Как правильно продать квартиру в 2020 — на вторично рынке, самостоятельно, через агенство, чтобы не обманули

Чаще всего покупатели жилья на вторичном рынке сами позволяют себя обмануть, когда неправильно выбирают путь решения квартирного вопроса.

Причины кроются в незнании элементарных механизмов осуществления сделок с недвижимостью.

Специалисты по юридической поддержке клиентов агентства «Чистые Пруды» рассказывают о распространенных махинациях, а также дают экспертные советы, как купить квартиру чтобы не обманули.

Распространенные способы обмана при покупке квартир

Наверняка каждому приходилось видеть объявления о покупке или продаже квартир без посредников.

С одной стороны, такой подход позволяет сэкономить, но с другой — существенно повышает риски сторон, заключающих сделку.

Чаще всего в мошеннических схемах неблагоприятные последствия наступают для покупателя, хотя также известны случаи обмана продавца. Рассмотрим самые известные схемы обмана при покупке квартир на вторичном рынке.

Продажа по дубликатам

Одним из самых криминальных способов обмана считается оформление договоров сразу с несколькими покупателями. В таком случае владельцем недвижимого имущества будет признан тот, кто первым зарегистрирует права на него. Остальным жертвам афериста будет весьма сложно вернуть свои суммы.

Как избежать обмана

Чтобы уберечься от таких ситуаций, следует помнить, что передача денег до регистрации права на новую квартиру чревата негативными последствиями.

Наличие претендентов на квартиру (долю)

Такой способ не всегда напрямую связан с мошенничеством. Обычно собственник попросту умалчивает о наличии прав на жилой объект у других лиц (например, временно отсутствующих родственников). Если дело дойдет до разбирательства, суд будет на стороне появившегося претендента.

Как избежать обмана

Если вы беспокоитесь о том, как правильно купить квартиру чтобы не обманули, обязательно поинтересуйтесь, каким путем жилье попало в собственность продавца. Например, при переходе прав по наследству потребуется подписи всех наследников. Иногда требуется разрешение органов опеки, согласие супруга даже после развода и так далее.

Заниженная цена на объект недвижимости в договоре

Собственник просит покупателя указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, якобы для уменьшения налога. При этом нередко разница передается продавцу даже не под расписку. Затем мошенник под заранее продуманным предлогом обращается в суд и требует признать сделку недействительной. В таком случае покупатель получит по решению суда лишь ту сумму, что прописана в договоре.

Как избежать обмана

Не стоит указывать в документах заниженную стоимость квартиры. В лучшем случае приобретатель становится соучастником налогового нарушения, в худшем — рискует потерять приличную сумму.

Продавец намеренно не выписывается

После заключения сделки продавец внезапно заявляет, что ему некуда переехать. Новый хозяин пытается выселить прежнего из квартиры, но последний обращается в суд с просьбой аннулировать сделку, предоставив убедительные доводы. Подвох в том, что истец имеет право просить суд о поэтапном возврате денег, полученных от покупателя, и судьи могут пойти ему навстречу.

Как избежать обмана

Чтобы обезопасить себя и не попасться на удочку непорядочному продавцу, стоит указать в договоре сроки выписки бывшего владельца и назначить штрафные санкции на этот счет.

Это далеко не все случаи обмана при покупке квартир, которые нечестные граждане используют при заключении сделок. По данным статистики правоохранительных органов и компаний, работающих в сфере недвижимости, часто регистрируются случаи реализации неприватизированного жилья, продажи квартир по доверенностис истекшим сроком, по поддельным правоустанавливающим документам и так далее.

Другие риски покупателей

При покупке квартиры на вторичном рынке существует риск столкновения и с другими проблемами. Они могут быть связаны с тем, что продавец при заключении договора о продаже утаил важную информацию: о несанкционированной перепланировке, долгах по коммуналкеи прочее.

Чтобы не оказаться в неприятной ситуации после покупки жилья, всегда тщательно проверяйте документы, подтверждающие юридическую чистоту квартиры.

Действуя самостоятельно, никогда нельзя быть уверенным на 100% в безопасности сделки, поэтому при малейших сомнениях лучше обратиться в надежное агентство.

Истории из жизни
В «Чистые Пруды» мне очень помогли, ведь рисковал остаться без денег и жилья! Присмотрев приличную студию, обратился к риэлтору для ведения всех процедур. С самого начала меня насторожило, что агент слишком дружелюбен: расспрашивал о личном, чуть ли не в друзья набивался.

