Продажа квартиры с материнским капиталом в 2020 — пошаговая инструкция, риски продавца, без выделения долей

Последнее обновление: 02.03.2019

Вопрос:

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала? И как узнать, был ли использован материнский капитал для покупки этой квартиры?

Ответ:

Такой вопрос может возникнуть только в том случае, когда у Продавца оказались дети (не менее двух), и они – НЕ собственники квартиры.

Наличие детей всегда добавляет риска в сделке с недвижимостью для Покупателя.

И дело не только в правах детей при купле-продаже жилья (о них можно узнать по ссылке), но и в том, что это жилье могло быть ранее куплено с применением особой государственной субсидии – материнского семейного капитала (МСК).

А это налагает на получателя такой субсидии определенные обязанности, неисполнение которых ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с этим жильем.

Чем это может грозить Покупателю такой квартиры? В чем вообще может быть опасность (риск) покупки жилья, оплаченного материнским капиталом? В том, что появляется еще одно серьезное основание для признания сделки недействительной (и даже – ничтожной!) – нарушение условий использования материнского капитала при покупке квартиры.

А как узнать, применялся ли здесь материнский капитал вообще, и если применялся, то нарушены условия его применения или нет? Для этого нужно понимать, как происходит покупка квартиры с использованием средств маткапитала, и какие условия его использования установлены законом. Сейчас разберемся.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Как используется материнский капитал при покупке квартиры?

Условия использования материнского (семейного) капитала установлены законом ФЗ-256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Весь длинный текст закона изучать не обязательно. Но Покупателю квартиры, которая могла быть ранее приобретена на средства материнского капитала, нужно знать следующее.

Маткапитал предоставляется тем семьям, в которых родился (или был усыновлен) второй, третий или любой последующий ребенок после 1 января 2007 года.

Материнский капитал может быть использован на приобретение жилья в многоквартирном доме несколькими путями:

1. для непосредственной оплаты покупки квартиры (в т. ч. в строящемся доме);
2. для выплат по ипотечному кредиту, выданному банком для покупки той же квартиры; или для оплаты квартиры, приобретаемой в рассрочку;
3. для оплаты паевых взносов в кооператив при покупке квартиры в ЖСК.

Маткапитал выдается (оформляется) Пенсионным фондом РФ конкретному гражданину (обычно, матери) в виде сертификата, который дает право на получение денежных средств в пределах установленной суммы (около 450 тыс. руб.). Использование этих денег допускается только на строго установленные законом цели (в данном случае – на приобретение жилья для всей семьи).

Как вносить предоплату при покупке квартиры? Задаток или аванс? В чем разница, и что чаще применяют на практике – смотри по ссылке в Глоссарии.

В соответствии с п.

4, статьи 10 указанного закона, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала, родители обязаны оформить жилье в общую долевую собственность обоих супругов и всех своих детей, в том числе тех, кто родится позже (тогда происходит перераспределение долей). Доли собственности при этом распределяются по соглашению между собой, т.е. размер долей законом не установлен и определяется родителями на свое усмотрение.

Но в жизни бывают ситуации, когда квартира сначала оформляется только на одного из супругов (обладателя сертификата) или на обоих супругов, без включения детей в состав собственников. Такое часто бывает, например, из-за требований банка, выдающего ипотечный кредит на покупку квартиры, или при оплате маткапиталом паевых взносов за кооперативную квартиру.

Когда в будущем? В течение 6 месяцев после того, как появится такая юридическая возможность. Например, после введения дома-новостройки в эксплуатацию, или после снятия обременения в результате выплаты ипотеки. И уж точно это должно быть сделано ДО ТОГО, как семья решит продать эту квартиру.

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

В чем риск Покупателя такой квартиры?

Риск покупки квартиры, которая прежде была куплена с использованием средств материнского капитала, сводится к тому, что владелец сертификата мог не выполнить нотариальное обещание по выделению долей в приобретенном жилье своим детям и своему супругу. В практике рынка такое случается довольно часто по той причине, что никакого механизма контроля за исполнением этого обязательства на сегодняшний день не существует.

И если получившая сертификат на материнский капитал мамаша оформила квартиру только на себя, передала в ПФР письменное обязательство о выделении долей своим детям и супругу, а потом просто продала эту квартиру, «забыв» про детей, то всплывает сразу несколько проблем:

1. нарушение нотариального обязательства;
2. нарушение закона о маткапитале и условий его использования (ФЗ-256);
3. нарушение имущественных прав несовершеннолетних детей.

Иск о соблюдении закона и восстановлении своих прав могут подать как непосредственные участники сделки (после достижения совершеннолетия), так и заинтересованные третьи лица, например, прокуратура, ПФР, органы опеки и попечительства, или родственники (в т. ч. обделенный супруг).

