Продажа квартиры с перепланировкой без согласования в 2020

Часто люди, владеющие личной недвижимостью, обустраивают ее по своему усмотрению. Сюда же может быть отнесена и перепланировка помещения. Эта процедура требует обязательного согласования с местной администрацией. Проживать в таком помещении, конечно, допускается, но можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? И как вообще следует гражданам поступать в такой ситуации?

Что нужно знать о перепланировке

Существуют определенные правила в перепланировке квартиры. И вариантов в такой ситуации может быть несколько:

• О результатах перепланировки можно не уведомлять БТИ (установка дверей, демонтаж шкафов, установка кондиционеров, антенн, дополнительных секций на батареях). Внутридомовые коммуникации здесь нарушаться не должны, равно как и план квартиры.
• О результатах перепланировки необходимо уведомлять БТИ, но разрешения от них не требуется (установка пластиковых окон, перемещение раковины или ванны, не выходя за пределы санузла, установка легких перегородок и оборудование дверей в стенах, если они не являются несущими).

Такого рода работы могут быть отнесены к типу простой перепланировки.

Перепланировку оформлять нужно

Когда выполняются некоторые работы, связанные с изменением изначального проекта, то такие действия должны иметь отражение в соответствующей документации. К данному виду работ будут иметь отношение:

• перемещение сантехники из ванной комнаты и туалета;
• соединение лоджии с комнатой;
• перемещение газовой плиты;
• стяжка пола, когда происходит замена имеющихся конструкций на более тяжелые.

Если покупатель решится на покупку квартиры с перепланировкой без согласования, то ему необходимо будет снова вернуть помещение в прежний вид, а кроме этого, еще заплатить штраф.

Причем такое положение является вполне обоснованным и законным, и здесь даже не имеет значения, что помещение было изменено прежним владельцем.

Штрафа можно избежать, если перепланировка была произведена уже давно и этот факт не доставляет неудобств соседям. Поэтому вполне можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой.

Как осуществить сделку

Согласно действующим нормам законодательства продажа квартиры с перепланировкой возможна, когда неизменной осталась площадь жилища. Это означает, что продать квартиру с перепланировкой можно и без согласования с БТИ. Главным условием в такой ситуации остается полное соответствие постройки всем требуемым нормам пожарной безопасности и санитарной инспекции.

Также необходимо знать, что все проводимые работы в обязательном порядке должны подчиняться всем установленным строительным нормам. Если же такие условия соблюдаться не будут, то органы надзора вправе потребовать возвращения прежнего вида для переоборудованной квартиры. А данные действия влекут за собой порой немалые затраты.

Конечно же, продавец не всегда ставит в известность покупателя о том, что в квартире было произведено перепроектирование.

Если покупатель осведомлен о проведенных работах, то он может просить скидку при покупке жилплощади, ведь ему придется устранять имеющиеся внедрения.

Кроме этого, деньги ему могут потребоваться, чтобы легализировать все новшества, собрать всю требуемую документацию и согласовать все вопросы в выбранных инстанциях.

Если же покупатель не имеет представления о том, что в квартире были произведены ремонтные работы, которые в значительной мере повлияли на ее изменение, и данный факт является незаконным, то в будущем у него могут возникнуть неприятности.

Это означает, что человек, приобретая жилье с неузаконенной переделкой, принимает на себя всю ответственность. И зачастую уже новому владельцу приходится устранять незаконные результаты чужой работы.

Покупатели в такой ситуации должны знать, что они могут смело требовать скидку на покупку жилища, если внедрение в целостность квартиры было незаконным. Ее сумма может составлять до 10% от общей стоимости постройки. Поэтому многие собственники при продаже квартиры могут пытаться скрыть факт наличия незаконного вмешательства в проект квартиры.

Что нужно сделать

Привести все бумаги в соответствие с законодательными требованиями можно прежнему собственнику еще до оформления сделки о купле продаже. Также это может выполнить и новый владелец, после того как купит квадратные метры. Конечно, на выполнение такого мероприятия потребуется немало времени.

Правила согласования ранее произведенных работ по изменению квартиры не очень отличаются от общего порядка по согласованию планируемых к выполнению работ.

Чтобы узаконить изменившуюся жилплощадь, потребуется собрать некоторые документы. Их полный перечень регламентирован ЖК РФ. Сюда относят:

• заявление; 
• всю документация на жилище; 
• план всех комнат в квартире; 
• согласие от всех проживающих с заявителем в квартире членов семьи; 
• технический паспорт; 
• справку от органов надзора о возможности проведения подобной перепланировки в данном доме.

После сбора бумаг потребуется направиться в инспекцию, занимающуюся жилищными вопросами.

Сотрудник данной инстанции проводит осмотр, после чего утверждает, что технический план помещения является отличным от того, каким дом является в результате выполненных работ.

