Коммерческая ипотека для физических лиц в 2020 году: самые выгодные предложения от банков

Коммерческая ипотека для физических лиц – это кредит на приобретение нежилой недвижимости, которая используется в коммерческих целях.

Сейчас же многие банки выдают коммерческую ипотеку и физическим лицам. Но все же речь идет в основном о частных предпринимателях и владельцах бизнеса.

Особенности коммерческой ипотеки

Условия кредитования в различных банках по данному направлению существенно отличаются. Это касается не только процентной ставки и сроков, но и требований к потенциальным заемщикам и объектам кредитования. В целом можно назвать следующие общие параметры, характерные для большинства кредиторов:

• объектом может выступать только капитальное строение;
• кредитуется как первичный, так и вторичный рынок;
• отсутствие арестов и любых претензий со стороны третьих лиц, а также не выступает объектом судебных разбирательств;
• прямое и косвенное подтверждение официальных и неофициальных доходов заемщика в объеме, достаточном для обслуживания кредита;
• обязательное страхование приобретаемой в кредит недвижимости.

К коммерческой недвижимости обычно предъявляют следующие требования:

• объект должен быть расположен в пределах региона, где имеется представительство банка;
• недвижимость коммерческого направления может располагаться только на первом или цокольном этаже, за исключением ситуации, когда выкупается все здание целиком;
• назначение помещения, здания или сооружения должно соответствовать требованиям кредитора;
• объект коммерческой недвижимости должен быть подключен ко всем коммуникациям, в том числе водоснабжению, электропитанию и отоплению;
• здание не может находиться в аварийном состоянии или подлежать сносу;
• в обязательном порядке должен быть присвоен почтовый адрес;
• планировка здания должна соответствовать технической документации.

Также банк может потребовать, чтобы назначение недвижимости соответствовало характеру деятельности заемщика.

Главным препятствием при оформлении недвижимости чаще всего является недостаточный уровень официального подтвержденного дохода индивидуального предпринимателя или собственника бизнеса.

За подобным кредитом в банк также часто обращаются начинающие бизнесмены, которые хотят приобрести первое помещение для своего бизнеса.

Но оформить им ипотеку достаточно сложно, так как кредитование развития бизнеса является очень рискованным как для предпринимателя, так и для банка.

Процедура оформления коммерческой ипотеки

После принятия решения банком назначается дата сделки и осуществляется подготовка документов для ее проведения. Процедура подписания договоров и расчетов зависит от особенностей объекта и продавца.

После выдачи кредита и до полного его погашения коммерческая недвижимость находится в залоге у банка. При этом физическое лицо ограничено в распоряжении ипотечной недвижимостью. Он должен большинство своих действий, связанных с ее управлением, согласовывать с ипотекодержателем.

Куда обратиться?

Сегодня на рынке работает достаточное количество банков, которые оформляют коммерческую ипотеку физическим лицам. Прежде чем выбрать кредитора, стоит внимательно изучить как можно больше их предложений на рынке кредитования, а также обратить внимание на их требования и условия предоставления денежных средств, поскольку существует много нюансов, которые могут сыграть решающую роль.

Сбербанк

Первый вариант подойдет предпринимателям, которым необходимо не больше семи миллионов рублей. Банк обещает очень быстрое рассмотрение кредитной заявки клиента при минимальном пакете документов.

Целью кредита является приобретение коммерческой недвижимости вместе с участком, на котором она расположена. В рамках этой программы индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса могут также приобрести и жилую недвижимость.

Залогом выступает приобретаемый объект, дополнительно банк может запросить поручительство платежеспособного физического или юридического лица.

В рамках «Экспресс-ипотека» предусматривается обеспечение безопасности проведения расчетов с продавцом. Для заемщиков (индивидуальных предпринимателей и ООО) применяется аккредитивная форма расчетов. Если покупателем является физическое лицо, то есть собственник малого бизнеса, расчет происходит путем закладывания наличных денег в индивидуальный сейф Сбербанка.

На сегодняшний день «Экспресс-ипотека» оформляется на срок до 10 лет под ставку от 16,5%. Для клиентов, которые ранее успешно погасили подобный кредит, предусмотрены более выгодные условия.

Программа «Бизнес-недвижимость» предполагает больше возможностей для потенциального заемщика. Сумма кредита может достигать 200 миллионов рублей. Оформить ипотеку в рамках этой программы могут предприниматели и собственники малых предприятий при условии, что годовая выручка от основной деятельности не превышает 400 миллионов рублей.