После этого моего риэлтора как ветром сдуло — наверняка планировал провернуть в моем случае какую-то аферу.

Иногда продавец не преследует цели обмануть покупателя, попросту не являясь достаточно компетентным в правовых вопросах. В таком случае уместно предложить разделить финансовую нагрузку, вместе обратившись в риэлторское агентство для полноценного сопровождения сделки купли-продажи.

Истории из жизни
Когда мы покупали трешку в центре Москвы, владелец активно просил указать в договоре стоимость по оценке БТИ (она в разы ниже реальной). Объяснял, что хочет частично уйти от налогов. Жена готова была пойти навстречу, а я боялся лохануться.

В качестве компромисса решили обратиться за советом в компанию на Чистых Прудах. Пришли узнать, как купить квартиру на вторичке чтобы не обманули мошенники, и нам детально разъяснили, какие риски мы несем, указывая неверную сумму в договоре. В итоге, чтобы не наделать ошибок, решили нанять агента для комплексного сопровождения сделки.

Все прошло гладко, комиссия агентства вполне оправдана!

«Чистые Пруды» — агентство с солидным стажем присутствия на рынке жилья и безупречной репутацией.

Мы проводим регулярный мониторинг ситуации с недвижимостью, имеем собственную базу данных, у нас работают только проверенные специалисты. Если планируете купить квартиру и переживаете, чтобы вас не обманули, приходите к нам.

Наши сотрудники «пробьют» продавца и проверят историю квартиры, предоставив фирменные гарантии чистоты сделки на всех этапах.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(8

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-kupit-kvartiru-chtoby-ne-obmanuli-riski-pokupatelej-shemy-obmana/

Что нужно учесть при покупке квартиры – как обезопасить себя от обмана мошенников, на что нужно обратить внимание в первую очередь

Оценивая рынок недвижимости стоит отметить, что махинации с покупкой квартиры являются одними из самых часто встречаемых случаев. Как же купить квартиру, чтобы не обманули?

На что обратить внимание чтобы не попасться: опасные схемы мошенничества

Чтобы не попасть в ловушку мошенников, рассмотрим на что нужно обязательно обратить внимание при покупке квартиры:

1. цена на квартиру подозрительно низкая. Перед покупкой квартиры стоит оценить рынок и если вы видите, что цена на недвижимость значительно отличается, стоит задуматься над ее покупкой.
2. Большое количество владельцев с момента введение квартиры в эксплуатацию. Подозрителен тот факт, почему так часто менялись жильцы квартиры.
3. Несходство реальной планировки квартиры с ее техническим планом, который является паспортным лицом квартиры и заверен согласно со всеми нормами. Это одна из схем мошенничества при покупке квартиры.
4. Сделку о продаже квартиры осуществляет не агентство и не непосредственный ее владелец, а неизвестное лицо.
5. Если брокер, который занимается продажей, не предоставляет всех необходимых или запрашиваемых вами документов.

Каждый из этих признаков может свидетельствовать об обманной схеме и тому, что вы имеете дело с мошенниками.

На вторичном рынке

Существует несколько типов покупки квартиры:

1. покупка квартиры с первичного рынка;
2. покупка недвижимости на вторичном рынке.

Вторичный рынок больше подвластен действию мошенников. Они благополучно перехватывают и запугивают владельцев и получают доступ к части документов при помощи которых могут осуществлять продажу недвижимости.

Чтобы не попасть в ловушку мошенников, стоит понимать как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке. Учитывайте следующее:

1. мошенники не связываются с агентствами. Они легко могут раскусить любую аферу, профессиональный брокер имеет опыт работы с подобными ситуациями.
2. всегда нужно проверять наличие всех документов на квартиру.

В ипотеку

Если вы планируете брать квартиру в ипотеку не стоит думать, что банк выступит гарантом и страхованием от действий мошенников. Банк проверят наличие ему необходимых документов по оформлению сделки между вами – как покупателем и банком – как стороной, которая будет кредитовать. Они проверяют подлинность информации, которая будет предоставлена о квартире, но никак не о фиктивности оформления сделки между вами и агентом.

В новостройке от застройщика

Покупая квартиру от застройщика нужно быть не менее бдительным. В последние годы риски сократились, но до сих пор встречаются случаи мошеннического обмана. Застройщик должен быть проверенным. Если вы занимаетесь покупкой квартиры от агентства, то застройщик проходит проверку на надёжность и гарантию выполнения его обязанностей перед покупателем.