Проведенные изменения либо согласовываются, либо заявитель получает отказ. Последний же должен иметь четко обозначенные аргументы.

Конечный результат обычно зависит от проведенной в доме перепроектировки. Если проект имеет сложный характер, то к разработке в этом случае приглашаются специалисты и этот вопрос затрагивает посещение различных инспекций.

Жилье же, купленное в ипотеку, считается уже обременением. Банком будет одобрен кредит лишь после того, как его службой будет произведена проверка легальности всего плана. Кредит, конечно, может быть выдан, только если в указанный промежуток времени пройдет официальное оформление.

Самым лучшим решением такой проблемы для обоих фигурантов сделки будут считаться проведенные мероприятия по оформлению перепланировки на законных основаниях. Тогда ни одна из сторон не будет подвергать себя тем или иным рискам.

Источник: https://consultantor.ru/action/pereplanirovka/bez-soglasovaniya-prodazha-kvartiry.html

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой? Нужно ли узаконить изменения перед сделкой?

Решаясь на перестройку жилища, собственники часто не задумываются о том, что когда-нибудь возникнет необходимость его продажи.

Поэтому проводят все конструктивные перемены без всякого согласования с необходимыми инстанциями, ошибочно полагая, что с личной жилплощадью можно делать всё, что только захочется.

Можно ли продать жилье с незаконной перестройкой? В результате при продаже могут возникнуть серьёзные проблемы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-44-61 

просто кликните для звонка

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте о том, что является перепланировкой, какие штрафы предусмотрены за незаконные действия, а также о том, стоит ли покупать жильё с неузаконенными переменами конфигурации.

Законная и незаконная

• В соответствии со статьями 25 —26 ЖК РФ любые перемены внутреннего плана должны проводиться после согласования с Жилинспекцией.
• Именно в этих статьях содержатся нормы и правила оформления документации и перечисляются допустимые и недопустимые перемены.
• На основе федерального закона приняты дополнительные региональные постановления, описывающие варианты переустройства жилплощади.

Переустройство, проведённое по этим правилам и оформленное должным образом, считается законным. Продать жилплощадь с официально согласованными изменениями можно без всяких проблем, поскольку все изменения по сравнению с первоначальным планом отражены в документах.

Если разрешение по проекту выдано властями, значит, он соответствует всем требованиям.

Можно ли продать переустроенную квартиру? Проблемы при продаже возникнут, если процедура является самовольной и документов и разрешения на неё никто не давал. Получается, что в документах значится одна жилплощадь, а по факту план её совершенно другой.

1. Продавать жилье с неузаконенным переустройством нельзя.
2. Даже если покупатели не сразу поймут, что документы не соответствую реальному плану, впоследствии они могут потребовать расторжения договора в связи с этим обстоятельством.
3. Суд удовлетворит иск, поскольку введение покупателя в заблуждение считается нарушением закона.
4. Кроме того, владельца обяжут возместить несостоявшимся покупателям расходы на переезд и моральный вред.

Несогласованная переделка считается административным нарушением и наказывается штрафом, а также обязательством возвращения первоначального вида КОАП ст. 7.п.21).

О том, как согласовать перепланировку в ипотечной жилплощади, рассказано в нашей статье.

Способы продажи

Можно ли продать жилье без узаконивания проведенных работ? Как продать такое жилье без разрешения? Для продажи в этом случае существует два способа:

Составить договор с покупателями

Покупатель в этом случае берёт на себя проведение процедуры узаконивания, а также все расходы по их оплате.

Такой вариант сразу удешевит вашу жилплощадь процентов на 10-20. Поэтому, прежде чем принимать решение, просчитайте все расходы на оформление и оцените разницу.

Такой вариант продажи, скорее всего, будет невозможен, если покупатели оформляют ипотеку. Банк вряд ли согласится выдать кредит на покупку проблемного жилья.

Читайте подробнее на нашем сайте о том, нужно ли узаконивать уже сделанные работы, а также о том, как узаконить самовольную переделку самостоятельно.

Регламент подобного оформления незаконного переустройства содержится в статьях 25-29 ЖК. Процедура узаконивания самовольной планировки состоит из следующих этапов:

1. Обращение в БТИ поэтажного плана и техпаспорта. На них нужно нанести линии, демонстрирующие внесённые вами правки.
2. С планом обратитесь в архитектурно-строительный отдел города с заявлением на разрешение.
3. Если правки внесены незначительные, далее нужно составить эскиз.

Более серьёзные перемены требуют составления проекта в специализированной организации, имеющей допуск СРО.

4. Составленный проект необходимо утвердить в Роспотребнадзоре, МЧС, Ростехнадзоре, ЖЭУ, Службе газа.
5. Получив все разрешения, вновь обратитесь в архитектурный отдел и получите добро на переустройство и акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
6. После получения одобрения властей, вызовите специалиста БТИ для произведения необходимых замеров и составления нового технического паспорта и поэтажного плана.
7. Если внутреннее пространство изменилось значительно, далее нужно получить новое Свидетельство о собственности и кадастровый паспорт.

