Договор аренды квартиры в 2020 — образец, как составить, с риэлтором

› Квартирный вопрос › Аренда квартиры › Как правильно составить договор аренды квартиры образец 2019 года

12.12.2018 712 просмотров

Сегодня многие граждане вынуждены прибегать к съему жилья, поэтому для них важно знать, как составить договор аренды квартиры. Не все готовы использовать для заключения соглашения услуги профессиональных риэлторов.

Это требует дополнительных расходов на оплату работы специалистов, но даже их участие не дает гарантии честной сделки.

Для исключения ошибок при оформлении документа и неприятных последствий достаточно изучить, какие особенности имеет договор на сдачу квартиры.

Важные моменты

В повседневной жизни граждане, говоря о сдаче квартиры в аренду, не делают различия в том, заключается ли соглашение между физическими лицами или в процессе принимает участие юридическое лицо. С точки зрения законодательства отношения в части съемного жилья между гражданами правильно называть наймом, но если речь идет о юридическом лице, то говорят об аренде.

[su_note note_color=»#df9ea1″ text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Специалисты рекомендуют заключать договор в любом случае, даже если на территории будет проживать родственник.

В этом случае оформление отношений при помощи документа позволит избежать недоразумений в части оплаты коммунальных услуг, что часто бывает при наличии устных договоренностей.

Вопросы арендных отношений регулируются пунктами Гражданского Кодекса. В нем говорится о том, что договор найма или аренды должен заключаться в обязательном порядке в следующих обстоятельствах:

• одной из сторон выступает юридическое лицо;
• между физическими лицами без агентов заключается договор, сумма по которому превышает 10 000 рублей.

Договор найма или аренды должен иметь письменную форму, он должен определять порядок пользования жилым помещением, размеры и сроки оплаты. Наличие устных договоренностей или свидетельские показания без соблюдения такого требования не могут использоваться в суде для разбирательств в случае нарушения правил одной из сторон сделки.

Что должно быть в договоре

Действующим законодательством определено понятие существенных условий, при наличии которых письменная форма договора приобретает юридическую силу. При отсутствии хотя бы одного из обязательных пунктов в документе, он будет признан недействительным. 

В начале документа всегда идет преамбула, в этой части указывается вид заключаемого соглашения, его дата и место заключения.

При заключении арендной сделки в обязательном порядке должны быть прописаны следующие пункты:

1. Информация об арендодателе и нанимателе жилья, при сделке между физическими лицами указываются данные паспорта и регистрации;
2. Предмет договора, то есть указывается информация о виде жилого помещения и его реквизитах, однозначно идентифицирующая объект недвижимости, а также правоустанавливающий документ, на основании которого лицо может заключать имущественную сделку;
3. Размер арендной платы, при безвозмездной передаче жилья пункт можно не прописывать;
4. Подписи участников сделки.

Скачать образец договор аренды квартиры 2019 года (бланк)

При указании данных о сдаваемом в аренду жилье рекомендуется указать месторасположение квартиры с указанием почтового адреса, номера дома, подъезда и этажа, кадастровые реквизиты, общую площадь и количество комнат. При неточном описании жилого объекта договор в дальнейшем может быть признан незаключенным, поэтому суд откажет в разбирательстве при возникновении споров по такому соглашению.

В договоре аренды принято прописывать права и обязанности сторон. Часто квартира сдается с мебелью и бытовой техникой, поэтому для исключения недоразумений в части их поломки или порче рекомендуется включить в документ прочие условия. В этом случае в документе отражают:

• перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого нанимателю;
• вопросы ответственности при нарушении сохранности перечисленных в списке вещей;
• гарантии по обеспечению сохранности имущества, в качестве

которой часто выступает определенный размер денежных средств.Если в договоре нет явного указания срока действия документа, то он считается заключенным на 5 лет. Именно такое время определено как максимально возможное для соглашений сдачи жилья в аренду.

Скачать бланк передачи квартиры с имуществом (дополнение)

Какие виды договоров бывают

Все юридические документы в отношении сдаваемого в аренду жилья по критерию длительности можно разделить на краткосрочные и долгосрочные. К первой категории относятся соглашения, заключенные на срок менее 1 года. Если в документе нет прямого указания, то он считается долгосрочным, так как в этом случае он будет действовать 5 лет.

От вида соглашения зависят требования, которые предъявляются к ним со стороны законодательства. Для долгосрочных договоренностей определены следующие правила:

1. Для расторжения договора арендатор должен за 3 месяца предупредить владельца жилья о намерении выселиться;
2. Документ подлежит обязательной процедуре регистрации в Росреестре;
3. Только для них действуют правила в части необходимости ремонтных работ в помещении.
4. Действует определенный порядок продления арендных отношений.

Заявление при заключении долгосрочного договора должно быть подано в государственный орган регистрации не позднее 1 месяца с момента подписания документа. В случае нарушения этого требования предусмотрен штраф в размере 5 000 рублей.

Заключение краткосрочного договора означает наличие следующих ограничений:

• нельзя осуществлять вселение других граждан;
• квартира не может быть сдана по варианту поднайма при отсутствии специального разрешения;
• нельзя рассчитывать на преимущественное право при заключении нового договора;
• в случае смерти нанимателя либо его выезда документ прекращает свое действие.

В отношении долгосрочных договоров действует правило, согласно которому при выполнении нанимателем своих обязательств и своевременном внесении арендных платежей, он имеет право по окончании срока действия документа требовать его продления. Владелец может отказать ему в этом, но тогда в течение 12 месяцев он обязан воздержаться от сдачи квартиры другому физическому лицу. При нарушении такого правила бывший наниматель вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть новый договор и возместить убытки.

Соглашение может предусматривать возможность найма квартиры с последующим выкупом. В этом случае в тексте документа должно быть прописано, что переход арендованного имущества в собственность съемщика жилья может произойти по окончании срока аренды или до истечения оговоренного периода в случае выполнения арендатором полного объема договоренностей и выплаты договорной цены.

