- Продажа комнаты в коммунальной квартире существенно отличается от обычного процесса отчуждения недвижимости.
- Необходимо учесть все особенности и нюансы, предусмотренные законодательством для долевой собственности.
- Ведь в противном случае такая сделка может быть признана судом недействительной.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Правовая база
Правовое регулирование вопросов, связанных с распоряжением коммунальным жильем, производится на основании следующих основных нормативно-правовых актов РФ:
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Процедура отчуждения комнаты в коммунальной квартире производится в следующем порядке:
-
Первым делом продавцу необходимо определиться с суммой денежных средств, которую он желает получить за свою комнату. Существует несколько способов определения стоимости недвижимости:
- можно привлечь независимых оценщиков, которые определят точную цену жилья и подготовят соответствующий отчет;
- проконсультироваться с риелторами;
- установить стоимость комнаты самостоятельно, ориентируясь на среднерыночные цены.
- Далее следует известить всех сособственников коммунальной квартиры о намерении продать свою комнату, ознакомив их с основными условиями предстоящей сделки купли-продажи.
- Если среди владельцев квартиры не найдется желающего приобрести отчуждаемое помещение, то можно приступить к поиску покупателя, размещая соответствующие объявления на разных площадках.
- Сбор необходимых документов, в том числе и письменных отказов других владельцев квартиры от преимущественного права покупки комнаты (сделать это рекомендуется до того, как будет найден покупатель, чтобы не заставлять его ждать).
- После появления лица, готового приобрести долю в коммунальной квартире, желательно заключить с ним предварительный договор купли-продажи, по которому он должен будет внести аванс в счет предстоящей покупки. В рамках данного документа прописываются основные условия будущей сделки, стоимость жилья и т.д. При этом продавец должен написать расписку о получении денежных средств (если был перечислен аванс).
- Открытие депозитной ячейки в банке, в которую вносятся деньги за комнату. Это наиболее распространенная схема, используемая для урегулирования взаиморасчётов между покупателем и продавцом. В этом случае заключается специальное соглашение, в котором четко прописывается, когда и при каких условиях стороны сделки смогут открыть ячейку.
- Заключение основного договора купли-продажи помещения в коммунальной квартире и его удостоверение у нотариуса. В соответствии с п. 1 ст.42 Закона РФ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению имущества, находящегося в долевой собственности, в обязательном порядке должны быть нотариально удостоверены (за исключением ряда отдельных ситуаций).
- Далее производится регистрация сделки по продаже комнаты в Росреестре. Сделать это можно самостоятельно, через МФЦ или же поручить эту процедуру нотариусу.
- Продавец передает комнату покупателю и обе стороны подписывают акт приема-передачи.
- После завершения всех бюрократических процедур продавец может явиться в банк и снять с ячейки оставшиеся деньги за квартиру.
Оповещение соседей
Вначале следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ в случае продажи доли в общей собственности другие ее участники имеют преимущественное право покупки отчуждаемой части. В связи с этим продавец комнаты в коммунальной квартире должен уведомить всех сособственников о намерении продать свою долю.
Сегодня существует несколько способов направления извещения, каждый из которых имеет свои преимущества и некоторые недочеты.
| Способ извещения | Плюсы | Недостатки |
| Заказное письмо с описью и уведомлением о вручении |
|
Более высокая стоимость, чем у простого письма. |
| Телеграмма с уведомлением |
|
|
| Через нотариуса | Не нужно заниматься подготовкой и составлением письма, все хлопоты, связанные с отправкой извещения нотариус возьмет на себя. | Составление и отправка уведомлений через нотариуса является платной услугой. |
| Путем размещения объявления на сайте Росреестра |
|
Таким способом можно воспользоваться только в том случае, если количество участников долевой собственности превышает 20 человек (п. 4.1 ст. 42 Закона РФ «О государственной регистрации недвижимости»), данный вариант не доступен в том случае, если речь идет о долевой собственности на жилое помещение. |
В п. 2 ст. 250 ГК РФ написано, что участники долевой собственности обязаны в течение одного месяца (с момента получения извещения) приобрести комнату, выставленную на продажу, или же написать письменный отказ от преимущественного права покупки отчуждаемой доли.
Нюансы вручения извещения
Следует отметить, что далеко не всегда процедура уведомления сособственников протекает гладко и быстро. Порой возникают различные сложности, для разрешения которых необходимо правильно действовать, не нарушая интересов других участников долевой недвижимости.