• Ускорить процесс при условии проведённых грандиозных изменений поможет обращение к специалистам по согласованию.
• Часто такие услуги предоставляют проектные организации, поэтому можно одновременно заказать проект и его согласование в одной и той же фирме.
• О том, как согласовать переуйстройство лоджии, балкона, кухни или санузла, узнайте на нашем сайте.

Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную консультацию по телефону: +7 (499) 938-44-61 

просто кликните для звонка

Изменения, не требующие согласования

Существует ряд изменений, которые по закону не считаются переустройством и не требуют согласования. К ним относятся следующие виды перекраивания:

• демонтаж встроенной мебели;
• сдвиг технического оборудования в пределах одного помещения;
• остекление балконов и лоджий в пределах первоначального их размера;
• совмещение санузла путём сноса перегородки, являющейся ненесущей стеной.

1. Внутренний план при таких работах не меняется, и оформлять новые документы не нужно — смело оформляйте сделку купли-продажи, проблем в этом случае не возникнет.
2. Такое переустройство при некоторых обстоятельствах можно узаконить по упрощённому варианту на основе составления эскиза.
3. Объединение двух комнат путём сноса перегородок и балкона или лоджии с жилым пространством считается перепланировкой и требует соответствующего оформления.
4. О том, с чего начать оформление перепланировки, где и как заказать проект и получить разрешение на такие работы, читайте в наших статьях.

Что нельзя узаконить?

Трудности в продаже могут быть связаны с тем, что по закону существуют недопустимые изменения.

Единственным выходом в этой ситуации будет решение вернуть квартире первоначальный вид.

Недопустимыми изменениями считаются:

• утепление застеклённого балкона путём переноса в него батарей или монтажа тёплого пола с использованием системы отопления или водоснабжения дома;
• монтаж каминов в панельных домах;
• перенос санузла или кухни в пространство над или под жилыми помещениями;
• снос перегородки между комнатой и кухней, оборудованной газовой плитой;
• снос несущих стен между комнатами и при выходе на балкон или лоджию;
• оборудование в несущих стенах арок или ниш;
• дмонтаж газовых стояков, вентиляционных шахт;
• остекление лоджий или балконов, оборудованных пожарными лестницами;
• снос подоконного блока при объединении балкона с кухней или комнатой.

Советы

Разрешено ли продавать жилплощадь с неузаконенными переделками? Возможность продажи перекроенной квартиры всё-таки существует. Чтобы продать жилье с неузаконенным переустройством без проблем, следует предпринять следующие шаги:

1. Снизить цену процентов на 10. Это привлечёт покупателей с которыми можно заключить соглашение о самостоятельном решении проблемы.
2. Если перепланировка не узаконена, сразу отказывайте покупателям, планирующим оформить ипотеку.

Это только потеря времени, поскольку банк квартиру с несоответствующими документами купить не позволит.

3. Обратитесь к специалистам для согласования ранее проведённого переустройства. Их услуги обойдутся вам несколько дороже, чем самостоятельное решение проблемы, но так будет сэкономлено время и получен гарантированный результат.

Продажа квартиры с перепланировкой возможна, если учесть все нюансы оформления сделки.

Для того чтобы быстро и выгодно для себя решить все проблемы при осуществлении сделки, целесообразнее обратиться за помощью к опытным юристам.

Источник: https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/pereplanirovka/pri-prodazhe.html

Ответственность и штраф за перепланировку квартиры без разрешения в 2020 году

Собственники квартир зачастую делают капитальную перепланировку без получения соответствующего разрешения от уполномоченных органов. Таким образом владельцы жилплощади пытаются сэкономить время и деньги на согласовании планируемых действий. В результате на собственника возлагается штраф за перепланировку квартиры без разрешения. Кроме того, в 2020 году возможны и другие санкции.

Ответственность за незаконную перепланировку возникает чаще всего при попытке собственника совершить в отношении квартиры какое-либо гражданско-правовое действие. В такой ситуации изменения, внесенные в жилплощадь без разрешения, становятся серьезной проблемой. Решать ее зачастую приходится в суде.

Какую перепланировку можно делать без разрешения

Без получения разрешения допускается производить действия, которые не вносят значительных изменений в конфигурацию квартиры. Это может быть:

• косметический ремонт – поклейка обоев, покраска;
• изменение дверных проемов во внутренних стенах;
• монтаж и снос перегородок, в том случае, когда при этом не увеличивается нагрузка на перекрытие;
• замена и перенос сантехнического или электрического оборудования (кроме смены газового оборудования на электрическое);
• монтаж и демонтаж антенн и кондиционеров;
• возведение перегородки.