Физическое лицо может приобрести не только коммерческий объект на вторичном рынке, но и недвижимость, которая находится на разных этапах строительства. Главным условием является наличие у компании-застройщика аккредитации в Сбербанке. Также можно получить денежные средства для рефинансирования задолженности по ипотечным кредитам в других банках или лизинговых компаниях.

Для получения одобрения банка на кредит необходимо предоставить учредительные и регистрационные документы индивидуального предпринимателя или малого предприятия, финансовую отчетность, а также другие документы по хозяйственной деятельности, которые будут запрошены кредитором.

Россельхозбанк

Перечень документов для оформления стандартный: регистрационные документы, лицензии, дающие право на отдельные виды деятельности, и справка о финансовом состоянии на последнюю отчетную дату по форме банка. При необходимости банк может запрашивать дополнительные документы, относящиеся к хозяйственной деятельности.

Процентная ставка зависит от того, какую сумму заемщик оплачивает за счет собственных средств, а также от желаемого срока кредитования.

Предварительную заявку в банк можно подать и онлайн. Кредитор рассмотрит предоставленную информацию и сообщит заемщику предварительное решение.

Промсвязьбанк

В Промсвязьбанке кредит можно получить под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, а также под залог другой недвижимости, которая уже есть в собственности заемщика (например, квартира или дом). Целью кредитования также может быть ремонт нежилого помещения, здания и т.д., которые используются в хозяйственной деятельности. Кроме индивидуальных предпринимателей, кредит могут оформить и следующие физические лица:

1. собственник доли участия в юридическом лице малого и среднего бизнеса;
2. лица, являющиеся единоличным исполнительным органом малого предприятия (директор, генеральный директор);
3. собственники бизнеса.

Дополнительно Промсвязьбанк может потребовать оформление поручительства совладельцев бизнеса, а также фонда содействия кредитования малого и среднего бизнеса.

Иногда сумма кредита может равняться полной стоимости недвижимости. Если же величина кредита не превышает тридцати миллионов рублей, то отдельный договор ипотеки не заключается, и, соответственно, заемщик экономит на нотариальных расходах по его оформлению.

Деньги могут быть выданы сразу одной суммой или в виде кредитной линии, если в цели кредитования входит ремонт коммерческого помещения. Кроме того, заемщику может быть предоставлена отсрочка на срок 12 месяцев, в течение которого заемщик оплачивает только проценты.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kommercheskaya-ipoteka-dlya-fizicheskix-lic

Ипотека коммерческой недвижимости

Подробнее о коммерческой ипотеке

Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.

Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:

• документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
• бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости.

Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи.

Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог.

Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.

Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.

Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых, а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru.

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru.

Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».

Кредитный продукт выдается на следующих условиях:

1. деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
2. по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
3. максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
4. дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
5. в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
6. можно не вносить первоначальный взнос.

Подробности программы можно узнать по ссылке rshb.ru.

Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.

Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.

Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:

1. минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
2. кредитный продукт можно оформить только в рублях;
3. минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
4. процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
5. не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
6. финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
7. так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
8. по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
9. доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.

Более подробную информацию по займу можно получить по ссылке uralsib.ru.

Какой банк выбрать?

Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны.

К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания.

Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.

Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки.

Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка, нужно пройти по ссылке sberbank.ru. А онлайн-заявку от ВТБ 24 можно подать по ссылке vtb24.ru.

Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.

Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.

Условия и требования

Итак, давайте разберем, какие же бумаги нужно предоставить, чтобы от вас приняли заявку на ипотечный кредит.

Необходимые документы

Как правило, помимо личной ифонрмации (то есть паспорта с информацией о прописке и гражданстве РФ) требуются следующие документы:

• документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
• бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Так как разные компании осуществляют свою деятельность разными путями, то и схемы оплаты будут разными путями. То есть платежи могут быть совершены не только аннуитетными путями, но и равными частями.

Так же банк предлагает оплату основного долга по графику. Особенно такой способ оплаты пригодится тем бизнесменам, которые осуществляют свою деятельность сезонно.

Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Данный продукт имеет как достоинства, так и недостатки. Так, к примеру, к недостаткам можно отнести следующие пункты:

• не смотря на то что заем на коммерческую недвижимость максимальной схож с займом на жилье, он имеет более длительный срок, и редко когда решение по кредиту выносится ранее чем за 5 дней;
• так же некоторые финансовые организации берут за рассмотрение заявки по данному кредитному продукту комиссии в размере 1-2%;
• к сожалению, данный кредитный продукт выдается далеко везде, а, чаще всего, только в крупных городах.

