подписи участников договора.

Некоторые особенности

В иных случаях переуступка арендных прав не может быть совершена, если будет выявлено:

1. Самовольная постройка жилого или нежилого помещения, без согласования с компетентными органами и истинным владельцем надела.
2. Не соблюдение целевого использования земель. Например, на сельскохозяйственных угодьях возведен жилой дом.
3. Наложение ареста на использование надела. Судебными или исполнительными органами наложен арест вследствие рассмотрения иска в гражданском или уголовном судопроизводстве.
4. Крупные финансовые долги перед владельцем участка.

Если в первоначальном договоре аренды отсутствует возможность проведения подобной сделки по передаче своих прав третьему лицу на тех же условиях и в тот же срок, то заключать соглашение и передавать денежные средства не нужно.

В том случае, если изначально аренда была оформлена на срок более 5 лет, то все сведения об имеющемся обременении в виде найма уже имеются в Росреестре, но это обстоятельство не отменяет прохождение новой регистрации о переходе права владения участком.

Для этой процедуры в Росреестр стороны должны подготовить:

• заявление сторон сделки о перерегистрации арендного соглашения;
• первоначальный и вторичный договор найма участка (о переуступке прав арендатора);
• разрешение собственника на изменение первоначального арендатора третьим лицом;
• в иных случаях понадобится согласие супруга на сделку;
• квитанция об оплате госпошлины.

Размер платежа в бюджет за перерегистрацию составляет для физических лиц 2 тыс. руб.

По истечении 30 суток можно получить выписку о владении участком на срок аренды, именно она будет являться законным основанием для использования участка.

Нюансы регистрации

Важным условием договора переуступки считается определение момента наступления прав нового арендатора на использование земли. К нему относят дату прохождения регистрации, а не день заключения соглашения.

Только после получения сведений об изменении временного владельца новое лицо в арендных отношениях будет являться владельцем участка.

Переуступать права нанимателя допускается на тот же временной период, что предусматривался первоначальным договором, изменять целевое использование участка нельзя.

То есть, если изначально наем предполагался на 10 лет, то договор заключают на оставшийся срок. И если земли предназначались под строительство, то заниматься сельскохозяйственной деятельностью или животноводством арендатору будет невозможно.

За нецелевое использование собственник сможет расторгнуть имеющееся соглашение о переуступке.

Заключение

При переуступке арендных прав первый участник сделки полностью лишается своих полномочий по использованию земель, но от третьего участника получает отступные, поскольку им будет утеряна возможная выгода от аренды.

Но истинный собственник надела по-прежнему будет осуществлять надзор за использованием и получать ставку оплаты, установленную первоначальным договором аренды.

При долгосрочных правоотношениях третий участник вновь сможет переуступить свои права по согласованию с собственником земли.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/pereustupki-mezhdu-fiz-litsami

Переуступка права аренды земельного участка в 2019 году

Аренда заключается во временной передаче владельцем прав и обязанностей на материальные ценности и недвижимость другому лицу.

Однако не всегда арендатор в процессе использования может полноценно эксплуатировать предмет сделки. Это касается, в том числе и аренды земельных участков.

В таком случае допускается переуступка права аренды земельного участка другому лицу. Согласно Гражданскому кодексу РФ, такая сделка должна быть оформлена документально.

Права арендатора

В соответствии с требованиями законодательства и условиями заключенного договора арендатор наделяется рядом возможностей.

Прежде всего, это касается пользования переданным имуществом, в том числе и земельным участком. Арендатор не получает объект в собственность, но вправе эксплуатировать занимаемую территорию в рамках условий договора. Также он может переуступать имущество третьим лицам.

В данном случае речь идет о субаренде. Следует отметить, что она возможна только при наличии согласия владельца участка. Также арендатор может полностью переуступить свои права третьему лицу. В этом случае также потребуется согласие собственника территории.

