Данная статья описывает трактовку форс-мажорных обстоятельств в российском гражданском праве. В ней дается определение этого понятия, его виды и признаки. Особое внимание уделено вопросу различия форс-мажора от обстоятельств непреодолимой силы.
В Гражданском праве применяется понятие форс-мажорных событий, из-за которых одна из сторон, взявших на себя обязательства по контракту, не в состоянии выполнить все или часть этих обязательств. Необходимо понимать, как они определяются, порядок их закрепления в контрактах, а также их виды и признаки.
Под форс-мажором понимается некая ситуация, которая сложилась не по вине участников договора. Она не могла быть запланирована, либо предусмотрена. Против этой нее невозможно принять какие-либо меры, на нее невозможно повлиять.
В результате сложившейся ситуации один или оба участника договорных отношений не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства. В результате этого возникают убытки у противоположной или обеих сторон. Следовательно, со стороны, которая не смогла выполнить обязательства, снимается ответственность.
В Гражданском кодексе форс-мажор упоминаются в п. 3 ст. 401 и ст. 202.
Существует особый порядок закрепления подобных обстоятельств в контрактах. Некоторые ситуации имеют двоякое толкование, что становится причиной судебных разбирательств.
Виды и признаки
Существует классификация описываемых ситуаций по характеру и происхождению. В соответствии с этой классификацией, существует две разновидности форс-мажора.
Юридическая разновидность. К этому типу ситуаций относятся решения, принятые на государственном уровне, некоторые явления социального характера.
В контрактах, как правило, прописываются потенциальные экстраординарные события, на которые стороны не могут оказать влияния. Примером подобной ситуации могут служить международные санкции, забастовки, объявление военного положения, карантины.
Объективная абсолютная разновидность. Данные обстоятельства имеют неотвратимый характер, их невозможно спрогнозировать.
Последствия возникшей ситуации затрагивают не только участников соглашения, но и прочих лиц, не имеющих отношения к договору. Примерами этих событий могут служить некоторые масштабные природные катаклизмы, например, наводнения, землетрясения, то есть, те объективные факторы, в результате которых было объективно невозможно выполнить обязательства.
Сторона соглашения, которая не выполнила взятые на себя обязательства, обязана доказать в ходе судебного процесса, что те или иные события действительно воспрепятствовали выполнению пунктов договора, и что последствия действительно невозможно было предотвратить.
Согласно классификации форс-мажора по степени длительности, выделяют два вида.
- Временный. Этот вид имеет ограничение по времени до 15 дней. Например, к данному виду может быть отнесено временное решение местной администрации о перекрытии дороги, в результате которого один из контрагентов не смог вовремя доставить указанный в соглашении груз.
- Постоянный. К этому виду относятся события, которые длятся дольше 30 дней. Примером может служить длительный карантин в городе, из-за которого некий груз был арестован и не был доставлен одной из сторон вовремя.
Существует практика указывания длительности форс-мажора в контрактах. Это зависит от характера предмета договора, например, от срока годности товаров или продуктов. По истечении срока форс-мажора соглашение расторгается без ответственности контрагентов.
Выделяют несколько признаков рассматриваемых обстоятельств:
невозможность устранения ситуации и ее последствий в определенный промежуток времени;- невозможность предсказать возникновение и ход развития ситуации;
- внезапность;
- невозможность преодолеть как саму ситуацию, так и ее последствия.
Исходя из перечисленных выше признаков, некоторые ситуации, неподвластные человеческой воле, не признаются форс-мажорными, например:
- сезонные разливы рек;
- сильные морозы в то время и в тех местностях, для которых они свойственны.
Подобного рода обстоятельства можно предвидеть и предсказать их последствия.
Существует судебная практика, при которой одни и те же события признаются или не признаются форс-мажором, в зависимости от вызвавших их причин.
Например, техническая авария не будет признана форс-мажором, если будет доказан факт сознательного нарушения техники безопасности, либо использования запрещенных и опасных для данного производства методов или веществ.
Все контракты на оказание определенных услуг, поставку товаров, либо аренду чаще всего упоминают особые обстоятельства, которые оба контрагента признают форс-мажором. В контракте прописывается следующая информация:
- характеристика особых ситуаций и их последствий;
перечень данных ситуаций;- период, в течение которого стороны обязаны проинформировать друг друга о наступлении форс-мажора;
- ответственность, которую несут контрагенты, в случае неуведомления о наступлении особых обстоятельств;
- сроки форс-мажора;
- порядок и условия расторжения контракта;
- основания для признания ситуации временной или постоянной;
- форма доказательства непреодолимости обстоятельств;
- отсутствие ответственности за нанесенный ущерб из-за сложившихся особых обстоятельств;
- права и обязанности сторон в рассматриваемых случаях;
- ответственность сторон, в случае отсутствия доказательств возникновения указанных событий.