Естественно, есть здесь и положительные стороны. И вот лишь некоторые из них:

• так, к примеру, некоторые финансовые организации предоставляют своим клиентам отсрочку по выплате основного долга на срок от полугода до года;
• банки предлагают разные схемы оплаты кредита – это может быть как выплата равными частями, так и «сезонная» оплата кредита;
• некоторые финансовые организации так же не требуют оформление закладной по ипотечному займу.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Коммерческая ипотека для физлиц

Инвестиции в коммерческую недвижимость связаны с большими финансовыми затратами на приобретение объекта. Поэтому, а также по ряду других причин, в целях инвестиций ее лучше приобретать через недорогие инвестиционные фонды, про что написано в этой статье.

Тем не менее при ведении бизнеса коммерческая недвижимость нужна в физическом виде и тут без прямой покупки не обойтись. При недостаточности собственных средств физ. лица могут оформить заем в банке, под залог приобретаемого имущества. Коммерческая ипотека по своей сути схожа с жилищным кредитованием населения, хотя при этом имеются некоторые отличия в программах предоставления займов.

Особенности коммерческой ипотеки

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц имеет следующие особенности:

• ставка* – в последние годы 9-14% годовых;
• первоначальный взнос – от 20%;
• срок кредитования – до 15 лет

* Ставка по кредиту напрямую зависит от ставки ЦБ. Она рассчитывается как ключевая ставка + 2 п.п. (банковская маржа) + надбавка за дополнительные риски. Текущую ключевую ставку можно увидеть на официальном сайте ЦБ РФ www.cbr.ru.

Более жесткие условия кредитования по сравнению с ипотекой на покупку жилой недвижимости обусловлены повышенными рисками для кредитора.

При выдаче ипотеки на квартиру банк становится собственником жилплощади непосредственно в момент государственной регистрации перехода прав.

Заемщик не может распоряжаться жильем без согласования с банком до полной выплаты долга. Это дает кредитору дополнительные гарантии возвратности средств.

Если оформляется ипотека на коммерческую недвижимость, то обременение накладывается в ином порядке.

Сначала происходит перерегистрация права собственности и только после этого коммерческая площадь передается в залог банку-кредитору.

Также определенные трудности вызывает получение адекватной оценки коммерческого объекта. Кредитование нежилой недвижимости не является типичным банковским продуктом. Для определения реальной рыночной цены объекта банк проводит собственную независимую оценку и несет дополнительные расходы. Оценка включает в себя несколько этапов:

• заключение договора между банком и оценочной компанией;
• выезд оценщика на объект с целью осмотра;
• составление отчета об оценке

Сумма кредита рассчитывается исходя из оценочной стоимости, а не от цены сделки купли-продажи, которая может отличаться. Кроме этого банки не предоставляют коммерческую ипотеку на покупку объекта, находящегося на этапе строительства.

Требования кредиторов

Коммерческая ипотека для физических лиц предоставляется не всем категориям граждан. Заемщик должен являться ИП, учредителем компании или владельцем бизнеса. Такие условия банк устанавливает в связи со спецификой использования нежилой площади.

Также для банка имеет значение:

• возраст заемщика – от 20 до 60 лет;
• наличие постоянного источника дохода;
• гражданство – РФ.

Бизнес, которым владеет физ. лицо, должен быть зарегистрирован более года назад. У компании или ИП не должно быть просроченных задолженностей по налогам перед бюджетом. Кроме того, кредитор выдвигает требования не только в отношении заемщика, но и в отношении предмета залога:

• коммерческая недвижимость должна относиться к объектам капитального строительства;
• имущество не должно иметь обременений со стороны третьих лиц;
• объект должен располагаться в регионе присутствия банка.

Согласно п. 10 ст. 1 ГК РФ к объектам кап. строительства относятся здания, строения, сооружения, а также объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений. Основным отличием капитальной постройки от некапитальной является фундамент, расположенный под землей.

Как оформить коммерческую ипотеку?

Для получения займа на покупку нежилого имущества физ. лицо должно представить в банк документы:

• паспорт;
• ИНН;
• СНИЛС;
• справку о доходах;
• документацию на объект недвижимости

В банке заполняется заявление-анкета, в которой указываются основные сведения о заемщике. Если физлицо является владельцем бизнеса, то дополнительно представляются документы на компанию. В их число включается бухгалтерская отчетность, учредительная документация, действующие договора с контрагентами и другие бумаги, позволяющие оценить финансовое положение компании.

Большинство банков при выдаче кредита выдвигают условие об обязательном страховании жизни и здоровья получателя ссуды. В таком случае ипотека под коммерческую недвижимость предоставляется только после предъявления страхового полиса, выгодоприобретателем по которому является банк. Также обязательному страхованию подлежит и предмет залога.