Нюансы оплаты арендных платежей

[su_note note_color=»#abd1ef» text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Сумма арендных платежей прописывается в договоре в виде конкретной суммы в рублях или в валюте, но с указанием способа конвертации.

Рекомендуется прописать условия изменения размера оплаты и сроков, так как при отсутствии подобных указаний платежи будут считаться ежемесячными и постоянными на протяжении всего срока действия документа.

Изменять размер оплаты в одностороннем порядке нельзя.[/su_note]

На практике часто заключаются договора с внесением гарантийного платежа, который при завершении арендных отношений возвращается нанимателю при условии выполнения им договорных обязательств. В большинстве случаев сумма аванса равна 1—3 ежемесячным платежам.

Сроки внесения оплаты регулируются пунктами договора. При отсутствии договоренностей о точной дате внесения платежа действует правило, которое предусмотрено Жилищным кодексом в отношении социального найма.

Для нанимателя это означает, что он обязан оплатить съем квартиры за месяц не позднее 10 числа.

Участники арендных отношений вправе договориться о судьбе коммунальных платежей. Если в договоре нет никакой информации об этом, то все расходы на оплату электричества, воды, теплоснабжения несет наниматель.

Алгоритм заключения договора

[su_note note_color=»#a0dcb8″ text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Для того чтобы не обдурили важно придерживаться определенной последовательности выполнения шагов и тщательно подходить ко всем вопросам заключения сделки.[/su_note]

Процесс состоит из следующих основных этапов:

1. Проверка документов владельца и потенциального квартиросъемщика;
2. Согласование условий договора найма между участниками сделки;
3. Подписание документа;
4. Регистрация в Росреестре для долгосрочных соглашений.

На первом этапе важно удостовериться, что арендодатель действительно может заключать договор аренды.

Для этого он обязан подтвердить право владения жилым имуществом, предоставив договор купли-продажи, дарения, наследования или иной юридически значимый документ. Рекомендуется запросить у него выписку из ЕГРН, которая даст полную информацию в отношении реального положения дел.

Она покажет, кто является реальным собственником квартиры, имеется ли действующее обременение, которое могло бы стать препятствием для заключения договора найма.

Сегодня распространена ситуация, когда у одной квартиры имеется несколько собственников. Согласно действующему законодательству владельцы каждой из долей должны быть согласны на сдачу жилья в аренду.

Если два собственника или более, то возможны следующие варианты:

• договор составляется один, а в разделе арендодателя прописывается информация обо всех собственниках;
• оформляется доверенность, которая дает право подписывать договор от лица владельца доли;
• физическое лицо оформляет письменное согласие на сделку.

Важно достигнуть договоренностей в части размера оплаты и срока ее внесения. Если оплата коммунальных платежей возложена на нанимателя жилья, то рекомендуется удостовериться в отсутствии у владельца задолженностей.

Если в договоре нет явных указаний на то, кто является плательщиком за предоставленные услуги ЖКХ, то это означает, что такая обязанность будет возложена на съемщика квартиры.

[su_note note_color=»#df9ea1″ text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Договор в обязательном порядке должен быть подписан арендатором и арендодателем. От их лица это могут сделать уполномоченные лица, при наличии заверенного нотариусом разрешения.

Документ вступает в силу с момента его подписания, что означает появление прав и обязанностей у каждого из участников арендной сделки. В течение месяца договор, заключенный на срок более 1 года, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

[/su_note]

Вопросы уплаты налогов

Согласно действующему законодательству доходы, полученные физическими лицами, облагаются налогом в размере 13%. При сдаче квартиры в аренду договор должен пройти государственную регистрацию, и владелец должен ежегодно отчитываться перед налоговой службой в части дополнительного источника прибыли.

Для этого ему необходимо самостоятельно определить сумму налоговых отчислений и до 30 апреля подать декларацию за предыдущий год. За невыполнение законодательных требований физическому лицу может грозить административная или уголовная ответственности в зависимости от тяжести нарушения, суммы скрытых доходов и периода их получения.

Что будет, если не платить налоги?

Чтобы не платить налоги многие граждане предпочитают отказываться от заключения договора и продолжают рассчитывать на устные договоренности, что часто приводит к печальным последствиям. В такой ситуации оправдано заключать краткосрочный договор аренды.

 Тогда в соответствии с действующим законодательством при подписании соглашения на срок менее 11 месяцев и у гражданина не возникает обязанности по прохождению его регистрации. Значит в случае для налоговых служб такой договор автоматически становится «невидимым».

Договор аренды позволит избежать множества недоразумений и проблем, связанных с оплатой арендных платежей и достигнутых договоренностей. Форма документов предполагает наличие ряда обязательных пунктов, при наличии которых документ приобретает юридическую силу и делает возможным отстаивание прав в суде. Как правильно составить договор аренды квартиры образец 2019 года Ссылка на основную публикацию

Источник: https://washepravo.ru/kvartirnyj-vopros/kak-sostavit-dogovor-arendy-kvartiry/

Посреднические услуги при сдаче жилья в аренду

Арен­да недви­жи­мо­сти сего­дня – это боль­шой рынок, где стал­ки­ва­ют­ся инте­ре­сы про­дав­цов (арен­до­да­те­лей) и поку­па­те­лей (нани­ма­те­лей).

Жела­ю­щих и сдать, и снять недви­жи­мость оди­на­ко­во мно­го, вот толь­ко най­ти им друг дру­га, что­бы соста­вить удач­ную «пару», не все­гда уда­ет­ся. При сда­че квар­ти­ры (офи­са) в арен­ду поис­ки нани­ма­те­ля мож­но пору­чить или дове­рить риэл­то­рам.

Это суще­ствен­но эко­но­мит вре­мя арен­да­то­ра и осво­бож­да­ет его от мно­гих уто­ми­тель­ных заня­тий:

• еже­днев­ных про­смот­ров объ­яв­ле­ний;
• обя­зан­но­сти после рабо­ты, вме­сто отды­ха, отве­чать на теле­фон­ные звон­ки или устра­и­вать «смот­ри­ны».