Подобные ситуации прописываются либо непосредственно в самом соглашении, либо оформляют в качестве приложения к контракту. В этом случае в договоре необходимо указать период времени, в течение которого это приложение считается действительным.
Часть контракта, содержащая условия возникновения форс-мажорных обстоятельств, является важнейшей его составляющей. За счет нее минимизируется риск возникновения споров и конфликтов между сторонами.
Читайте так же: Договор цессии: образец согласно ГК РФ
Отличие от обстоятельств непреодолимой силы
В юридической практике понятие форс-мажора и обстоятельств непреодолимой силы зачастую отождествляется. Они рассматриваются вместе и в ходе судебных разбирательств. Однако, необходимо разграничивать данные термины. Их разграничивают по нескольким признакам.
- Необходимость определения в договоре. В отличие от обстоятельств непреодолимой силы, форс-мажор – это те вероятные ситуации, которые контрагенты договорились считать особыми. Их возникновение освобождает стороны от ответственности за нарушение пунктов соглашения. Обстоятельства непреодолимой силы не нуждаются в прописывании в контракте, так как они объективно признаются таковыми.
- Необходимость доказательства. Форс-мажорная ситуация требует доказательств. Иногда суду требуется экспертное заключение особой комиссии, которая изучает соответствующую документацию и признает, либо не признает ту или иную ситуацию форс-мажором. Факт возникновения обстоятельств непреодолимой силы в доказательствах не нуждается.
- Форс-мажор чаще всего имеет отношение к действию, а обстоятельства непреодолимой силы – к событиям. Первый может возникнуть в связи с принятием постановления местными или федеральными властями, либо из-за невыполнения неких условий контрагентов одной из сторон договора.
Обстоятельства непреодолимой силы – это некие события, которые невозможно было предугадать и предотвратить и которые оказали влияние не только на одну из сторон, но и на прочих лиц, не имеющих отношение к соглашению.
В отличие от обстоятельств непреодолимой силы, форс-мажорные ситуации имеют несколько размытые рамки и зачастую требуют особой трактовки.
Порядок закрепления
В типовом соглашении формулируется оговорка о форс-мажоре. В нее рекомендуется включать ряд условий.
- Пункт об освобождении сторон от ответственности. В нем сказано, что, контрагенты не считаются виновными в ущербе и не обязаны его возмещать, если невыполнение условий происходит как следствие возникновение особых ситуаций.
- Список ситуаций, которые контрагенты считают форс-мажором: карантины, военное положение. Рекомендуется включить в этот пункт и обстоятельства непреодолимой силы, например, засуху или наводнение.
- Сроки. Здесь описывается то время, на которое контрагенты получают отсрочку по выполнению условий, а также сроки, по истечению которых договор расторгается.
- Условия по уведомлению. Этот пункт указывает, как и в какой предельно допустимый срок контрагент обязан проинформировать вторую сторону о возникновении форс-мажора.
- Список подтверждающих документов, справок, бумаг. Например, акты из МЧС, справки из Росгидрометцентра.
- Грамотное составление подобных соглашений сводит к минимуму необходимость судебных разбирательств.
- Подробнее о форс-мажорных обстоятельствах смотрите ниже на видео.
Рекомендуем другие статьи по теме
Источник: https://ZnayBiz.ru/predprinimatelskaya-deyatelnost/kontragenty/dogovornye-otnosheniya/fors-mazhornye-obstoyatelstva.html
Условия Договора купли-продажи квартиры
Последнее обновление: 08.02.2018
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.
При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.
Заключенный ДКП является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.
После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора).
♦ Пример печати и штампа УФРС на договоре ♦
(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)
Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.
Форма Договора купли-продажи квартиры
Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:
Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/usloviya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/
Образец условий о форс-мажоре
Кто заплатит за квалификацию бухгалтера — читать на buxgalter.uzКак отражать счета-фактуры, полученные с опозданием — читать на buxgalter.uzКак получить скидку в обучении по МСФО — читать на buxgalter.uzПочему работодатели не готовы работать с ЕНСТ — читать на buxgalter.