Покупатель квартиры в таком случае может лишиться собственности по решению суда.

А квартира будет возвращена многодетной семье и распределена в виде долей собственности между всех ее членов, согласно закону и нотариальному обязательству. Такова практика рынка.

И это не теоретическое рассуждение. Нам известны судебные прецеденты, когда квартира изымалась у Покупателя именно по этому «гуманному» основанию.

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Как Покупателю узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?

Точнее, вопрос формулируется так – как проверить квартиру перед покупкой на предмет наличия обязательства выделения долей детям, если квартира приобреталась с участием средств материнского капитала?

Для начала Покупателю такого жилья нужно убедиться, что квартира была именно куплена (т.е. приобретена за деньги), а не приватизирована, получена по наследству и т.п. Это видно из правоустанавливающего документа на квартиру (что это такое – см. по ссылке).

Затем нужно выяснить, была ли в принципе возможность использования маткапитала у Продавца. Сколько у него детей? Двое? Трое? Когда родился второй или третий ребенок? После 1-го января 2007 года? Значит, родитель имеет право на маткапитал.

А получал ли он его, и применял ли для покупки своей квартиры? Логика подсказывает, что вряд ли кто-то откажется от такого щедрого подарка от государства. Почти полмиллиона рублей на халяву – кто ж будет возражать?

Как Продавец мог потратить эти государственные деньги себе на жилье? Какие здесь варианты?

В первом случае, если бы он использовал субсидию для непосредственных расчетов за жилье, то в любом из этих договоров имелась бы запись об использовании средств маткапитала в качестве оплаты (это требование ПФР при переводе денег на покупку). Да и доли детям и супругу были бы выделены сразу (тоже по требованию ПФР), так как этому ничего не препятствует.

Заверяем Договор купли-продажи квартиры у нотариуса. Кому это нужно и зачем? Об этом – в заметке по ссылке.

Во втором случае ситуация сложнее. Банк выдает ипотечный кредит при условии, что объект залога (квартира) будет ликвиден (т.е. легко реализуем, если что). И поэтому банк, обычно, не допускает оформления квартиры на детей, пока кредит не выплачен.

В итоге заемщик оформляет квартиру только на себя, а для платежей по кредиту подтягивает из ПФР маткапитал. ПФРу же он пишет обязательство о том, что в течении 6 месяцев после полного погашения кредита и снятия обременения ипотеки в Росреестре, он выделит доли собственности супругу и детям.

И это самый опасный вариант для следующего Покупателя такой квартиры. Почему?

Потому что в договоре-основании (в правоустанавливающем документе) Продавца будет написано только о том, что для покупки квартиры им были использованы кредитные средства банка, а о маткапитале здесь не будет ни слова.

О нем знают только банк, ПФР и сам Продавец. Но первые два такую информацию посторонним людям не предоставляют, а сам Продавец может просто отмахнуться, мол, да не было здесь никакого маткапитала, и доли детям я выделять не обязан.

В третьем случае та же опасность для Покупателя сохраняется. Справку о выплаченном пае (правоустанавливающий документ на квартиру в ЖСК) выдают в бухгалтерии кооператива. Сведений об использовании маткапитала для оплаты паевых взносов ЖСК там может и не быть, даже если он был использован.

Хуже всего то, что Покупателю в таких случаях нет никакой возможности достоверно убедиться в том, что для приобретения квартиры средства материнского капитала НЕ использовались (а значит, дети и супруг Продавца НЕ обязаны быть в числе собственников). Поэтому риск покупки такой квартиры слишком велик, и благоразумнее будет от нее отказаться.

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Риск для Покупателя также исчезает, если он сразу видит в числе собственников квартиры всех детей и супруга Продавца. Тогда все имущественные права налицо, и нет причин для оспаривания сделки по этому основанию.

Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой? Перечень документов и сроки регистрации – смотри в Глоссарии по ссылке.

Ну а если квартира ранее перепродавалась не один раз? И кто-то из предыдущих собственников использовал маткапитал, да «забыл» выделить доли детям? Как быть конечному Покупателю такой квартиры, и как ему узнать об этом факте?

Ответ может огорчить многих оптимистов. Гарантированно узнать об этом факте практически нереально (без проведения спецрасследования).

Поэтому Покупателю следует взять Выписку из ЕГРН о переходе прав, и при наличии подозрений о том, что маткапитал теоретически МОГ БЫТЬ использован в предыдущих сделках (по перечисленным выше признакам), а детей в составе собственников там не было – отказаться от покупки такой квартиры.