Возможности для пользователя предусмотрены и на случай изменения собственника. Такие ситуации не являются основанием для расторжения договора аренды. Это правило распространяется на случаи, когда пользователь ушел из жизни. Его возможности переходят к наследникам. Собственник участка не вправе отказать таким лицам во вступлении в договорные отношения.

Ещё одной из возможностей арендатора является преимущество перед другими претендентами в случае истечения срока соглашения. То есть в таких ситуациях пользователь может рассчитывать на заключение нового договора.

Это возможно при соблюдении следующих условий:

1. Арендатор надлежащим образом исполнял взятые на себя обязательства.
2. Использовал земельный участок по назначению.
3. Не допускал ухудшения его состояния.
4. Не передавал его третьим лицам, без согласия собственника.
5. Своевременно вносил арендную плату.
6. Готов заключить новый договор на условиях, которые предлагаются другим претендентам.

При этом арендатор должен проинформировать собственника о своем решении в срок, указанный в соглашении, либо до истечения периода его действия.

Переуступка права аренды

Одной из возможностей арендатора является переуступка своих прав третьему лицу. Она допускается только в случае согласия собственника. Без него процедуру реализовать невозможно. Переуступка прав отличается от субаренды.

Особенность заключается в обязательствах пользователя перед владельцем участка. Если земля передается в субаренду, то ответственность все равно остается на прежнем участнике. В случае с переуступкой все несколько иначе.

В такой ситуации арендатор полностью передает свои права и обязанности другому лицу. То есть в этом случае сторона сделки изменяется. Соответственно права, обязанности и ответственность перед собственником возлагаются на нового арендатора.

Такая сделка носит возмездный характер и соответственно требует документального оформления. При этом дарение арендных прав не допускается.

Законодательное регулирование

Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка регулируется нормами действующего законодательства.

В частности, в статье 615 Гражданского кодекса РФ указано, что пользователь может с согласия собственника передать полностью свои возможности третьему лицу. Также предусмотрено заключение договора в этом случае. Соглашение оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ. Право переуступки прав аренды также указано в статье 22 Земельного кодекса РФ.

Для переуступки прав стороны должны оформлять соглашение, которое составляется с учетом требований действующего законодательства. Прежде всего, стороны проводят переговоры. Предварительная договоренность должна касаться основных условий будущей сделки. Затем составляется проект соглашения.

В тексте должно быть указано следующее:

1. Дата и место заключения соглашения.
2. Сведения о сторонах сделки – ФИО людей либо название юридических лиц, документы, подтверждающие полномочия сторон.
3. Предмет договора. В данном случае это будет переуступка права аренды на земельный участок. В этом разделе указывается подробное описание территории – её площадь, границы и место расположения, возможность ИЖС и др.
4. Порядок передачи прав.
5. Стоимость сделки и способ расчета.
6. Права, обязанности и ответственность сторон.
7. Банковские реквизиты и подписи участников.

Для оформления соглашения можно использовать обычную офисную бумагу либо бланк, изготовленный типографским способом. Текст заполняется от руки или с использованием технических средств печати. Договор должен быть заверен печатями участников сделки, если таковые имеются в наличии.

Стороны соглашения

В качестве сторон выступает действующий арендатор и новый претендент. Собственник участка стороной такого договора не является.

Каждый участник должен обладать правом на совершение сделки. То есть претендент и арендатор не могут быть ограничены в таких возможностях. Для действующего пользователя это право должно быть отражено ещё и в условиях основного договора.

Необходимые документы

Для заключения соглашения о переходе прав аренды необходимо наличие определенной документации, без которой сделка не может быть реализована.

К ней отнесены:

1. Основной договора аренды земельного участка.
2. Документы, подтверждающие полномочия сторон – паспорта, свидетельство о регистрации в качестве юридического лица, доверенность законного представителя, решение общего собрания учредителей компании о назначении руководителя, приказ о наделении должностного лица правом заключать сделки.
3. Сведения, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате – квитанции или расписки арендодателя о получении расчета.
4. Данные об отсутствии обременений или ограничений на земельный участок.