Местонахождение собственника неизвестно
В случае, если продавец не располагает информацией о настоящем месте нахождения сособственника, то тогда уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире направляется по последнему известному адресу проживания участника общей собственности. При отсутствии сведений об адресате извещение направляют по адресу нахождения доли.
Владелец – муниципалитет
Владельцем такой доли выступает муниципалитет. При возникновении подобной ситуации продавец должен направить извещение о продаже своей комнаты в районную администрацию или Жилищный комитет.
Собственник в тюрьме
В случае, если сособственник находится в местах лишения свободы, то извещение о продаже комнаты следует направить по месту его регистрации, а также в тюрьму, в которой он отбывает срок (если есть такие сведения). Лучше всего данную процедуру поручить нотариусу.
Владелец проживает за границей
Нахождение участника долевой собственности в другом государстве несколько усложнит всю процедуру уведомления. Однако и в такой ситуации можно все сделать, не нарушая закон. В данном случае есть несколько вариантов:
- вручить извещение лично, выехав заграницу (это не очень популярный способ);
- связаться с сособственником и узнать не оставлял ли он кому-нибудь доверенность, покидая страну;
- можно договориться о направлении письменного отказа от преимущественного права покупки доли по почте.
Если ни один из перечисленных способов не подходит, то тогда извещение о продаже следует направить по месту регистрации и дождаться окончания 1 месяца.
Жильцы уклоняются от вручения документа
Прежде всего, необходимо попытаться мирно договориться с сособственником. В случае, если никакие доводы не помогают, а сосед отказывается идти на контакт, то извещение о продаже комнаты следует вручить в присутствии свидетелей.
Очень важно иметь неоспоримые доказательства того факта, что уведомление действительно было получено конечным адресатом. В противном случае он сможет оспорить такую сделку в суде, заявив о том, что не было соблюдено преимущественное право покупки отчуждаемой доли.
Письменный отказ от преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире или же согласие на проведение подобной сделки в обязательном порядке должны быть заверены у нотариуса.
Следует иметь в виду, что такие документы обязательны лишь в том случае, если гражданин желает продать свою комнату до истечения 1 месяца с момента уведомления об этом соседей. В остальных ситуациях достаточно направить письменное извещение и дождаться окончания установленного срока. После этого можно заняться оформлением продажи квартиры стороннему покупателю.
В завершение необходимо отметить еще один важный нюанс, связанный с продажей комнаты в коммунальной квартире. Так, если одним из сособственников является несовершеннолетнее лицо, то дополнительно надо будет получить согласие органов опеки и попечительства на проведение подобной сделки.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 577-04-19 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/kommunalnaya-kvartira/kak-sostavit-uvedomlenie.html
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец
Уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире — обязательный документ, требуемый для оформления сделки. Его необходимость обусловлена преимущественным правом покупки соседей, регламентируемым статьей 250 ГК РФ. С учетом данного фактора актуальным становится вопрос о правилах оформления и порядке направления уведомления.
Необходимость уведомления
В соответствии с законодательством соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки комнаты. Соответственно для продажи долевой собственности постороннему лицу долевому собственнику необходимо получить согласие всех остальных владельцев.
Данная процедура выражается в составлении уведомления, которое направляется каждому соседу, обладающему долевой собственностью в коммунальной квартире. Документ направляется только владельцам, арендаторов уведомлять не нужно.
Ключевым аспектом извещения о продаже комнаты в коммунальной квартире выделяют условия сделки. Они не должны отличаться в зависимости от адресата, то есть соседям нужно предложить ту же цену и сроки, что и потенциальному покупателю.
При несоблюдении такой процедуры сосед в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать получения прав и обязанностей покупателя. Соответственно заключенная сделка будет оспорена. Во избежание подобных ситуаций обращают внимание на правила составления извещения.
Составление уведомления
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в обязательном порядке оформляется письменно. В документе должна присутствовать следующая информация:
- полное имя и паспортные данные составителя;
- полное имя соседа, которому направляется извещение, если владелец доли — юридическое лицо, то прописывается его полное наименование;
- краткое изложение намерения о продаже доли в коммунальной квартире, полный адрес, описание комнаты, размер долевой собственности;
- стоимость предлагаемого помещения;
- четкая формулировка преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире, ссылка на статью 250 ГК РФ;
- уведомление о сроке в 30 календарных дней для ответа;
- контактная информация продавца;
- дата составления письма, подпись.