И еще один момент. Материнский капитал мог быть использован и при покупке квартиры в строящемся доме-новостройке по Договору долевого участия (ДДУ).

И пока дом строится, дольщик еще не имеет права собственности, и не может выделить доли собственности детям. Т.е. формально он не нарушает своего обязательства перед Пенсионным фондом.

Тем не менее, покупка такой квартиры в новостройке по Договору уступки прав требования все равно несет в себе риск оспаривания сделки по тем же мотивам, и от такой покупки лучше отказаться.

СЕРВИСЫ для Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.

Вообще, если в сделке с недвижимостью присутствуют дети (особенно – НЕ собственники жилья), или квартира перепродавалась не один раз, то Покупателю квартиры рекомендуется получить дополнительную консультацию профильного юриста применительно к условиям конкретной сделки.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/risk-priobreteniya-kvartiry-kuplennoj-ranee-na-materinskij-kapital/

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

2 747 просмотров

С 2007 года в РФ действует программа поддержки семей при рождении второго или последующего ребенка. Она предусматривает возможность получения сертификата на 453 000 р.

Одним из способов расходования средств является улучшение условий проживания. Но владелец сертификата обязан выделить доли детям в купленной недвижимости.

Рассмотрим, как проходит продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям.

Варианты использования маткапитала

Федеральный закон от 2006 года № 256 ФЗ предусматривает окончательный перечень вариантов для использования материнского капитала. В случае, если держатель сертификата желает израсходовать сумму государственной поддержки на улучшение жилищных условий, возможно использование следующих способов:

• оплата квартиры за счет материнского капитала + собственные средства;
• использование государственных средств в качестве первоначального взноса по ипотеке;
• погашение основного долга/его части за счет маткапитала;
• вложение средств в строительство;
• реконструкция дома за счет маткапитала.

После использования средств, собственник должен выделить доли всем членам семьи (супругу и детям). Об этом оформляется нотариальное обязательство.

Важно! В 2019 году в РФ отсутствует общая база нотариальных обязательств по использованию маткапитала. Таким образом, об распоряжении средствами на улучшение условий проживания знают только собственник и нотариус.

Информация об использовании маткапитала

В зависимости от выбранного способа будет различаться наличие/отсутствие сведений об использовании меры поддержки в документах на жилье:

• при покупке – сведения о включении средств с сертификата в оплату прямо указываются в договоре купли-продажи;
• при использовании в качестве первоначального взноса – информация указывается в кредитном договоре;
• при погашении основного долга – сведения в документах не отражаются;
• при вложении средств в строительство или реконструкцию – информация об использовании маткапитала не отражается в правоустанавливающих документах.

Таким образом, при покупке квартиры или дома, покупатель не может получить достоверной информации о том, был ли использован материнский капитал. Закон не предусматривает необходимость отражения данных сведений в выписке из ЕГРН или правоустанавливающих документах.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей

В Интернете можно найти альтернативный вариант о продаже квартиры, купленной на маткапитал, без выделения долей детям. Гражданам предлагается посетить отдел опеки и получить разрешение на продажу первой квартиры и на выделение долей в новом жилье.

Это неправомерный вариант. В первую очередь, при оформлении обязательства, в документе указывается конкретный адрес объекта, в котором необходимо выделить доли.

Во-вторых, отдел опеки не интересуется имуществом, до того, как в нем выделены доли для детей. Полномочия по контролю за использованием материнского капитала отделам опеки также не передавались. Поэтому они не могут дать такое разрешение.

Родители должны выполнить обязательство в том виде, в котором оно удостоверено нотариусом.

Родитель может продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей детям, если сведения об его использовании не отражены в договоре.

В 2019 году в РФ отсутствует единая сеть, позволяющая уточнить, было ли исполнено обязательство. Поэтому продажа квартиры возможна, без выделения детских долей, если сведения об этом отсутствуют в договоре. Например, квартира куплена в ипотеку.

В такой ситуации не важно, были средства применены в качестве первоначального взноса или для погашения основного долга. Информация о маткапитале отсутствует как в договоре купли-продажи, так и в ЕГРН. Таким образом, ограничение на продажу отсутствует.

Пример. Семья Викулиных получила сертификат на маткапитал при рождении второго сына. На момент его рождения, старшему сыну исполнилось 14 лет. Родители решили расширить жилплощадь и использовали средства для покупки квартиры. Основная сумма была получена за счет продажи старой квартиры.

Молодой человек пошел в суд и оспорил сделку.

В результате, наибольший урон понесли покупатели. Поэтому, при покупке жилья, целесообразно получить от продавца справку об остатке материнского капитала и целях его использования.