Такую ношу вполне могут взять на себя риэл­то­ры – в этом их суть рабо­ты. Для это­го доста­точ­но созво­нить­ся с ними, узнать о всех усло­ви­ях и заклю­чить дого­вор об ока­за­нии посред­ни­че­ских услуг.

Какие услу­ги риэл­то­ра мож­но най­ти сего­дня на рын­ке арен­ды недви­жи­мо­сти?

Типы договоров на услуги риэлтора при аренде жилья

Любая риэл­тор­ская кам­па­ния предо­став­ля­ет воз­мож­ность заклю­че­ния двух видов дого­во­ра:

• типо­вой и экс­клю­зив­ный.

Типовой договор об оказании посреднических услуг

Типо­вые дого­во­ры заклю­ча­ют в основ­ном для стан­дарт­ных недо­ро­гих одно­ком­нат­ных и двух­ком­нат­ных квар­тир эко­ном-клас­са. Напри­мер, для Моск­вы – это такие квар­ти­ры:

• одно­ком­нат­ные и двух­ком­нат­ные в спаль­ных рай­о­нах, соот­вет­ству­ю­щей сто­и­мо­стью до 35000 – 45000 руб (сто­и­мость – это еже­ме­сяч­ная аренд­ная пла­та);
• одно­ком­нат­ные и двух­ком­нат­ные в цен­тре до 40000 – 50000 руб.

Состав услуг по типо­во­му дого­во­ру будет сле­ду­ю­щим:

• при­ем заяв­ле­ния от соб­ствен­ни­ка;
• под­бор потен­ци­аль­но­го кли­ен­та (нани­ма­те­ля) через кли­ент­скую базу;
• показ квар­ти­ры буду­ще­му нани­ма­те­лю в при­сут­ствии хозя­и­на;
• заклю­че­ние дого­во­ра най­ма.

Эксклюзивный договор на услуги риэлтора

Такой дого­вор заклю­ча­ет­ся для квар­тир биз­нес-клас­са:

• одно­ком­нат­ные и двух­ком­нат­ные в спаль­ных рай­о­нах от 35000 – 45000 руб.;
• одно­ком­нат­ные и двух­ком­нат­ные в цен­тре от 40000 – 50000 руб.

Состав услуг такой же, как и в типо­вом паке­те, одна­ко есть раз­ли­чия в под­бо­ре кли­ен­тов и в сте­пе­ни ответ­ствен­но­сти риэл­то­ров перед соб­ствен­ни­ком недви­жи­мо­сти.

Отли­чия экс­клю­зив­но­го дого­во­ра от типо­во­го:

• При экс­клю­зив­ном ока­за­нии услуг нани­ма­тель под­би­ра­ет­ся, исхо­дя из тре­бо­ва­ний соб­ствен­ни­ка.
• Если нани­ма­тель, най­ден­ный в кли­ент­ской базе, не удо­вле­тво­рит запро­сы соб­ствен­ни­ка, то агент­ство рекла­ми­ру­ет квар­ти­ру и подыс­ки­ва­ет кли­ен­тов под нее.
• Риэл­тор несет ответ­ствен­ность, если нани­ма­тель нару­шит дого­вор, высе­лив­шись рань­ше ука­зан­но­го в нем сро­ка: агент­ство подыс­ки­ва­ет ново­го нани­ма­те­ля.

Что­бы нагляд­но понять пре­иму­ще­ства «экс­клю­зив­но­го» под­бо­ра нани­ма­те­ля, загля­нем в пере­да­чу «Давай поже­ним­ся»:

При заклю­че­нии типо­во­го дого­во­ра соб­ствен­ник недви­жи­мо­сти — как одна и трех «невест на выда­нье» (толь­ко на бир­же недви­жи­мо­сти таких «невест» гораз­до боль­ше). Потен­ци­аль­ный жених все­го один и пра­во выбо­ра — у него, а ваши шан­сы – один к трем.

• При заклю­че­нии же экс­клю­зив­но­го посред­ни­че­ско­го дого­во­ра сва­хи Гузее­ва и Сяби­то­ва (риэл­то­ры) тор­же­ствен­но вво­дят вас в зал ожи­да­ния невест на выда­нье (кли­ент­скую базу дан­ных).
• Теперь вы в роли “жени­ха” и сами выби­ра­е­те “неве­сту” (нани­ма­те­ля).
• Ваши шан­сы сто­про­цент­ные, если толь­ко не полу­чит­ся так, что вас не устро­ит ни один вари­ант.

Помогают ли риэлторы-посредники?

Явные пре­иму­ще­ства поис­ка нани­ма­те­ля через посред­ни­ка:

• вам не нуж­но в сотый раз объ­яс­нять потен­ци­аль­ным кли­ен­там где живе­те, как дое­хать, сколь­ко бал­ко­нов, какая ван­ная и т.д.;
• не нуж­но дро­жать от стра­ха, ожи­дая, кто на этот раз при­дет смот­реть квар­ти­ру;
• нет нуж­ды засве­чи­вать­ся в базе дан­ных и при­ни­мать звон­ки еще несколь­ко лет после сда­чи квар­ти­ры.

Кро­ме осво­бож­де­ния от поис­ков и помо­щи в демон­стра­ции сво­ей квар­ти­ры, посред­ни­ки часто избав­ля­ют лени­вых соб­ствен­ни­ков от мук само­сто­я­тель­но­го заклю­че­ния дого­во­ра на арен­ду (найм) и поис­ков стан­дарт­ных форм для запол­не­ния.

Но это весь­ма отно­си­тель­ное пре­иму­ще­ство: рас­счи­ты­вать на под­сказ­ки риэл­то­ров при состав­ле­нии само­го аренд­но­го дого­во­ра не сто­ит, и луч­ше само­сто­я­тель­но изу­чить этот вопрос или про­кон­суль­ти­ро­вать­ся с неза­ви­си­мы­ми юри­ста­ми.