Стоимость комнаты в коммунальной квартире должна соответствовать будущей сделке. Если цена будет изменена — уведомления придется составлять заново. С учетом данного аспекта извещения оформляют в случае, когда уже существует предварительная договоренность с покупателем.
При указании срока для ответа в 30 дней также прописывают и последствия его отсутствия. Для этого указывают, что в случае отсутствия ответа в указанный период комната будет продана третьим лицам.
Контактные данные прописываются обязательно. Если соседи постоянно проживают рядом — достаточно телефона. Однако если одна из сторон живет в другом месте — прописывают все доступные способы связи.
Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире
Извещение о продаже доли может быть составлено полностью от руки или напечатано. Если имеется несколько совладельцев коммунальной квартиры — рекомендуется использовать один печатный образец и менять имя адресата.
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется в свободной форме и не имеет утвержденного образца. Документ оформляется с обязательным включением в него ключевых условий.
Все прописываемые положения документа письма должны соответствовать действительности. Если соседу будут предложены условия, отличные от заключенной позже сделки — продажа комнаты в коммунальной может быть обжалована.
Ниже можно скачать образец уведомления о продаже доли в коммунальной квартире. По необходимости письмо может быть дополнено актуальными положениями и данными.
Как направить уведомление?
При продаже доли в коммунальной необходимо учитывать и вероятность согласия соседей на покупку комнаты. Во избежание недоразумений с покупателями следуют определенному порядку действий:
- в устном порядке с другими собственниками коммунальной квартиры оговаривают возможность купли-продажи доли и ее ориентировочную стоимость;
- при отсутствии согласия соседей находят покупателя со стороны, заключают предварительный договор;
- после этого направляют письменное уведомление всем соседям с указанием на основные условия проводимой сделки;
- после получения письменного отказа от остальных собственников с покупателем оформляется основной договор;
- при регистрации сделки в Росреестре представляют документы, свидетельствующие об уведомлении соседей о преимущественном праве приобретения комнаты.
Самое сложное в извещении соседей о продаже доли в коммунальной квартире — передача составленного извещения. При хороших отношениях сделать это можно и лично, тут же получив письменный ответ на извещение.
Для соблюдения процедуры уведомления о преимущественном праве необходимо:
- получить письменный отказ в покупке доли коммунальной квартиры;
- в случае согласия оформить сделку купли-продажи;
- не получать ответа в течение месяца.
Последний аспект относится к случаям, когда сосед не дает ни согласия, ни отказа. В этой ситуации необходимо иметь на руках подтверждение того, что извещение было направлено. Для этого рекомендуется отправлять его заказным письмом с уведомлением о вручении.
Отказ от принятия такого извещения фиксируется на почте специальным штампом. При оформлении сделки в Росреестре конверт с такой отметкой представляется в качестве подтверждения по соблюдению установленной процедуры.
Другой способ оформить извещение о продаже доли в коммунальной квартире — обратиться к нотариусу. Он может повторно направить нужное письмо, а в случае отсутствия ответа составит документ, подтверждающий соблюдение предписанной процедуры и отсутствие ответа.
Опытный нотариус поможет и в том случае, если сосед согласился на покупку, но затягивает сделку, не позволяя продать долю коммунальной квартиры. Обращение к специалисту позволит обжаловать такие действия.
Составление заказного письма и обращение к нотариусу актуально также в случае, когда сосед намеренно отказывается от получения уведомления. Если же местонахождение другого собственника неизвестно и способов связаться с ним не имеется — подается иск в суд о признании гражданина без вести пропавшим.
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
- 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.
Источник: https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/uvedomlenie-o-prodazhe-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-obrazec.html
Как продать комнату в коммунальной квартире: уведомление, документы для продажи, образец договора
Некоторые люди до сих пор проживают в коммуналках, и нередко сталкиваются с трудностями при осуществлении сделок с ним. Продажа комнаты в коммунальной квартире многих ставит в тупик, так как не все знают, как это юридически грамотно осуществить сделку.
Как показывает существующая практика среди всех возможных операций с недвижимостью этот процесс один из самых сложных. Связано это необходимостью обязательного соблюдения ряда правовых формальностей, о которых далеко не все проинформированы.
Данная статья подробно объяснит все возникающие вопросы и тонкости при осуществлении этого вида сделок, обозначит, как правильно действовать в этой ситуации.
Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.
При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.
Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.
- Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
- Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
- Когда нужен нотариус, а когда нет:
- собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
- если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
- когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.
Этапы действий
Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.
Они следующие:
- Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
- В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
- Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
- Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
- Заняться поиском покупателя.
- Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.
Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.
Оценка стоимости комнаты в коммуналке
Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.
А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.
Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:
- метража жилой площади;
- состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
- район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.
- Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.
- Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.
- Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.
Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.
Извещение соседей – пару слов о преимущественном праве
Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.
Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.
Это можно сделать:
- заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
- непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
- обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.
Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:
- кто его составил;
- кому оно предназначается;
- параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
- указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
- предложение купить комнату.
Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.
Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.
Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.
Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире
- Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.
- Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.
- Перечень документов для оформления сделки:
- Паспорта сторон.
- Согласие соседей на продажу.
- Правоустанавливающие документы.
- Оригиналы извещений.
- Договор купли-продажи комнаты.
- Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.
Все они прилагаются к договору и служат его основой.
Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и его существенные условия
Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.
Существенные условия договора купли-продажи комнаты:
- Указана цена и условия передачи денег.
- Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
- Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
- Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
- Срок освобождения и передачи комнаты.
Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.
Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение.
Договор купли продажи комнаты
Если нужно продать отдельную комнату: варианты развития событий
Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры. Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы.
Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно:
- она будет куплена соседями;
- соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.
Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.
Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу
Как было указано выше, все проживающие по соседству граждане имеют равные и преимущественные права на приобретение комнаты (ст. 250 ГК РФ). Если приобрести дополнительные метры в коммуналке изъявили несколько человек, то продавец выбирает того, кто предложит лучшую цену.
Можно составить предварительный договор покупки жилья с соседом, либо в самом уведомлении которое ему будет отослано отразить параметры будущей сделки:
- дату заключения купли-продажи;
- цену;
- размер задатка;
- вариант оплаты в рассрочку.
Когда прошло 30 дней, и получен утвердительный ответ, договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире соседу оформляется в установленном законом порядке.
Отказ соседа
Весьма часто встречающаяся ситуация в адвокатской практике. Некоторые соседи целенаправленно не дают своего согласия в надежде приобрести дополнительные метры за более низкую цену.
Другие могут это сделать из-за неприязненного отношения к продавцу или из зависти. Обычный способ это уклонение проживающих совместно людей от получения извещения.
Поэтому действовать необходимо следующим образом:
- Направить уведомление о продаже через почту. Календарный срок в тридцать дней начнется с момента его получения, когда он закончится – можно смело заниматься продажей.
- Подарить помещение третьему лицу (ни в коем случае не обозначая нигде факт передачи денег).
- Оформить договор дарения доли в комнате. При таком раскладе новый дольщик будет иметь преимущественное право купить остальные части по сравнению с соседями.
Однако здесь существует определенный риск. Остальные жильцы коммуналки, могут раскрыть замысел и в отместку подать исковое заявление о признании договора притворным. Здесь уже возникнут проблемы – ведь суд не всегда может стать на сторону продавца.
На практике такие варианты (особенно первый) реализуются без особых проблем (опять же в зависимости от конкретной ситуации).
Необходимо подчеркнуть! Оптимальный способ это мирно договориться, с теми, кто препятствует продаже. Конфликты и ссоры существенно могут затруднить весь процесс или вообще его заблокировать!
Поиск покупателя
Сегодня это главный вопрос, который волнует людей. В эру информационных технологий это стало значительно легче, нежели еще 20 лет назад.
Сделать все можно сегодня двумя путями:
- Заключить соглашение с риелторской компанией. Однако фирма за свои услуги потребуют немалые деньги, что не всегда оправдано, но посредством профессионалов можно быстрее найти покупателя.
- Разместить объявление, на тех ресурсах, которые пользуются популярностью у покупателей (АВИТО, ДОМОФОН) или в рекламных газетах.
Здесь надо придерживаться двух правил: грамотно написать текст и поставить приемлемую цену.
В объявлении обязательно нужно указать наличие ремонта или развитой инфраструктуры, возможен ли то, в каких пределах. Положительно скажется фраза, что проживающие соседи добропорядочные люди. В коммуналке это играет не последнюю роль.
Оформление сделки и размер госпошлины
В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.
В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.
Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:
- выбирается ближайшая нотариальная контора;
- предоставляются необходимые документы;
- заполняется бланк договора;
- подписывается сторонами;
- уплачивается нотариальный сбор.
Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.