Порядок действий

Для продажи квартиры, купленной на маткапитал, с использованием ипотеки необходимо:

1. Собрать документы.
2. Составить договор купли-продажи.
3. Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Обращение к нотариусу необходимо, только если квартира находится в долевой собственности. Например, приобретена супругами в период брака.

Если собственник жилья один, то сделка оформляется в простой письменной форме.

Сбор документов

Перечень документов для продажи квартиры, купленной на материнский капитал, без выделения долей детям:

• гражданский паспорт собственника;
• гражданский паспорт супруги (при долевой собственности);
• согласие супруга на сделку (если объект приобретен в браке);
• правоустанавливающий документ (контракт купли-продажи);
• выписка из ЕГРН;
• справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц.

Составление договора купли-продажи

Если супруги являются совместными собственниками, то целесообразно доверить оформление контракта нотариусу. Так как все равно понадобится нотариальное удостоверение.

В случае, если собственником является только один из супругов, то договор необходимо составить в простой письменной форме.

Основные пункты контракта:

• наименование документа;
• дата оформления;
• место составления;
• данные продавца и покупателя;
• наименование объекта;
• информация о квартире (адрес, общая площадь);
• цена объекта;
• порядок расчета;
• права и обязанности сторон;
• наделение документа функцией акта приема-передачи;
• подписи сторон.

• Образец договора купли-продажи
• 
• 
• 

Скачать договор купли продажи 

Регистрация в Росреестре

Окончательным этапом в продаже квартиры, купленной на материнской капитал, без выделения доли детям, является регистрация перехода прав в Росреестре. Для этого собственник и покупатель должны обратиться в территориальное отделение или МФЦ.

Порядок действий

№ п/пАлгоритм

1	Предоставление документов и договора
2	Подача заявления
3	Оплата госпошлины (по 2000 р. с каждого покупателя)
4	Получение новых документов

Срок оформления документов составит от 7 до 14 дней. После чего, покупатели должны получить новую выписку из ЕГРН.

Последствия сделки с квартирой, купленной на маткапитал, без выделения долей

В 2019 году закон не предусматривает наказания для родителей, которые не выполнили обязательства по выделению долей. Однако возможны следующие негативные последствия:

1. Взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет. Так как денежные средства носят целевой характер, гражданин должен ими распорядиться установленным образом. Одним из основных условий использования является выделение долей. В случае, если родитель не оформляет собственность на несовершеннолетних, в установленные обязательством сроки, то Прокуратура РФ имеет право инициировать процесс по взысканию денежных средств.

На практике такая ситуация происходит не так часто. Однако судебная практика уже имеет несколько примеров удачного взыскания материнского капитала в случае нецелевого использования.

Проверка может быть проведена по жалобе третьих лиц. Например, по заявлению потенциальных покупателей квартиры.

1. Обращение ребенка в суд. В первую очередь, отказывая в выделении доли, гражданин нарушает детские имущественные права. Поэтому ребенок, достигший 18 лет, может обратиться в суд для оспаривания сделки.

Суд может обязать родителей выделить долю несовершеннолетнему в собственном жилье или признать совершенную сделку недействительной. В результате, родители обязаны будут выплачивать стоимость квартиры покупателям.

Поэтому, гражданам целесообразно соблюсти все правила продажи жилого помещения и предварительно выделить детям доли. После чего, необходимо получить разрешение отдела опеки для продажи доли несовершеннолетних. Таким образом, продавец убережет от неприятностей и себя и потенциальных покупателей.

В 2019 году прокуратура и ПФР РФ редко проводят проверки по использованию средств материнского капитал. Однако, как будет обстоять ситуация в дальнейшем, предугадать сложно.

Чтобы избежать серьезного наказания, целесообразно своевременно выполнит все действия в защиту детских имущественных прав. Если вы уже нарушили обязательство, то свяжитесь с юристами сайта.

Они помогут восстановить детские права без ущерба для вас.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-kvartiry-s-materinskim-kapitalom-bez-vydeleniya-dolej-detyam/

Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал

Улучшение жилищных условий за счет материнского капитала — распространенное явление в нашей стране. Однако законодательством установлены определенные требования, касающиеся использования этих денежных средств, поэтому перед покупкой или продажей квартиры с участием маткапитала необходимо тщательно изучить все нюансы, дабы не нарушить закон.

Законодательное регулирование продажи жилья

В законе о материнском капитале не прописаны никакие ограничения или запреты на продажу жилья, купленного на капитал. Но посредством гражданского и семейного кодекса государство защищает права несовершеннолетних детей, которые являются совладельцами такой квартиры.

Согласно 28 и 37 статей Гражданского кодекса продавать подобное жилье можно только с разрешения органов опеки и попечительства, которые действуют от имени детей. Правильное использование маткапитала для покупки квартиры.

