Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2020

Когда возникает необходимость произвести отчуждение жилого помещения, которое подвергалось определенным изменениям, перед владельцем закономерно возникает вопрос: а можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой?

Теоретически да. Но в подобном процессе существует множество нюансов, требующих внимания, ведь они существенны для всех участников сделки, совершаемой при продаже такого жилья.

Что говорит закон

Законодателем этот вопрос урегулирован таким образом: любые действия, направленные на изменения технических характеристик объекта недвижимости, должны осуществляться после согласования с органами БТИ, а также Жилищной инспекцией.

При установлении указанными компетентными органами обстоятельств, подтверждающих, что в квартире проводились строительные работы, отразившиеся на ее изначальной конфигурации, собственник подвергается административной ответственности. Устанавливается она статьей 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, и предусматривает обязанность виновного лица выплатить штраф за совершение таких незаконных работ.

Однако разрешить ситуацию с незаконной перепланировкой впоследствии все же придется. Для этого владелец может выбрать один из существующих вариантов:

1. Узаконить произведенные изменения.
2. В судебном порядке привести квартиру в первоначальное состояние.

Процедура проведения перепланировок на территории нашего государства законодательно регламентирована:

• Жилищным кодексом РФ (статья 25, статья 26);
• положениями Санитарных правил и норм;
• Строительными нормами и правилами;
• Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»;
• иными актами регионального значения.

Если все правила, закрепленные данными правовыми нормами, соблюдены собственником при осуществлении перепланировки, она является законной. Продажа имущества, перестроенного таким путем, не доставит затруднений, так как все внесенные изменения зафиксированы документально.

Читайте: что считается перепланировкой в 2019 году.

При продаже переделанных квартир фактически получается, что все передаваемые продавцом документы, не соответствуют отчуждаемому объекту, так как они отражают первоначальные сведения о недвижимости. Поэтом закон требует от собственника заблаговременного узаконения перепланировки продаваемой квартиры.

Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой

Если изменения в технические характеристики жилого помещения внесены без получения разрешительной документации и оформления соответствующих бумаг, такие вмешательства считаются незаконными. Но даже для такой недвижимости можно найти покупателя:

1. Совершение подобной сделки возможно лишь при условии, что претендент на приобретение переделанной ненадлежащим образом квартиры осознает ее последствия, ведь ему придется заниматься вопросами узаконения самостоятельно, а это предполагает несение существенных материальных и временных затрат.
2. Квартира, в отношении которой произведена самовольная перепланировка, может быть продана, так как прямого запрета на такие сделки законодатель не устанавливает. Тем не менее органы, осуществляющие контроль за подобными вопросами, полномочны на признание недействительности такой сделки купли-продажи.

Важно! Если покупатель не был извещен о незаконной перепланировке, он, основываясь на таких обстоятельствах, вправе требовать расторжения заключенной сделки в судебном процессе. Так как при ее совершении гражданин находился под влиянием заблуждения, имеются все основания для признания заключенного договора недействительным.

Варианты решения вопроса

Вариант № 1. Снизить цену на квартиру.

Собственник должен понимать, что для продажи квартиры, перепланировка которой не узаконена должным образом, придется снизить ее стоимость, исходя из размера последующих затрат покупателя, требующихся для исполнения процедуры.

Тем не менее при произведении замеров и сравнении их результатов с представленной документацией на жилье существует риск обнаружения несоответствий работниками БТИ.

Продавец имеет возможность избежать неприятных последствий в случае, если с того момента, как проведена регистрация имущества, не истек пятилетний срок, по прошествии которого требуется оформление новой технической документации на недвижимость.

Вариант № 2. Узаконить перепланировку. Также владелец квартиры может самостоятельно узаконить перепланировку объекта.

Но при необходимости срочного проведения процедуры, тариф на оплату значительно возрастет, а вот изготовление бумаг продлится не менее полутора месяцев. Все же, выбрать такой способ будет весьма разумно, дабы исключить возможность штрафных санкций или полной утраты имущества.

Кроме того, квартира после перепланировки нередко оказывается более уютной и необычной, что дает основание для повышения ее стоимости.

Возможна ли сделка через ипотеку

Серьезные затруднения могут возникнуть, если покупатель собирается приобрести жилье по ипотеке. Такой порядок требует от участников сделки предоставления финансовой организации пакета документов на квартиру. Последующее обнаружение факта незаконного переустройства жилья чревато расторжением кредитного договора с заемщиком.

Такое положение объясняется тем, что банк не желает затрачивать средства на проведение регистрации производимых продавцами перепланировок, неся дополнительные расходы. Тем более всегда остается вероятность того, что согласовать переустройство жилья с компетентными органами не удастся, и разрешение на процедуру получено не будет.