Любой риэл­тор (кро­ме риэл­то­ра с дове­ри­тель­ным управ­ле­ни­ем) заин­те­ре­со­ван в одном – ско­рей­шем заклю­че­нии сдел­ки. Что будет даль­ше, его мало вол­ну­ет.

Поэто­му, спе­ша поско­рее упра­вить­ся с вами и рабо­тать даль­ше, он может про­пу­стить в дого­во­ре какой-то невы­год­ный для вас пункт или забыть доба­вить что-то важ­ное.

Мало того, осо­бо нетер­пе­ли­вые риэл­то­ры порой уго­ва­ри­ва­ют сво­их кли­ен­тов быст­рее под­пи­сы­вать сырые и непро­ду­ман­ные усло­вия.

Не стань­те, бла­го­да­ря лени и неже­ла­нию вклю­чать моз­ги, лег­кой жерт­вой для таких же лени­вых или, что еще хуже, нечест­ных риэл­то­ров.

Сколько стоят посреднические услуги

• Боль­шин­ство фирм при заклю­че­нии типо­во­го дого­во­ра на услу­ги риэл­то­ра не берут пла­ту с соб­ствен­ни­ков.
• При заклю­че­нии экс­клю­зив­но­го дого­во­ра сто­и­мость услуг – 50% от сто­и­мо­сти арен­ды в месяц.
• Услу­ги риэл­то­ра при дове­ри­тель­ном управ­ле­нии сто­ят доро­же – в экви­ва­лен­те одной месяч­ной аренд­ной пла­ты.

Видео: Риэл­тор сда­ет жилье в арен­ду

(3

Источник: https://moezhile.ru/arenda/uslugi-rieltora-2.html

Договор на оказание риэлторских услуг – образец, как правильно составить, нужен ли вообще

Покупка и продажа недвижимости, сдача в аренду или съем – все это довольно сложные и длительные процессы, а потому рациональным решением будет воспользоваться услугами агентства недвижимости. Риэлтор обязан взять на себя все вопросы по подбору для покупки или продаже недвижимости, в том числе и юридические проволочки, а вы просто выберите то, что устраивает.

Само собой, что устных договоренностей в таком плане быть не может – обязательно нужно составлять договор на оказание риэлторских услуг, о чем дальше подробно и поговорим – как правильно составить, в чем преимущества и недостатки работы с риэлтором и какие нюансы нужно учесть.

Плюсы и минусы работы с риэлтором

В сотрудничестве с риэлтором есть и положительные, и отрицательные стороны. Не забывайте и о том, что как раз в сфере недвижимости мошенников более, чем достаточно, так что выбирать себе подрядчика нужно очень внимательно. Оптимальным вариантом будет обратиться к специалисту по знакомству.

В целом, к положительным факторам сотрудничества с агентом по недвижимости можно отнести следующее:

• Перед сделкой проверяются все документы, проверяется и сам объект на предмет наличия арестов и тому подобных обременений.
• Реклама объекта – дело агента, вы не тратите на это время и деньги.
• Риэлтор должен сам организовывать осмотры квартиры, но так, чтобы это было удобно вам.
• Вам не нужно общаться с потенциальными клиентами, отвечать на бесконечные звонки, договариваться об осмотре – это работа агента.
• Вы не ищете себе подходящие варианты – их, исключительно под ваши параметры, должен подбирать вам агент.

Есть и минусы:

• Придется заплатить немало – в среднем это 3-5% от стоимости квартиры, если вы продавец, и 50% от стоимости аренды, если вы будете снимать жилье через агентство.
• Агентство может медленно работать, а значит вы не продадите квартиру быстро.
• Чтобы продать побыстрее, агент может намеренно сбивать цену.

Но, последние два пункта это не общий минус, если так можно выразиться. Скорее это индикатор работы непрофессионала.

Для чего нужно заключать соглашение?

Договор на оказание риэлторских услуг должен быть обязательно – вы заказываете услугу, платите за это немалые деньги, значит сотрудничество должно быть регламентировано.

В договоре должно быть четко указано, что, в какие сроки должен реализовать риэлтор, какова ответственность сторон за невыполнение договорных обязательств. В услуги агента по недвижимости, как правило, входит следующее:

• Поиск покупателя/продавца, устройство осмотров.
• Маркетинговый план относительно продажи квартиры, включая фотосъемку.
• Проверка документов квартиры, проработка юридической стороны вопроса сделки.
• Проведение оценки объекта недвижимости – экспертное заключение обязательно должно быть при оформлении договор купли-продажи.

Существует типовой агентский договор на предоставление услуг, как правило его и используют при заключении соглашения.

Как правильно составить?

Договор на оказание риэлторских услуг составляется с учетом требований статей 779-782 ГК РФ и Закон «О защите прав потребителей». Обязательно в документе должно быть указано следующее:

• Предмет договор – оказание риэлторских услуг.
• Права и обязанности сторон.
• Объект, относительно которого предоставляются услуги.
• Стоимость услуг.
• Сроки выполнения договорных обязательств.
• Условия, при которых договор расторгается.

Документ может быть оформлен в письменной или печатной форме, но обязательно должна стоять подпись руководителя агентства недвижимости и клиента.

Стороны договора

С одной стороны, предоставляющей услуги, выступает директор агентства недвижимости или его законный представитель. Обязательно указывается его ФИО, контактные данные. С другой стороны, клиент – также указывается ФИО, паспортные данные, контактные данные.

Обязанности сторон

Обязанности сторон, а также ответственность за несоблюдение условий договора, также прописывается в тексте соглашения. Как правило, обязанностями заказчика является следующее:

• Оплата услуг агента.
• Предоставление документов на объект недвижимости.
• Содействие в оформлении сделки.
• Подпись акта выполненных работ.