Допускается использование как оригиналов документов, так и их заверенных копий.

Государственная регистрация

По общим правилам, все договора аренды, предметом которых является жилое или нежилое помещение, подлежат государственной регистрации. Такое условие касается и сделок с земельными участками. Передача права, по сути своей, также является договором указанного характера, поскольку, после его заключения, новый пользователь обретает арендные права.

Чтобы зарегистрировать соглашение, инициатор должен будет составить письменное заявление в произвольной форме и направить его в Росреестр.

Сам документ не имеет стандартного образца. В тексте необходимо указать сведения о регистрирующей инстанции, инициаторе, а также суть просьбы.

Физическому лицу в данном случае придется выплатить две тысячи рублей, юридическому – двадцать две.

Все необходимые документы и квитанцию об оплате госпошлины инициатор обязан передать в регистрирующую инстанцию. Сделать это можно несколькими способами. Прежде всего, документы передаются лично, то есть инициатор приносит их самостоятельно в орган Росреестра.

Сведения можно переслать по почте. В этом случае информационный пакет направляется специальной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату. Также документы можно направить через Многофункциональный центр либо с использованием портала Госуслуги.

В последнем случае потребуется перевести все данные в электронный формат.

Особенности уступки муниципальной аренды

Муниципальная недвижимость, в том числе и земельные участки, наделены особым статусом. По этой причине переуступка прав аренды на них имеет свои отличительные особенности. Прежде всего, передача зависит от срока договора.

Переуступка будет возможна только в том случае, если период аренды превышает пять фактических лет. При этом необходимо направить собственнику, которым выступает муниципалитет, уведомление.

Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Изменение условий прежнего договора возможно только при наличии согласия муниципальной инстанции. Указанная правовая норма не требует получать согласие собственника, но говорит о необходимости его уведомления.

Уведомление арендодателя

В соответствии с требованиями закона арендатор обязан проинформировать владельца участка о переуступке права.

Сроков такого уведомления не определено, целесообразно сделать это в разумный срок после того, как заключен соответствующий договор.

Образца, как и формы такого уведомления, обязательного для использования инициатором, действующим законодательством не утверждено. На практике рекомендуется информировать владельца в письменном виде.

В тексте уведомления необходимо указать следующее:

1. Сведения о собственнике и арендаторе – фамилии, имена, отчества физических лиц или название компаний, адреса места расположения, контактная информация.
2. Данные основного договора аренды – номер и дата заключения.
3. Ссылка на нормативный правовой акт, позволяющий переуступить права аренды.
4. Сведения о новом участнике сделки – фамилия, имя, отчество физического лица или название организации, адрес места расположения.
5. Данные договора переуступки права аренды – дата заключения и номер.
6. Число, месяц и год уведомления, подпись инициатора.

Составленное извещение должно быть направлено собственнику земельного участка. Такая обязанность возложена на инициатора переуступки прав. Сделать это можно несколькими способами.

Самым распространенным вариантом является личная доставка. Такой метод позволяет инициатору лично убедиться, что уведомление собственник получил.

Ещё одним из часто используемых вариантов является почтовая пересылка. Такой способ избавляет инициатора от необходимости являться самостоятельно. В данном случае нужно направлять письмо специальной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату, чтобы иметь на руках подтверждение факта доставки документа.

Допускается также пересылка посредством информационных ресурсов интернета. Для этого необходимо иметь в своем распоряжении электронную почту, а также знать аналогичный адрес собственника земельного участка. После отправки инициатору придет уведомление о доставке письма.

Такой способ не самый надежный, поскольку передача может быть прервана из-за сбоев в работе компьютерной сети. Хотя такая пересылка является самым быстрым вариантом доставки уведомления.

Действующие нормативные правовые акты позволяют также использовать услуги законного представителя, как способ уведомления арендодателя. Указанное лицо должно иметь на руках личный паспорт и доверенность, подтверждающую его полномочия.