Поэтому для приобретателя гораздо легче получить ипотеку, когда предметом залога выступает имущество, документация на которое не вызывает сомнений, то есть все ее данные соответствуют действительным характеристикам объекта. Именно по этой причине покупатели, планирующие приобрести квартиру с перепланировкой, несут значительные риски.

Перепланировка квартиры 2019 — что можно и нельзя при согласовании

Покупка квартиры с не узаконенной перепланировкой

МОСКВА МЕСТО ВСТРЕЧИ: РЕНОВАЦИЯ НОВОСТРОЙКИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ СТУДИИ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ПОДМОСКОВЬЕ

Источник: https://zakony2017.ru/o-prodazhe-kvartiry-s-neuzakonennoj/

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

• ст. 25, 26 ЖК РФ;
• СанПиН;
• СНиП;
• ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

По требованиям законодательных актов, изменения плана квартиры должны быть узаконены до момента продажи, но в реальной жизни случается всякое.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

• Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.
• Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).
• Может потребоваться также получение нового свидетельства о праве собственности, если в результате всей затеи изменится соотношение жилой и полезной площадей.
• Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

1. Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.
2. Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.
3. Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

• перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
• перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
• разборка антресолей;
• замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
• косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

• расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
• объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
• пробивок дополнительных окон, дверей;
• разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
• перестановки газовых приборов и оборудования;
• объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

• Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.
• Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.
• Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

1. Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.
2. К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.
3. Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами.

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

• есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
• в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
• покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
• акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
• покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

• При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.
• Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.
• О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/pereplanirovka/prodazha.html

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Возможность приватизировать, обменять или продать квартиру с незаконной перепланировкой появляется у владельца только после того, когда реальная перепланировка будет отражена в планах БТИ. Покупатель же может согласиться на сделку без соответствующих документов, но на определенных условиях. Практически, подписывая договор купли-продажи, он возлагает на себя дополнительные обязанности.

Какая перепланировка считается разрешенной

Реально изменить первоначальный вид жилища есть у собственников любой квартиры и в любом доме. Для этого имеется одно неоспоримое условие – согласовать изменение плана в бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако не все жильцы выполняют такое требование и живут в перестроенной квартире до определенного момента.

Согласно правилам перепланировки квартиры любые изменения расположения строительных конструкций и сантехнических устройств могут быть отнесены к следующим вариантам:

1. перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, – это демонтаж встроенных шкафов, антресолей, а также установка более современных видов дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны и пр. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры;
2. изменения плана, которые можно произвести без разрешения, но с уведомлением: перестановка раковины, ванны в пределах санузла, монтаж пластиковых окон, легких перегородок, устройство дополнительной двери в стене, которая не является несущей.

Указанные работы относятся к простому типу перепланировки.

Когда нужно оформлять проект на перепланировку

Выполнение определенных работ по изменению первоначального проекта должно быть отражено в документах специалистов. К таким работам относятся:

• демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
• объединение лоджии со спальней или залом;
• перенос газовой плиты;
• изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.

Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет привести жилище в прежнее состояние и уплатить административный штраф. Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то, что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику.

Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.

Что нужно предпринять сторонам для успеха сделки

Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку.

Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции.

Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП – строительными нормами и правилами.

При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.

Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:

• путем восстановления жилища в первозданном виде;
• получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.

Второй вариант – покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом – отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами. Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана.

Статистические данные риелторских агентств подтверждают, что стоимость квартир с согласованными в законном порядке изменениями будет на 10 % выше, чем цена на это же жилье до перепланировки.

Если же изменения первоначального проекта не легализованы, продавец недополучит за свою квартиру такую же, а то и большую, сумму.

Каким образом проводится легализация перепланировки

Для узаконивания появившихся преобразований жилья необходимо подготовить несколько важных документов, список которых предусмотрен Жилищным кодексом РФ (его статьей 26, ч. 2):

1. непосредственно само заявление на перепланировку;
2. план и экспликация помещений в квартире;
3. правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии);
4. согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи;
5. техпаспорт на жилую квартиру;
6. разрешение на возможность перепланировки, выданное органом надзора за архитектурными, культурно-историческими памятниками.

Затем с заявлением и документацией необходимо обратиться в жилищную инспекцию и ждать посещения инспектора. Специалист должен засвидетельствовать фактическое несоответствие плана квартиры в техпаспорте с существующей перепланировкой. По прошествии определенного времени жилищная инспекция должна согласовать внесенные в план квартиры изменения или аргументированно отказать в этом.

Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта. Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях.

Некоторые нюансы купли-продажи квартир с неузаконенной планировкой

Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:

1. приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
2. покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.

Отсутствие на плане красных линий является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре. При наличии таковых в регистрации приобретателю будет отказано.