Само собой, что это примерный перечень – на практике он может и будет видоизменяться.

Обязанностями подрядчика, то есть агентства недвижимости является следующее:

• Проведение рекламной кампании, если это продажа квартиры, сдача в аренду. Или подбор вариантов по критериям заказчика, если это покупка/съем.
• Подготовка сделки.
• Проведение сделки, проверка документов.

Обязательно все это должно укладываться в оговоренные и указанные в договоре сроки. В обратном случае агент может долго и нудно выполнять требования клиента – ведь он не ограничен по срокам.

Какие документы должны быть?

При заключении договора на оказание риэлторских услуг обе стороны должны предоставить документы. Так, агентство недвижимости должно предоставить для ознакомления:

• Учредительные документы.
• Свидетельство о постановке на учет в ФНС.
• Свидетельство о государственной регистрации.

Если договор заключается с агентом, то должен быть следующее:

• Паспорт.
• Доверенность от компании с указанием полномочий.

Заказчик должен предоставить:

• Паспорт.
• Копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
• Если в сделке тем или иным образом принимает участие несовершеннолетний, то разрешение органов опеки и попечительства.
• Если продавец квартиры состоит в браке, то письменное нотариально заверенное разрешение на сделку от супруга/и.

При составлении агентского договора на покупку недвижимости или любую другую операцию, можно предоставлять копии, но оригиналы все же нужно иметь при себе.

Как расторгнуть договор?

Согласно статье 782 ГК РФ имеет место односторонний отказ клиентом от услуг. Причиной может быть следующее:

• Агент не приступил к выполнению условий договора своевременно.
• Агент не выполняет все условия договора.
• Риэлтор не вложился в установленные сроки.
• Клиент не доволен качеством предоставляемых услуг.

Что касается оплаты услуг в таком случае, то клиент обязан выплатить ровно ту часть суммы, на которую агент «наработал». Также стороны вправе расторгнуть договор на оказание риэлторских услуг по обоюдному согласию.

Нужно ли заверять нотариально?

Документ обязательно должен иметь подписи сторон, но заверять его нотариально не обязательно.

Подводные камни

Перед тем, как подписать договор с агентством недвижимости, внимательно изучайте текст соглашения. Если есть возможность, лучше проконсультироваться с юристом и только потом подписывать.

Обязательно обращайте внимание на следующее:

• Сроки – договор не может быть бессрочным, обязательно должен быть указан временной интервал, в течение которого риэлтор должен выполнить свои обязательства.
• Порядок и сроки расчетов.
• Условия, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Справедливости ради стоит все же отметить, что большая часть агентских договоров составлена таким образом, чтобы это защищало их интересы в первую очередь. Так что нужно читать текст соглашения очень внимательно.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dogovor-na-okazanie-rieltorskix-uslug-kak-pravilno-sostavit-kakie-nyuansy-nuzhno-uchest/

Договор с риэлтором. Образец заполнения и бланк 2019 года

Договор с агентством недвижимости, чаще называемый договором с риэлтором – это подвид агентского договора, заключаемый с целью получения профессиональной помощи в деле отчуждения либо приобретения (аренды) объекта недвижимости, как жилого, так и нежилого.

Файлы в .DOC:Бланк договора с риэлторомОбразец договора с риэлтором

Нужен ли риэлтор

Заключать или не заключать договор с риэлтором – это личный выбор. Риэлтерские услуги – не самые дешевые, а это значит, что при наличии договора с риэлтором покупка недвижимости обойдется дороже, а продажа –дешевле на сумму, равную гонорару риэлтора.

Гонорары риэлторов варьируются и, как правило, составляют от 0,1 до 0,5 процента от стоимости объекта недвижимости.

Но при этом следует учитывать, что риски риэлтор возьмет на себя, то есть что бы вы ни продавали, ни покупали, ни брали в аренду – риски и затраты для вас будут мизерными, поскольку:

1. риэлтор принимает на себя обязанность подыскать вам нужного продавца или покупателя, подобрать нужный вариант жилья или офиса за удобную цену и т.д. Как следствие, вам не нужно просматривать объявления, терять время на поездки по городу для осмотра множества предложений;
2. риэлтор принимает на себя обязательство проверки «чистоты» продаваемой недвижимости, отсутствия ограничений на отчуждение и т.д.;
3. риэлтор поможет во множестве других дел, так или иначе связанных с куплей-продажей или арендой. Например, в сборе документов, получении справок, отыскании выгодного варианта кредита. Хороший риэлтор обеспечивает своих клиентов даже транспортом для того, чтобы посмотреть нужный объект недвижимости, в поездках по сбору документов и т.д.;
4. риэлтор несет ответственность за осуществленную с его помощью сделку. А это значит, что если сделка оказалась мошеннической, то риэлтор будет нести материальную ответственность за понесенные его клиентом убытки.

Как найти хорошего риэлтора

В поисках агентства недвижимости очень важно помнить, что рынок недвижимости – это сфера, в которой крутятся большие деньги. А там, где деньги – там и огромный риск стать жертвой мошенничества.

Разумеется, в мошеннических сделках часто бывают замешаны и риэлторы, поэтому вопрос заключения договора с агентством недвижимости можно решать только по результатам тщательного анализа информации об агентстве и ознакомления с ее репутацией.

Для оценки риэлтора следует узнать о его клиентской базе. Чем больше клиентов у риэлтора, тем скорее будет подобран нужный вариант.

На самом деле это не страшно, особенно если риэлтор – новичок на рынке.

Личные деловые качества, расторопность новичка вполне могут дать ему возможность даже при отсутствии базы быстро справиться с подбором клиентуры.

Собирая информацию о риэлторе, очень важно ознакомиться с его учредительными документами, с лицензией на работу с недвижимостью, с его сертификатом и т.д.

Важным будет наличие у риэлтора (агентства) собственного обустроенного офиса, шаблонов документов и прочего. Дело в том, что открытие агентства, подбор и оборудование офиса, набор штата сотрудников – довольно дорогостоящее мероприятие, которым мошенники не занимаются.