Передача прав аренды на участок земли влечет за собой определенные правовые последствия.

В этом случае новый арендатор обретает следующие возможности и обязательства:

1. Право последующего выкупа участка.
2. Возможность возводить сооружения на занимаемой территории, если это предусмотрено условиями сделки.
3. Обязанность производить своевременный расчет за арендуемый участок.
4. Использование земли только в рамках заключенного договора.

В случае нарушения условий сделки, меры воздействия различного характера к новому арендатору применяются на общих основаниях.

Образцы документов

1. Договор переуступки прав аренды на земельный участок
2. Образец заявления о государственной регистрации договора аренды
3. Уведомление собственника о переуступке прав аренды

Источник: https://pravo.estate/arenda/pereustupka-zemelnogo-uchastka/

Подробно о переуступке права аренды земельного участка между физлицами

Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами означает, что начальный пользователь собственное право обладания переуступает прочему физлицу. ГК РФ в ст. 615 сообщает, что арендатор во время действия изначального соглашения полномочен пользоваться землёй, ограничиваясь условиями договора. Часто в их список включается и право уступки.

В итоге новый арендатор наделяется законным правом пользоваться землёй, извлекая из него определённую денежную выгоду (при желании). Владелец же земли будет взимать с пользователя конкретную арендную плату, предусмотренную договором. Представляется уступка на определённый временной отрезок, не превышающий всего срока аренды. Дарить такие права запрещается (ст. 575 ГК России).

Особенности переуступки аренды между физлицами

• Недопустимо проводить данную процедуру при имеющемся договоре, если его участники не оговорили возможность уступки прав иному физлицу.
• Запрещается уступка права на аренду земли под застройку жилищем в ситуации, если в первичном соглашении наделу определяется с/х предназначение.
• Если при изменении первичного договора предыдущим арендатором была образована задолженность, её нужно урегулировать ещё на предварительном этапе.
• Если срок действия договора не превышает 5 лет, оповещать собственника земли об уступке необязательно. При большем сроке потребуется официально уведомить его о проводимой юридической процедуре.

Необходимые условия для уступки прав аренды

Список условий выглядит так:

1. Сторонам требуется прийти к согласию по ключевым условиям договорённостей.
2. Если в первичном соглашении не предусматривалась уступка, то подобное требование должно выполняться пользователем.
3. Арендатор не вправе пользоваться участком в целях, не предусмотренных договорённостями.
4. На наделе недопустимо возведение не прошедших необходимую регистрацию построек.
5. Разрешается уступка права лишь на участок, не являющимся объектом разбирательства в судах.
6. Запрещается передача надела, если он служит предметом залога.
7. Все необходимые расчёты должны проводиться согласно установленному графику платежей. За нарушение времени выплаты денег могут предусматриваться различные штрафы.
8. Важнейшее условие – согласие владельца на осуществление подобной сделки.
9. Согласие переуступить земельный надел под аренду необходимо оформлять письменно.
10. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации такой тип сделки должен оформляться документально.

Помимо того, если время действия подобных правоотношений свыше 1 года, их нужно регистрировать в госреестре. Оформленные изменённые правоотношения устанавливают новые права и обязанности участников. Притом главные из них налагаются на нового арендатора.

Порядок оформления уступки прав аренды между физлицами

Порядок регулируется ГК РФ. Процедура уступки установлена и статьёй 22 ЗК РФ.

Необходимые бумаги

Для оформления права уступки надо собрать определённый список документов:

1. Заверенная ксерокопия первичного соглашения.
2. Заявление на переуступку.
3. Ксерокопия и оригинал кадастрового плана (с указанием площади, точных размеров, проходящих по земле коммуникационных сооружений).
4. Подлинник договора уступки (от 2 экз.).
5. Техдокументация на надел, справка о проведённом межевании.
6. Документы, служащие подтверждением отсутствия долговых обязательств (расписки в получении владельцем установленной выплаты либо квитанции).
7. Выписка из реестра прав на собственность, служащая подтверждением отсутствия накладываемых на владельца и сам земельный надел обременений или арестов на осуществление сделок с землёй, выданных судом.
8. Копия платёжного документа об уплате пошлины.
9. Физические лица также должны предъявить паспорт и заверенное согласие супруга на осуществление сделки. В ином случае они обязуются представить заверенное заявление, служащее доказательством того факта, что конкретное физлицо не состоит в зарегистрированном браке.