В законе, который регулирует поддержку семей с детьми, указаны особенности приобретения квартиры на материнский капитал. Согласно статье 10 закона покупаемое жилье необходимо оформить в собственность абсолютно всех членов семьи, а именно матери, отца и всех их детей.

Доли квартиры в собственности каждого из членов семьи устанавливаются по обоюдному согласию, и ее размеры могут быть неодинаковыми.

Как получить материнский капитал? vseon.com

Если определение долей сразу после покупки не удалось совершить, то человек, который владеет сертификатом (обычно это мама), должна дать нотариально заверенное обязательство определить доли собственности для всех членов семьи в течение шести месяцев.

Ограничения при продаже

В таком случае их интересы представляют органы опеки и попечительства, с разрешения которых и может осуществиться сделка. Если квартира, доля которой принадлежит ребенку, не достигшему четырнадцатилетия, планируют продать, то обязательным условием является покупка нового жилья такой же площади и с такими же условиями проживания, как и в проданной.

• В случае, если по какой-то причине не является ни совладельцем, ни собственником квартиры, но прописан в продаваемом жилище, то сразу после снятия регистрации его тут же необходимо прописать в новой приобретенной квартире.
• Для получения разрешения на продажу квартиры родители должны написать соответствующее заявление и подать пакет необходимых документов в попечительские органы по месту своего жительства.
• Если этого не было сделано и органы опеки не информированы о намерении продать жилье, то попечительский совет имеет законное право обратиться в суд для признания продажи незаконной, а родителей могут привлечь к ответственности.

Получение разрешения

Перед подготовкой и продажей квартиры, совладельцем или собственником является несовершеннолетний ребенок, мать или отец должны написать заявление с указанным намерением в отдел опеки и попечительства, чтобы получить от них разрешение.

В заявление, кроме уведомления о продаже, необходимо указать о соблюдении прав и интересов несовершеннолетних детей. Этот документ составляется собственноручно владельцем жилья в обязательном присутствии представителей охраны прав ребенка.

Помимо заявления в попечительские инстанции необходимо предоставить следующие документы:

• копии и оригиналы паспортов родителей или законных опекунов;
• заявление на получение разрешения и согласия органов опеки. Оно должно быть написано от имени родителей ребенка или законных опекунов, или же от имени ребенка, если ему есть 14 лет;
• копия свидетельства о браке или свидетельства о расторжения брака;
• копия свидетельства о рождении малолетнего ребенка;
• справка с банковского лицевого счета, которая подтверждает поступления денежной суммы на имя несовершеннолетнего ребенка, если его долю жилья перечислили деньгами;
• документы на недвижимость, которая продается. В этот пакет входят кадастровый паспорт, технический паспорт и план, при наличии договор приватизации, документ, удостоверяющий право собственности на квартиру, справка о стоимости квартиры, документ, который удостоверяет об отсутствии задолженности, выписка из домовой книги.

Согласие на сделку

Если на момент продажи квартиры, купленной на материнский сертификат, малолетнему ребенку не исполнилось 14 лет, то от его имени вправе действовать родители, официальные опекуны или законные усыновители.

Если же ребенок уже достиг четырнадцатилетнего возраста, то он должен обязательно присутствовать и участвовать в совершении продажи. В таком случае понадобится письменное согласие родителей. В органы опеки помимо заявления и всех документов, касающихся продаваемой квартиры, необходимо также предоставить бумаги на покупаемую новую недвижимость.

Документы из банка и выписку со счета нужно принести в совет попечительства, а деньги на детский счет должны поступить до завершения процедуры купли-продажи. В том случае, когда дети после продажи недвижимости остаются со своими родителями, разрешение органы опеки могут выдать, если вместо проданной квартиры покупается равноценная по площади и условиям жизни новый дом или квартира.

Как продать квартиру, купленную за маткапитал, смотрите в этом видео:

На одобрение продажи или на отказ попечительские органы имеют не более пятнадцати дней. Инструкция законной продажи квартиры, купленной на материнский сертификат. Для успешной продажи жилья, приобретенного на государственную помощь новорожденным детям, необходимо внимательно и беспрекословно следовать законодательным нормам.