В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:
- акт приема-передачи жилого помещения;
- уведомления, направленные ранее соседям;
- правоустанавливающие документы;
- квиток об оплате государственной пошлины.
В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.
Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты
- Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).
- Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.
- Для этого лучше придерживаться следующих советов:
- Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
- Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
- При заключении договора учитывать все обязательные условия.
- Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
- При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.
Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.
Источник: https://realty-u.ru/kvartira/komnata/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire.html
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире: договор, согласие соседей
Продажа комнаты в коммуналке сопряжена с трудностями согласования этой операции с остальными жильцами. Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире, как оформить сделку и как получить согласие соседей? И, наконец, каковы риски покупки такой недвижимости?
Какую комнату можно продать — приватизированную или муниципальную?
Продавать муниципальное жилье нельзя — оно является частью жилищного фонда муниципалитета и государства, это его собственники и только они могут распоряжаться этим имуществом. Если же квартира приватизирована, то она уже находится в частной собственности, поэтому позволены любые операции по владению, использованию и распоряжению такой недвижимостью.
Если часть жильцов приватизировала свои доли, а часть отказалась участвовать в приватизации, то отказавшиеся приобретают право бессрочного пожизненного проживания в квартире. Но, даже имея такое право, продать свою комнату нельзя.
Оснований для продажи комнаты в коммунальном жилье всего два, и каждое из них даёт право реализовать недвижимость:
- имеющейся на руках договор приватизации;
- выписка из реестра ЕГРН о зарегистрированном праве собственности.
Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире
В соответствии с Гражданским кодексом России в 224-ой статье, вещи, которые принадлежат двум и более лицам, являются их общим имуществом.
Если доли в имуществе не определены, то это совместная собственность. Если собственники обозначили части каждого собственника, то имущество называется долевым.
Собственник любого имущества имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей частью.
Доли бывают двух видов:
- Реальные — имеют физическое выражение, т. е. часть площади в единицах измерения. Реальная доля соответствует площади комнаты.
- Идеальные — в процентах или дробных долях. Идеальная — не проецируется на территорию помещений и никак не ограничивает передвижения собственников.
- Продать долю в натуре проще и выгоднее, чем идеальную долю.
- Комната в коммунальной квартире — это реальная доля в общей собственности.
- В законодательстве предусмотрен строгий порядок продажи доли в квартире и осуществления других операций с ней.
Получение согласия соседей
Можно ли продать комнату в квартире любому человеку и требуется ли для этого согласие других собственников и жильцов?
В 250-ой статье Гражданского кодекса указано, что собственники целого объекта при решении одного из них продать свою долю, имеют право преимущественной покупки доли в квартире, т. е. могут выкупить долю по уведомлению до предложения её посторонним лицам.
Важное требование — цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям. Т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.
Перед выставлением собственности для рассмотрения внешних покупателей, хозяин комнаты в коммуналке обязан предложить соседям выкупить его долю. Уведомление должно иметь письменный вид с обязательным обозначением предмета продажи, цены и прочих условий, которые хозяин доли собирается предлагать внешним покупателям, если внутренние откажутся.
Если продавец продаст долю постороннему лицу, нарушив условия 250-ой статьи Гражданского кодекса (о праве других жильцов выкупить долю по цене, по которой собственник продаёт долю, и других равнозначных условиях), то любой из собственников в течение 3 месяцев может подать исковое заявление в суд для признания сделки недействительной и перевода прав и обязанностей покупки на себя.
Кого нужно оповестить?
- Соседей, которым принадлежит остальная часть объекта на праве собственности (жильцы по договорам или ордерам социального найма и проживающие по договору залога имущества с ипотекой не считаются);
- Муниципалитет, которому квартира принадлежала до приватизации, если в квартире проживают лица по договору социального найма (например, отказавшиеся от приватизации жилья и сохранившие пожизненное право пользование объектом);
- Органы государственной опеки, если среди прочих собственников есть дети и частично или полностью недееспособные граждане.
Образец уведомления соседей можно скачать здесь.
Какой ответ нужен для дальнейших действий:
- Согласие одного из соседей купить долю;
- Письменный отказ от права преимущественного выкупа, образец отказа прямо тут;
- Отсутствие какого-либо ответа.
Срок ожидания ответа — 30 дней. После прохождения срока считается, что преимущественное право соблюдено, так как дольщик сообщил о своём намерении и дал возможность остальным соседям увеличить свои доли и не сталкиваться с посторонними лицами в квартире. Теперь можно продать комнату любому потенциальному покупателю.