Страховку можно оформить в любой страховой компании, которая аккредитована банком-кредитором. Список аккредитованных страховщиков можно получить непосредственно в банке. Стоимость страхования жизни и здоровья зависит от:

• суммы кредита;
• срока кредитования;
• возраста и пола заемщика;
• рода занятий клиента

После одобрения займа заемщик перечисляет текущему владельцу недвижимости аванс, равный размеру первоначального взноса по коммерческой ипотечной ссуде.

Далее стороны регистрируют переход права собственности на имущество, а затем заемщик передает объект в залог банку, о чем в ЕГРП делается соответствующая отметка.

По окончании процедуры наложения обременения банк перечисляет деньги бывшему владельцу.

В каких банках выдают коммерческий займ

Коммерческую ипотеку для физ. лиц можно оформить как в крупных федеральных банках, так и в региональных кредитных учреждениях. Среди федеральных коммерческих банков ипотеку на коммерческие объекты выдают «Сбербанк», «ВТБ», «Росбанк», «Уралсиб», «Ак Барс» и другие. Условия выдачи займа представлены в таблице:

Наименование банка	Сумма займа	Ставка	Срок кредитования	Первоначальный взнос
«Сбербанк»	до 10 млн.	от 13,9%	до 120 мес.	25-30%
«ВТБ»	до 150 млн.	от 10%	до 120 мес.	15%
«Росбанк»	до 100 млн.	от 9,76%	до 84 мес.	20%
«Уралсиб»	до 20 млн.	от 11%	до 120 мес.	20%
«Ак Барс»	до 20 млн.	от 12,9%	до 180 мес.	30%
«ЮниКредит»	до 73 млн.	Устанавливается индивидуально	до 84 мес.	20%
«Россельхозбанк»	до 20 млн.	до 120 мес.	20%

Окончательная ставка по кредиту рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от ряда параметров:

• срока выдачи займа;
• размера первого взноса;
• суммы кредита

Условия актуальны на сентябрь 2019 года, текущую ставку необходимо уточнять на сайтах банков. Если у заемщика отсутствуют средства на первоначальный взнос, некоторые банки предлагают в качестве дополнительных гарантий передать в залог иное имущество. Это может быть земельный участок, жилая недвижимость заемщика или основные средства компании.

Ставки в региональных банках зачастую выше, чем в федеральных кредитных учреждениях. Например, в Перми местный коммерческий банк ПАО «Уральский финансовый дом» предлагает получить кредит на покупку нежилой недвижимости на сумму до 10 миллионов рублей под 13,5% годовых, тогда как ВТБ сегодня имеет ставку от 10%.

При недостаточной платежеспособности для получения ссуды физ. лица могут привлечь поручителей. Поручителями могут являться как физ., так и юр. лица.

Плюсы/минусы коммерческой ипотеки

Ипотека на приобретение нежилого объекта обладает следующими преимуществами:

• индивидуальный график платежей, в зависимости от сезонности бизнеса;
• фиксированная процентная ставка, в отличие от арендной платы, которая может повышаться;
• возможность предоставления первоначального взноса залогом другого объекта

К недостаткам ипотеки на объекты нежилой недвижимости относятся:

• небольшой срок кредитования;
• более высокие ставки по сравнению с жилищными ссудами;
• не все банки предлагают программы по коммерческой ипотеке;
• более жесткие критерии отбора заемщиков (по сравнению с жилищным кредитом)

При выборе программы кредитования нужно обращать внимание на следующие критерии займа:

• ставка по кредиту;
• срок погашения;
• размер ежемесячного платежа

Перед оформлением займа физ. лицу нужно проанализировать предполагаемую выгоду от приобретения объекта. Если ежемесячный платеж по ссуде, вместе с начисленными процентами, ниже арендной платы, то бизнесмену проще приобрести нежилую площадь, нежели арендовать ее.

Полноценную статистику по коммерческой ипотеке за прошлые годы найти трудно. Однако для понимания общих тенденций можно воспользоваться графиком для стандартного ипотечного кредита:

Тут можно заметить две основные тенденции:

• объем кредитования с годами имеет тенденцию к увеличению, что особенно заметно на отрезке 2009-2014 годов. Это необязательно вызвано ростом спроса: свою роль играет и общий рост цен, связанный с инфляцией. Девальвация рубля в конце 2014 года в сочетании со взлетом ставки резко сбила число займов, которые однако быстро возобновили свой рост
• связь с процентной ставкой. Вторая половина графика показывает, как снижение ставки ведет к постепенному росту выданных ипотечных кредитов

Для многих предпринимателей коммерческая ипотека является единственной возможностью для приобретения собственного объекта недвижимости, что должно обеспечить популярность этого направления и в будущем.