Перечисленные действия не требуют согласования, но после внесения корректировок в конфигурацию нужно оповестить БТИ. Сотрудник учреждения приедет и проведет требуемые замеры. При правильном переустройстве в течение 10-ти дней будут внесены изменения в техническую документацию.

Что является нарушением

Перепланировка без разрешения является нарушением норм административного законодательства. За это предусмотрено наказание в виде наложения штрафа, а в некоторых случаях и другие санкции.

Собственник будет обязан привести все документы в надлежащий вид, а, значит, ему придется согласовать проект перепланировки с различными инстанциями. Если это требование будет проигнорировано, уполномоченные лица могут подать заявление в суд, а в дальнейшем возможно лишение имущественных прав и продажа имущества с торгов.

Все эти последствия возникают в случае выполнения в квартире следующих видов работ без получения разрешения:

• изменение расположения коммуникаций, возведение новых конструкций, дверных проемов или иные действия, влекущие за собой значительное изменение условий эксплуатации помещений многоквартирного дома;
• объединение смежных помещений посредством сноса стен;
• корректировка границ помещений;
• корректировка технических характеристик зданий, в результате чего произошли разрушения на фасаде или внутри помещений;
• установка специализированного оборудования для корректировки показаний приборов учета;
• переоборудование вентиляционных коммуникаций;
• увеличение нагрузки на несущие конструкции (установка бетонных стяжек, замена перегородок и т.д.);
• обустройство отопительного оборудования на балконах или лоджиях;
• интеграция подогрева пола с общедомовым отоплением;
• нарушение строительных норм;
• оборудование дополнительных ниш в стенах;
• изменение электропроводки с нарушениями норм пожарной безопасности;
• создание террас выше второго этажа;
• изменение чердачных и иных помещений вспомогательного характера;
• перепланировка аварийного жилья.

Если что-то из перечисленных действий было выполнено без получения разрешения, есть два выхода: обращение в суд для узаконивания перепланировки или привлечение строительной бригады для возвращения квартиры в первоначальный вид. Расскажем, какая ответственность предусмотрена за нарушение правил проведения перепланировки.

Ответственность и штрафы за перепланировку без разрешения

Самовольная перепланировка влечет за собой довольно неприятные санкции. Нарушения такого рода могут позиционироваться как административное или как уголовное правонарушение. Классификация зависит от того, какие последствия возникли в результате игнорирования требований законодательства.

Штраф

Административным законодательством предусмотрено несколько санкций, которые могут применяться к собственнику квартиры, в которой была проведена незаконная перепланировка:

• до 2500 рублей – за факт незаконной перепланировки;
• до 1500 рублей – за самовольное переоборудование;
• до 1500 рублей – за нарушение норм пожарной безопасности;
• 300 рублей – за самоуправство.

Если собственником является юридическое лицо, то размер штрафов значительно увеличивается. В некоторых случаях санкции могут достигать одного миллиона рублей. При этом должностные лица дополнительно штрафуются до 50 000 рублей.

Предписание

Административный штраф – меньшее, что может ожидать владельца квартиры за незаконную перепланировку. Более серьезным последствием станет вынесение предписания об устранении изменений в конфигурации квартиры.

Если говорить простыми словами, то это означает, что собственник жилплощади обязан вернуть все в первоначальный вид. Это делается за свой счет в ограниченное время.

Когда собственник игнорирует предписание, Жилищная инспекция обращается в судебные органы. По решению суда может произойти следующее:

1. Конфискация квартиры у собственника.
2. Продажа недвижимости на торгах.
3. Изъятие суммы от реализации на судебные расходы и оплату работ по возврату жилья в изначальную конфигурацию в соответствии с технической документацией.

Если после этого какие-то средства останутся, они вернутся к бывшему собственнику недвижимости. Эта сумма будет значительно меньше той, которая полагалась бы владельцу в соответствии с рыночной стоимостью жилья.

Уголовная ответственность

В некоторых случаях несанкционированные перепланировки привели к трагедиям с летальным исходом. К примеру, такие случаи произошли:

• в Казани в 2008 году – обрушилось три этажа многоквартирного дома;
• в Красноярске в 2010 году – обрушилось административное здание, в результате чего погибло трое человек;
• в Ярославле в 2011 году – обрушилась секция многоквартирного дома, что привело к гибели женщины.

Это не все подобные происшествия. Если в результате нарушения требований закона касательно переустройства квартиры произойдет авария, которая повлечет угрозу имуществу, здоровью или жизни других людей, то собственник получит реальный срок тюремного заключения.

К концу 2018 года планируется ужесточение жилищного законодательства. Цель внесения поправок – повышение степени контроля за случаями незаконной перепланировки. По некоторым данным только в Москве произошла перепланировка более чем 30 % жилищного фонда. При этом разрешение было получено далеко не всеми владельцами квартир.

Дополнительные риски

Отсутствие разрешения на проведение перепланировки влечет за собой массу проблем для владельцев жилья. Дело в том, что конфигурация квартиры отражается в технической и кадастровой документации. Соответственно, перепланировка без согласования делает все имеющиеся документы недействительными.

Это значит, что собственник не сможет:

• продать, обменять, подарить или совершить иные гражданско-правовые действия в отношении недвижимости;
• сдать квартиру в аренду по договору;
• передать жилье по наследству без затруднений;
• сделать квартиру предметом залога.

Иными словами, владелец не сможет распоряжаться юридической судьбой недвижимости до тех пор, пока не узаконит перепланировку.

Перепланировка без согласия банка

Если квартира была приобретена в ипотеку, то до тех пор, пока обязательства перед банком не будут выполнены, любые изменения в жилплощади без согласования запрещены. Когда это требование игнорируется, происходят следующие последствия:

1. Сотрудники банка посетят квартиру для проверки ее технического состояния.
2. После установления факта незаконной перепланировки произойдет отказ от предоставления страховых услуг.
3. Отсутствие страховки означает, что банк расторгает договор ипотеки.
4. Квартира переходит в собственность банка.

Однако банк может согласиться узаконить перепланировку в судебном порядке. Тем не менее, скорее всего выплатить неустойку придется, так как переоборудование без разрешения является прямым нарушением условий типичного ипотечного договора.

На практике банк чаще всего обращается в Жилищную инспекцию с заявлением об обнаружении факта незаконной перепланировки. После этого собственник обязан оплатить штраф и вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Как избежать наказания или уменьшить его

Лучший способ избежать наказания – действовать по закону, то есть согласовать перепланировку заблаговременно. Если действовать в обратном порядке, нужно быть готовыми, что это своего рода «лотерея». Суд и эксперты могут признать возможность фиксации переустройства в документах или же, наоборот, владельца обяжут вернуть все к первоначальному состоянию за свой счет и выплатить штраф.

Чтобы узаконить перепланировку необходимо собрать документы, подготовить проект и обратиться в БТИ. По адресу расположения квартиры выедет специальная комиссия, который осмотрит жилплощадь и вынесет вердикт.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/pereplanirovka/shtraf-za-pereplanirovku-kvartiry/

Ворочу что хочу: перепланировка, которая смогла стать законной

Перепланировка уже давно превратилась в одну из городских страшилок: ее опасно затевать, нужно постоянно бдеть, чтобы не затеяли соседи, и ни в коем случае нельзя случайно покупать квартиру с перепланировкой, а то суд, этап, Сибирь. Шутка.

Однако, если браться за дело, вооружившись знанием закона и технологий, то перепланировку можно сделать, получив одобрение властей.

Эксперты показали читателям сайта «РИА Недвижимость» несколько реальных кейсов со сложными проектами перепланировок, которые не являются нарушением.

Кейс первый: делаем квартиру двухэтажной

Конструкция, разделяющая высоту помещения пополам, легко образует рабочий кабинет на «антресольном этаже» или зону отдыха, рассказывает руководитель агентства Gorod Алексей Паршин.

Антресоли ранее возводились только на стадии строительства, а сейчас их можно организовать в помещении с высотой от 5 метров. Причем запросов на установку антресоли становится все больше, рассказывает Паршин.

Такое переустройство квартиры можно провести вполне законно и получить необходимые согласования, поясняют в Мосжилинспекции.

«Допустимость планируемых мероприятий по устройству антресоли определяется автором проекта дома по результатам обследования несущих конструкций здания.

Высота расположения антресолей, а также пространства под ними должна составлять не менее 2,1 метра», – разъясняют в ведомстве.

В этом году подобное изменение мы делали для собственника квартиры в одном из столичных ЖК бизнес-класса, рассказывает Паршин.

Квартира расположена на первом этаже, а главной сложностью стала та самая высота потолков – 4,6 метров, вспоминает Паршин.

Архитекторы должны были просчитать устройство антресоли с погрешностью не более 5 сантиметров по высоте, потому что нужно было разделить 2 этажа четко.

В итоге высота первого уровня составила 2,2 метра, 20 сантиметров – толщина перекрытия и 2,2 метра высота антресольного этажа.

«Поскольку речь шла об антресоли, мы могли заказать документ либо у автора дома, либо у ГБУ «Экспертный центр». Работы с другими компаниями в этом случае были невозможны, поскольку затрагивались несущие конструкции», – вспоминает он.

Документ в итоге был получен в ГБУ.

Что касается востребованности таких квартир при дальнейшей продаже, то вряд ли покупателей привлечет квартира с низкими потолками, особенно в жилых комплексах бизнес-класса.

Скорее они сделают выбор в пользу более оптимизированного пространства, рассуждает руководитель офиса «На Алексеевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Елена Медведева.

Например, если жилье приобретается для семьи с детьми, то вероятно, такой вариант может быть интересен.

Однако на цене в данном случае это вряд ли скажется – 2,2 метра достаточно низкие потолки, кроме того наличие лестницы зачастую также не слишком удобно для потребителя. Иногда в случае подобной перепланировки стоимость может даже понизиться, отмечает она.

Кейс второй: две квартиры из одной

Чаще всего за разделом жилья обращаются владельцы жилья в комунальных квартирах, либо несколько поколений одной семьи. И эта категория запросов – одна из самых сложных ввиду многочисленности нюансов, объясняет Паршин.

Главные сложности в этом процессе связаны с запретом на расположение «мокрых зон» над жилыми, невозможность перенести стояки водоснабжения и канализации, требования по сохранению общей жилой площади в рамках нормативов и нехватка пространства коридоров для преобразования в полезную площадь.

Действительно, разделение квартиры на два самостоятельных жилых помещения в рамках перепланировки возможно при условии соответствия вновь образуемых квартир требованиям, установленным Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Кроме того, во вновь образуемых квартирах обязательно должны быть жилая комната, кухня, санузел и коридор, соглашаются в Мосжилинспекции.

«Нашей команде поставили задачу спроектировать и согласовать планировку двух квартир из одной, организовать входную дверь с лестничной клетки, где располагался целый ряд коммуникаций, и подвести дополнительную входную группу для инвалидной коляски будущего собственника», – вспоминает один из проектов Паршин.

Архитекторы сделали внутренний тамбур, изнутри которого продумали установку двух дверей – в одну и другую квартиру.

Спроектировали минимальный размер тамбура, чтобы не терять квадратные метры, разместили приборы учета, место для хранения, удобное для обоих собственников квартир, объясняет эксперт.

4 октября 2018, 13:29

Как купить квартиру с перепланировкой в ипотеку: можно и нельзяТиповые планировки квартир, особенно в старом жилом фонде, не всегда удобны, а многие морально устарели.

У хозяев, конечно, часто чешутся руки, чтобы что-то переделать, однако это может быть чревато для продавца, но особенно для покупателя. Сайт «РИА Недвижимость» решил выяснить, одобрит ли банк ипотеку на квартиру с перепланировкой.

Вторая сложность заключалась в том, что одна из квартир после раздела должна была перейти в пользование к маме заказчицы, инвалиду на коляске.

Для нее разработали дополнительную входную группу, ведущую во двор, оборудовали ее перилами и пандусом для передвижения человека с ограниченными возможностями. Согласование было получено, и сейчас заказчица оформляет права собственности, говорит Паршин.

Такие случаи на рынке бывают – когда разделяется двухкомнатная или трехкомнатная квартира, например, и из комнат формируются студии. Но нужно помнить, что цена «квадрата» в квартирах меньшей площади всегда выше, отмечает Медведева.

Кейс третий: студия из однушки

Атмосфера творческой студии с совмещенной кухней и гостиной может очень сильно подвести людей, которые владеют квартирами в типовых домах, так как снос стен для реализации этой мечты грозит потерей ликвидности жилья.

Чиновники подобный перенос согласовывали при условии, что владелец берет на себя обязательства сообщить потенциальному покупателю о проблеме при продаже квартиры, предупреждает он.

Объединение кухни и жилой комнаты в одно помещение не допускается, однако возможен демонтаж перегородки между кухней и жилой комнатой. На поэтажном плане в таком случае будет обозначена условная граница между кухней и комнатой, отмечают в Мосжилинспекции, и подчеркивают, что объединение газифицированной кухни с жилой комнатой запрещено.

Однако именно в газифицированной квартире команде Паршина удалось произвести снос перегородки и согласовать полученные изменения, не нарушая закон.

«C просьбой согласовать объединение гостиной и кухни с газовой плитой к нам обратился заказчик, который сразу предупредил, что не хочет устанавливать полагающуюся при таком случае раздвижную перегородку между двумя пространствами. Это означало невозможность сохранить газовую плиту и найти способ установки электрической», – рассказывает Паршин.

В сталинском доме старой постройки просто не оказалось необходимых мощностей, и владельцам предложили тянуть для квартиры новую ветку электроснабжения с подстанции. Cметы на эти работы составляли несколько миллионов рублей, сетует Паршин.

Выходом из положения стал нюанс законодательства о возможности заменить газовую плиту на электрическую без увеличения мощностей, если в проекте мы устанавливаем маломощную двухкомфорочную плиту. Таким образом проектная документация прошла согласование, а нам удалось сэкономить несколько миллионов рублей для заказчика и реализовать объединение кухни с гостиной, заключает Паршин.