Для соблюдения 250-ой статьи ГК РФ достаточно предложить выкуп одному из соседей, и если он согласится, сообщать остальным не нужно.Согласие нужно составить в письменном виде!
Далее происходит оформление продажи квартиры в долевой собственности — заключается договор с согласившимся и производятся дальнейшие действия по передачи права собственности.
Но на практике другие собственники очень часто не выкупают долю и нарушают правила, не принимая извещение. Реально ли продать долю в квартире с такими соседями?
Можно ли продать комнату без согласия соседей и по закону?
Можно использовать законные методы, когда другие собственники не хотят ни покупать рассматриваемую долю, ни отказываются от выкупа, в итоге препятствуя сделке.
Какие способы доступны:
- Оформление купли-продажи доли в квартире в виде дарственной — при дарении не требуется согласия иных собственников. Важно знать риски:
- ненадёжный покупатель может не расплатиться и тогда доля достанется ему даром;
- сделка может быть признана действительной, если другие собственники узнают об использованном методе и подадут иск в суд.
- Оформление в виде отступного — дольщик занимает у потенциального покупателя деньги и заключает договор отступного, по которому вместо денег расплачивается с ним путём передачи имущества — своей доли.Здесь тоже присутствует риск признания сделки недействительной.
- Альтернативное оформление купли-продажи доли в квартире или можно подарить покупателю небольшую долю от своей доли. Покупатель регистрирует право собственности и становится одним из собственников квартиры наравне с другими.Затем вы продаёте ему оставшуюся часть своей доли по преимущественному праву покупки. Ведь по Гражданскому кодексу достаточно предложить купить долю одному из собственников, если он согласен, извещать остальных не нужно.
Риск — покупатель может передумать покупать оставшуюся часть вашей доли.
Самые надёжные способы:
- Поручить нотариусу отправку извещений другим собственникам.
- Отправить телеграммы собственникам через органы печати.
- Направить заказное письмо.
Если письмо или телеграмму адресаты не заберут в срок, установленный почтовым отделением (обычно 7-8 дней), то конверт или извещение возвращается адресанту. Такая бумага является доказательством, что уведомление было направлено и с даты извещения отсчитывается срок в 30 дней. Если за 30 дней собственники не дали письменный ответ, то продавец вправе продать долю любому желаемому лицу.
Лучше всего обратиться к нотариусу за услугой отправки извещений сособственникам, так как он оформит возвращённые конверты и сообщения с нотариальным заверением, — это будет более твёрдым доказательством на случай судебного разбирательства.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире
Если покупатель найден — сосед или посторонний человек, — нужно переходить к сбору документов и оформлению сделки.
Перечень документов
Какие документы нужны и как их оформить для продажи доли в квартире:
- Несколько ксерокопий своего паспорта или иного документа, подтверждающего личность;
- Выписка по состоянию задолженностей перед жилищно-коммунальными службами. Каждый дольщик уплачивает свою часть услуг ЖКХ, а наличие долгов или неопределённость в этом вопросе могут стать причиной для сомнений потенциальных покупателей.Где взять — попросить в бухгалтерии ТСЖ и ЖЭУ/ЖЭК.
- Кадастровый паспорт квартиры — дубликат дольщика, выданный при постановке объекта на государственный кадастр.Если утрачен можно попросить дубликат одного из собственников для снятия копии или заказать в Росреестре выписку об основных характеристиках квартиры с правами. Если квартира не учтена в государственном кадастре, нужно подавать заявление в Росреестр для учета.
- Технический план объекта — дубликат дольщика, выданный техническими инженерами после составления плана. Если дубликат утрачен, — попросить дубликат у другого собственника для снятия копии или заказать в БТИ копию;
- Правоустанавливающий договор — документ о том, как собственник получил свою долю. Дубликат можно купить у нотариуса, который заверял договор, либо в Росреестре. Если правоустанавливающим документом является договор приватизации — в администрации муниципалитета.
- Разрешение органов государственной опеки — если собственник — несовершеннолетний, полностью или частично недееспособный, за документом нужно обращаться туда.
- Решение суда о признании полностью или частично недееспособным. Если утрачено, то можно обратиться в канцелярию суда, выдавшего документ.
Продать долю в натуре проще и выгоднее, чем идеальную долю.