uzНачинаем работать в ЕНСТ: 10 важных вопросов и ответов — читать на buxgalter.uzНет условий для онлайн-ККМ, не должно быть и санкций — читать на buxgalter.uz
- www.norma.uz
- Разное
- Образец условий о форс-мажоре
Дополнительный материал к публикации
«ДОГОВОРНЫЕ ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОГОВОРКИ»
воздействие сил природы (землетрясение, наводнение и т.д.), решения государственных органов. О наступлении форс-мажорных обстоятельств, Стороны должны уведомить друг друга в течение трех рабочих дней с момента их наступления. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится на период, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия. |
|
| Образец условия о форс-мажоре для экспортного контаркта | |
| 1. Ни одна из Сторон не будет нести ответственности за полное или частичное невыполнение любых своих обязательств, если невыполнение будет являться прямым следствием обстоятельств непреодолимого (форс-мажорного) характера, находящихся вне контроля Сторон, возникших после заключения Договора. 2. Форс–мажорными обстоятельствами по Договору являются: военные действия, забастовки, пожары, наводнения, землетрясения и иные стихийные бедствия.3. При этом срок исполнения обязательств по Договору соразмерно отодвигается на время действия таких обстоятельств и их последствий. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему договору, о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращении вышеуказанных обстоятельств немедленно, в письменной форме, известит другую Сторону. Если невозможность полного или частичного исполнения обязательств будет существовать свыше 3 месяцев, Исполнитель вправе расторгнуть Договор полностью или частично без обязанности по возмещению возможных убытков (в том числе расходов) Заказчика. | 1. Neither Party shall be liable for failure to perform any of its obligations in whole or in part, when non-performance is a direct consequence of any circumstances of irresistible (force majeure) nature, which are beyond the reasonable control of the Parties and occurred after conclusion of this Contract. 2. Under this Contract, force majeure shall include: hostilities, strikes, fires, floods, earthquakes and other Acts of God.3. In such a case, the period for the performance of obligations under this Contract shall be extended accordingly for the period during which such circumstances and their consequences take place. Any Party which is unable to perform any of its obligations under this Contract shall promptly give written notice to the other Party specifying the occurrence, expected period of duration and the end of the aforesaid circumstances. If any Party is unable in whole or in part to perform its obligations within the period exceeding 3 months, the Executor shall have the right to terminate this Contract in whole or in part without any liability to compensate for any p possible losses (including any costs) of the Customer
|
Эту тему могут комментировать только зарегистрированные пользователи. В теме действует премодерация комментариев.Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
Источник: https://www.norma.uz/raznoe/obrazec_usloviy_o_fors-majore
Договор купли-продажи квартиры образец 2017 года
Главным документом, подтверждающим факт заключения сделки с недвижимостью, является договор купли-продажи (ст. 549 ГК РФ). Он должен включать все существенные моменты и служит основанием перехода права собственности. Оформление сделки регулируется ГК РФ.
Перед оформлением соглашения следует тщательно изучить на примере его форму или проконсультироваться со специалистом.
Договор купли-продажи жилья — это документ, по которому собственник (продавец) обязуется передать в собственность другому лицу (покупателю) квартиру. Последний обязуется принять ее и уплатить собственные или привлеченные денежные средства (цену).
При заключении сделок покупки и продажи недвижимости обязательно составляется договор в письменной форме. В нем оговариваются стоимость объекта, сроки процедур оформления, права и обязанности сторон, иные условия. На их основании право собственности переходит от одного участника операции к другому.
Форма документа не имеет типового бланка. Стороны вправе составлять договор на свое усмотрение. Все прописанные в нем условия должны соответствовать законодательству и не ущемлять права третьих лиц.
Существенными условиями договора является информация об объекте продажи и его цене. Если эти критерии из соглашения выяснить нельзя, то оно считается недействительным.
- какие важные моменты есть в самом договоре?
- После наименования документа слева указывается место заключения сделки, справа — дата.
- Далее идет информация о сторонах соглашения: полностью ФИО, даты рождения, паспортные данные, адреса прописки.
Участники в дальнейшем именуются «продавец» и «покупатель». Сторонами сделки могут быть физические и юридические лица.
Текст стандартного договора содержит несколько основных разделов.
Предмет договора
В предмете сделки должен подробно описываться объект продажи: номер по кадастру, общая и жилая площадь, этаж, число комнат, адрес. Здесь же нужно указать документ на право владения квартирой и пункт о гарантиях подлинности документов и «чистоты» объекта недвижимости.
Цена и оплата
Отражается стоимость квартиры цифрами и прописью.
Порядок расчета
Есть следующие способы:
- наличными;
- привлеченными, кредитными, заемными средствами;
- с применением сертификатов (материнского, жилищного).
Здесь могут оговариваться условия об авансе, задатке, рассрочке оплаты.
Порядок приема-передачи
В разделе указывают:
- дату передачи квартиры;
- порядок проведения осмотра жилья покупателем и подписания акта приема-передачи;
- момент перехода права собственности;
- кто несет регистрационные расходы;
- ответственность сторон за риски случайной гибели предмета сделки.
Права и обязанности
Отдельными пунктами фиксируются права каждой из сторон договора и обязанности.
Ответственность
Оговариваются размеры неустойки, пеней, штрафов за невыполнение или ненадлежащее исполнение условий соглашения.