Заключаем агентский договор

Оформление договора – это обязательный атрибут взаимоотношений с агентством недвижимости. Существует вероятность, что штатный риэлтор некоего агентства недвижимости предложит взаимодействовать без заключения договора, мотивируя тем, что львиную долю гонорара забирает агентство, а работая напрямую с риэлтором можно обойтись намного меньшей суммой.

В данном случае каждый выбирает сам. Вполне возможно, что риэлтор окажется добросовестным агентом, и сделка пройдет без сучка и задоринки. Но в случае, если случится непредвиденное, обратиться с претензией будет не к кому.

Только заключенный с агентством договор может стать гарантией возмещения возможных убытков.

Как правило, каждое агентство недвижимости имеет собственный, разработанным им типовой шаблон договора с клиентом, в который индивидуализируется в соответствии с конкретными обстоятельствами клиента. Поэтому необходимости в самостоятельном составлении договора не будет.

Подписывая договор, важно знать, что именно должно входить в договор, как должны прописываться обязательства сторон договора. В данном случае информированность о форме договора способна уберечь от принятия невыгодных условий.

Что должен содержать договор с агентством недвижимости

Договор с риэлтором должен быть составлен и подписан только в офисе агентства недвижимости. Как уже говорилось выше, агентство предложит подписать уже имеющийся у него шаблон, вписан в него индивидуальные особенности вашего конкретного дела.

Подписывать договор без ознакомления нельзя, даже если вы полностью доверяете риэлтору.

Если есть необходимость детального ознакомления, или вы хотите показать договор к юристу, то можно отложить написание и взять проект договора для ознакомления на день-два. Серьезное агентство никогда не будет чинить препятствий в этом. А если риэлтор против детального ознакомления – то это уже повод задуматься о его благонадежности.

Договор в обязательном порядке должен содержать в себе:

1. дату составления договора. Обычно она проставляется непосредственно перед подписанием договора;
2. полное наименование агентства, ФИО и паспортные данные риэлтора, подписывающего договор от имени агентства, юридические реквизиты и юридический адрес агентства;
3. правильное наименование (ФИО) клиента-доверителя, его адрес и паспортные данные;
4. суть поручения, то есть то, чего клиент хочет от риэлтора – поиск квартиры для покупки, поиск покупателя в случае отчуждения недвижимости, поиск арендатора и т.д.;
5. обязательства риэлтора по исполнению агентского поручения – подбор вариантов жилья, подбор вариантов аренды, ценовой диапазон, диапазон поисков по населенному пункту, метраж недвижимости и прочее;
6. размер гонорара риэлтора и способ оплаты (аванс, предоплата, наличными, на банковский счет и т.д.). Поскольку гонорар, как правило, находится в прямой зависимости от стоимости недвижимости, то договор должен содержать в себе и обязанность риэлтора провести бесплатную оценку отчуждаемой недвижимости;
7. обязательства риэлтора проводить мероприятия по исполнению поручения, то есть обязанность совершать рекламные акции, проводить осмотры вариантов и т.д.;
8. обязательства риэлтору по участию в оформлении сделки, по подготовке документов, по проверке чистоты сделки;
9. срок исполнения обязательств риэлтором;
10. Ответственность риэлтора за проведенную сделку.

Остальные позиции договора, например, форс-мажор, условия рассмотрения споров и т.д., входят в стандартный договорной набор, на изучение которых не стоит тратить время, поскольку они в полной мере регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Для подобного типа договоров законом предусмотрена простая письменная форма, не нуждающаяся в нотариальном удостоверении. Это правило не является препятствием для обращения к нотариусу, если хотя бы одна из сторон договора пожелает этого.

Документы для риэлтора

Сразу определимся, что договор с риэлтором не есть договор купли-продажи. С риэлтором заключается обычный договор поручения (агентский), а значит, никакие оригиналы документов риэлтору не нужны.

Со стороны поручителя (клиента) достаточно будет:

1. копии свидетельства о праве собственности на недвижимость, если договор заключается с продавцом;
2. справки об отсутствии налоговой и коммунальной задолженности по отчуждаемой недвижимости;
3. письменного согласия органов опеки и попечительства (если в квартире прописан несовершеннолетний) или согласия сособственника на отчуждение;
4. копии паспорта, ИНН или СНИЛС.

Риэлтор должен приобщить к договору со своей стороны:

1. копию сертификата (лицензии) на право занятия риэлтерской деятельностью;
2. копии учредительных документов агентства недвижимости, включая справку о постановке на налоговый учет;
3. доверенность агентства недвижимости на имя риэлтора;
4. паспорт риэлтора.

Расторжение договора

Доверитель может в любой момент отказаться от услуг риэлтора и расторгнуть с ним договор. Следует знать, что в случае досрочного расторжения будет необходимо возместить в соответствии с требованием статьи 782 ГК РФ все траты, которые понес риэлтор по исполнению условий договора.

Ответственность сторон

Говоря об ответственности сторон по договору с агентством недвижимости, следует заметить, что хотя данный вид договоров законодательно относится к контрактуальным, то есть основанным на договоренности сторон, на практике он давно превратился в договор присоединения.

Это объясняется тем, что риэлторы работают по собственным расценкам и в соответствии с Уставом. То есть свои типовые договоры они разрабатывают самостоятельно, включая в него те пункты, которые нужны им. Клиент либо соглашается с условиями риэлтора, либо идет искать другое агентство недвижимости.

Однако существуют пункты, которые обязаны быть в договоре, но которые иногда агентство, умышленно или нечаянно, упускает. Это пункты, касающиеся ответственности самого агентства. Если данные пункты упущены, можно потребовать их внести, и риэлтор будет обязан это сделать.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-s-rieltorom

Договор аренды квартиры — образец

Если жилье сдаётся на длительный срок, в обязательном порядке должен быть составлен типовой договор аренды квартиры. Он регулирует взаимоотношения между физическими лицами. На основании документа будет происходить разрешение конфликтов в судебном порядке в случае их возникновения. Именно поэтому документ необходимо составить грамотно и зарегистрировать в установленном порядке.

Бумага гарантирует, что квартирантов не выселить раньше оговоренного срока, а собственник будет уверен в том, что может привлечь жильцов к ответственности за нанесённый ущерб или иные противоправные действие. О том, чем отличаются друг от друга разные виды договора съема помещения, об их сути и особенностях составления поговорим далее.

В чем состоит суть найма квартиры?

Перед тем, как составить договор аренды квартиры между физическими лицами, стоит разобраться, что он собой представляет. Документ о снятии жилья регулирует правоотношения между двумя сторонами. Это значит, что права и обязанности возникают у каждой из них.

Если положения договора не соблюдены, за ущемление прав любой из сторон придётся отвечать в установленном законом порядке. Документ составляется только в письменной форме. С его шаблоном можно ознакомиться ниже. Заполнить бланк от руки или осуществить действие печатным способом. Это не принципиально.

Основной частью договора между квартирантом и собственником выступает описание объекта найма. Им в этом случае является сдаваемая в аренду квартира.

Обязательно нужно решить вопрос цены и написать в договоре срок сдачи квартиры в аренду. В описании объекта указывается его местоположение, условия, которые должны быть пригодны для проживания, а также технические характеристики квартиры.

В соглашении между собственником и квартирантом необходимо указать исключительные условия и порядок действий в непредвиденных обстоятельствах.

Здесь же необходимо отразить сведения о том, кто должен вносить платежи за коммунальные услуги, и возможно ли продление договора. Кроме того.

нужно перечислить всех проживающих в помещении, а также особенности условий проведения ремонта, если его выполнение требуется.

Такой вариант называют социальными нормами. Второй разновидностью выступает коммерческий найм. Он представляет собой специализированную аренду. При этом наниматель получает с аренды недвижимости определённую прибыль.

Такой вариант договора используется, если помещение требуется для осуществления предпринимательской деятельности.

Отличия соглашений

В зависимости от того, какой именно вид договора будет использован, его форма может различаться.

Существующие разновидности типового соглашения найма помещения
Социальный	Коммерческий
Разработаны типовые образцы. Они зафиксированы Жилищным кодексом РФ. Договор заключается между двумя физическими лицами – собственником и квартирантом. Одной стороной в правоотношении является собственник квартиры, а другой – квартирант. Подразумевается, что он будет использовать недвижимость только для проживания.

Если участники сделки не являются гражданами РФ, заключение соглашения запрещено. Правило не является актуальным только в том случае, если участниками сделки было получено соответствующее судебное решение.

Нанимателем может выступать только один или сразу несколько человек. Если лицо, с которым был заключён договор, одно, и оно погибло, было госпитализировано или скрылось в неизвестном направлении, соглашение может быть перезаключено его родственниками.

Документация оформляется по месту проживания. Оплата и срок аренды определяются по договорённости.

Разновидность соглашения действующим законодательством не регламентирована. По этой причине его составление осуществляется в соответствии с общими принципами. Договор может быть заключён между физическими лицами. Иногда в роли нанимателя выступает юридическое лицо.

Оплату устанавливает собственник помещения. Однако в некоторых случаях ее максимальный размер может быть ограничен. В договоре в обязательном порядке должно быть указано, кто обязан производить оплату коммунальных платежей. Если стороны не внесли в документах эту информацию, обязанность ляжет на собственника.

Скачать типовой образец соглашения

Самостоятельно составить соглашение с учетом всех существующих норм довольно проблематично. По этой причине эксперты рекомендуют квартиранту или собственнику скачать простой образец договора аренды квартиры. Это позволит избежать ошибок, с которыми можно столкнуться в процессе оформления бумаги.

• Вы можете скачать подходящий вариант в формате Word:
• Или скопировать представленный ниже:
• Д О Г О В О Р
• (указать город) « ____ » _________ 20___ года

Гражданин (Ф. И. О. собственника жилья) , именуемый далее как «Арендодатель», и гражданин (Ф. И. О. квартиранта), далее именуемый как «Арендатор», далее именуемые как «Стороны»,

1. составили данный Договор о следующем:
2. 1 Объект Договора
3. Арендодатель за установленную плату предоставляет Арендатору квартиру для проживания.
4. Квартира, которая является объектом Договора, находится по адресу:
5. Арендодатель является владельцем жилплощади на основании:
6. (указать документ, подтверждающий право собственности владельца), копия прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью.

площадь: ______ м. кв.

2 Права и обязанности Арендодателя

2.1 Предоставить жильё, в пригодном для проживания состоянии, (прочие условия).

2.2 Арендодатель подтверждает, что Квартира не находится в судебном споре.

(перечислить обязанности владельца жилплощади)

[2]

3 Права и обязанности Арендатора

3.1 Арендатор обязуется использовать жилплощадь исключительно с целью проживания, (прочие условия)

3.2 Своевременно производить оплату.

• (прочие права квартиранта, например, содержать домашних животных, проводить ремонтные работы, прочее)
• 4 Оплата
• 4.1 Арендная плата в рублях составляет (указать стоимость)

4.3 Размер последующих выплат (ежемесячно, поквартально) до (указать число платежа).

5 Ответственность Сторон

Читайте так же:  Что означает рамочное соглашение на примере

1. (указываются все пункты, предусматривающие последствия порчи имущества, несвоевременную оплату, прочее)
2. 6 Расторжение Договора
3. (перечислить все возможные обстоятельства)
4. 7 Срок действия
5. 7.1 Срок найма (указать период или дату окончания)

7.2 Договор по соглашению Сторон будет продлён ___________.

• 8 Непредвиденные обстоятельства
• (перечислить все возможные, срок задержки оплаты, другое)
• 9 Примечания и прочие условия
• (кто будет проживать с Арендатором)
• 10 Реквизиты сторон

(Ф. И. О., паспортные данные, адрес проживания, телефон)

(Ф. И. О., паспортные данные, адрес проживания, телефон)

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

(13

Источник: https://artansk.ru/dogovor-arendy-kvartiry-obrazets/

Как общаться с риэлтором при аренде квартиры

Как общаться с риэлтором при съеме квартиры арендатору, как агентство может обманывать, способы избежать мошенников, основные правила безопасной сделки и заключения договора.

В сегменте эконом-класса жилье снимают довольно часто, т.к. небольшое количество «счастливчиков» позволяют себе взять ипотечный кредит. Молодым парам, одиноким людям приходится довольствоваться арендой жилплощади. Именно здесь и поджидают незадачливых квартиросъемщиков различные уловки не только мошенников, но и риэлторов.

Но мало того, что наниматель оплачивает услуги маклера, он еще может лишиться своих денег, либо снять неликвидное и дорогостоящее жилье, если встретит недобросовестного посредника, поймается на его уловки. Для исключения подобного сценария, читайте статью!

Как общаться с риэлтором при съеме квартиры арендатору

Правильно общаться с посредником при снятии жилья важно на всех этапах:

• заключения договора на оказание услуги подбора;
• поиска подходящих вариантов;
• просмотре предлагаемых квартир;
• оформления и подписания договора найма жилища.

Разговаривать с риэлтором необходимо, зная наперед, какие приемы и уловки существуют на рынке аренды жилья. Давайте с ними познакомимся!

Как общаться с риэлтором арендаторам в зависимости от ситуации

Риэлтор может работать одновременно с несколькими десятками заказчиков и вы не сможете проследить за тем, что он заключил несколько договоров найма на один объект недвижимости. после этого, как правило, маклер исчезает и не берет трубку. Здесь важно ответственно и осторожно подойти к выбору посредника. Обычно помогают рекомендации друзей.

Этап поиска квартиры по объявлению
Будьте готовы к тому, что часто объявления будут содержать фотографии «левых» квартир, т.е. не соответствовать действительности.

Чаще всего цена ниже рыночной, ремонт — шикарный. по звонку вам сообщат, что квартира сдана, но есть похожие варианты, давайте выберем.

Но по факту предлагаемые варианты будут намного хуже по состоянию, на окраинах или выше по цене, чем вам надо.

Информационные услуги агентств и риэлторов: довольно распространенная «услуга» со стороны маклеров и риэлторских агентств, состоящая в том, что вы платите полноценную комиссию или 50% от нее за предоставление номеров телефонов собственников. Номера рассылаются SMS сообщениями на ваш номер телефона, т.е. вы еще и пополняете базу маклера своим номером! Однако, довольно часто, по факту окажется, что:

• квартира уже сдана и вас не ждут;
• номер телефона не доступен;
• трубку возьмет риэлтор;
• жилье не подходит под ваши параметры.

Продажа маклером «базы собственников» очередная распространенная уловка рассчитанная на тех, кто хочет сэкономить или ограничен во времени на поиски подходящего для съема жилья. Суть с том, что вам продают доступ к некой часто обновляемой базе контактов хозяев, сдающих жилплощадь. По факту вы получите давно неактуальную информацию, поэтому сразу отсекайте эти предложения.

Осмотр квартиры
Одной из распространенных уловок при аренде квартиры, это платный показ жилья. В этом случае агента не интересует заработок при сдаче в найм, а только показ. Часто в мошеннической схеме принимает участие хозяин жилплощади за часть комиссионных. Если при общении с риэлторов вам предлагают подобную схему — разворачивайтесь и уходите без дальнейших разговоров!

Узнайте, как общаться с риэлтором при продаже квартиры

Вопросы риэлтору:
— Вы укажите в договоре найма фиксированную стоимость аренды за месяц на протяжении всего периода договора (11 месяцев)?
— Соседи по площадке или этажами выше и ниже, есть ли среди них маргиналы?

Вы можете задавать любые вопросы, исходя из вашего опыта и интересов и маклер обязан быстро и четко ответить на них, т.к. в его интересах получить комиссию.

Этап заключения договора
Ошибки в договоре найма довольно частая уловка. Внимательно проверяйте адрес объекта недвижимости, который планируете снять.

не стесняйтесь задержать агента и скрупулезно проверить каждую запятую, сличить данные собственника, документов на квартиру с предлагаемым к подписанию договором.

Договор о найме жилого помещения подписывается только между вами и собственником (-ами) жилища

При прочтении договора обратите внимание не пересдает ли риэлтор вам жилплощадь в субаренду. Довольно часто маклер, по своей деятельности находит собственников, готовых сдать в аренду жилье по цене ниже рынка.

Затем арендует его, быстро приводит в порядок и сдает в субаренду, без согласия собственников. Для вас это грозит выселением.

чтобы этого не происходило, в процессе общения с посредником сразу договоритесь, что на сделке будет присутствовать хозяин.

Еще одна уловка риэлторов это указание в договоре найма пунктов, которые позволяют выселить нанимателя раньше срока из квартиры, например:

• выведение из строя бытовой техники или порча мебели и другого имущества;
• просрочка оплаты за найм жилища на 3 дня;
• нарушение «Закона о тишине» шумом и антисанитария;
• использование сдаваемой в найм жилплощади не по назначению
  и т.д.

Разнообразие таких пунктов велико, результат один — ваше досрочное выселение. Маклер и собственник часто совместно придумывают подобные пункты и действуют сообща, один подставляет вас и разыгрывает спектакль, второй ему помогает вас выдворить за нарушения. Затем они делят полученную от вас комиссию и неустойку (депозит).

Вы узнали, как общаться с риэлтором при съеме квартиры, правильно искать объявления, не поддаваться на уловки мошенников, способы обмана нанимателя.

Источник: https://www.HabRealty.ru/snyat/kak-obschatsya-rieltorom-arende-kvartiry.html