Источник: https://realty.ria.ru/20191111/1560814151.html

Планируется покупка квартиры с перепланировкой? Узнайте, чем грозит отсутствие согласования и какие есть плюсы и минусы?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Что это такое?

В соответствии со ст.25 ЖК РФ, перепланировка – это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления.

ВНИМАНИЕ: Если собственник жилого помещения не получил разрешение на проведение работ или не согласовал с органами уже имеющиеся изменения, то такую перепланировку называют неузаконенной.

Полный перечень работ, для проведения которых требуется разрешение властей, перечислен в Постановлении Правительства Москвы №508 Какие работы требуют обязательного получения разрешения:

• изменения в несущих конструкциях;
• перенос комнат;
• перестановка газовых плит;
• возведение лестниц;
• перестановка сантехнического оборудования;
• разборка и возведение перегородок;
• установка и демонтаж нового инженерного оборудования;
• снос или переустройство полов и потолков;
• заделка и создание проемов между комнатами и оконных проемов;
• создание входов и тамбура.

Не требуют согласования:

1. косметический ремонт;
2. устройство встроенной мебели;
3. замена инженерного оборудования, если оно аналогично по техническим характеристикам и параметрам старому оборудованию.

Смотрите видео об узаконивании перепланировки квартиры:

Основные риски

При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:

• Если факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
• Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
• За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
• Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
• В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.

Риски со стороны продавца:

1. Сокрытие факта неузаконенной перепланировки может стать основанием для расторжения договора купли-продажи.
2. Собственнику такой проблемной квартиры долгое время будет сложно найти покупателя. Не каждому человеку захочется приобретать жилье, для легализации перепланировки в котором предстоит пройти много инстанций и вложить средства.
3. Если наличие нелегальной перестройки вскроется после продажи, покупатель может потребовать от продавца в судебном порядке денежной компенсации за понесенные расходы на узаконивание ремонтных работ.
4. Чтобы быстрее продать недвижимость, собственнику придется снизить ее стоимость.

Преимущества

Несмотря на возможные риски, приобретение такой квартиры имеет свои плюсы.

1. Во-первых, жилье с нелегализованной перепланировкой может стоить на 10% дешевле рыночной цены. Для покупателя это отличная возможность сэкономить на покупке недвижимости. Даже после вложения дополнительных средств на узаконивание работ новый собственник остается в плюсе.
2. Во-вторых, квартира имеет индивидуальную, а не типовую планировку. Спрос на такое жилье высок всегда. Узаконив ремонтные работы, новый собственник сможет продать его подороже.

Большинство банков не одобряет недвижимость с незаконным переустройством. Если первичную документацию заемщика банк примет, то документы на проблемное жилье – нет.

Оформление такой недвижимости в ипотеку связано для банка со множеством рисков (подробнее об особенностях покупки квартиры в ипотеку читайте тут).

Так, в случае образования задолженности по кредиту и конфискации квартиры, банку придется потратить личные средства на узаконивание ремонта, чтобы поскорее ее продать и вернуть свои деньги.

Если банк одобрил такую квартиру, то заемщику, как правило, дается срок (6-12 месяцев), в течение которого он обязан согласовать все изменения с властями. Если перепланировка не будет легализована, то кредитор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать досрочного погашения ссуды.

ВАЖНО: Заемщик имеет право делать перепланировку в ипотечной квартире, если иное не предусмотрено в договоре. Чаще всего для проведения капитальных работ требуется согласование не только с властями и инженерами, но и с банком.

За самовольное проведение ремонтных капитальных работ собственнику грозит штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ:

• штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (если перепланировка была сделана в помещении, находящемся в многоквартирном доме);
• штраф в размере от 1000 до 1500 рублей (для собственников частных домов).

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Последствия незаконной перепланировки описаны в ст.29 ЖК РФ. При выявлении этого факта владельца недвижимости обязывают привести объект в первоначальное состояние или узаконить работы через суд. На это дается определенный срок.

Если хозяин квартиры не делает ни того, ни другого, то по решению суда его квартиру выставляют на торги. Как только она будет куплена, вырученные средства передаются бывшему владельцу за минусом денег, потраченных на судебные издержки и узаконивание перепланировки (или приведение недвижимости в изначальное состояние).

Покупка квартиры с нелегальной перепланировкой означает дополнительные траты времени и средств. Такое приобретение бывает оправдано только в том случае, если процедура узаконивания не потребуется много денег, а сама квартира при этом продается по цене ниже рыночной.

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/s-nezakonnoj-pereplanirovkoj.html

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Нередко на этапе продажи квартиры или после ее покупки обнаруживается, что в ней сделана незаконная перепланировка. И ее приходится узаконивать или возвращать в исходное состояние, в котором она должна находиться по плану БТИ. Далее мы расскажем, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения, а также, что делать, если вы являетесь покупателем проблемной недвижимости.