Это делается для полноценной защиты прав несовершеннолетних детей, которые являются собственниками или совладельцами имущества:

1. Первым делом нужно найти равноценную замену продающемуся жилью. Новый дом должен быть таким же или лучшим, по сравнению с предыдущим. Законодательством допускается покупка недвижимости меньшей площади, но с условием, что количество квадратных метров для каждого ребенка останется на предыдущем уровне. Такие случаи возможны к примеру, при продаже квартиры в аварийном доме и переезде в новостройку. Сохранение площади для несовершеннолетних детей осуществляется за счет уменьшения квадратных метров для других членов семьи, которые достигли восемнадцатилетнего возраста.
2. Если семья планирует переехать в другой регион или населенный пункт, то орган опеки может потребовать документ, в котором будут аргументированы такие намерения. В качестве этого документа может выступить справка из поликлиники о присутствии медицинских показаний или подтверждение из места работы одного из родителей о переводе его на работу в другой населенный пункт.
3. Предоставить в попечительский отдел по месту регистрации несовершеннолетних детей заявления от владельцев жилья и пакет других документов. Также выездной инспектор органа опеки должен обследовать помещение приобретаемой квартиры и составить соответствующий акт, который родители также должны принести. После подачи всех документов выдается разрешение (либо отказ) на продажу квартиры, которую купили за счет материнского капитала.
4. Осуществить сделку по продаже жилой недвижимости и в то же время купить одобренную инспектором опеки новую квартиру. После этого сразу же оформить несовершеннолетних детей собственниками долей, которые положены им по закону. Также разрешается передать ребенку полные права на владение имуществом.

Как продать квартиру?

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом

При осуществлении сделки продажи жилой недвижимости, которая в свое время была куплена в ипотеку с участием материнского капитала, следует тщательно рассмотреть и изучить три главных аспекта:

• наличие ограничений на продажу ипотечного имущества;
• особенности продажи квартиры, приобретенной на материнский сертификат;
• наличие особенной документации при продаже жилплощади, которая купленная в ипотеку с участием материнского капитала.

Для данной сделки есть четкий план действий:

1. заняться поисками покупателя, который согласится купить на таких условиях квартиру за наличные средства;
2. найти новое жилище, которое будет куплено после продажи;
3. оформить документы, которые определяют детей собственниками долей в новой квартире;
4. собрать и предоставить в опекунский орган пакет документов и запросить разрешение продажи;
5. составить и предоставить заявление в отделение банка;
6. получить разрешение от отдела попечительства;
7. определить и согласовать с банком время совершения купли-продажи квартиры;
8. официально снять всех членов семьи с регистрации в продаваемой квартиры;
9. подписать договор сделки купли-продажи.

Соблюсти все пункты подобного плана достаточно проблематично, но именно так должна осуществляться продажа ипотечной квартиры, которую приобрели за счет детского пособия.

Продажа квартиры без выделения долей

Согласно законодательству Российской Федерации, продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал, без выделения долей запрещено. Если такая сделка все же будет совершена, то это считается прямым нарушением закона.

Выделенные доли должны иметь не только родители, но и дети. В противном случае продать квартиру никто не разрешит, а еще могут и наказать в судебном порядке за нарушение прав ребенка. Суд обяжет родителей определить доли для каждого ребенка в семье.

Риски для покупателей и продавцов

Риски для обеих сторон сделки обязательно прописаны в договоре купли-продажи. В общей сложности продавец и покупатель рискуют по одной и той же причине — несоблюдение всех этапов продажи, которые прописаны законодательством страны.

1. Особенности продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала, рассказаны в этом видео:
3. Если продавец решил слишком не заморачиваться получением всех необходимых разрешений и предоставлением нужных документов, подписал договор и взял задаток (или всю сумму), то в случае обнаружения нарушений органом опеки такая сделка считается недействительной и подлежит аннулированию.

Кроме этого, продавец обязан вернуть покупателю задаток (или всю сумму) в двойном размере и скорее всего будет притянут к ответственности в судебном порядке за нарушение прав детей. Покупатель же после совершения противоправной сделки рискует остаться без нового жилья, которое он хотел приобрести.

Как ускорить куплю-продажу

Есть еще один нюанс, который может повлиять на скорость совершения сделки. Если продаваемая квартира была куплена менее трех лет назад, а стоит она больше одного миллиона рублей, то продавцу придется заплатить достаточно большую сумму налога. Так что, если нет причин для спешки, то с продажей лучше немного повременить.

Заключение

Планируя продать квартиру, которая ранее была куплена за счет материнского капитала, в том числе и в ипотеку, сначала необходимо выяснить и проанализировать все юридические аспекты такой сделки. При возможности будет целесообразной консультация и поддержка опытного юриста.

