Долгосрочный договор аренды нежилого помещения в 2020 — образец, регистрация, росреестр, плюсы и минусы

Регистрация арендных сделок имеет особенную актуальность в Москве и Санкт-Петербурге. Совершение таких сделок регламентируется ГК РФ, а ее предметом может являться целый объект, либо его часть. О правилах регистрации договоров и нюансах подготовки документов расскажем в этом материале.

Отличие обычного договора аренды недвижимости от долгосрочного

Если обратиться к ГК РФ, можно выделить условие об обязательной регистрации каждой сделки с недвижимостью. В отношении аренды это правило действует следующим образом:

• если срок соглашения превышает один год, регистрация является обязательным условием для вступления его в силу;
• если период действия не превышает года, сторонам достаточно подписать документ без обращения в Росреестр;
• если краткосрочный договор пролонгируется на неопределенный срок, он не подлежит регистрации – такой вывод содержится в определении Верховного суда РФ.

Срок арендных отношений партнеры определяются самостоятельно. Пункт о сроке передачи имущества не относится к существенным условиям такой сделки. Если в тексте документа отсутствует данный пункт, по правилам ст. 610 ГК РФ договор будет действовать на неопределенный срок. Для отдельных видов недвижимости в нормативных актах могут устанавливаться предельные сроки договорных отношений.

Обязательные условия долгосрочного договора

Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.

Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:

• информация из правоустанавливающих документов и реестра ЕГРН, в том числе кадастровый номер;
• тип объекта (помещение, здание), площадь и т.д.;
• адрес арендуемого объекта, соответствующий ЕГРН.

Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если сдается помещение или здание, ранее не поставленное на учет, выполнить это можно одновременно с регистрацией.

Для передачи в аренду частей помещения такой вариант является единственно возможным – временный учет проводится на срок договора, представленного на регистрацию.

Чтобы соблюсти требование закона и получить постоянный или временный кадастровый номер, нужно представить технический план.

Основные условия договора

Кроме пункта о предмете договора, предстоит согласовать дополнительные условия сделки. Их состав и содержание будут зависеть от договоренностей арендатора и собственника. Выделим наиболее важные моменты, которые нужно учесть при подготовке соглашения:

• срок аренды – как указывалось выше, от содержания данного пункта зависит необходимость регистрации;
• порядок и условия перечисления арендных платежей – как правило, стороны определяют размер ежемесячного платежа, а форма оплаты может предусматривать передачу наличных средств, перечисление на счет и т.д.;
• требования к характеристикам объекта – для использования арендуемого помещения или здания в коммерческих целях стороны могут предусмотреть определенную перепланировку, а фактическое состояние объекта фиксируется в акте приема-передачи;
• условия проведения текущего ремонта объекта, а также обязанность его страхования на срок действия договора;
• положения об ответственности за нарушение условий сделки – например, начисление пени за просрочку арендных платежей, либо возмещение ущерба при порче объекта.

Понуждение к заключению сделки не допускается, поэтому все разногласия относительно пунктов договора стороны должны согласовать добровольно.

Комментарий эксперта. В аренду может сдаваться государственное и муниципальное имущество. В этом случае могут устанавливаться дополнительные требования к содержанию договора, которые арендатор не может проигнорировать. Например, может фиксировать строго определенное целевое назначение объекта (для размещения торговой точки, аптечного пункта и т.д.).

Как правильно составить договор аренды для регистрации в ЕГРН с первого раза

В процессе регистрации будет проверяться правильность составления договора. Если форма или положения документа будут противоречить закону, последует приостановка, а затем и отказ в регистрационных действиях. Чтобы избежать таких последствий, нужно соблюдать следующие основные правила:

• договор составляется в форме письменного документа, а его дополнительная регистрация в нотариальной конторе не требуется;
• со стороны арендодателя договор может подписать только собственник, либо его представитель по нотариальной доверенности (в тексте доверенности должно быть полномочие на совершение таких сделок);
• если арендуемый объект находится в долевой или совместной собственности, необходимо участие в сделке каждого владельца (наиболее простой вариант – получить доверенность от каждого совладельца);
• передача в аренду жилых помещений для целей, не связанных с проживанием граждан, является нарушением закона (например, предоставление квартиры для размещения торговой точки повлечет не только отказ в регистрации, но и привлечение к административной ответственности).

При составлении договора целесообразно не только изучить все законодательные нормы, но и воспользоваться услугами профессионального юриста. Даже в рамках консультации будет проведен анализ всех условий документа с устранением любых рисков при прохождении регистрации.

Нормативное регулирование аренды недвижимости

Для составления арендных договоров и их последующей регистрации в Росреестре нужно учитывать положения следующих нормативных актов:

• глава 34 ГК РФ – содержит общие правила сделок аренды, а также особенности передачи во временное пользование зданий и сооружений;
• положения Общей части ГК РФ – содержит базовые требования к составлению договоров, исполнения обязательств, правила досрочного прекращения сделок;
• Закон № 218-ФЗ — устанавливает единые правила учета и/или регистрации аренды.