Порядок расторжения договора
Разрешение конфликтов
Форс-мажор
Заключительные положения
Здесь стороны подтверждают условия соглашения, его юридическую силу с даты подписания и т. д. Определяют порядок направления участникам важных юридически сообщений.
На этом основной текст документа заканчивается. Далее указывают приложения (акт передачи, копии кадастрового паспорта и свидетельства на собственность и т. д.).
Завершающей частью соглашения является подробная информация об адресах и реквизитах сторон, включая банковские.
Особенности
В нестандартных случаях составление договора купли-продажи имеет некоторые особенности.
Продажа доли
Собственники жилья имеют приоритетное право на его приобретение (ст. 250 ГК РФ). Продавец должен уведомить их о продаже квартиры, ее стоимости и иных условиях сделки. Информационное извещение отправляется по адресу проживания дольщиков. Если в течение месяца ответа не последует, то продавец вправе провести сделку с третьими лицами.
Если собственники не хотят приобретать долю, их отказ оформляется у нотариуса.
При нарушении приоритетного права, хозяева долей могут обратиться в суд и восстановить ущемленные интересы.
Извещение на продажу или нотариально заверенные отказы входят в перечень документов на регистрацию сделки. В договоре купли-продажи обязательно отражается стоимость доли.
Сделка с несовершеннолетними
Если в роли собственника при продаже выступает несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки. Для этого нужны доказательства того, что его интересы не будут нарушены: ребенок получит равнозначное жилье или соответствующую сумму.
Разрешение службы опеки необходимо при регистрации сделки в Росреестре.
Если квартиру покупает несовершеннолетний, требуется письменное согласие законных представителей. Лицо старше 14 лет вправе собственноручно подписывать соглашение и другие документы.
Продажа по доверенности
Если сторону сделки представляет доверенное лицо, нужна доверенность, подтверждающая полномочия действовать в интересах участника договора. Доверенность является обязательным приложением к соглашению.
В данной ситуации в договор вносятся сведения о представителе: данные паспорта и адрес.
Операции по доверенности — распространенная схема мошенничества. Документ часто подделывают. Риск сделки по доверенности объясняется следующими причинами:
- Если доверенность подписал недееспособный собственник жилья, то сделку могут признать несостоявшейся.
- После продажи квартиры бывший владелец может отозвать доверенность. Предстоят долгие разбирательства в суде.
- В случае смерти собственника документ теряет юридическую силу, а жилье становится частью наследства.
При составлении договора следует обратить внимание на следующие нюансы:
- Процесс передачи денег нужно описывать подробно: когда производится передача или перечисление средств, каким документом это подтверждается, наличие и размер аванса.
- Следует честно указать все недостатки квартиры. Это поможет избежать судебных споров в будущем.
- Если от продавца выступает его представитель, нужно обратить внимание на дату выдачи и срок действия доверенности, правильность ее оформления.
- Если прежний хозяин купил жилье с использованием средств материнского капитала, нужно убедиться, что собственниками стали все члены семьи. Если, например, интересы детей ущемлены, суд вправе признать сделку незаконной.
- Следует указать в тексте соглашения ответственность продавца за возникновение претензий со стороны родственников, наследников или иных лиц.
Часто продавец указывает заниженную стоимость квартиры с целью сэкономить на уплате НДФЛ. В случае расторжения соглашения покупатель сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которая отражена в договоре.
Документы для составления договора
Для заключения соглашения продавец квартиры должен представить следующие документы:
- Паспорт, свидетельство о присвоении ИНН, военный билет.
- Выписку из домовой книги. При оформлении страховки или ипотеки также требуется архивная выписка. Она содержит сведения обо всех лицах, которые когда-либо проживали в квартире. Документ действителен в течение месяца.
- Бумаги, подтверждающие право собственности (договор дарения, приватизации, купли-продажи и т. д.).
- Свидетельство о собственности.
- Кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план. Их готовит БТИ в течение двух недель.
- Техпаспорт и справка о стоимости (при ипотеке).
- Выписку ЕГРП. Содержит данные о сделках с квартирой, о нахождении ее в залоге у банка или в долевой собственности.
- Нотариально заверенное согласие дольщиков.
- Документ об отказе от права выкупа.
- Разрешение органов опеки на выселение несовершеннолетних.
- Согласие второго супруга на продажу. Если собственник в разводе или вдовец, нужны подтверждающие свидетельства. Если владелец не состоял в браке, пишется соответствующее заявление.
- Справку из ЖЭУ об отсутствии долга по квартплате.
- Заверенные у нотариуса заявления проживающих в квартире лиц о ее освобождении в сроки, указанные в договоре.
- Справки от психолога и нарколога (по просьбе другой стороны сделки).