Только соблюдая все нормы и требования, установленные законодательство РФ, можно быстро и благополучно осуществить сделку купли-продажи и при этом избежать нарушений закона.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Читайте также:  Договор приватизации в 2020 - заключен право не зарегистрировано, образец, судебная практика

+7 (499 )450-27-46 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/materinskij-kapital/prodazha-kvartiry-priobretennoj-na-materinskij-kapital.html

Риски покупки квартиры, приобретенной с использованием маткапитала

Согласно закону №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий…

В дальнейшем квартиры, приобретенные на средства господдержки, могут продаваться. Причем если владельцы такого объекта не соблюли все требования закона о маткапитале, это может плохо обернуться для покупателя.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, на какие «подводные камни» может наткнуться покупатель квартиры, которая приобреталась с использованием маткапитала, и на что необходимо обращать внимание, прежде чем совершить такую сделку.

Особенность квартир, приобретенных с помощью маткапитала

Если при покупке жилья использовался материнский капитал, то по закону необходимо оформить доли в квартире на всех членов семьи (в том числе детей). Без выделения долей жилье нельзя продавать. Кроме того, сделку необходимо согласовать с органами опеки и попечительства.

Риски для покупателя

Если детей не наделили долями в квартире и от покупателя скрыли факт использования маткапитала при приобретении квартиры, сделку могут признать недействительной. В этом случае у покупателя появляется еще одна проблема – вернуть свои деньги, которые продавец к этому моменту мог потратить.

По словам Натальи Каретовой, юрисконсульта офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», покупая жилье в новостройке в ипотеку, которая частично будет оплачиваться средствами материнского капитала, родитель в письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в квартире в 6-месячный срок после оформления права собственности. Но потом это обязательство может игнорироваться, и человек выставляет объект на продажу без выполнения требования, отмечает эксперт.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая сетует, что на сегодняшний день в России нет эффективного механизма контроля выделения долей детям в приобретенном с использованием средств господдержки жилье.

Но, по словам эксперта, родители не всегда могут соблюдать такое правило: например, если покупается квартира в строящемся доме, наделить детей долями невозможно, поскольку объект еще не сдали в эксплуатацию.

В этом случае можно отложить оформление собственности детям до момента, когда строительство завершено. Литинецкая отмечает, что Пенсионный фонд может вообще не дать согласие на продажу квартиры, если, по его мнению, при этом ущемляются права детей и ухудшаются их жилищные условия.

В этом и заключается основная сложность при покупке квартир, которые ранее приобреталась с использованием материнского капитала, говорит эксперт.

По чьей инициативе сделка может быть расторгнута

Инициировать расторжение сделки могут разные лица. Прежде всего, это дети, права которых были ущемлены: достигнув совершеннолетия, они могут потребовать восстановить свои права. Это может произойти спустя годы.

Во-вторых, в суд может обратиться Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: органы опеки и попечительства, прокуратура и т.д. В итоге суд может вынести решение в пользу истца, обязав покупателя вернуть жилье.

Мария Литинецкая предупреждает, что в этом случае у семьи, продавшей квартиру, может не остаться денег для единовременного возмещения стоимости квартиры. Поэтому деньги после расторжения сделки могут возвращаться годами и по частям.

Когда риелтору и покупателю стоит насторожиться

При совершении сделки купли-продажи квартиры стоит выяснить, использовался ли при ее приобретении маткапитал, если у продавца есть не менее двух детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (когда в России начали выплачивать материнский капитал).

Как узнать, использовался ли материнский капитал при покупке жилья

Если продавец скрыл от покупателя тот факт, что при покупке квартиры использовался маткапитал, это можно узнать в Пенсионном фонде. Необходимо запросить у продавца выписку со счета, где хранится маткапитал. Такой документ выдают в течение 5 дней.

Как говорит руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева, если все средства материнского капитала все еще на счету, значит, он не использовался. В противном случае нужно выяснить, куда были потрачены эти средства.

Если продавец получил маткапитал в качестве оплаты за квартиру, это указывается в договоре купли-продажи. Риелторы советуют тщательно изучить этот документ, особенно пункты, где речь идет о способах и порядке расчета.

Из выписки, которую предоставил Пенсионный фонд, было видно, что детей не наделили долями в квартире.

Поэтому, прежде чем совершить сделку, пришлось наделить всех детей правом собственности, чтобы впоследствии ее не признали недействительной.

Как быть, если квартира покупалась в ипотеку

По словам управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, если жилье покупалось в ипотеку, часть которой погашалась за счет средств материнского капитала, дело усложняется. В этом случае в договоре не будет пунктов, касающихся маткапитала. Банк также вряд ли согласится предоставить сведения о займах.

Поэтому единственным вариантом здесь будет запросить у продавца сертификат или справку из Пенсионного фонда, что средства маткапитала не потрачены или направлялись на другие цели.

Такие риски существуют и при приобретении квартиры по договору долевого участия – в таком случае также нужно проверить, использовались ли средства материнского капитала при изначальном оформлении договора, отмечает эксперт.