Арендатор может уступать право аренды и через доверенное физлицо. Тогда будут действовать общепринятые законодательные положения. В этом случае нужно представить и доверенность.

Размер госпошлины для физлиц

Физические лица обязаны оплатить госпошлину в сумме 2 000 руб. за проведённую процедуру регистрации переуступки. Участники сделки могут поделить размер пошлины между собой, что будет выгодным решением.

Заключение договора

Совершенно недопустимо устное совершение договорённостей между участниками, а, соответственно, всё требуется оформлять в документальной форме. Если стороны изъявят желание, возможно прибегнуть к помощи нотариуса.

Как только участниками сделки будут детально изучены все позиции соглашения, они могут поставить собственные подписи в договоре.

Нужно учесть и немаловажную деталь, которую обязательно нужно соблюсти при оформлении сделки: все пункты не противоречат первичному соглашению.

За базу соглашения переуступки права аренды земельного участка принимаются главные договорённости; в нём должны указываться:

• дата договора;
• предмет (в т. ч. указание на то, возможно ли ИЖС на земле);
• полные персональные данные сторон;
• права сторон;
• обязанности участников;
• детальное описание земли, в т. ч. техническая информация и сведения из кадастра;
• время действия соглашения уступки;
• ответственность сторон сделки;
• методы решения вероятных споров;
• сумма платежа за аренду и метод расчёта, при этом размер такой платы должен равняться её величине в основном договоре;
• возможно указывать и разные независящие от сторон обстоятельства, согласно которым может досрочно прекращаться действие обязательств.

Новый арендатор обязуется нести всю ответственность за сохранение надела и точно выполнять достигнутые участниками сделки договорённости. Если выявлено нарушение приведённых в договоре условий пользования землёй, договор уступки может расторгаться при первом же случае обнаружения несоблюдения договорённостей между сторонами сделки.

Важно! В соглашении уступки пункт оплаты может содержать информацию о дополнительной плате за утрату прав пользования землёй, но должны оговариваться текущая ставка и время расчётов, ответственность сторон сделки за нарушенные сроки выплаты сумм и взимаемые штрафы.

Образец договора

В тексте нужно указывать следующую информацию:

• данные из паспортов, адрес регистрации сторон;
• описание условий уступки;
• юридический адрес земли, площадь и её номер согласно кадастровому паспорту;
• основания, по которым предшествующий пользователь получил право на аренду (договор, бумаги по кадастру и иные, в т. ч. удостоверение выплаты аренды);
• если имеется долг по аренде у начального пользователя, необходимо указать метод его гашения и определённую денежную сумму, она принимается в расчёт при осуществлении выплат по аренде новым арендатором;
• справка из реестра, доказывающая отсутствие ограничений (выступание земли в качестве объекта спора в суде, нахождение надела в залоге у кредитора);
• сумма и условия уплаты за аренду, могут также прописываться разграничения (ввод единовременного платежа, поквартальной либо ежемесячной его разбивки);
• дата подписания соглашения уступки, банковские реквизиты (если есть) и подписи участников сделки;
• на последней странице соглашения прописывается число экземпляров, список приложенных бумаг.

Предусматривается возможность наделить нового арендатора добавочными обязанностями. Например, по погашению затрат, связанные с повышением качества участка земли либо иными обязательствами.

Процедура регистрации

Госрегистрация уступки права от изначального пользователя к новому приводит в силу заключённое между участниками соглашение. Она обязательна, когда время действия соглашения переуступки свыше 1 года.