Для аренды федеральной, региональной или муниципальной собственности могут использоваться ведомственные нормативные акты и приказы.

Регистрация договора аренды в Росреестре

Чтобы зарегистрировать договор, участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентирован Законом № 218-ФЗ. Последствия при обращении в Росреестр и МФЦ будут одинаковы, однако во втором случае сроки регистрационных действий увеличатся на 2 дня. Размер пошлины за регистрацию в обоих случаях будет одинаков.

Перечень документов для регистрации аренды

Точный перечень документов, которые потребуются сторонам для регистрации договора, будет зависеть от особенностей сделки. Выделим обязательный список документов, без которых регистрация будет невозможна:

• оригинальный экземпляр договора и передаточного акта, подписанные участниками сделки или их представителями по доверенности (в трех экземплярах);
• паспорта физических лиц, участвующих в сделке;
• правоустанавливающие документы юридического лица или ИП – лист записи ЕГРЮЛ/ЕГРИП, свидетельство ИНН/КПП, приказ о назначении директора и т.д.;
• нотариальная доверенность, подтверждающая полномочия представителя;
• технический план – если объект ранее не был поставлен на учет, либо если для целей арендатора проводилась перепланировка;
• квитанция об оплате пошлины.

Для подачи документов заполняется заявление. Форма этого документа утверждена Приказом МЭР РФ № 920. Заявителю будет выдана расписка с реестром полученных документов, а также с указанием даты выдачи результата.

Комментарий специалиста. Сотрудники Росреестра будут проверять не только содержание договора, но и полноту комплекта документов. Если какой-либо обязательный документ не будет представлен сторонами, выносится решение о приостановке регистрации. После устранения этих замечаний процедура будут возобновлена по общим правилам.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды – размер, порядок оплаты

Если для оформления арендных отношений необходимо поставить объект на кадастровый учет, эта процедура будет проведена безвозмездно. Регистрация договора осуществляется при условии оплаты пошлины. Ее размер определяется следующим образом:

• для физических лиц размер платежа составит 2000 руб.;
• юридическим лицам предстоит оплатить пошлину в сумме 22 000 руб.;
• указанные размеры пошлины делятся пропорционально количеству участников сделки.

Например, если в договоре участвуют физическое и юридическое лицо, граждан будет платить пошлину в размере 1 000 руб. (1/2 от суммы 2000 руб.), а предприятие – 11 000 руб. (1/2 от суммы 22 000 руб.).

Платежное поручение нужно представить одновременно с заявление о регистрации. Если оплата осуществлялась в электронной форме, должностные лица Росреестра обязаны сами проверить поступление платежа. Однако во избежание проблем с приостановкой регистрации, целесообразно сразу представить квитанцию или платежное поручение об оплате.

Нотариальная доверенность для регистрации договора аренды – образец

Стороны могут оформлять договор и подавать его на регистрацию через представителя. Для совершения сделок с недвижимостью доверенность должна быть удостоверена нотариусом. В содержании документа обязательно указываются следующие сведения:

• дата и место оформления доверенности;
• полный данные о доверителе и доверенном лице – например, от имени предприятия полномочия по доверенности может передать руководитель;
• содержание полномочий – например, подписание договора, представительство интересов в Росреестре и МФЦ, получение зарегистрированного документа и выписки ЕГРН, оплата необходимых пошлин, и т.д.;
• личная подпись доверителя;
• сведения о нотариусе, удостоверившем доверенность, а также регистрационный номер записи в нотариальном реестре.

Доверенность можно оформить на любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18 лет. Как правило, представителем выступают юристы или специалисты по недвижимости. Оригинал доверенности нужно представить при обращении с договором и заявлением в Росреестр.

Технический план на часть помещения или часть здания для регистрации аренды

Закон № 218-ФЗ позволяет передать в аренду не только целый объект, но и часть помещения или здания. Чтобы подтвердить местоположение и размеры арендуемой части, стороны должны получить технический план. Документ выдается по следующим правилам:

• обследованием объекта и изготовлением документа может заниматься только кадастровый инженер;
• для оформления проводится обследование помещения или здания, используются положения договора и сведения ЕГРН;
• описание и местоположение временной части помещения/здания фиксируется в текстовом и графическом блоке технического плана.

На основании представленного плана, в Росреестре будет проведен временный кадастровый учет части объекта. На весь период действия договора будет присвоен временный кадастровый номер, который аннулируется после прекращения аренды. Подробнее — технический план для договора аренды

Комментарий эксперта

Источник: https://www.klerk.ru/materials/2018-06-26/registraciya-dolgosrochnogo-dogovora-arendy-chasti-pomeshcheniya-i-tehnicheskiy-plan/

Правила регистрация договора аренды нежилого помещения

• Договор аренды нежилого помещения является соглашением между арендодателем — лицом, обладающим правом собственности на недвижимое имущество (в данном случае – нежилое помещение) и арендатором — лицом, которое временно приобретает право распоряжаться этим имуществом.
• Заключаться он может в простой письменной или, по желанию сторон, нотариальной письменной форме.

Данный договор не относится к типовым, он имеет свободную форму, но в нем есть ряд обязательных пунктов, где оговорены существенные (предусмотренные законодательством) условия сделки. Наличие, количество и содержание дополнительных пунктов, отражающих иные предусмотренные сторонами условия, варьируется.

Этот договор является консенсуальным, то есть вступает в силу не в момент реальной передачи помещения в аренду, а в момент достижения сторонами согласия по всем существенным вопросам, двусторонним (заключается между двумя участниками) и возмездным (помещение предоставляется в пользование за плату, которая называется арендной).

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не устанавливает обязательной письменной или нотариально заверенной формы заключения договора аренды. Однако согласно ст.609 устанавливает два обязательных случая заключения сделки в письменной форме:

• подписание договора со сроком действия более года;
• подписание договора между юр. лицами (или если хотя бы одной стороной договора является юр. лицо или предприниматель).

Что касается нотариальной заверки сделки, то она является обязательной в случае, если объектом аренды (предметом договора) выступает недвижимость. Это связано с тем, что все договора с недвижимым имуществом, подлежат гос. регистрации. В предпринимательской практике чаще всего встречаются именно нотариально заверенные сделки в письменной форме.

Основные условия сделки также установлены ГК РФ. К ним можно отнести:

• срок договора;
• его цена;
• дата и место заключения;
• реквизиты сторон.

Для некоторых типов договора аренды, например, для договора об аренде земельного участка устанавливается расширенный перечень основных условий. Так, к таким условиям также относят кадастровый номер, точное место расположения, отсутствие или наличие отягощений. Такой перечень установлен Законом «Об аренде земли».

Регламент заключения договоров аренды чётко не прописан законодателем. Он лишь даёт основные ориентиры, которых стоит придерживаться сторонам.

Что касается, момента, с которого начинает действовать договор, то здесь нужно руководствоваться общим правилом, установленным для договоров – правилом действительности с момента его заключения, а если договор подлежит государственной регистрации – с момента гос. регистрации.

Этот момент может стать важным на практике. Например, если стороны заключили договор, однако имущество было передано в аренду по факту  только через год после подписания договора. Должен ли, в таком случае арендатор внести плату за этот год, ведь, по сути, имуществом он не пользовался? Безусловно, должен.

Отсутствие в договоре необходимых основных условий может стать причиной признания сделки недействительной. Одним из наиболее важных основных условий является срок заключения договора аренды.

Безусловно, в случае если стороны сделки не указали в документе срок, на который она заключена, в судебном порядке можно доказывать намерение сторон заключить сделки на неопределённый срок (в соответствии с положениями ст.610 ГК РФ).

Во всём, что касается других условий договора аренды или их характеристик (например, размер цены или возможность изменения реквизитов сторон) законодатель более лоялен. Условия заключения договора аренды устанавливаются сторонами на основе принципа диспозитивности – согласно усмотрению сторон. Главное требование к таким условиям и договору в общем – непротиворечив закону.

Общая информация

Обратите внимание, что в Регистрационной Палате установлен строгий порядок для таких процедур. Неправильное оформление бумаг или несоблюдение установленных норм, неизменно повлечёт отказ в государственной регистрации.

Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов. Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:

• нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
• арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается субаренда нежилых помещений, но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
• если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки. Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.

В принципе, порядок регистрации не выглядит особо сложным, поэтому при соблюдении обязательных требований, проблем обычно не возникает. Обратите внимание, что порядок регистрации одинаков для физических и юридических лиц, различается только перечень документов.

Кроме того, возможно участие доверенных лиц или посреднических организаций. В обоих случаях, к заявлению о регистрации прилагается доверенность на ведение дел. Нелишним будет разобраться, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать аренду нежилого помещения.

Необходимые документы

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:

1. Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
2. Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
3. Кадастровый паспорт строения (оригинал ксерокопия).
4. Квитанция об уплаченной госпошлине.
5. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.

Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки. Нотариальное участие не даёт правовых гарантий сделки. Нотариус лишь удостоверяет добровольное участие сторон в договоре.

Много вопросов вызывает этот аспект у собственников и арендаторов объектов недвижимости. Ранее заказать кадастровый учет мог только собственник объекта недвижимости либо лицо, действующее от его имени на основании нотариальной доверенности – так было до 01 января 2017 года. Сейчас выделить часть может арендатор, заказав кадастровые работы в компании Смарт Вэй.

Помимо доверенности требуются правоустанавливающие документы на объект недвижимости (с 01 января 2017 года — выписка ЕГРН). Этот документ заказчик может получить самостоятельно (срок от 3-ти до 5-ти рабочих дней). Если Вы заказываете услуги в ООО «Смарт Вэй», мы сами получаем все необходимые документы, и эти работы уже включены в стоимость договора.

От выбранного способа подачи документов на регистрацию зависят только сроки проведения этой процедуры, через Многофункциональный центр оформление займет на два дня больше. При обращении за регистрацией договора аренды нужно учитывать следующие обстоятельства:

• инициатором обращения может выступать любая из сторон арендных отношений;
• при отказе одного из партнеров зарегистрировать договор, допускается предъявление принудительного требования по заявлению второй стороны.

Основания для проведения регистрационных действий перечислены в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ. В их состав входит не только договор, но и судебное решение.

Регистрация договора аренды по судебному решению будет осуществляться не только в случае уклонения одной из сторон, но и при переводе прав на арендатора при реализации преимущественного права на продление арендных отношений.

В настоящее время снято ограничение, требовавшее обращаться за регистрацией в территориальные органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения имущества. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает подачу документов в любое учреждение указанных органов, а также через электронные ресурсы портала госуслуг.

По итогам регистрации сторонам выдается оригинал договора аренды с регистрационной отметкой, а в реестр ЕГРН вносятся соответствующие сведения. После завершения срока арендных отношений указанная запись в реестре будет аннулирована, а зарегистрированное ограничение будет снято.

Регистрация договора аренды недвижимости возможна путем обращения в электронной форме. Данная возможность предоставлена гражданам и юридическим лицам, прошедшим верификацию на электронном портале госуслуг. Порядок оказания данной услуги в электронной форме регламентирован Административным регламентом, утвержденным  Приказом Минэкономразвития от 09.12.2014 № 789.

Для регистрации в электронной форме необходимы следующие документы:

• заявление о кадастровом учете и (или) регистрации;
• документы, подтверждающие полномочия заявителей, а также паспорта сторон;
• договор аренды со всеми приложениями;
• технический план, если в отношении объекта недвижимости ранее не проводился кадастровый учет.

Как и при личном обращении в органы Росреестра или Многофункциональный центр, электронный порядок обращения предусматривает оплату госпошлины.

При заполнении заявления в электронной форме оно удостоверяется цифровой подписью заявителя. Результатом обращения в электронной форме будет являться регистрация договора аренды на общих основаниях.

Перечень документов для госрегистрации регламентируется ст. 18 ФЗ № 218:

• совместное заявление сторон-участниц процесса или одного из контрагентов;
• документ, подтверждающий полномочия представителя – необходим, если в орган обращается лицо, представляющее интересы заявителя по доверенности;
• документ-основание для проведения регистрации (договор аренды жилого или нежилого помещения, здания или сооружения);
• иная документация, предоставляемая по требованию управомоченного сотрудника Росреестра или МФЦ.

К иной документации, предоставляемой по требованию, можно отнести:

• правоустанавливающие документы на объект аренды – обычно, это свидетельство о праве собственности или документ, удостоверяющий вступление в наследственные права;

• общегражданские паспорта участников процесса (для физических лиц) или учредительные документы (для юридических лиц);

• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины (от каждой из сторон требуется отдельная квитанция об уплате своей части госпошлины).

Кстати, если документы отправляются по почте или же в электронном виде, в силу положений ч. 12 ст. 18 Закона нотариальному удостоверению подлежит:

• подпись заявителя на заявлении;
• сам договор аренды жилого или нежилого помещения;
• доверенность (в случае предоставления документов представителем, действующим по доверенности).

Бессрочная аренда нежилого помещения имеет ряд неоспоримых плюсов. В первую очередь это отсутствие необходимости продления договора и заключения дополнительных соглашений. Кроме того, бессрочная аренда позволяет избежать процедуры обязательной государственной регистрации договора и уплаты госпошлины.

Источник: https://orelsvet.ru/kvartira/zaklyuchenie-registratsiya-dolgosrochnogo-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya-pravila-nyuansy/

Заключение и регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения: правила и нюансы

Хотите арендовать нежилое помещение? Или, наоборот, предоставить в аренду? Как правило, обе стороны хотят вступить в арендные отношения на длительный срок. А что законодатель подразумевает под долгосрочной арендой помещений? И в чем особенности такой аренды? Давайте разберемся поподробнее.

Из этой статьи вы узнаете о том, что такое долгосрочная аренда и возможна ли она для нежилого помещения, а также нужно ли составлять договор и как это сделать на длительный срок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Договоры аренды бывают срочные и бессрочные — в зависимости от того указан в тексте конкретный срок аренды или нет. Срочные договоры подразделяются на краткосрочные и долгосрочные. Если срок договора аренды нежилого помещения менее одного года, то он считается краткосрочным, если более одного года — долгосрочным.

Основные положения долгосрочной аренды закреплены в Гражданском Кодексе РФ.

Как составить?

Договор должен быть заключен в письменной форме и в виде единого текста (согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ). Если стороны вступают в арендные отношения путем обмена различными документами, но единого текста договора у них нет, то нельзя считать что они заключили договор аренды.

Кроме соблюдения формы, в тексте необходимо закрепить существенные условия, без них договор считается незаключенным. В случае аренды существенными являются предмет и цена договора.

Предметом договора аренды выступает помещение. Важно подробно прописать какое помещение предоставляется во временное пользование, его площадь, адрес. Если помещение находится в большом здании, то желательно приложить схему.

«Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью ___ кв.м., расположенное по адресу _______».

Цена — это размер платы за пользование нежилым помещением. Как правило, цена устанавливается за квадратный метр, либо в виде фиксированной суммы в месяц.

«Арендная плата составляет __ рублей за квадратный метр, что составляет ____ рублей в месяц, оплачивается __ числа каждого месяца» или «Арендная плата составляет ___ рублей в месяц, оплачивается ежемесячно не позднее ___ числа».

Помимо самой суммы аренды важно указать из чего она складывается. Включены ли коммунальные платежи и прочие затраты по эксплуатации помещения. Если нет, то следует предусмотреть как арендатор будет оплачивать их — самостоятельно или путем возмещения арендодателю.

«Коммунальные услуги не входят в арендную плату и оплачиваются арендодателем самостоятельно по счетам коммунальных служб с обязательным предоставлением арендодателю документов об оплате».

Помимо существенных, имеются и другие условия, которые не обязательны, но их указание поможет избежать недопонимания между сторонами договора. Составляя арендное соглашение, руководствуйтесь следующими пунктами:

1. Укажите в каких целях может использоваться помещение (офис, склад, производство).

   «Помещение предоставляется для использования под офис. При нарушении Арендатором целевого использования, Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке».

2. Уточните кто из сторон несет ответственность за проведение капитального и текущего ремонтов.

   По общему правилу, закрепленному в статье 616 ГК РФ, капитальный ремонт производит арендодатель, а текущий — арендатор. Однако, в договоре может быть предусмотрен иной порядок.

3. Пропишите права и обязанности сторон. Чем тщательнее вы проработаете этот раздел, тем меньше вопросов возникнет в ходе пользования помещением.
4. Укажите вправе ли арендатор сдавать помещение или его часть в субаренду и на каких условиях.

   «Арендатор вправе сдавать помещение в субаренду с письменного согласия Арендодателя».

5. Определите как и в каких случаях договор может быть расторгнут.

   «Стороны вправе досрочно расторгнуть договор по обоюдному желанию». «Любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив вторую сторону за ___ дней до предполагаемой даты расторжения».

6. Установите срок аренды.

На что обратить внимание при заключении?

Вступая в арендные отношения на длительный срок, вы должны предусмотреть, что за время действия договора ситуация может поменяться.

Поэтому нужно максимально тщательно проработать каждый пункт — прописывать условия не только на момент подписания, но и подумать как это условие скажется на вас в дальнейшем, какие могут быть последствия при изменении финансового положения или ситуации на рынке и так далее.

Оценивайте каждое условие на предмет гибкости и возможности его изменения при необходимости.

Но главное — серьезно отнестись к выбору арендатора/арендодателя, убедиться в его благонадежности, поскольку вам, так или иначе, придется коммуницировать и контактировать на протяжении действия договора.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Ответ на данный вопрос содержится в информационном письме Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.2000 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Поскольку Гражданский Кодекс не предусматривает специальных положений для нежилых помещений, соответственно в этом случае действует общее правило (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

   Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если срок договора меньше одного года, регистрировать договор не нужно, если же срок один год и более, то обязательна государственная регистрация. Поэтому, заключая договор на длительный срок, помните о том, что помимо его составления и подписания, необходима государственная регистрация, в противном случае договор считается незаключенным.

Как зарегистрировать?

Стороны самостоятельно определяют кто из них оплачивает госпошлину и несет иные расходы по регистрации, а кто готовит и предоставляет документы в регистрирующий орган.

Помимо самого текста договора, для регистрации требуются следующие документы:

1. Договор аренды со всеми приложениями (акт приема-передачи, схема и прочие).

   Количество копий договора должно соответствовать количеству сторон плюс дополнительный экземпляр для регистрирующего органа.

2. Заявление. Образец заявления и особенности его заполнения содержатся в Приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. В электронном виде образец можно найти на сайтах Росреестра или Госуслуг.
3. Кадастровый паспорт арендуемого помещения.
4. Подтверждение правового статуса заявителей.
   • Для физического лица — это паспорт. Если документы подаёт доверенное лицо, то предоставляется нотариально заверенная доверенность.
   • Для юридического лица — это правоустанавливающие документы и доверенность, либо документ, подтверждающий право действовать без доверенности.
5. Квитанция или платежное поручение об оплате госпошлины.

   Этот документ предоставлять не обязательно, так как регистрирующий орган в любом случае проверяет поступление госпошлины на счет.

6. Если помещение сдается в аренду физическим лицом, то необходимо заверенное нотариусом согласие супруга, либо подтверждение того, что объект недвижимости не является общей собственностью супругов.
7. Если имущество в залоге, то необходимо согласие залогодержателя на передачу помещения в аренду.
8. В случае если имущество находится в государственной или муниципальной собственности, то необходимо согласие соответствующего органа на передачу имущества в аренду.
9. Для юридического лица также требуется решение о совершении крупной сделки.

Как подать документы?

• В отделении Росреестра.
• Через МФЦ.Заявление можно подать в любое удобное для заявителя отделение Росреестра или МФЦ, без привязки к месту нахождения объекта недвижимости.
• Отправить документы почтой.Документы отправляются почтовым отправлением с объявленной ценностью, обязательно с описью вложения и уведомлением о вручении.
• Отправить документы в электронном виде через портал Госуслуг.В этом случае электронные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

Если вы обращаетесь в Росреестр, то срок государственной регистрации — 7 рабочих дней, если в МФЦ — 9.

Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей — для юридических.

Плюсы и минусы

Основное отличие долгосрочного договора аренды от краткосрочного — необходимость государственной регистрации. Кроме самого договора, обязательной регистрации подлежат все дополнительные соглашения, например, о пролонгации, а также расторжение договора.

В необходимости регистрации можно найти как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести финансовые затраты и затраты времени.

К плюсам — то, что в процессе государственной регистрации стороны подробно прорабатывают и прописывают все возможные нюансы аренды. Кроме того, в орган регистрации предоставляется масса документов, что, возможно, заставляет стороны относиться более серьезно к сделке и изначально отсеивает неблагонадежных арендодателей/арендаторов.

Вступая в отношения аренды на долгий срок, подробно прописывайте условия. Договор должен охватить все возможные моменты взаимоотношений сторон. Поэтому основное внимание необходимо уделить процедуре составления договора.

Тщательно проработанный договор аренды не принесет вам проблем в будущем и в случае возникновения конфликтных ситуаций, решение всегда можно будет найти в тексте договора.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/poryadok-oformleniya/vidy-dogovorov/sroki/dolgosrochnyj-najm.html

Аренда коммерческой недвижимости: плюсы и минусы долгосрочного и краткосрочного договора

Рынок аренды коммерческой недвижимости ежегодно увеличивается особенно в крупных городах.

Коммерческая недвижимость является одним из самых доходных объектов инвестирования, благодаря тому, что пассивный доход от сдачи в аренду таких объектов приносит стабильный доход, без особых проблем и рисков для арендодателя.

Развитию данной отрасли также способствует постоянный высокий спрос со стороны арендаторов, которым, как правило, значительно выгоднее снимать офисы, торговые павильоны, складские помещения и т.п., чем платить огромную выкупную цену за приобретение такого объекта.

Основные риски при аренде коммерческой недвижимости не отличаются от рисков при обычной аренде – со стороны арендодателя — невнесение арендной платы, нанесение ущерба помещению, со стороны арендатора – чинение препятствий в пользовании помещением, досрочное расторжение договора арендодателем при смене собственника, отказ от продления договора на новый срок.

Большей части рисков поможет избежать заключение долгосрочного договора аренды, однако он в свою очередь также имеет свои минусы, и может оказаться менее выгодным, чем краткосрочный договор.

Краткосрочным договором аренды считается договор, заключенный сроком до одного года, при этом на практике договор обычно заключается на 11 месяцев. Такой договор должен быть заключен в простой письменной форме.

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после внесения записи в реестр (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Все дополнительные соглашения к договору, заключаемые в дальнейшем также подлежат государственной регистрации.

В любом случае несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Часто главным минусом долгосрочного договора аренды недвижимости называют именно процедуру государственной регистрации.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды для юридического лица составляет 22 000 (двадцать две тысячи) рублей, оплачивается один раз до регистрации договора одной стороной или поровну, в зависимости от соглашения сторон, за регистрацию всех последующих дополнительных соглашений составляет 1000 рублей.

Если рассматривать оба договора с точки зрения плюсов и минусов, то главным критерием будет не законодательное регулирование, а потребности бизнеса как арендатора, так и арендодателя.

Краткосрочные договоры аренды, как правило, заключаются на помещения, имеющие небольшие площади: мелкие склады, офисные помещения, торговые павильоны.

Небольшим компаниям выгоднее заключать краткосрочные договоры, которые всегда проще расторгнуть, в случае если появится более выгодное предложение по аренде. Также это выгодно начинающемуся бизнесу, т.к.

в зависимости от его развития, может возникнуть необходимость увеличения/ уменьшения помещения или переезда в другую местность – при краткосрочной аренде штрафы за досрочное расторжение не устанавливаются.

Краткосрочный договор имеет свои плюсы и для арендодателей — это отсутствие необходимости включения дополнительных преференций для крупных клиентов и более высокие арендные потоки, т.к. базовая ставка аренды по краткосрочным договорам выше, чем по долгосрочным.

К минусам краткосрочного договора можно отнести меньшую защищенность сторон в случае возникновения конфликта, финансовые риски для арендаторов – в случае необходимости срочного переезда и поиска нового помещения, для арендодателей – в результате долгого простоя помещений без аренды в ожидании нового клиента.

Например, это производственные и оптовые компании, для которых переезд будет весьма дорогостоящим процессом, компании, оказывающие услуги бизнесу, для которых важно престижное размещение, торговые компании, которым важно стабильное долгосрочное размещение в выгодном месте и т.п.

• В долгосрочный контракт стороны часто включают следующие условия: арендные каникулы, расчет офисных, складских и торговых площадей по стандартам BOMA, индексацию арендной платы, моратории на повышение арендой платы, штрафы за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя, правила использования и улучшения имущества и многое другое.
• Включение подобных условий позволяет арендатору значительно больший объем прав по договору аренды, приближенный к правам собственника объекта недвижимости, что делает долгосрочную аренду отличной альтернативой покупке недвижимости
• К безусловным плюсам заключения долгосрочных договора аренды можно отнести следующее:

предоставление арендных каникул – арендатор может провести требуемый ремонт помещения и оборудовать все конкретно под свои нужды.

Краткосрочный договор аренды не дает такой возможности, поскольку это невыгодно для обеих сторон, если договор не будет заключен на новый срок арендатор не успеет окупить вложения, а арендодателю будет проблематично найти новых арендаторов.

В свою очередь такое условие избавляет арендодателя от необходимости проводить ремонт помещения перед сдачей в аренду;

установление периода действия пониженных базовых арендных ставок, который дает возможность для развития бизнеса и стабилизации на новом месте; особенно актуально для арендаторов торговых площадей, заключающих договор на условиях оплаты в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества доходов;

расчет полезной сдаваемой площади с использованием стандарта ANSI/BOMA Z65.1–2010 для офисных площадей и ANSI/BOMA Z65.2–2009 для логистических парков и складских комплексов.

Стандарт BOMA – наиболее широко распространенный метод измерения площади в офисной недвижимости, в отличие от стандарта БТИ, разработанного ещё в СССР, учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору;

возможность замены гарантийного депозита банковской гарантией;

запрет на досрочное расторжение договора на определенный срок.

Долгосрочный договор аренды позволяет сторонам создать взаимовыгодное партнерство, в результате которого выигрывают обе стороны.

Хотим обратить внимание, что авторы статьи придерживаются исключительно законных методов решения проблем.

Авторы не принимают сторону кого бы то ни было, не призывают к каким либо действиям и не дают политическую окраску материала статьи.

Настоящая статья носит исключительно информационный характер и направлена на поддержку позиции, которую Вы вправе избрать по своему усмотрению, руководствуясь личными мотивами. И помните, выбор за Вами, но только в правовом поле!

Если вас заинтересовал материал статьи и Вы решили что Вам необходима квалифицированная юридическая помощь, Вы можете обратится в ООО «ЮСБ «СПЕКТО» на pravobox.ru или напрямую в ООО «ЮСБ» СПЕКТО» www.specto.ru

1. Статья подготовлена нашим Генеральным партнером ООО «ЮСБ «СПЕКТО», по заказу ООО «Экспрессюрист», оператора портала PRAVOBOX.RU (Портал профессиональных юридических услуг)
2. Копирование статьи как целиком так и в части, возможно с разрешения правообладателя ООО «ЮСБ «СПЕКТО».

Источник: https://pravobox.ru/info/soviets/arenda_kommercheskoy_nedvizhimosti/

Правила составления и порядок регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения

Для ведения бизнеса многие компании предпочитают не покупать, а арендовать помещения. Объектами нежилой недвижимости являются здания, производственные помещения, пригодные для ведения хозяйственной деятельности. Аренда позволяет уменьшить стартовые затраты при раскрутке бизнеса.

Стабильные, ориентированные на длительный бизнес компании также часто предпочитают долговременную аренду. Знание особенностей заключения договоров позволяет избежать неприятностей и дополнительных затрат, связанных с арендой.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это такое?

Долгосрочная аренда нежилого помещения – это договор, согласно которому собственник (арендодатель) предоставляет арендатору помещение во владение или пользование на срок от 1 года.

Основные правила аренды регламентированы Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ), гл. 34. Порядок регистрации договоров приведен в Федеральном законе №218.

Правила составления

Договор аренды нежилого помещения устанавливает в письменной форме права и обязанности сторон — арендатора и арендодателя. В соответствии с этим договором одна сторона предоставляет другой объект недвижимости за плату во временное пользование.

Основные положения такого договора — предмет, срок, порядок оплаты и предоставления помещения, содержание и эксплуатация, а также стандартные для гражданских договоров пункты:

• Ответственность сторон.
• Изменение и расторжение договора.
• Разрешение споров.
• Заключительные положения.
• Приложения.
• Реквизиты и адреса сторон.

Описание передаваемого объекта

Описание должно однозначно идентифицировать сдаваемый объект и включает в себя:

• физический адрес здания, где расположено данное помещение;
• площадь (кв.м), согласно техническому паспорту БТИ;
• назначение (под склад, офис, производственный цех и т.д.);
• описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д).

Обозначить границы объекта можно на копии технического плана здания, который прилагается к Договору.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды означает недействительность договора.

Пример. Объектом аренды является нежилое помещение площадью ________ кв. м, которое расположено на первом этаже семиэтажного административного здания по адресу: г.______, ул.

Расположение объекта на этаже и его границы отображены на копии технического плана здания.

Срок использования

Указываются начальная и конечная даты действия соглашения. После окончания срока договор аренды может быть:

• автоматически пролонгирован на новый срок;
• возобновлен на неопределенный срок;
• прекращен.

Размер платы и периодичность

Ее размер определяется в твердой величине за всю площадь помещения и или за 1 кв. м за определенный период, обычно за 1 месяц аренды (п.2 ст.614 ГК РФ).

Также в договоре необходимо отметить, входят ли коммунальные услуги в арендную плату или арендатор оплачивает их отдельно.

По умолчанию арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг, то есть уплатить их сверх арендной платы. Это объясняется тем, что оплата коммунальных услуг относится к расходам на содержание имущества в соответствии с п.2 ст.616 ГК РФ.

Пример. Арендная плата составляет ____ руб. за 1 кв. м помещения, что составляет ____ руб. в месяц, оплачивается __ числа каждого месяца. Арендная плата не включает в себя стоимость коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами), потребленных арендатором за месяц.

Порядок предоставления и возврата

Здесь следует указать, что при передаче помещения стороны оформляют акт приема-передачи, уточняют Перечень оборудования, которое находится в помещении и передается вместе с ним.

Копии технических документов прилагаются. Возврат объекта по окончании срока аренды также сопровождается составлением акта приема-передачи.

В нем указываются все выявленные в процессе осмотра помещения недостатки.

Содержание и эксплуатация

В процессе длительного использования недвижимости может возникнуть необходимость ее ремонта. Поэтому в договоре следует определить, какая из сторон выполняет и оплачивает ремонт (текущий и капитальный).

Также необходимо предусмотреть возможность выполнения арендатором перепланировки помещения (например, установка дополнительных перегородок) и определить, являются эти улучшения отделимыми или неотделимыми. При прекращении аренды это исключит споры о возможности их демонтажа.

Обеспечительный платеж

Порядок и размер платежа, который уплачивает арендатор для того, чтобы в случае необходимости обеспечить:

• Своевременную оплату аренды. Если арендатор не заплатит вовремя, этот платеж будет зачислен в счет долга (п.1 ст. 381.1 ГК РФ).
• Оплату неустойки или возмещение убытков при нарушении обязательств.

Размер такого гарантийного платежа обычно равен 1-3 месячным суммам оплаты.

Особенности

Чтобы избежать недопонимания и неправильного толкования договора, следует принять во внимание следующие рекомендации:

• В разделе об арендной плате обратить внимание на условие изменения ее размера. Согласно п.3 ст.614 ГК РФ арендодатель имеет право на одностороннее изменение ставки, но не более 1 раза в год. Пример: «Арендодатель вправе один раз в год изменить арендную плату в одностороннем порядке не более чем на _%».
• При приеме недвижимости следует сверить ее планировку с указанной в техническом паспорте. Проверить состояние помещения. Желательно в акте приема-передачи (приложение к договору) прописать исходное состояние сдаваемого объекта, включая все обнаруженные дефекты (стен, потолка, пола и т.д.). Это связано с тем, что согласно ч.1 ст.622 ГК РФ арендатор должен вернуть помещение в том же виде, в котором оно было ему сдано, с учетом износа.
• Стоит внимательно изучить разделы, в которых регламентируется порядок возврата помещений по истечении срока аренды, и пункты обязательств по ремонту и поддержке удовлетворительного состояния объекта недвижимости, а при перепланировке – порядок ее согласования.

Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Регистрация

Долгосрочный договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ. При отсутствии регистрации такой договор считается недействительным на основании пункта 1 статьи 165 ГК РФ.

Пошаговая инструкция

Договор аренды нежилого помещения регистрируется в общем порядке. Для этого необходимо:

Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора аренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет. Необходимость этой процедуры следует указать в заявлении.

Документы в регистрирующий орган можно подать лично или выслать по почте. Документы, высылаемые по почте, должны быть предварительно заверены нотариусом. Документы в электронном виде следует подписать электронной подписью.

В течение 10 рабочих дней регистрация завершается и на договоре ставится регистрационная отметка.

Преимущества для собственника недвижимости:

• получает стабильный доход;
• исключается возможность финансовых провалов из-за отъезда арендаторов (это возможно при кратковременной аренде).

Для арендатора:

• ставки долгосрочной аренды ниже, чем краткосрочной;
• получение периода действия пониженных базовых арендных ставок, что дает возможность стабилизации и развития бизнеса на новом месте;
• в долгосрочную аренду сдаются, в основном, качественные площади классов А и В+ — офисы, торговые точки, складские помещения;
• возможность не уплачивать обеспечивающий платеж, а заменить его банковской гарантией.

Недостатки:

• Более длительное и затратное оформление документов.
• Сложнее преждевременно расторгнуть договор.

«Подводными камнями» соглашения могут быть нечеткое описание порядка изменения арендной платы, поверхностно составленный акт приемки объекта в аренду, несогласованность дополнительных улучшений помещения.

В целом долгосрочная аренда нежилых помещений – эффективная альтернатива покупке недвижимости. Хорошо составленный арендный договор защитит заинтересованные стороны от конфликтов и лишних финансовых затрат.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/nezhilaya/sdelki/arenda/poryadok-oformleniya/dogovor-poryadok-oformleniya/sroki/dolgosrochnaya-osobennosti.html