Если вы сами осуществляете покупку, тогда нужно сделать проверку самому в ходе которой вы получите ответы на следующие вопросы:

1. Как долго застройщик работает на рынке? Как безопасно купить квартиру?
2. Есть ли вся необходимая документация и соответствует ли его работа всем нормам согласно законодательства?
3. Как происходит оплата? Как оформляется сделка с данным застройщиком? Какая сумма первоначально вносится?

Если застройщик просит слишком большую сумму первого взноса, стоит задуматься над этой сделкой и обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке.

По переуступке

Покупка недвижимости по договору переуступки определяет права владения субъекта, который совершает сделку. Он приобретает не право собственности, а право требования  – это повышает риск двойной перепродажи квартиры.

Данный вид сделки считается достаточно рискованным. Существует высокий риск получения так называемого «долгостроя». В таком случае юридически ничего нельзя будет сделать. Данный вид договора нельзя будет оспорить и высока вероятность отдачи денег в руки аферистов.

Правила безопасности при покупке жилья

Для того, чтобы минимизировать риск попадания на мошенников стоит пользоваться юридическим сопровождением и проверенными агентствами. Как обезопасить себя при покупке квартиры?Как же не нарваться на мошенников при покупке квартиры? Обратиться к специальным агентам и юристам.

Профессиональное юридическое сопровождение сделок поможет вам избежать обмана. Данные советы актуальны и в случае продажи недвижимости.

Не проводить сделок по доверенности от продавца

Чтобы обезопасить себя от мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере не стоит доверять доверенным лицам, а иметь дело только с подлинными владельцами квартир или с его законным представителем.

Работа с доверенными лицами зачастую свидетельствует о приобретении криминальной квартиры. Также в таких сделках владелец квартиры может аннулировать свою доверенность или переоформить ее в процессе проведения сделке о покупке недвижимости.

Если же вы попали на доверенное лицо, стоит убедить сторону, что присутствие истинного владельца необходимо при проведении переоформления и продаже квартиры.

Получить на руки подтверждение принятия денег

Согласно законодательству страны гарантией получения денег выступает расписка, которая обязательно должна быть написана от руки получателя денег без грамматических ошибок и исправлений и обязательно в присутствии другой стороны.

Стоит отметить, что любая сторона на каком-либо этапе оформления сделки имеет полное право приостановить ее или полностью аннулировать.

Перечисления всего должны быть от первых лиц. Если какие-либо денежные потоки происходят от третьих лиц – это должно вызывать у вас сомнения и вы автоматически подвергаете себя дополнительному риску. Сделка может быть расторгнута, а средства вам попросту не вернутся.

Не соглашаться на неполную стоимость в ДПК даже если на нее согласен банк

Существуют случаи, когда с целью ухода от оплаты налогов, вам предлагают указать в договоре заниженную стоимость квартиры, а реально рассчитаться по договоренности.

К такому методу часто прибегают мошенники. Они расторгают сделки и возвращают вам сумму, которая указана в договоре, а не была оплачена по факту. Даже перевод безналичных средств через банк не будет являться подтверждением вашей реальной оплаты продавцу за недвижимость. Не стоит таким образом пытаться обойти закон.

Обязательно осуществлять полную проверку юридической чистоты квартиры

Для того, чтобы миновать опасности при покупке квартиры советуем вам проверить историю переходов права данного объекта. Для этого вам понадобится сделать выписку из ЕГРН, где будет видно история купли-продажи данной квартиры.

Если вы увидите, что объект продавался и покупался между однофамильцами, а не переходил по праву наследию или дарованию, то стоит опасаться покупки такого жилья.

Суд может аннулировать сделку подобного характера и не между вами, а которая состоялась ранее. Это один из видов обмана при покупке квартиры, с которыми можно столкнуться на рынке.

Убедиться в отсутствии причин для последующего расторжения

Как не попасть на мошенников при покупке квартиры и обезопасить себя от последующего расторжения сделки?

Стоит убедиться, что продавец дееспособен. Часто недееспособные люди работают с мошенниками – они просто получают свою долю от сделки. Это люди, которые имеют расстройство психики или наркозависимые.

Суд расторгнет сделку, если она была проведена.

Как не попасть на риэлтора, который таким образом обманет при покупке/продаже квартиры? Нужны подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о вменяемости и дееспособности продавца/покупателя.

Также нужно удостовериться, что продавец не банкрот. Банкроты имеют право расторгнуть все сделке о продаже и купли недвижимости, которые были оформлены на протяжении трех лет с момента их заключения.

Вносить аванс нужно с предосторожностями. Встречаются случаи, когда риэлтор берет авансы одновременно от нескольких потенциальных покупателей, а потом исчезает. Также бывают случаи, когда после взятия аванса мошенник провоцирует ситуацию разрыва сделки и не возвращает внесенную сумму.

Способы обмана

Рассмотрев потенциальные угрозы, которые часто встречаются, стоит отметить и проговорить более детально, что должно вызывать подозрение и какие существуют способы обмана при покупке или продаже квартиры или дома:

1. вы попадете в руки липового агентства;
2. покупатель/продавец банкрот;
3. мошенники-застройщики;

Одна квартира несколько покупателей

Мошенники-риэлторы часто практикуют схему, в которой на одну квартиру претендуют сразу несколько  покупателей. Они собирают авансы, проводят оформление первоначальных пакетов документов и собирают информацию, а потом пропадают.

Как избежать

Не стоит передавать деньги до момента регистрации прав собственности. Это обезопасит вас и ваши деньги от покупки криминальной квартиры.

Фальшивые документы

Мошенники могут продать вам чужую арендованную квартиру. Покупатель заключает договор купли-продажи у подставного нотариуса, передает часть денег и потом узнает, что квартира принадлежит совершенно другому человеку.

Как избежать

Как обезопасить сделку купли продажи квартиры и не попасть в подобную ситуацию?  Нужно проверить право юридической собственности на квартиру. Они бывают следующих типов:

1. свидетельство о государственной регистрации на имя продавца;
2. свидетельство о дарении, наследовании или купли-продажи недвижимости;

Продавец специально не выписывается

Если при покупке квартиры бывают случаи, когда продавец просит вас не выписываться потому что ему негде прописаться. Не стоит уступать в этой ситуации. Продавец потом может аннулировать при помощи суда договор о продаже. Предварительно закон на стороне покупателя. Согласно Жилищному Кодексу продавец обязан при передаче прав собственности выписаться с квартиры.

  

Что делать

Для того, чтобы избежать подобной ситуации нужно прописывать дополнительное соглашение о том, что продавец и все жильцы, которые там прописаны до момента заключения договора и переоформления прав властности на квартиру, выселятся в обязательном порядке. В противном случае стоит указать штрафные санкции, которые будут стимулировать выполнять все условия в сроки.

Заниженная цена в договоре

Как мы уже писали, заниженная цена в договоре может привести к ряду проблем, которые вам не на руку. Всегда прописывайте все как есть, указывайте только правдивые цены и условия перехода прав собственности на недвижимость.

Как избежать

В случае, если вас сильно просит продавец помните, что он платит налог, а не вы, а в случае, если сделка будет аннулирована, возврат денег будет в том размере, который указан в договоре.

Неожиданные претенденты

При продаже недвижимости важно учесть, чтобы не было других наследников и владельцев. В противном случае они смогут оспорить через суд и аннулировать сделку о покупке квартиры.

Как избежать

Стоит проверить все ли части квартиры принадлежат одному владельцу, который непосредственно и продает ее.

Другие неприятности и как их избежать

Можно столкнуться со множественными проблемами, важно вовремя их заметить и убрать. Для того, чтобы сделать переоформление и покупку продажу квартиры удачно, стоит обратиться в агентство или за помощью к юридической компании, которая будет заниматься оформлением и всевозможными проверками.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/kak-kupit-kvartiru-chtoby-ne-obmanuli/

Обман при покупке квартиры на вторичном рынке: схемы, как избежать

Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен.

Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает.

Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что.

Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

• предлагают квартиру по очень низким ценам;
• часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
• технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
• с вас требуют большую сумму задатка;
• с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
• сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
2. сделку оформляют по фальшивым документам;
3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Одна квартира – несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать.

Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает.

В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом.

Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.                                                               

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.         

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

Как избежать

 Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:

• свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
• договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности. 

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать.

Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать.

Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного.  Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение  в случае прекращения права пользования.

То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку.

Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится  частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо.

Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной.

Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.   

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру.

Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности.

В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца.

Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки. 

Другие неприятности и как их избежать

На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал.

Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин.

Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена.

Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/obman-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Как обманывают продавцов квартир

20/03/2019

    Существует несколько схем, которые продавцы квартир используют для обмана покупателей. Они хорошо известны многим. Однако рынок недвижимости не стоит на месте, а постоянно развивается. Это значит, что появляются новые способы обмана. Чтобы снизить риск стать жертвой обстоятельств, рекомендуется заранее знать эти схемы.

Расписка за фактически неполученные деньги

    Это довольно популярная схема, к которой прибегают продавцы жилья. Используется, когда квартира приобретается в ипотеку. Один из обязательных документов – это расписка в получении денежных средств. Однако далеко не всегда есть деньги на первоначальный взнос при одобренной ипотеке.

    Таким образом, стоимость квартиры искусственно завышается по просьбе покупателя. При этом продавец требует написать расписку, что ему будет переведена на счет или передана наличными сумма, на которую завысили стоимость объекта. Как правило, сумма составляет не более 990 тысяч рублей, так как за более крупные суммы предусмотрена уже уголовная ответственность.

    Все делается по обоюдному согласию, чтобы заемщик смог предъявить документы в банк. Но, после получения расписки (обычно через несколько дней) мошенники отказываются от продажи недвижимости и просят вернуть деньги в соответствии с распиской.

    Покупателю приходится возвращать деньги, ведь на расписке его подпись. Если продавец обратится в суд, то закон будет на его стороне. Рассказав все, как есть, заемщика могут привлечь к ответственности за попытку обмануть кредитора.

Обезопасить себя возможно двумя способами:

• получить дополнительно расписку с продавца, что он, фактически, не получает деньги в виде первоначального взноса;
• работать исключительно через агентства недвижимости и составлять к предварительному договору купли-продажи дополнительное соглашение, которое не передается в банк.

Списание средств с карты под предлогом предоставления аванса

    Иногда люди находят объявления в газете, после чего звонят потенциальным продавцам. При этом они утверждают, что их вариант им полностью подходит, но они боятся, что жилье будет продано другим.

Чтобы зарезервировать его, мошенники просят назвать номер карты и три последних цифры на обороте банковской карты. Довольные продавец сообщает и ждет аванса.

Но, фактически, получает только смс от банка о списании денежных средств.

Стоит отметить, что эта схема характерна для многих сфер. Обезопасить себя можно следующим образом:

• не предоставлять реквизиты своей банковской карты;
• выполнять все в соответствии с законом и только после подписания предварительного договора купли-продажи.

Заплатили меньше или фальшивыми купюрами

    Некоторые мошенники просят осуществлять взаиморасчеты без присутствия в банке или в агентстве недвижимости. Они предлагают передать денежные средства наличными и потом поехать в Росреестр для переоформления права собственности.

Практика показывает, что довольно сложно самостоятельно пересчитать вручную большую сумму. Есть риск ошибиться.

Более того, проверить подлинность купюр без применения специальной техники невозможною таким образом, продавец сам себя ставит в заведомо невыгодное положение.

    Соглашаться на такое является абсурдом, но иногда люди, желающие сэкономить на риелторе и банковском обслуживании, соглашаются на них. Более того, ими движет желание как можно быстрее завершить сделку.

    Если после сдачи документов в Росреестр продавец успевает обнаружить обман, он может обратиться в эту организацию, чтобы потребовать прекратить работу. Однако деньги, затраченные на госпошлину он теряет. Но регистрация права собственности происходит довольно быстро, поэтому не всегда удается все обнаружить своевременно. Тогда нужно признавать сделку ничтожной в судебном порядке.

Вот как можно обезопасить себя:

• осуществлять взаиморасчеты исключительно через банк безналичным способом;
• проводить оплату в отделении банка или в агентстве недвижимости, чтобы проверили правильность купюр;
• арендовать банковскую ячейку для предоставления взаимных гарантий.

Как остаться без квартиры при залоге

    Иногда необходимо срочно получить кредит. Обращаясь в банк, требуется предоставить большое количество различных документов. При этом величина отказа будет довольно большой, если нужна действительно большая сумма.

А на проверку уходит несколько дней. Можно подать заявки сразу в несколько банков, но это, все равно, займет не один день на сбор и проверку документов.

Поэтому иногда приходится обращаться в небольшие компании или к частным инвесторам, предлагая им в качестве обеспечения собственное жилье.

Далее возможно следующее:

• вместе с договором и рядом других документов заемщику предоставляют договор дарения жилья (не читая бумаги, многие автоматически подписывают все и остаются без жилья);
• подписание кредитного договора, а не договора займа (в первом случае возможно отчуждение недвижимости при возникновении просрочки).