Наилучшим решением продажи-покупки квартиры и для продавца, и для покупателя будет проведение мероприятий по легализации изменений планировки. В таком случае риски для участников сделки будут сведены к нулю.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj

Последствия неузаконенной перепланировки — штрафы в 2020 году, покупка и продажа такой квартиры

Перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами жилнадзора. Как правило, собственник жилья не ставит в известность БТИ о сделанных изменениях и паспорт на квартиру остается прежним. Какие последствия несоблюдения законной процедуры перепланировки могут наступить, расскажем в этой статье.

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

• когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
• выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру).

При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры.

И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2020 году предусмотрены следующие административные штрафы:

• для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2020 рублей;
• для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 2020 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться.

Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

• По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы  нарушаются из-за этого;
• По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
• Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте.

Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ.

На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид.

Иногда исполнить такое предписание практически невозможно.

Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения.

В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению.

На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

• сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
• осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
• если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности.

Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить.

Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру.

Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:

г.______, ул

. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра.

Я как сосед и жилец многоквартирного дома 2020 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2020, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию,  фотография трещины на стене.

Источник: https://famire.ru/posledstviya-neuzakonennoj-pereplanirovki

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой (что делать)

Задумав перепланировку квартиры, жилец помещения часто не предполагает, что в определенный момент возникнет необходимость её реализации.

Поэтому осуществляют все новые конфигурации в конструкции помещения без согласования с нужными органами с уверенностью в том, что со своей жилой площадью можно сделать всё, что пожелается.

Можно ли реализовать жилплощадь с перепланировкой, которая не узаконена?

Перепланировка — это что такое?

Согласно ст. 25 ЖК РФ, перепланировка представляет собой реконструкционные работы, в ходе которых меняются конфигурации жилой площади. Подобные «переделывания» вносят в техпаспорт. Переустройство в помещении производятся на основании положений законодателя, и требует согласования с муниципалитетом.

Важно! Если муниципальные органы владельцу квартиры не разрешили проводить перестроение в помещении, и он не согласовал с ними произведенное переустройство несущих конструкций, подобную перепланировку считают нелегальной.

Необходимо ли узаконить перепланировку при реализации жилья?

Разные конструкционные изменения в помещении проводят с согласия контролирующих инстанций (Жилинспекция, БТИ). При выявлении подобных вмешательств собственник наказывается штрафными санкциями (ст. 7.21 КоАП РФ). Но вопрос не решается на этом. Жильцу требуется узаконить перепланировку через БТИ, Жилищную инспекцию, с помощью судебной инстанции либо возвратить все к первозданному виду.

Законность перепланировок жилья регулируются следующими актами законодательства:

• ЖК РФ (ст. 25-26);
• СНиП;
• СанПиН;
• ПП РФ от 21.01. 2006 г. №25.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Жилплощадь с конструктивными изменениями, произведенные вмешательства в которой своевременно не узаконили, могут признать после реализации некачественной продукцией на основе:

• Закона о ЗПП № 2300–1 (ст. 19);
• ГК РФ (ст. 477).

При этом продавцу могут назначить не только штраф, судебный орган вправе обязать его возместить моральный ущерб и другие затраты покупателя.

 Читайте также статью ⇒ Последствия неузаконенной перепланировки.

Основные документы

Если уже куплено жилье с перепланировкой, новому владельцу, потребуется предъявить следующую документацию для узаконивания «перестройки»:

• паспорта;
• правоустанавливающие бумаги на собственность;
• договор купли-продажи;
• бумага об оплате госпошлины на регистрацию жилой площади на нового жильца;
• акт приемки жилплощади.

Реализация без разрешения и согласования

Как поступить, если перепланировка является противоправной, а квартиру требуется срочно продать? Как реализовать подобное жилье, не согласовав с органами местного управления?

Возможны следующие способы:

Согласовать с покупателем вопрос, что после оформления на себя собственности он должен принять на себя обязательства по узакониванию проведенной перепланировки.	Этот пункт нужно внести в договор при сделке. В таком случае стоимость недвижимости придется понизить на двадцать процентов.
Оформить постояльцу жилплощади перепланировку самому.	Внести оплату в виде штрафа, потому что пакет документов не подали вовремя. После этого собственнику вручат техническую документацию в новой версии, выписку о регистрации перехода прав на жилплощадь, если произошли существенные изменения. С полученными бумагами на квартиру он вправе отправиться с покупателем в нотариальную контору для заверки сделки.

Важно! Если получится, что техническая документация просрочена, выписку о регистрации взять не удастся. Все равно придется узаконить изменения, полученные при перепланировке.