Как выяснить, использовался ли маткапитал в прежних сделках

Мария Литинецкая предупреждает, что полностью гарантировать надежность сделки с квартирой, которая ранее приобреталась с использованием материнского капитала, невозможно. К тому же, есть риск, что квартира несколько раз перепродавалась, и материнский капитал привлекался в одной из прошлых сделок. А это усложняет проверку.

Чтобы перестраховаться, эксперт рекомендует заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (также называемую выпиской о переходе прав собственности). Документ покажет всю историю сделок с объектом. Насторожиться стоит в случае, если в числе бывших собственников есть несовершеннолетние.

Возможно, это даже повод отказаться от сделки.

_________________

1. Квартира с обременением: 6 вопросов о материнском капитале.

                        2. Улучшение жилищных условий: как правильно использовать материнский капитал.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11660/

Мы не выделили доли детям и продали квартиру

Как снизить риск серьезного наказания при продаже квартиры, которую купили с использованием средств маткапитала и в которой доли всем членам семьи пока не выделили? У нас классика жанра: квартира куплена по договору долевого участия, доли выделить в принципе было нельзя, поэтому продали так. Я смотрел судебную практику. Обычно в таких случаях обязывают выделять доли в других квартирах.

Отдел опеки, конечно, дать разрешение не может, поскольку давать не на что: долей у детей еще нет. Пенсионный фонд разводит руками: им все равно, что мы будем делать с квартирой. Новое обязательство на другую квартиру не хотят принимать.

Прокуратура тоже отмахивается и говорит, что они сами не инициируют проверку, а делают это только по запросу от третьих лиц.

Для себя вижу следующий вариант: выделить доли в другом объекте недвижимости. Но интересует, насколько стоит с этим спешить. На данный момент новая квартира в ипотеке в общей собственности супругов, поэтому выделить доли детям пока нельзя. Как можно законно оформить обязательство выделить доли в этой квартире после закрытия ипотеки?

Спасибо!Александр

Но, раз уж ситуация повернулась так, как у вас, оформить доли на детей в другом жилье — это тоже выход. Постарайтесь не затягивать с переоформлением.

Жилье, на которое вы потратили средства материнского капитала, должно быть оформлено как общая долевая собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга. Но это правило нередко нарушают.

Например, в ситуации как у вас — когда маткапитал вкладывают в долевое строительство. Тогда право собственности члены семьи приобретают только после того, как дом введут в эксплуатацию.

И получается, что доли детям выделять еще негде, но и ждать дальше тяжело.

Сделать это необходимо не позднее полугода с того момента, как он снимет обременение с квартиры, если приобретал ее в ипотеку, или когда застройщик достроит дом и введет его эксплуатацию.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Например, так произошло в Пермском крае, где в аналогичной ситуации суд удовлетворил требование управления пенсионного фонда и взыскал с матери маткапитал 453 026 Р и госпошлину 7730 Р.

Сделку признают недействительной. Еще один вариант развития событий: сделку, по которой вы продали квартиру, могут признать недействительной. Так было в Челябинске.

Там суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным, но не целиком, а только в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире.

Супругов обязали выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, а у нового собственника права собственности на эти доли теперь нет.

Наступит уголовная ответственность. По требованию ПФР прокуратура может провести проверку и привлечь вас к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Лучше всего уложиться в шесть месяцев с того момента, как вы продали квартиру, на которую вам выделили материнский капитал. Иначе есть вероятность, что ПФР или прокуратура начнут предъявлять претензии. Судебная практика по подобным делам не в вашу пользу.

Иногда пенсионный фонд и прокуратура реагируют на такие нарушения с опозданием.

Например, в Новоуральске прокуратура подала иск к матери двух несовершеннолетних детей и потребовала вернуть полученные средства материнского капитала.

Мать обвинили в том, что она вложила маткапитал, но доли детям не выделила, а квартиру потом продала. Но суд пришел к выводу, что срок исковой давности пропущен, поэтому в иске отказал.

Например, если дом сдали в эксплуатацию в феврале 2019 года, вы должны выделить доли детям не позднее августа 2019 года. Если этого не сделать, у пенсионного фонда будет три года, чтобы потребовать средства маткапитала обратно или признать сделку по продаже квартиры недействительной.

Но после августа 2022 года срок исковой давности истечет, и тогда требования пенсионного фонда суд не удовлетворит.

На всякий случай проконсультируйтесь в пенсионном фонде: хотя бы напишите запрос через личный кабинет. Так у вас появится доказательство, что вы помнили о своем обязательстве, хотели его выполнить и искали законный способ. Это тоже пригодится, если дело дойдет до претензий.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/ne-dali-doli-detyam/