    Таким образом, необходимо внимательно изучать условия сотрудничества с кредиторами. Не стоит идти к частным непроверенным инвесторам. Они постараются все свои издержки списать на заемщика. Банки или МФО работают строго в соответствии с действующими законами, поэтому вероятность обмана клиента в них отсутствует.

    Многие, читая данную статью, уверены, что их не обманут. Однако нужно помнить, что методы воздействия на потенциальную жертву могут быть различными. При этом есть довольно большой риск встретить мошенников в реальной жизни.

Чтобы снизить вероятность обмана необходимо:

• внимательно читать все договоры и другие бумаги, которые подписываются;
• при сделках с недвижимостью обращаться к профессионалам, которые будут их курировать;
• осуществлять взаиморасчеты только в банке при проверке купюр;
• не соглашаться на сомнительные схемы.

    Все эти правила знают все, однако некоторые по-прежнему становятся жертвой мошеннических действий. В некоторых случаях возможно лишиться жилья и денег. При этом что-то доказать в судебном порядке будет довольно проблематично.

Источник: https://akcent.pro/content/kak-obmanyvayut-prodavtsov-kvartir

Как правильно продать квартиру чтобы не обманули

Как правильно продать квартиру чтобы не обманули — об этом задумывается каждый потенциальный продавец. Продажа квартиры — это сделка, не только сопряженная с большими хлопотами.

К сожалению, нередко продавец квартиры становится мишенью для нечистых на руки людей, а попросту мошенников Хороший способ обезопасить себя от возможных неприятностей — доверить продажу проверенному и надежному риэлтерскому агентству, но не маклеру-одиночке. Конечно, в агентстве придется заплатить, зато хлопот практически не будет.

В каждом солидном агентстве обязательно есть юрист, который и будет сопровождать всю сделку от начала и до конца. Но если такой способ продажи по какой-либо причине не подходит, придется действовать самостоятельно. На что следует обратить внимание, чтобы не попасть впросак?

Вначале нужно сделать все, чтобы не обмануться и не продать квартиру ниже рыночной стоимости, поскольку оценка БТИ бывает сильно занижена

Но если сильно поднять цену, то процесс реализации жилья может затянуться надолго.

Для того чтобы не продешевить при продаже, необходимо хорошо разобраться в рынке покупаемого и продаваемого жилья.

Неплохой способ узнать истинную стоимость — навести справки в нескольких риэлтерских агентствах. Хороший результат дают звонки по объявлениям тех, кто продает похожие квартиры в этом же районе.

Наконец, есть определенность с ценой и найден покупатель. Теперь вопрос как правильно продать квартиру чтобы не обманули, встает в полный рост. Для этого, в первую очередь необходимо правильно подготовить документы для совершения сделки.

С 2016 года составление основного договора чаще всего производится нотариусом. Но на практике вначале всегда составляется предварительный договор.

В нем должно быть прописано следующее:

• достоверные и полные сведения о покупателе и продавце на основе паспортных данных;
• цена жилья и порядок произведения расчетов;
• каким способом передаются денежные средства;
• список необходимых документов и сроки их подготовки;
• когда будет произведена передача квартиры;
• предметы интерьера и прочее, которые передаются вместе с жильем;
• порядок оплаты нотариальных услуг;
• порядок передачи и сумма аванса или залога, если таковые имеются; иногда этот пункт оформляется отдельным соглашением, которое тоже составляется в письменном виде, при передаче денег всегда берется письменная расписка с подписями двух свидетелей.

При составлении предварительного договора согласие обеих сторон по всем пунктам обязательно

Если в дальнейшем возникнет необходимость что-то изменить в уже составленном документе, прибегают к составлению дополнительного соглашения. С его учетом будет готовиться основной договор.

Передача денег при продаже жилья должна совпадать с регистрацией его новым владельцем. Чтобы исключить обман на этом этапе процесс передачи денег нужно подготовить заранее.

Для исключения возможного риска существуют следующие способы.

• Можно воспользоваться арендованной ячейкой в банке. Условия аренды должны исключать возможность пользования ячейкой только одной стороной без согласия с другой. Проведение таких сделок хорошо отработано многими банками.
• Передача денег через третье лицо, чаще всего им является нотариус.
• Безналичный расчет. Безопасные условия проведения такой сделки заранее оговариваются.

Недопустимо производить расчет на территории одной из сторон, риск мошенничества в этом случае очень велик. При наличии правильно составленного договора и соблюдении всех мер безопасности при передаче денег никаких проблем при продаже квартиры не будет.

Источник: https://Estate24.moscow/articles/kak-pravilno-prodat-kvartiru-chtoby-ne-obmanuli/

Мошенники при покупке квартиры в 2020 году — схемы, как не попасться, на вторичном рынке, ипотеку

• На кризисном рынке процент криминальных сделок всегда выше, чем в спокойной экономической ситуации.
• Одна из главных причин — в том, что многие желающие приобрести жилье экономят на собственной безопасности.
• Из этой статьи вы узнаете, какими схемами пользуются аферисты, чтобы оставить несведущих покупателей без денег и без квартиры.

На что обратить внимание, чтобы не попасться на опасные схемы мошенничества

Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.

Важно помнить — аферисты всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами. Поэтому первые «звоночки» можно заметить еще на начальных этапах.

Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.

Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.

Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.

На вторичном рынке

Большинство мошеннических схем связано с продажей «вторичного жилья», поскольку реализовать их гораздо проще, сговорившись с собственником или запугав его.

Мошенники при покупке квартиры используют схемы, отработанные годами. Поэтому у покупателей есть возможность защититься, если не пренебрегать «техникой безопасности».

В ипотеку

Многие покупатели думают, что жилье, покупаемое в ипотеку, проверяет банк, и к моменту сделки ее юридическая чистота «доказана по умолчанию». Это совершенно не так.

Банк проверяет подлинность документов и сведений, которые в них значатся, но и только. К моменту оформления кредита и регистрации сделки риски заемщика уже не являются проблемами банка — его риски перекрывает страховая компания.

А кредит заемщику придется выплачивать независимо от того, насколько удачной оказалась покупка. Поэтому надежная защита от рисков мошенничества возможна только со стороны покупателя, его собственными силами.

В новостройке от застройщика

В последние годы риски при покупке первичного жилья сократились, но не исчезли.

Поэтому при подборе новостройки через серьезные агентства недвижимости проводится такая же проверка, как и на вторичном рынке. Но объектами проверки являются сами застройщики.

Если же вы приобретаете жилье самостоятельно, следует задаться следующими вопросами:

1. Как давно работает данный застройщик? Что пишут в отзывах о купленном жилье?
2. Соответствует ли разрешительная документация требованиям, необходимым инвестору?
3. На основании каких законов проводится сделка с данным застройщиком?
4. Как производятся расчеты? Сможет ли впоследствии инвестор доказать, что покупка оплачена надлежащим образом?

По переуступке

В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право требования — поскольку жилье еще не построено.

Такие сделки считаются высокорисковыми, потому что несут в себе:

• риск двойной продажи;
• риск получения «долгостроя» или недостроенного объекта у застройщика на грани банкротства.

И в том и в другом случае вероятность отдать деньги аферистам довольно высока, и без грамотного юридического сопровождения заключать такие сделки небезопасно.

Правила безопасности при покупке жилья

Риск столкнуться с махинациями при операциях с недвижимостью всегда наиболее высок в крупных городах.

Более всего ему подвержены участники, не пользующиеся профессиональным юридическим сопровождением сделок. Однако минимизировать риски, можно, придерживаясь следующих правил.

Не проводить сделок по доверенности от продавца

Заключайте договор только с самим продавцом или его законным представителем (при ограничении или отсутствии дееспособности продавца). Любые продажи по доверенности всегда сопряжены с высокими рисками.

1. Именно по доверенности чаще всего приобретаются криминальные квартиры у собственников, которые такие доверенности никогда не оформляли.
2. Кроме того, собственник может аннулировать доверенность во время сделки или даже оформить у нотариуса, лишенного лицензии.
3. На рынке немало благонадежных, но несведущих участников, не понимающих рисков покупателя.
4. Стоит попытаться убедить доверенное лицо в необходимости присутствия доверителя при подписании договора купли-продажи.

Получить на руки подтверждение принятия денег

• По обычаю делового оборота в нашей стране гарантией получения денег за проданное жилье служит расписка.
• Но надежной гарантией она может считаться, только если написана продавцом от руки, без исправлений и в присутствии представителя другой стороны.
• Любая сторона вправе остановить регистрацию после подписания договора.
• Поэтому для гарантии безопасности расчетов каждая сторона должна выполнить свои обязательства по сделке одновременно с другой стороной.
• Именно для этого расчеты обычно производятся через банковскую ячейку или аккредитив, на котором средства блокируются до момента регистрации перехода права собственности.
• Любые перечисления средств до регистрации или на имя третьих лиц сопряжено с риском потери покупателем всех перечисленных средств.
• В этом случае сделка может быть расторгнута без каких-либо шансов возместить убытки покупателя.