Читайте также статью ⇒ Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Оформление продажи квартиры

Собственнику для этого требуется:

1. Посетить БТИ для получения выписки из кадастра (в ней указывают все новые конфигурации в конструкции помещений). Потребуется документ о технических характеристиках жилища и ксерокопия выписки из кадастрового реестра недвижимости (кадастрового паспорта).
2. С этими бумагами нужно пойти в управление градостроительства и архитектуры, чтобы вызвать специалиста. Он спроектирует преобразования в квартире, которые уже есть. Этот проект требует согласования с пожарными, муниципалитетом и др.
3. Если компетентные службы одобрят новшества, нужно оплатить штраф.
4. Далее необходимо пойти к главному архитектору по поводу разрешения, затем позвать сотрудника из БТИ. Последний обязан осмотреть жилплощадь и сделать технические документы.
5. Потом совершается сделка купли-продажи, как обычно. Нотариус для подписания сделки дополнительно может запросить:

• договор купли-продажи;
• Бланк договора купли-продажи квартиры
• согласие других собственников жилья;
• одобрение попечительского совета при условии, если один из собственников — несовершеннолетний ребенок;
• выписку из домовой книги;
• документ о наличии лицевого счета.

1. Как только бумаги оформлены нотариусом, требуется зарегистрировать жилище в госоргане, в результате этого владельцу жилплощади выдадут документ о получении прав собственности на жилплощадь.

Вопросы и ответы

1. Если суд отказал в согласовании, чем это грозит?

Если судья не удовлетворил ваши требования, и вы получили отказ в согласовании реконструкции, значит, она должна быть произведена с правонарушениями. В этой ситуации собственник обязан возвратить помещение к исходному состоянию.

1. На что нужно смотреть для обнаружения самовольного переустройства?

Часто владельцы жилья не обращают внимания на составленную документацию, поскольку считают, что в ней никто не заинтересован. Однако для выявления неузаконенной реконструкции есть очень эффективный метод — запросить у хозяина квартиры техпаспорт на жилплощадь. В нем зафиксируются все преобразования, которые осуществляются с недвижимостью.

Типичные ошибки и риски продавца при реализации объекта недвижимого имущества с нелегальной перепланировкой

• Собственнику такого объекта недвижимости будет трудно отыскать покупателя. Не любой гражданин захочет покупать жилплощадь, для узаконивания переустройства в которой предстоит обратиться во многие службы и вложить деньги.
• Если нелегальные изменения выявятся после приобретения квартиры, то новому жильцу ничего не останется, как самостоятельно провести работы с органами местного управления. На это потребуется дополнительные средства и время.

«Любая сделка с нелегальной перепланированной недвижимостью может быть признана противоправной, в связи с чем, суд обяжет стороне, которая реализует жилье, возвратить все деньги покупателю. Поэтому владельцу такого объекта недвижимого имущества требуется действовать на фоне правовой сферы для предотвращения финансовых санкций и немалых материальных расходов.

Законодатель не запрещает осуществлять денежные операции с подобными объектами недвижимости, но и даёт возможность органам власти признавать сделки купли-продажи недействительными», — поясняет Виктор Федорук, эксперт по жилищному праву, член координационного совета Общественной организации.

Пример

Ходили смотреть однокомнатную квартиру, где объединена лоджия с кухней, по левой стороне, где раньше был балкон, весит батарея. Хотим взять ипотеку. Мы задумались, что нам грозит в дальнейшем, если приобретем такую квартиру? И при реализации жилья возникнут ли проблемы?

Всякие самовольные изменения в конструкции помещения необходимо согласовать с Жилинспекцией и БТИ. После выявления нелегальной перепланировки жилец обязан оплатить штраф, предусмотренный КоАП. Плюс решение суда об устранении правонарушений.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

1. Намного проще реализовать жилье, если проделанная перепланировка согласована с Жилищной инспекцией.
2. Неузаконенное переустройство жилплощади редко удается скрыть при продаже.
3. За квартиру с нелегальной перепланировкой не удастся выручить много средств.
4. Дешевле и легче согласовать перепланировку на основании законодательства, чем потом заниматься ее узакониванием.

Если у вас есть какие-то вопросы по поводу покупки квартиры с проблемной перепланировкой, то обратитесь к юристу.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Источник: https://1000meters.ru/prodazha-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-chto-delat/

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2020 году

Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее.

Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы.

В статье разберёмся как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как  узаконить перепланировку.

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

• об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
• о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту

Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>

Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:

• Жилищный кодекс РФ
• СанПиН и СНиП
• Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища.

Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют.

Необходимо разобраться подробнее.

Виды перепланировок

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Вопрос возможности

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

• продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
• покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку

В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:

• высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
• несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
• возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться

Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия.

В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Санкции за незаконную перепланировку

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа.

Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.

А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

1. В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
2. Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
3. Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Консультация юриста по поводу продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

На сколько возможна сделка продажи и какие документы Вам могут пригодиться? Узнайте все необходимые нюансы у наших специалистов, написав нам через форму ниже.

(12

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/prodat-kvartiru-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoy