Одним из видов нежелательного обременения квартиры является незаконная перепланировка. В данной статье мы рассмотрим риски обоих сторон – как продавца, так и покупателя.
По Закону о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, незаконная перепланировка не входит в перечень оснований для отказа в регистрации договора, однако по практике Росреестр зачастую отказывает в совершении сделок если в квартире есть перепланировка и в документах БТИ отражены красные линии.
Продажа квартиры с перепланировкой, фото:
Как обнаружить что происходит продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?
Случается так, что при продаже квартиры с перепланировкой, недобросовестные риэлторы замалчивают этот факт. Поэтому будущим покупателям в первую очередь необходимо сверить текущую планировку квартиры с поэтажным планом БТИ. Если вы обнаружите расхождения, то это и будет означать самовольное переустройство квартиры, не согласованное с надзорными органами.
В случае покупки квартиры, если изменения показаны на поэтажном плане БТИ красными линиями. вы, как новый собственник, будете обязаны узаконить произошедшие изменения в Мосжилинспекции, то есть собрать необходимые документы и уплатить штраф. Следует учесть, что узаконить красные линии БТИ можно не всегда.
Если ремонт был проведен с нарушением строительных норм и правил, или не соответствует жилищному законодательству, вам придется частично или полностью вернуть квартире прежний вид.
Покупка такой квартиры может в дальнейшем обернуться для вас существенными материальными потерями, так как восстановление исходной планировки или приведение планировки квартиры к согласуемому варианту ляжет на плечи будущего владельца.
План БТИ с красными линиями, фото:
Оценка перепланировки при продаже квартиры
Продажа квартиры с перепланировкой может обернуться для вас выгодной сделкой только в том случае, если работы были вовремя узаконены. Согласно статистике, стоимость квартиры с согласованной перепланировкой как минимум на 10% выше стоимости аналогичного жилья, но без перепланировки. Стоимость же квартиры с неузаконенной перепланировкой при продаже, как минимум снижается все на те же 10%, а то и более.
В нашу компанию часто звонят будущие покупатели и просят оценить стоимость перепланировки, так как продавец готов сделать скидку именно на стоимость ее согласования.
Однако в таких оценках есть много подводных камней, в связи с которыми мы даем консультации по телефону с оговорками. Например, покупатель спрашивает: сколько стоит узаконить объединение ванной и санузла. В целом это простая перепланировка, стоимость и сроки достаточно стандартны.
Однако, помимо данных изменений покупатели часто не доносят до нас множество другой информации, так как они не специалисты в данной сфере и даже не подозревают, что например, замена линолеума на плитку или перенос дверного проема также относятся к перепланировке, соответственно стоимость и сроки согласования увеличатся.
Перенос дверного проема, фото:
А часто бывают случаи, когда перепланировка не согласуема в принципе. Например, если вы спросите: «можно ли узаконить объединение ванной и санузла, если в ванной немножко урезан сантехнический короб»? Мы ответим: объединять помещения допускается, а на затрагивание сантехнического шкафа нужно согласие 2/3 собственников квартир дома.
Проблема здесь в том, что перепланировки не согласуются «частями», и какое-то отдельное мероприятие согласовать нельзя, если другое противоречит закону («проем вырежу, но усиливать не стану»).
Проконсультироваться о возможности согласования перепланировки собственник может как у специалистов профильной компании, так и в центре «Мои документы» или у руководителей жилищной инспекции соответствующего округа Москвы в приемное время.
Со списком мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно также ознакомиться в п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840.
Там сказано, что при перепланировке запрещены:
- объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры.
- вынос батарей на лоджии/балконы,
- нарушение СНиПов, СаНПинов и противопожарных норм,
- объединение газифицированных кухонь с жилыми комнатами без сплошных перегородок или без двери,
- «подрезание» и ликвидация сантехнических и вентиляционных коробов,
- затрагивание без согласования несущих конструкций здания,
- и иные мероприятия.
Практика продажи квартиры с незаконной перепланировкой
Рассмотрим два распространенных случая:
Вариант 1 — Если квартира с незаконной планировкой покупается за наличные
В этом случае сразу же после сделки ответственность переходит на покупателя, поскольку недвижимость оформлялась по старому плану БТИ. Как правило, в этой ситуации узнается в какую примерно сумму станет узаконивание перепланировки, и делается скидка на стоимость согласования.
Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник.
А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец.
Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ.
Вариант 2 — Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку.
Здесь гораздо больше сложностей. Многие банки изначально не выдают ипотечные кредиты, на покупку квартир с незаконной перепланировкой.
Но мы рассмотрим ситуацию, в которой банк принципиально не против оформления сделки купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой.
Продавец опять же в выигрыше — его риски минимальны, разве что ему дольше придется искать покупателя. Он продает квартиру с незаконной перепланировкой «в открытую», то есть покупатель, банк, страховая и оценочная компания знают, что в квартире незаконная перепланировка, но все равно готовы предоставить кредит.
Покупатель – здесь сложностей больше. Банк и страховая компания предоставляют кредит только с условием, что после приобретения квартиры перепланировка будет узаконена в установленном порядке. Это условие прописывается в договоре с указанием четких сроков. Обычно этот срок составляет 6 месяцев.
Риск того, что перепланировка окажется несогласуемой, ложится целиком на будущего собственника и оценочную компанию (которые тоже оценивают возможность согласования, делая наобум 1-2 телефонных звонка). Кроме того, в момент регистрации сделки Росреестр может отказать на основании того что в квартире проведена перепланировка.
Если возникнет ситуация, когда сохранить незаконную перепланировку не удастся, то придется привести ее к согласуемому варианту или даже восстановить исходную планировку квартиры.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, которые может преподнести перепланировка, лучшим решением будет посоветоваться со специалистами относительно возможности ее согласования.
Как лучше продать квартиру с перепланировкой?
Выше мы говорили, что основные риски при продаже квартиры с незаконной перепланировкой несет покупатель. В целом, это так. Но на самом деле у продавца есть риск, который перевешивает их — это риск вообще не продать квартиру! Ведь большинство покупателей скорее всего откажутся от приобретения, если узнают о проведенной перепланировке, и у них возникнет мысль.
— А зачем мне вообще с этим связываться, когда в Москве такой огромный выбор?
Итак, если вы готовитесь продать квартиру с перепланировкой, то наилучшим решением будет согласование перепланировки до проведения сделки купли-продажи, так как только при этом варианте риски для продавцов и покупателей стремятся к нулю.
Порядок узаконивания квартиры с перепланировкой
При чтении данной статьи, мы понимаем что планируем согласовывать уже выполненную перепланировку, то есть фактически узаконивать ее.
Путь узаконивания ранее выполненной перепланировки не особо отличается от процесса согласования только планируемой.
Зачастую, если жилищная инспекция еще не знает о том, что перепланировка уже проведена или это не отражено в документах БТИ, выгодней этот факт «умолчать» и согласовывать ее как планируемую.
- Для согласования уже сделанной перепланировки вам придется заказать у автора дома техническое заключение о ее допустимости и безопасности и подписать акт завершенной перепланировки и затем получить новые документы БТИ в черных линиях.
- Только после этого вы можете быть уверены, что все изменения не нарушают закон и соответствуют строительным и санитарным нормам, а это значит, что вам не грозят никакие санкции и оформление сделки купли-продажи квартиры пройдет без сюрпризов.
Продажа квартиры с перепланировкой: выводы
Если подводить итоги, то можно сказать:
- Продажа квартиры гораздо тяжелее проходит, если в плане БТИ имеются красные линии, говорящие о наличии незаконной перепланировки.
- Незаконная перепланировка обязательно всплывет при продаже квартиры
- Продажа квартиры принесет гораздо меньше прибыли, если происходит с неузаконенной перепланировкой.
- Лучше провести процесс согласования перепланировки без принуждений со стороны контролирующих органов.
Источник: http://www.PereplanirovkaMos.ru/prodaja-kvartiry-s-pereplanirovkoi.html
О продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой в 2019 году
Когда возникает необходимость произвести отчуждение жилого помещения, которое подвергалось определенным изменениям, перед владельцем закономерно возникает вопрос: а можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой?
Теоретически да. Но в подобном процессе существует множество нюансов, требующих внимания, ведь они существенны для всех участников сделки, совершаемой при продаже такого жилья.
Что говорит закон
Законодателем этот вопрос урегулирован таким образом: любые действия, направленные на изменения технических характеристик объекта недвижимости, должны осуществляться после согласования с органами БТИ, а также Жилищной инспекцией.
При установлении указанными компетентными органами обстоятельств, подтверждающих, что в квартире проводились строительные работы, отразившиеся на ее изначальной конфигурации, собственник подвергается административной ответственности. Устанавливается она статьей 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, и предусматривает обязанность виновного лица выплатить штраф за совершение таких незаконных работ.
Однако разрешить ситуацию с незаконной перепланировкой впоследствии все же придется. Для этого владелец может выбрать один из существующих вариантов:
- Узаконить произведенные изменения.
- В судебном порядке привести квартиру в первоначальное состояние.
Процедура проведения перепланировок на территории нашего государства законодательно регламентирована:
- Жилищным кодексом РФ (статья 25, статья 26);
- положениями Санитарных правил и норм;
- Строительными нормами и правилами;
- Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»;
- иными актами регионального значения.
Если все правила, закрепленные данными правовыми нормами, соблюдены собственником при осуществлении перепланировки, она является законной. Продажа имущества, перестроенного таким путем, не доставит затруднений, так как все внесенные изменения зафиксированы документально.
При продаже переделанных квартир фактически получается, что все передаваемые продавцом документы, не соответствуют отчуждаемому объекту, так как они отражают первоначальные сведения о недвижимости. Поэтом закон требует от собственника заблаговременного узаконения перепланировки продаваемой квартиры.
Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой
Если изменения в технические характеристики жилого помещения внесены без получения разрешительной документации и оформления соответствующих бумаг, такие вмешательства считаются незаконными. Но даже для такой недвижимости можно найти покупателя:
- Совершение подобной сделки возможно лишь при условии, что претендент на приобретение переделанной ненадлежащим образом квартиры осознает ее последствия, ведь ему придется заниматься вопросами узаконения самостоятельно, а это предполагает несение существенных материальных и временных затрат.
- Квартира, в отношении которой произведена самовольная перепланировка, может быть продана, так как прямого запрета на такие сделки законодатель не устанавливает. Тем не менее органы, осуществляющие контроль за подобными вопросами, полномочны на признание недействительности такой сделки купли-продажи.
Важно! Если покупатель не был извещен о незаконной перепланировке, он, основываясь на таких обстоятельствах, вправе требовать расторжения заключенной сделки в судебном процессе. Так как при ее совершении гражданин находился под влиянием заблуждения, имеются все основания для признания заключенного договора недействительным.
Варианты решения вопроса
Вариант № 1. Снизить цену на квартиру.
Собственник должен понимать, что для продажи квартиры, перепланировка которой не узаконена должным образом, придется снизить ее стоимость, исходя из размера последующих затрат покупателя, требующихся для исполнения процедуры.
Тем не менее при произведении замеров и сравнении их результатов с представленной документацией на жилье существует риск обнаружения несоответствий работниками БТИ.
Продавец имеет возможность избежать неприятных последствий в случае, если с того момента, как проведена регистрация имущества, не истек пятилетний срок, по прошествии которого требуется оформление новой технической документации на недвижимость.
Вариант № 2. Узаконить перепланировку. Также владелец квартиры может самостоятельно узаконить перепланировку объекта.
Но при необходимости срочного проведения процедуры, тариф на оплату значительно возрастет, а вот изготовление бумаг продлится не менее полутора месяцев. Все же, выбрать такой способ будет весьма разумно, дабы исключить возможность штрафных санкций или полной утраты имущества.
Кроме того, квартира после перепланировки нередко оказывается более уютной и необычной, что дает основание для повышения ее стоимости.
Возможна ли сделка через ипотеку
Серьезные затруднения могут возникнуть, если покупатель собирается приобрести жилье по ипотеке. Такой порядок требует от участников сделки предоставления финансовой организации пакета документов на квартиру. Последующее обнаружение факта незаконного переустройства жилья чревато расторжением кредитного договора с заемщиком.
Такое положение объясняется тем, что банк не желает затрачивать средства на проведение регистрации производимых продавцами перепланировок, неся дополнительные расходы. Тем более всегда остается вероятность того, что согласовать переустройство жилья с компетентными органами не удастся, и разрешение на процедуру получено не будет.
Поэтому для приобретателя гораздо легче получить ипотеку, когда предметом залога выступает имущество, документация на которое не вызывает сомнений, то есть все ее данные соответствуют действительным характеристикам объекта. Именно по этой причине покупатели, планирующие приобрести квартиру с перепланировкой, несут значительные риски.
Источник: https://zakony2017.ru/o-prodazhe-kvartiry-s-neuzakonennoj/
Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?
Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?
Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?
Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?
Глас закона
Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.
При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.
Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
- Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
- Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:
- ст. 25, 26 ЖК РФ;
- СанПиН;
- СНиП;
- ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».
Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.
По требованиям законодательных актов, изменения плана квартиры должны быть узаконены до момента продажи, но в реальной жизни случается всякое.
Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.
При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.
- Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.
- Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).
- Может потребоваться также получение нового свидетельства о праве собственности, если в результате всей затеи изменится соотношение жилой и полезной площадей.
- Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.
Если переделка не узаконена
Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.
Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.
Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.
Продажа без разрешения
Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.
Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.
Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.
Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:
- перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
- перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
- разборка антресолей;
- замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
- косметический ремонт и пр.
Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:
- расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
- объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
- пробивок дополнительных окон, дверей;
- разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
- перестановки газовых приборов и оборудования;
- объединения квартир в одну и пр.
Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.
Варианты решения вопроса
Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.
Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.
Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.
Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.
Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.
К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.
Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами.
Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:
- есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
- в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
- покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
- акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
- покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.
При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.
Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.
Источник: http://zhivem.pro/kvartira/pereplanirovka/prodazha.html
Можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Перепланировка позволяет рационально использовать полезное пространство, улучшить условия проживания – часто она осуществляется самовольно, без разрешения соответствующих органов. Можно ли и продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как это сделать?
Минусы купли-продажи квартиры с несогласованной перепланировкой
Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но это сопряжено с некоторыми сложностями при поиске покупателя.
Многие люди, ищущие на рынке недвижимости жилье, не желают заниматься согласованием внесенных в план квартиры изменений, ведь это сопряжено с походом по инстанциям (отнимает время) и не во всех случаях приносит положительный результат (некоторые виды перепланировки узаконить невозможно). Обращение в специализированные фирмы, обещающие согласовать самовольные переделки, требует денежных вложений.
С учетом этого продавцу редко удается получить за свое жилье полную цену – чаще всего ему приходится снижать стоимость (в среднем скидка достигает 10-15%). Сознательно решая приобрести квартиру с проведенной без согласования перепланировкой, покупатель соглашается принять на себя все последствия и затраты – это и дает основания просить о снижении стоимости.
Если перепланировка выполнена с нарушением строительных норм и правил или приносит дискомфорт проживающим рядом соседям, то потребуется вернуть помещению исходный вид – часто это не окупается полученной при покупке квартиры скидкой. К тому же Росреестр имеет полное право отказать в регистрации жилья на нового владельца – только после исправления имеющихся нарушений или их легализации это становится возможным.
Не желая делать скидку и стремясь расширить круг потенциальных покупателей, продавец может сам заняться согласованием выполненной перепланировки.
Главный минус такого решения – придется отложить процесс продажи, а это не во всех случаях приемлемо.
Жизненная ситуация может потребовать срочного решения жилищного вопроса (например, при переезде или приобретении другого жилья, о купле-продаже которого уже есть договоренность).
Если срочность не является решающим фактором, то самостоятельное согласование перепланировки принесет определенную выгоду – продать квартиру можно на 10-20% дороже, чем неблагоустроенное жилье со стандартной планировкой.
Учитывая, что штраф за «самодеятельность» не так велик (2-2.5 тыс. руб.), серьезных препятствий к легализации нет.
Но это касается лишь случаев, если они незначительны, не нарушают норм и выполнены внутри квартиры (не затрагивают фасад здания).
Если же продавец решит умолчать о проведенных изменениях, то покупатель окажется в сложной ситуации – ему придется за свой счет и ценой потери собственного времени решать все вопросы с узакониванием переделок. Столкнувшись с такой ситуацией, покупатель может потребовать возмещения затрат от бывшего владельца через суд, руководствуясь статьей 475 ГК РФ о продаже товара ненадлежащего качества.
Обращение в суд с требованием компенсировать затраты на согласование перепланировки или расторгнуть договор купли-продажи не означает, что решение будет вынесено в пользу истца. Отказ аргументируется тем, что покупатель был обязан ознакомиться с технической документацией и осмотреть квартиру перед покупкой – подписывая договор, он тем самым подтвердил свое согласие приобрести жилье именно в таком состоянии. В этой ситуации факт того, что продавец намеренно умолчал о наличии переделок, не имеет значения.
Но скрывать факт проведения перепланировки все же не стоит – грамотный юрист имеет шансы решить проблему в пользу покупателя, понесшего незапланированные траты вследствие недобросовестных действий продавца.
Проверка квартиры на наличие перепланировок
В своевременном выявлении перепланировок в первую очередь заинтересован покупатель. Это значит, что перед приобретением нужно внимательно осмотреть жилплощадь на предмет несоответствия внутреннего пространства документации БТИ.
В каких случаях согласования не требуется
Некоторые изменения допускается проводить без согласования. Хозяин помещения имеет полное право убрать антресоли, демонтировать встроенную мебель, удалить перегородку в санузле (при условии, что она не является несущей конструкцией), поменять двери на более современные. Не требуется согласовывать:
- увеличение количества секций батареи;
- установку антенны;
- оборудование помещения кондиционером;
- другие незначительные коррективы, не нарушающие внутридомовых коммуникаций.
Не нужно получать разрешение на перестановку умывальника/ванны в пределах ванной комнаты, монтаж перегородок, установку пластиковых окон. Выявив все вышеуказанные изменения, можно брать квартиру без опасений.
Перепланировки, требующие узаконивания
Проект требуется при увеличении жилплощади за счет кладовки или коридора, организации дверного проема в ненесущей стене, удалении подоконника для установки раздвижных дверей на балкон (радиатор должен остаться на месте), переносе газового оборудования или «мокрых зон» (последние не должны располагаться над жилыми помещениями). Без него не обойтись при обустройстве антресольного этажа. Если продавец не согласовал свои действия в соответствии со ст. 26 ЖК и не получил разрешение, то стоит отказаться от сделки (как вариант – попросить о скидке или о проведении узаконивания до подписания договора).
Что невозможно узаконить
Не удастся узаконить следующие изменения в планировке:
- снос несущих стен;
- объединение «мокрых зон » (ванны, туалета, кухни) с жилыми помещениями или их расположение над спальней, залом, детской комнатой;
- критическое увеличение нагрузки на межэтажные перекрытия;
- самовольное присоединение чердака (подвала);
- демонтаж вентиляции;
- подключение системы «теплый пол» к общедомовой сети электропитания;
- любые другие изменения планировки, которые создают угрозу для соседей или ухудшают условия их проживания, провоцируют пожароопасную ситуацию, нарушают санитарные/строительные нормы.
Приобретать такую недвижимость не стоит, иначе ответственность ляжет на плечи нового владельца. В случае поступления жалоб от соседей придется заплатить штраф (2.5 тыс. руб. в соответствии со ст. 7.21 КоАП) и вернуть жилью исходный вид.
Если владелец жилья игнорирует требования, касающиеся восстановления планировки в соответствии с планом БТИ, существует риск лишиться его. Прецедент случился в 2014 году, когда с публичных торгов была продана квартира по иску Мосжилинспекции. Поскольку подобная судебная практика уже имеет место, исключать возможность такого исхода не стоит.
Как продать жилье с неузаконенной перепланировкой?
Если перепланировка не нарушает санитарных и строительных норм, не создает пожароопасной ситуации, не несет угрозы целостности здания (не затрагивает несущих конструкций), то особых препятствий для реализации жилья нет. Продать его можно как за деньги (нал/безнал), так и по ипотечному кредиту.
Утаивать от покупателя факт проведения работ не рекомендуется, в противном случае возможны судебные разбирательства. Стоит быть готовым сделать скидку – это распространенная практика, которая компенсирует покупателю процедуру узаконивания и снимает все претензии с его стороны.
Договор купли-продажи составляется обычным образом.
Особенности продажи по ипотеке
Если перепланировка имеет место, и она не согласована, то не каждый банк согласится предоставить покупателю кредит. В случае одобрения заявки в договоре обязательно появится пункт, обязывающий нового собственника узаконить имеющиеся изменения. На это отводится, как правило, не более 6 месяцев.
Как легализовать перепланировку?
В соответствии со ст. 29 ЖК узаконить ранее выполненную перепланировку можно при условии, что строительные и санитарные нормы не нарушены, соблюдены интересы проживающих рядом людей.
Схема включает 2 этапа. Сбор документов, получение разрешения от жилищной инспекции:
- БТИ. На подготовку поэтажного плана с пояснениями (экспликацией) и техпаспорта и уйдет 10 дней. После обследования квартиры в техпаспорте будут красным цветом отмечены все выявленные изменения.
- Проектная организация, имеющая допуск СРО. Посещение этой структуры необходимо для получения технического заключения о безопасности осуществленных работ и составления проекта (потребуется его согласование в инстанциях). Если изменения незначительны, можно самостоятельно разработать эскиз (он составляется на копии техпаспорта). Если они затронули несущие стены, то заключение о безопасности выдает специалист, проектировавший здание.
- Жилищная инспекция. Все подготовленные бумаги вместе с правоустанавливающими документами подаются в жилищную инспекцию. Срок рассмотрения – 45 дней.
Обращение в суд для легализации изменений в планировке в случае отказа.
Если было принято отрицательное решение, то следующим шагом становится судебное разбирательство (предельный срок обращения в эту инстанцию после отказа – 3 месяца). Помимо поэтажного плана, эскиза (согласованного проекта) и техпаспорта от истца потребуются:
- согласие от соседей;
- документы, подтверждающие права собственности (копии договора купли-продажи, акта передачи жилья);
- исковое заявление.
На основании строительно-технической экспертизы принимается решение в пользу истца или дается предписание вернуть квартиру в исходный вид.
Если изменения легализованы, то соответствующие коррективы вносятся в техническую документацию на квартиру. Стоимость оформления нового техпаспорта – около 2 тыс. руб. (она устанавливается на региональном уровне).
После этого совершать любые сделки с недвижимостью можно безо всяких опасений. Владельцу жилья не грозят штрафы и другие санкции.
Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но стоит ли ее покупать? Какие шаги нужно предпринять, чтобы избежать серьезных трат и не столкнуться с отказом Росреестра в регистрации прав? Правила легализации постоянно обновляются, изменяются понятия допустимых и недопустимых перепланировок. Избежать ошибок и сложностей помогут юристы сайта.
Источник: http://law-divorce.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2020 году
Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее.
Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы.
В статье разберёмся как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как узаконить перепланировку.
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту.
Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища.
Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют.
Необходимо разобраться подробнее.
Виды перепланировок
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Вопрос возможности
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку
В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:
- высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
- несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
- возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться
Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия.
До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок.
В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа.
Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.
А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/prodat-kvartiru-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoy
Загрузка...