Не соглашаться на неполную стоимость в ДКП, даже если на нее согласен банк

1. Зная о практике ухода продавцов от налогов, банки иногда согласны на проведение сделок с указанием неполной суммы.
2. Но банк в этом случае ничем не рискует, а вот заемщик может дорого поплатиться за свою доверчивость.
3. Известны случаи, когда неполная стоимость указывалась продавцами вовсе не ради уменьшения налогового бремени.

4. Под видом ухода от налогов может преследоваться цель последующего расторжения сделки по суду с возвратом покупателю суммы, указанной в договоре.

Несколько лет назад была задержана преступная группа, в которую входил бывший сотрудник известного агентства и две пожилые собственницы московской квартиры.

Данные лица продали и отсудили обратно эту квартиру 8 раз в течение 3 лет.

Стоимость квартиры оценивалась в 9 млн. рублей, в договоре указывалась сумма в 1 млн, которая по решению суда возвращалась пострадавшим. Остальные средства мошенники оставляли себе.

Видео: как избежать обмана

Обязательно осуществлять полную проверку юридической чистоты квартиры

В примере из предыдущего пункта мы видим, что покупатели «нехорошей квартиры» не пострадали бы, если бы изучили историю переходов права данного объекта. Получить эти данные совсем не сложно.

Для этого нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой можно увидеть историю переходов права и основания для смены владельцев. Слишком частые смены владельцев квартиры насторожат даже самого доверчивого участника рынка.

Стоит насторожиться, увидев в истории одинаковые фамилии собственников, вступивших в права собственности не по дарению или наследству, а по договору купли-продажи.

Приобретая такую квартиру, вы рискуете тем, что расторгнута будет даже не ваша сделка, а предыдущая по цепочке в истории. А это может лишить вас всех шансов на благополучное разрешение ситуации.

Как добросовестный приобретатель вы можете надеяться лишь на то, что продавец когда-нибудь выплатит всю сумму, положенную по решению суда.

Убедиться в отсутствии причин для последующего расторжения

Безусловно, все причины предусмотреть невозможно — их слишком много. Но избежать наиболее частых рисков возможно, если воспользоваться следующими рекомендациями:

Вносить аванс с предосторожностями	После выбора квартиры принято вносить за нее аванс. Существует мошенническая схема, построенная именно на «сборе» авансов с последующим их невозвратом. Аванс принимает частный риелтор (не собственник и не агентство) и, вопреки обычаю делового оборота, продолжает показы и принимает авансы от других лиц. Набрав нужную сумму, мошенник исчезает. Другой вариант — после принятия аванса провоцируется разрыв договоренностей о покупке. В результате аванс остается у продавца согласно договору
Убедиться в дееспособности продавца	Если продавец является пациентом наркологического или психоневрологического диспансера, он имеет право в любой момент расторгнуть сделку. Законным основанием служит заявление о том, что в момент подписания договора продавец якобы не осознавал сути своих действий. Довольно часто такие продавцы действуют по наущению мошенников. Убедиться в том, что продавец не ограничен в дееспособности по состоянию здоровья, можно, запросив справки из соответствующих диспансеров. Важно, чтобы в справках значилась формулировка о том, что данное лицо на учете не состоит. Если же в справке указано, что продавец «с указанного срока за помощью не обращался», это означает наличие мед. карты в данном учреждении. В этом случае безопасность сделки требует освидетельствования продавца психиатром-наркологом в день сделки для гарантии ее действительности
Убедиться, что продавец — не банкрот	Данный риск связан со вступившим недавно в силу законом о банкротстве физ. лиц. Суть его в том, что лицо, признанное или признавшее себя банкротом вправе расторгнуть все сделки с недвижимостью в течение 3 лет до и после признания банкротства. Как правило, это касается неплатежеспособных клиентов кредитных организаций. Вступление в силу закона о банкротстве физ. лиц открыло новые возможности и для мошенников. Один из способов выяснить, находится ли продавец «в группе риска» — информация, полученная в бюро кредитных историй

Очевидно, что перечисленные схемы — далеко не весь арсенал мошенников. Поэтому при юридической проверке разумно пользоваться услугами тех, кто умеют ее проводить и успешно предотвращают риски опасных сделок.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/moshenniki-pri-pokupke-kvartiry/