- Нотариально заверенное заявление продавца-наследника о том, что в случае появления иных наследников он самостоятельно будет решать проблемы с ними.
Покупателю потребуется паспорт и ИНН, для лиц до 18 лет — свидетельство о рождении.
Оплата
Любые действия, связанные с деньгами, при сделках с недвижимостью должны быть документально оформлены.
Существует четыре варианта передачи денег, отличающихся по степени безопасности для участников сделки.
Вариант 1. Предоплата под расписку.
Самый опасный способ. Покупатель рискует быть обманутым еще до регистрации недвижимости.
Вариант 2. Наличный расчет по акту передачи после завершения сделки.
Метод не очень надежный: иметь при себе солидную сумму небезопасно. Высока вероятность хищения.
Вариант 3. Аренда ячейки в банке.
Это надежный вид расчета по сделке. Стоимость услуги составляет от 2 000 до 6 000 рублей. Нужно заключить договор с банком. В нем указывают сумму, срок хранения, способ выдачи денег, например, при предъявлении свидетельства о праве собственности.
Вариант 4. Банковский аккредитив.
Это безопасный способ передачи большой суммы. Покупатель арендует счет в банке. Деньги с него учреждение переведет покупателю только после предъявления им оговоренных ранее документов.
Выбранный метод оплаты стороны должны закрепить в соглашении.
Расторжение договора
По законодательству РФ в одностороннем порядке договор нельзя аннулировать. Условия его расторжения указаны в ст. 450 ГК РФ. Это возможно в следующих случаях:
- согласие обоих участников;
- решение суда;
- при обстоятельствах, указанных в соглашении.
При обоюдном решении сторон о расторжении договора, составляется дополнительное соглашение.
Суд расторгнет договор в случае, если заявитель докажет факт нарушения условий сделки другим участником. Например, отказ продавца снять квартиру с учета, заявление третьими лицами своих прав на объект, неоплата указанной в договоре суммы.
Для признания договора недействительным заявителю нужно обратиться в суд по месту проживания. Сделка будет аннулирована в следующих случаях:
- признание участника недееспособным;
- нарушение законодательства при составлении соглашения;
- при подписании документа сторона находилась под воздействием наркотиков, алкоголя или психотропных веществ;
- при заключении договора применялись насильственные действия;
- признание сделки фиктивной.
Обоюдные претензии стороны должны огласить своевременно: до регистрации права нового владельца на квартиру. После этого аннулировать договор невозможно.
Изучив законодательную базу и имея представление об опасностях и особенностях сделок с недвижимостью, можно оформить договор купли-продажи самостоятельно. Однако в случае сомнений лучше обратиться за юридической помощью. Это поможет избежать трудностей, которые могут поставить под сомнение законность сделки.
Источник
Источник: https://zakon.temaretik.com/1272903153978706155/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazets-2017-goda/
Задаток при покупке квартиры: договор задатка образца 2018, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток
- Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:
- ✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;
- ✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;
- ✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;
- ✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;
- ✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;
- ✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.
Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.
Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.
Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя
❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.
❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.
❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.
❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги.
Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы.
Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.
❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.
Какой задаток берут при продаже квартиры
Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.
Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного.
Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки.
А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.
Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком
Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.
Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.
Договор задатка при покупке квартиры — образец 2018 — должен содержать:
Источник: https://j.etagi.com/ps/zadatok-pri-pokupke-kvartiry/
Форс-мажор: доказываем свою невиновность
Анна МИШИНА
Фирма честно старалась выполнить обязательства по договору, но внешние события «сыграли» против. Единственное, что может избавить от ответственности, – это форс-мажор, или обстоятельства непреодолимой силы. Доказав, что исполнению договора помешали именно они, вы сможете полностью снять с себя вину перед партнером.
Как распознать
Термин «форс-мажор» имеет французское происхождение. На русский язык он переводится как «непреодолимая сила». Гражданский кодекс расшифровывает это понятие более подробно – как «чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство» (п. 3 ст. 401 ГК).
События, которые относятся к форс-мажору, можно разделить на две группы. Во-первых, это стихийные бедствия (землетрясение, наводнение и т. п.). А во-вторых – обстоятельства общественной жизни. Сюда входят войны, эпидемии, изменения нормативных актов, запретительные решения государственных органов (карантин, запрет на перевозки или на торговлю, международные санкции и т. п.).
Доказать, что происшедшее событие является именно форс-мажором, не так-то просто.
Для этого как минимум вам придется ответить на вопрос: насколько возникшая перед вами преграда является «непреодолимой»? Разобраться в этом можно так.
Если даже зная о препятствии, вы все равно не смогли бы ему противостоять, – это форс-мажор. Если же, имея информацию об опасности, нежелательных последствий можно было избежать, никакой непреодолимой силы в этом нет.
Обратите внимание: некоторые обстоятельства не подпадают под форс-мажор по определению. Это нарушения обязанностей другими контрагентами, отсутствие на рынке нужных товаров, а также нехватка денег (п. 3 ст. 401 ГК).
Спорный форс-мажор
Соблазн выдать помешавшее исполнению договора событие за чрезвычайное обстоятельство очень велик. Однако пострадавший из-за них контрагент скорее всего попытается с вами поспорить. И если он найдет в ваших доводах о форс-мажоре хоть какой-нибудь изъян, то будет разворачивать ситуацию в свою пользу. В каких случаях у него есть шансы выиграть?
Возьмем самый распространенный случай «спорного» форс-мажора – пожар. Казалось бы, чем не стихия? Ан нет, пожар пожару – рознь. Принимая решение о том, относить его к форс-мажору или нет, судьи будут выяснять причину возгорания. Если пожар возник из-за высокой температуры воздуха или тления торфяников – все более-менее очевидно.
Здесь стихийный характер пожара налицо. Если же поводом для воспламенения были, например, неисправности проводки – в пожаре, безусловно, виновата фирма. Ведь она должна была принять все необходимые меры обеспечения пожарной безопасности (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 июня 2003 г. № А33-10697/ 02с2-Ф02-1865/03-С2).
А что если товар просто-напросто подожгли? Будет ли фирма отвечать за последствия диверсии? Как показывает арбитражная практика, на этот вопрос судьи отвечают по-разному. Приведем характерный пример. Товар сгорел в результате поджога, но виновных в пожаре так и не нашли.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не признал такую ситуацию форс-мажором и обязал фирму выплатить контрагенту неустойку (постановление от 8 октября 2003 г. № Ф08-3867/2003).
А вот Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа посчитал, что в данном случае вины фирмы в поджоге нет, и освободил ее от необходимости возмещать партнеру убытки (постановление от 26 сентября 2003 г. № А56-6359/03).
Не меньше споров вызывает и форс-мажор, связанный c изменением законодательства. Характерный пример – внесены очередные поправки в Таможенный кодекс. Изучив их, вы не обнаружили в новой ситуации ничего опасного для вашей сделки.
Но потом, как это обычно бывает, вдогонку к поправкам вышли уточняющие распоряжения или приказы таможенной службы. А в них – новые требования насчет дополнительных документов, которые раньше никогда не были нужны.
Результат – товар лежит на таможенном складе до тех пор, пока фирма не решит проблему с бумагами.
Относится ли такая ситуация к форс-мажору? Четкого ответа на этот вопрос ни в Гражданском кодексе, ни в арбитражной практике нет.
«Один раз, – рассказывает юрист одной из московских торговых фирм Дмитрий Федотов, – партнер битый час объяснял, что корректировки законодательства – это всего лишь существенное изменение обстоятельств.
В отличие от форс-мажора оно не препятствует исполнению договора, а всего лишь требует изменения его условий». В принципе рациональное зерно в этих доводах есть. Поэтому попытаться опровергнуть их вы сможете только в суде.
И один нюанс по поводу «законодательных» форс-мажоров. Дело в том, что за непреодолимую силу может сойти только то изменение, которого не ожидали.
Если же какой-либо закон или подзаконный акт обсуждался публично (например, его проект был помещен в электронных правовых базах, и о том, что он принят в первом или во втором чтении, писали газеты), его изменение вряд ли можно отнести к обстоятельствам непреодолимой силы.
А теперь разберемся с ограничительными решениями государственных органов. Всегда ли удается доказать, что это непреодолимая сила? Как ни странно, но отрицательных примеров в арбитражной практике почти нет. А вот положительные встречаются.
Так, одна московская фирма-перевозчик не смогла вовремя доставить товар из Бельгии в Россию. Невыполнение своих обязательств она объяснила так. В тот момент, когда автомобиль с товаром проходил таможню, вышло некое указание-телетайпограмма ЦТУ (от 22 сентября 2003 г.
№ Т-2148), которое помешало провезти товар на территорию России. Дело в том, что по этому документу решение о выпуске товаров данной группы неожиданно потребовалось дополнительно согласовывать.
Поскольку повлиять на это обстоятельство фирма-перевозчик никак не могла, суд признал, что она невиновата в нарушении сроков доставки товара (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2004 г. № КГ-А40/6096-04).
Другая фирма-экспортер чуть не пострадала из-за незаконных действий чиновников. Так, сотрудники таможни просто-напросто отказали ей в выпуске товара, не имея на это никаких причин. Из-за этого она просрочила время доставки товара своему партнеру. Однако суд признал: в нарушении своих обязательств фирма не виновата (постановление ФАС Московского округа от 4 декабря 2003 г. № КА-А40/9586-03).
Что написать
В Гражданском кодексе есть общие правила о форс-мажоре. Однако вы имеете право уточнить их в отдельном пункте договора. Что там обычно указывают?
- Четкий перечень обстоятельств, которые вы согласны признать форс-мажором. Этот список может быть открытым и закрытым.
- Условие о том, что столкнувшийся с чрезвычайным обстоятельством партнер письменно сообщает об этом другому. При этом он должен проинформировать о предполагаемой длительности форс-мажора. Сделать это нужно в установленный договором срок. За невыполнение условия можно предусмотреть ответственность.
- Предельная длительность форс-мажора. Она зависит от срока исполнения контракта, характера товара, способа продажи и торговых обычаев. Например, в контрактах на продовольствие этот срок обычно составляет не более 15–30 дней, на товары производственно-технического назначения – 3–6 месяцев.
- Предельные сроки, после которых стороны имеют право аннулировать взаимные обязательства. При этом нужно обязательно оговорить, что ни одна из сторон не будет иметь права потребовать от другой стороны возмещения убытков. Здесь же можно прописать порядок возврата авансов, проплаченных до наступления чрезвычайных обстоятельств.
- Документы, подтверждающие чрезвычайные обстоятельства. Ими могут быть: справка из МЧС или Росгидромета о стихийном бедствии, акт из пожарной части при пожаре, справка специализированной фирмы (с копией ее лицензии) при сбое в компьютерной сети или вирусе, справка из милиции о возбуждении уголовного дела при краже. Имейте в виду: оформление этих бумаг всегда занимает какое-то время. Поэтому в контракте имеет смысл установить отдельный срок, к которому их нужно представить.
Международный форс-мажор
В разных странах под форс-мажором понимают разные вещи. Поэтому, заключая международные контракты, очень важно прописать в них, по каким правилам вы будете действовать в случае чрезвычайных обстоятельств.
Сделать это можно несколькими способами. Первый – оговорить все условия в отдельном пункте в договора. Второй – выбрать, по правилам какой страны вы решаете определять форс-мажор.
Ну и третий способ – указать, что в своих отношениях вы ориентируетесь на Венскую конвенцию о договорах международной купли-продажи товаров 1980 года (российские фирмы имеют право делать так, поскольку Россия является участницей Венской конвенции).
Остановимся подробнее на последнем варианте. Определение форс-мажора приведено в статье 79 Венской конвенции. Условие, при котором участник договора может быть освобожден от ответственности, сформулировано там так.
Во-первых, необходимо доказать, что помешавшее исполнению договора препятствие было «вне контроля» фирмы и она не могла изначально принять это препятствие в расчет.
И уж тем более не имела возможности избежать или преодолеть это препятствие или его последствия.
Обратите внимание: Венская конвенция разрешает связывать форс-мажор с недобросовестным третьим лицом, участвующим в исполнении договора. Партнер может снять с себя ответственность, если докажет, что форс-мажор был у этого самого третьего лица.
Попавшая в чрезвычайные обстоятельства фирма должна сообщить об этом другой стороне, указав, как долго будет длиться форс-мажор.
На тот период, в течение которого будет существовать непреодолимое препятствие, фирма будет освобождена от ответственности за неисполнение договора.
Если фирма вовремя не уведомит о форс-мажоре, ей придется нести ответственность за убытки, которые возникли у партнера из-за того, что он своевременно не получил извещение.
Аналогичные правила приведены и в Принципах УНИДРУА (ст. 7.1.7).
Источник: https://www.klerk.ru/law/articles/27956/
Форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи
Любая сделка, связанная с куплей или продажей имущества, оформленного в собственность, требует ответственности и основательного подхода к осуществлению своей задачи.
Каждый из участников сделки преследует свои цели: продавец – продать имущество с большей выгодой, а покупатель – купить по приемлемой для его бюджета цене.
Абсолютно все в этой ситуации пытаются извлечь для себя выгоду, поэтому для правильного оформления условий, порядка и фиксации прав и обязанностей, предусмотрен договор купли-продажи.
Имущественные права граждан основательно регулируются действующим законодательством в лице гражданского и семейного кодекса. Такой договор призван обеспечить надежность сделки, гарантировать каждому из участников соблюдение его прав, выполнение обязанностей.
В нём прописываются условия сделки, денежная сумма, на основе которой будет происходить обмен материальными ценностями.
Большую роль в рамках данного соглашения играет пункт, где описаны обстоятельства, в ходе которых сделка может не состояться, либо договор может быть расторгнут.
Форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи могут быть предусмотрены следующие:
- пожар;
- наводнение;
- цунами
- землетрясение;
- возникновение военных действий на территории страны;
- заболевание человека;
- дефолт;
- смерть одной из сторон.
Такие обстоятельства не зависят от воли человека и могут произойти в любую минуту, поэтому их наличие может повлиять на ход сделки.
Форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи – как правильно спрогнозировать их возникновение?
Людьми может продаваться и покупаться любое имущество, находящееся в их собственности. Поэтому необходимо понимать, что форс мажорные обстоятельства в договоре должны быть прописаны ориентировочно этого имущества.
Если в качестве объекта продажи выступает недвижимость – квартира, дом, то форс мажором в договоре купли-продажи будут являться те ситуации, которые могут нанести ущерб этим объектам (пожар, потоп, даже неисправная система электричества).
Если предметом купли или продажи является транспортное средство, то такими обстоятельствами может считаться угон автомобиля, порча его внешнего вида третьими лицами. При грамотном составлении такого пункта договора необходимо учитывать все нюансы и особенности, а также ситуации, которые поневоле сторон могут произойти с имуществом.
Порядок решения вопроса купли-продажи при возникновении форс мажорных обстоятельств
Законодательство дает возможность гражданину в случае форс мажора найти оптимальный путь решения своей проблемы. Договор купли-продажи, где форс мажор прописан наиболее тщательно и детально, позволяет человеку получить чувство надёжности и гарантию правильного выхода из негативно складывающейся ситуации.
При возникновении таких обстоятельств, их не считают исключительными, так как ни одна сторона договора не может предотвратить их наступление. Одна из сторон, при наличии форс мажора, в соответствии с законодательством, должна уведомить другую о невозможности выполнить условия договора в течение 10 дней после наступления обстоятельств.
На урегулирование ситуации обоим участникам сделки дается срок – 3 месяца, по прошествии которых, последствия должны быть устранены.
Этот пункт договора не может быть оспорен в судебном порядке, так как в нем нет объекта, относительно которого имеются разногласия участников купли-продажи. Самым лучшим решением вопроса считается отсутствие штрафов и других санкций при нарушенных условиях договора.
Многие граждане не имеют возможности получить или усвоить юридические знания для правильного оформления договора купли-продажи.
Им может понадобиться помощь высококвалифицированного специалиста, имеющего опыт в оформлении документов для сделок с имуществом.
Выбор консультанта по юридическим вопросам может занять какое-то количество времени и затраты сил на поиск, но к этому вопросу следует подходить осознанно, ведь правильно оформленный договор купли-продажи – залог успешной сделки!
Источник: https://www.freshdoc.ru/addons/articles/kuplja_prodazha/fors_mazhornye_obstoyatelstva/
Форс-мажор и отмена сделок купли-продажи недвижимости
Алексеевская А.
Приобретение и продажа недвижимости всегда являлись для граждан делом ответственным и волнительным. Да и лица, осуществляющие профессиональную деятельность в сфере строительства и продажи недвижимости, не могут быть полностью застрахованы от наступления непредвиденных обстоятельств, препятствующих нормальному исполнению взятых на себя обязательств.
Гражданский кодекс РФ не раскрывает понятия «форс-мажор». Упоминание о непреодолимых обстоятельствах имеется в п. 3 ст. 401 ГК РФ.
В соответствии с указанной нормой, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Чрезвычайность означает, что это обстоятельство не должно было наступить в конкретных условиях, не относится к жизненному риску. Непредотвратимость – что любой другой участник в той же ситуации не смог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
Указанные выводы можно сделать, анализируя п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
В соответствии с п. 9 указанного Постановления наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.
ТАК КАКИЕ ЖЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ВЛЕКУТ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ?
Во-первых, должник, нарушивший обязательство вследствие форс-мажорных обстоятельств, не несет ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не нужно возмещать убытки, платить неустойку, штрафы. Так, часто в обеспечение исполнения обязательства по заключению и исполнению договора купли-продажи недвижимости сторона сделки передает задаток.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. И в случае, если к определенному сторонами сроку обязательства одной из сторон не могут быть выполнены, ключевым становится вопрос о том, почему они не могут быть выполнены.
Так, квартира к моменту необходимости заключения договора купли-продажи может сгореть, могут начаться военные действия в месте продажи и др. Если форс-мажор имел место, то в силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения вследствие невозможности исполнения (например, в силу действия обстоятельств непреодолимой силы) задаток должен быть возвращен.
В данном случае он возвращается в одинарном размере. В противном случае (при наличии вины одной из сторон) применяются последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ. Кроме того, с виновной стороны могут быть взысканы убытки.
На обстоятельства форс-мажора иногда ссылаются застройщики, допустившие просрочку сдачи дома. Однако суды чаще признают указанные обстоятельства основанием снижения неустойки, нежели основанием полного освобождения застройщика от ответственности.
Источник: https://UrFac.ru/?p=1413
Загрузка...