В соответствии с Законом о госрегистрации права владения недвижимой собственностью, неузаконенное изменение планировки — это не повод для того, чтобы вам отказали в регистрации договора. Однако, как показывает опыт, Росреестр вправе дать отрицательный ответ на запрос совершения сделки с недвижимостью, если в схемах документации на нее есть изменения, которые помечены красными линиями.

Как обнаружить, что продается жилье с нелегальной перепланировкой

Иногда происходит так, что при реализации квартиры хозяева или риелторы скрывают данный нюанс. По этой причине тем, кто собирается приобретать жилье, стоит проверить имеющуюся на данный момент планировку с тем, что отмечено в плане БТИ. В случае противоречий лучше отказаться от покупки такого жилья или попросить продавца значительно сбросить цену.

Если вы все-таки приобрели его, то жилинспекция обязует узаконить перепланировку. Для этого собирается пакет бумаг, платится штраф. Если изменения не подлежат согласованию (ремонт сделан с нарушением строительных и иных норм), нужно будет придать квартире первоначальный вид. В любом случае вас ждут значительные денежные затраты.

Как оценить стоимость перепланировки при купле-продаже квартиры

Как правило, жилье с несогласованными изменениями в планировке оценивается на 10 % дешевле того, где все сделано согласно первоначальному плану БТИ. Если же перепланировка есть, и она узаконена, то стоимость жилья сразу возрастает на 10 %.

При покупке или продаже квартиры собственник или покупатель часто обращаются в проектную организацию, чтобы специалисты провели оценку стоимости согласования перепланировки.

Это необходимо, чтобы владелец мог узнать, за сколько можно продать жилье, а покупатель — в пределах какой суммы торговаться.

Так, простая замена линолеума на плитку уже считается перепланировкой.

Если хозяин сказал специалистам проектной компании, что лишь перенес стену, а другие изменения не указал, то оценка окажется необъективной.

Особенности продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Опишем два наиболее часто встречающихся варианта.

1. Покупка недвижимости за наличные.

В таком случае за незаконные изменения отвечает новоиспеченный владелец, так как продажа проходила в соответствии с исходным планом БТИ. В таком случае цена недвижимости снижается в зависимости от того, во сколько обойдется новому владельцу согласование.

У продавца нет никаких рисков. Согласно документам, он продал жилье со старой планировкой, а новый владелец уже сам сделал ремонт с нарушениями законодательства. Хотя на деле он просто не потрудился изучить план и сверить его.

В таком случае покупателю следует убедиться, что перепланировка действительно может быть согласована, иначе придется отдать гораздо большую сумму на восстановление квартиры согласно плану, чем удалось выторговать у продавца.

1. Покупка квартиры за ипотечный кредит.

Здесь существенно больше нюансов. Большинство банков не дают деньги покупателям квартир, если те приобретают жилье с неузаконенным ремонтом. Однако бывают и такие случаи, когда банк соглашается на выдачу кредита в этой ситуации.

Продавец в таком случае ничем не рискует, кроме времени, затраченного на поиск согласного приобрести проблемную квартиру покупателя. Считается, что первый открыто реализует недвижимость с перепланировкой без согласования. В таком случае банк, страховая, а также занимающаяся оценкой формы, понимают, что ремонт не был согласован, но в то же время все равно кредит выдается.

С покупателем дела обстоят сложнее. Так, банк и страховщик выдают ипотеку только при условии, если новоиспеченный владелец сразу после покупки пройдет процедуру согласования. Данный пункт указывается в письменном договоре. Срок узаконивания, в течение которого нужно решить проблему с перепланировкой, обычно составляет полгода.

Как стоит продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Ранее мы указывали на то, что при реализации квартиры с неузаконенным ремонтом главным образом рискует покупатель. Однако продавец подобной недвижимости может остаться у разбитого корыта, пытаясь найти того, кто ее купит.

Рынок недвижимого имущества большой, конкуренция среди продавцов высокая, и поэтому покупателя и так найти нелегко. Поэтому наилучший вариант — это согласование перепланировки квартиры перед проведением каких-либо сделок с ней.

Если ремонтные работы уже сделаны и жилищная инспекция еще не в курсе незаконных изменений (в плане БТИ нет никаких отметок), то можно сделать вид, что перепланировка только планируется. Это будет дешевле, чем согласовывать ее постфактум.

Составьте проект в проектной компании, закажите техническое заключение на перепланировку, соберите пакет документов и отправляйтесь в жилинспекцию.

Таким образом, продать квартиру с перепланировкой без разрешения можно, однако это очень долго и крайне невыгодно. Проще согласовать. Стоимость узаконивания вы можете узнать с помощью калькулятора ниже.

06.09.2016

Источник: https://energy-systems.ru/main-articles/pereplanirovka-i-soglasovanie/8027-kak-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoy-bez-razresheniya