Порядок её проведения устанавливается ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. В качестве подтверждения проведённых действий по регистрированию уступки будет выдан документ определённого образца.

Процедура регистрации требует предварительной уплаты пошлины.

При госрегистрации требуется представить определённый набор бумаг:

• заявление;
• договор аренды;
• справка, где указан арендатор и владелец;
• договор уступки;
• кадастровый паспорт;
• паспорт первичного и нового арендатора.

Подобные правоотношения включают не только право владения землёй, но и возможность сдачи в аренду. Тогда ключевые права арендодателя будут прекращены на время действия договора; они перейдут фигурирующему в соглашении физлицу.

У пользователя земли могут иметься собственные права и обязанности перед арендодателем, в т. ч. возложение собственных прав на прочие физлица. Но чтобы эти договорённости обладали правовой силой, надо оформлять договор уступки. Он позволяет только использовать надел в личных или коммерческих целях, но не будет служить основанием распоряжаться им.

Согласно соглашению переуступки передаётся набор прав, которым обладал изначальный пользователь надела, и исключительно только это. Арендатор не имеет права продавать земельный участок, завещать его. Пользователь земли обязан сдать арендодателю участок по окончанию периода действия договора в его первоначальном виде, не допустив ухудшения качественных характеристик земли.

Источник: https://infonedvizhimost.com/zemlya/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-mezhdu-fizicheskimi-litsami.html

Нюансы составления договора переуступки прав аренды земельного участка между физ. лицами: образец документа

• Земля, оформленная в аренду, допускает последующую передачу без прекращения действия основного договора.
• В этом случае законодательством предусмотрена процедура переуступки арендных прав.
• Переход арендных прав к цессионарию регламентирован базовыми положениями: это заключение договора сторонами, одна из которых передаёт свои полномочия правопреемнику, выходя из участия после завершения процедуры.

Разница между договором и соглашением об уступке

Регламент норм законодательства не обращается к специальному толкованию понятий договор и соглашение, когда речь идёт о переуступке права аренды на земельный надел. Отсутствие дифференциации вносит некоторую произвольность в применение названий этих видов документов.

И это не случайно, так как оформление переуступки не опирается на самостоятельный юридический документ, он всегда прилагается к первичному договору аренды, который не утрачивает юридическую силу. Эти нормы опираются на действие статей 606 и 607 ГК РФ.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

• Сущность гражданско-правового договора опирается на его юридическую автономность, которая может корректировать отдельные положения и пункты прилагаемыми дополнительными соглашениями.
• Договор уступки или цессии отражает нормы, характеризующие соглашение тем, что оно правоспособно только при опоре на основной договор аренды земли.
• Без предоставления первичного договора, договор цессии не является правоспособным.

Однако предусматриваются некоторые различия в определении договора цессии и соглашения о переуступке:

1. Под договором принято понимать документ, на основании которого происходит полная передача арендных прав, когда предшествующий арендатор полностью исключается из гражданско-правовых отношений, передавая правопреемство земельным участком цессионарию.По завершении процедуры переуступки цессионарий выступает арендатором.
2. При соглашении допускается передача права заключения договора аренды после получения такого права на торгах, но до момента оформления аренды выкупившей его стороной.
3. Также – передача субаренды, когда изменяется лишь часть положений договора аренды. Арендатор продолжает выступать в той же роли, не утрачивая статуса титульного владельца прав на землю.

Далее, речь будет идти о полномерном правопреемстве на землю, с учётом смены контрагентов договора.

Процедура передачи обязанностей между физ. лицами

Соразмерно компетенции сторон, документ может оформляться:

• самостоятельно;
• в риэлторской компании;
• офисе юридической фирмы;
• нотариальной конторе.

При самостоятельном составлении текста документа целесообразно удостоверить подписи нотариально.

Обязательно нотариальное удостоверение лишь тогда, когда предшествующий договор удостоверялся нотариусом или заключался в нотариате по типовому образцу.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/arenda-zu/dogovor-arendy-zemli/pereustupka.html