- Документы опекуна об установлении опеки — несовершеннолетние и полностью или частично недееспособные не могут самостоятельно продать имущество, поэтому за бумагами необходимо обратиться в органы опеки и суд.
- Выписка из домовой книги, если покупателя интересует состав семьи, т. е. количество прописанных лиц. Лучше подготовить, к тому же заказывается бесплатно в МФЦ, нужно подать туда оригинал и копию домовой книги.
- Письменное согласие мужа/жены, заверенное у нотариуса, если у собственника есть супруг/супруга, а доля была приобретена после заключения брака. Где взять — нотариус сформирует.
- Документы об ограничении и обременении, если право собственности обременено. Пример — доля получена в результате заключения договора ренты с пожизненным содержанием иждивенца. Где взять — заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.
- Доверенность от нотариуса, если собственник не сможет присутствовать при заключении договора, необходимо документально доверить право осуществления действий от его имени.
- Справка о заключении, постановление суда о назначении наказания в виде лишения свободы, если собственник находится в заключении (что не лишает его права распоряжаться своим имуществом).Справка об освобождении, выдаваемая в тюрьме, если собственник — бывший заключённый.
- Если менялись фамилии, имена — документы, подтверждающие такие изменения, например, свидетельство о заключении или расторжении брака.
- Уведомления о продаже доли в квартире, направленные другим собственникам.
Затем составляется договор.
Дарение недвижимости встречается реже, чем купля-продажа, поэтому многие одариваемые не вполне ориентируются в своих правах.
Однако продажа квартиры, полученной по договору дарения, практически ничем не отличается от обычной реализации объекта недвижимости, впрочем, все подробности — в нашей статье.Какие документы нужны в Росреестр для продажи квартиры читайте тут.
Желательно подготовить весь пакет, а не подносить бумаги по запросу служащего, так как у некоторых справок есть срок действия.
Договор купли-продажи: содержание, образец
Гражданский кодекс Российской Федерации содержит 550-ую статью, устанавливающую обязательную форму купли-продажи недвижимости — договор в письменном виде с обязательными существенными условиями.
Ими являются:
- Предмет договора;
- Цена сделки;
- Список жильцов, которые имеют право пожизненного проживания в квартире (например, отказавшиеся от приватизации).
*Предмет — наименование объекта, его адрес и кадастровый номер.
Стоимость сделки должна соответствовать рыночным ценам, поскольку этот фактор проверяется налоговыми органами согласно нормам статьи 105.14 Налогового кодекса России о сделках между взаимозависимыми лицами.
Особенности договора:
- Название сделки и номер;
- Указание места (города, иного населенного пункта);
- Наличие вступления — преамбулы (представление сторон с подробными паспортными и иными персональными данными);
- Раздел с существенными условиями — предмет и цена;
- Прочие условия:
- какое имущество переходит покупателю вместе с квартирой (мебель и т. п.),
- как выписываются жильцы,
- фиксация состояния квартиры на момент сделки,
- срок для освобождения объекта стороной продавца,
- момент передачи ключей,
- как происходит переход прав после сделки купли-продажи квартиры,
- какие документы подтверждают отчуждение имущества;
- Заключение;
- Подписи сторон и дата.
Окончательный документ составляется в 3-4 экземплярах — для покупателя и продавца и других лиц, если в сделке участвовали поручители, кредиторы, государственные органы (например, Пенсионный фонд). Вот здесь можно скачать образец типового договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
Заключенный договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от одного лица к другому.
Что нужно знать при покупке комнаты?
Гражданам, задумывающимся о покупке комнаты в коммунальном жилье, стоит обратить внимание на следующие риски:
- Часто продавец предлагает заключить сделку в виде дарственной, но тогда будет отсутствовать документ о передачи денежной суммы, а он нужен покупателю, при этом выявление передачи денег сделает договор дарения ничтожным.
- Обязательно ознакомиться с выпиской из домовой книги по форме 9 и правоустанавливающими документами, перечисляющими собственников. Нужно убедиться, что всем прописанным соседям и собственникам поступили извещения с предложением выкупа и с тех прошло больше 1 месяца.
- Можно запросить у продавца и архивную выписку из домовой книги, чтобы получить информацию обо всех жильцах, когда-либо проживавших в квартире.
- Следует заказать общую выписку из ЕГРН и удостовериться, что на квартиру или комнату не наложены обременения и ограничения.
- Узнать, есть ли у продавца супруг/супруга и получить нотариальное согласие от него на сделку.
При оформлении договора лучше обратиться к юристу или нотариусу.
Купивший долю в квартире должен пройти процедуру государственной регистрации перехода к нему права собственности от прежнего хозяина. Сам процесс внесения записи о новом праве в реестр ЕГРН занимает 5-12 дней. По результатам выдается выписка о регистрации права собственности.
Особенности сделок с коммунальной недвижимостью поясняет нотариус:
Заключение
Продажа комнаты в коммунальной квартире имеет юридические трудности, связанные с получением отказа от выкупа других соседей.
Часто соседи не хотят выкупать комнату, но и не хотят, чтобы в квартире поселился чужой человек, и препятствуют сделке.
Чтобы правильно и без стресса произвести продажу лучше всего посетить нотариальную контору, чтобы нотариус заверял факт отказа от покупки комнаты. Тогда можно смело продать свою долю любому желаемому лицу.
Как происходит продажа квартиры по переуступке прав собственности читайте в нашей статье здесь.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.
Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/komnaty-v-kommunalke-dokumenty.html
Нюансы оформления уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец документа. Можно ли обойтись без согласия соседей?
Одним из самых сложных видов юридических сделок является продажа комнаты в коммунальной квартире. Она продолжительней по срокам, а также имеет свои особенности.
В этой статье рассмотрим, как оформить необходимые документы и сколько действует отказ соседей от преимущественного права покупки комнаты. А также расскажем, что делать, если соседи категорически против продажи и всячески мешают совершению сделки.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
Особенности этого типа недвижимости
В первую очередь стоит определиться с тем, какое же жилое помещение имеет статус коммунальной квартиры?
- Все собственники жилого помещения владеют им на основании разных документов (договоры соцнайма или свидетельства права собственности).
- Оплата жилищно-коммунальных услуг производится по разным лицевым счетам, созданным для каждого из собственников.
- Общие помещения в квартире находятся в долевой собственности владельцев.
Рассмотрим подробнее особенности продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии.
Преимущественное право покупки
Важно! Основной особенностью продажи комнаты в коммуналке является наличие преимущественного права покупки у совладельцев жилого помещения.
Регламентируется право ст. 250 ГК РФ, в которой указывается на преимущество участников долевой собственности при продаже доли, кроме того устанавливается порядок осуществления этого права. А вот ч. 6 ст. 42 ЖК РФ указывает на это же право конкретно для коммунальной квартиры.
Кто им обладает?
Преимуществом обладают все лица, владеющие долей в квартире, независимо от размера их участия в долевой собственности. Возникновение такого права вполне закономерно, ведь проживающие в коммуналке люди смогут улучшить свои жилищные условия.
Однако преимущественное право при покупке доли в коммуналке появляется, когда человек продает ее постороннему лицу, если же сделка совершается с другим долевым собственником, то никакого преимущества не возникает.
То есть, если другие участники доли в квартире тоже хотят купить комнату, то продавец в праве выбирать покупателя по своему усмотрению.
Уведомление о намерении совершить сделку
После получения уведомления собственникам дается месяц на принятие решения о покупке комнаты. Если в течение месяца никто из них не купил комнату, то собственник в праве продать ее посторонним лицам.
Существует три законных варианта передачи такого уведомления:
- Лично в руки. Продавец отдает уведомление лично каждому соседу, получает их подписи на согласие о продаже.
Внимание! Такой способ возможен, но в случае судебного разбирательства такие отказы от покупки будут иметь слабую доказательную силу.
- Отправка заказным письмом, либо телеграммой с уведомлением. Такой способ возможен, если все совладельцы проживают вместе, либо если продавцу точно известен адрес их проживания. В иных ситуациях, доказать что-либо в суде будет крайне сложно, несмотря на то, что Гражданский кодекс ввел ответственность за уклонение от важных сообщений ( ст. 165.1 ГК РФ).
- Направление оповещения через нотариуса. Главный и единственный минус этого способа – цена на нотариальные услуги, особенно, если собственников несколько и все они проживают по разным адресам. В остальном же это самый надежный вариант, так как уведомление составляется нотариусом, заверяется им, направляется совладельцам, и в результате на руки Продавцу выдается официальное свидетельство о подаче уведомлений.
Мнение эксперта
Васильев Олег Борисович
Многолетний опыт в разных областях юриспруденции
Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/dolya-i-komnata/uvedomlenie-o-p-k-v-kommunalke-i-bez-soglasiya-sosedej.html
Загрузка...