Источник: https://investprofit.info/commercial-mortgage/

Коммерческая ипотека для физических лиц:какие банки дают

Коммерческая ипотека для физических лиц – плод развития ипотечного кредитования последнего десятилетия. Доля сегмента выданных кредитов на покупку коммерческой недвижимости на ипотечном рынке составляет всего 5%.

Нюансы коммерческой ипотеки на  недвижимость для физических лиц

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц не занимает лидирующих позиций среди предложений банков. Причин этому множество и вполне объективных.

Во-первых, белые пятна в законодательной базе —  не отрегулирован механизм защиты права кредитора.

Практически невозможно оформить залог приобретаемой недвижимости в пользу банка одновременно с переходом права собственности к заёмщику.

Во-вторых, не развит рынок сделок с коммерческой недвижимостью.  Поэтому сумма кредита рассчитывается исходя из установленной оценочным путём стоимости объекта, а не его согласованной сторонами цене. Каждый раз при рассмотрении кредитной заявки на приобретение такой недвижимости банк вынужден направлять своих сотрудников или привлечённого эксперта для оценки её рыночной стоимости.

Учитывая сложность и трудоёмкость оформления, согласования и рассмотрения кредитных заявок получить такой кредит без первоначального взноса практически невозможно. Напротив, первоначальный взнос достаточно высокий и составляет от 20 до 50%. По согласованию между банком и заёмщиком первоначальный взнос может быть заменён иным обеспечением – залогом иной недвижимости.

Главными отличиями коммерческой ипотеки от  жилищной является:

• Более высокий процент за пользование кредитом. Сегодня он составляет от 9 до 14%.
• Более высокий размер первоначального взноса – от 20%.
• Более короткий период кредитования. Максимальный срок кредита – 15 лет.
• Объект обязательно должен быть построен и сдан в эксплуатацию.

Чем хороша коммерческая ипотека

Несмотря на внушительный размер первого платежа по кредиту и более высокий процент по сравнению с жилищной ипотекой у коммерческой ипотеки есть и плюсы. Ответ на вопрос чем хороша коммерческая ипотека, лежит на поверхности. Она позволяет приобрести в собственность нежилое помещение  достаточно быстро.

И, соответственно, не медлить с расширением производства, развитием бизнеса и получением долгожданной прибыли. Ставка по кредиту не меняется в течение срока кредитования в отличие от стоимости аренды, увеличение которой, как правило, происходит один раз в год.

Безусловно, приобретение недвижимости для предпринимательской деятельности в кредит выгодно для крупных бизнесменов.

Это связано с наличием финансовой возможности на долгосрочное планирование деятельности.

Среди недостатков программ кредитования на покупку коммерческой недвижимости можно выделить высокие процентные ставки, короткий срок кредитования, небольшое количество предложений на рынке банковских услуг, жёсткие критерии отбора кандидатов на получение желанного кредита.

Какие продукты следует покупать, чтобы бремя коммерческой ипотеки было по силам? В первую очередь, потребность в собственном помещении должна быть очень острой и не носить временный характер. Во-вторых, платёж по ипотеке должен быть соразмерен величине возможной арендной платы за приобретаемое помещение.

Как купить ИП этот сложный продукт?

Претендент должен:

1. Проработать на рынке не менее года;
2. Иметь положительный баланс;
3. Обладать другими источниками дохода кроме сдачи в аренду собственного помещения. Для банка важно, чтобы заёмщик мог оплачивать кредит,  даже не используя прибыль от сдачи в аренду заложенного помещения.
4. Не иметь задолженности по оплате обязательных платежей и налогов.
5. Соответствовать другим критериям оценки физического лица для целей получения ипотечного кредита.

Общий перечень необходимых документов без учёта индивидуальных требований самого банка выглядит следующим образом:

• Паспорт гражданина РФ;
• Свидетельство о браке и о рождении детей;
• Военный билет при наличии;
• Свидетельство об ИНН;
• Выписки со счетов;
• Свидетельства о праве собственности на другие объекты недвижимости и транспорт;
• Проект предварительного договора купли-продажи;
• Сведения о рыночной стоимости приобретаемого объекта, подготовленные профессиональным экспертом;
• Договора страхования, как самого заёмщика, так и его имущества с указанием банка в качестве выгодоприобретателя;
• Правоустанавливающий документ на приобретаемый объект и информация об отсутствии обременений.

Пожалуй, это всё что нужно, чтобы стать заёмщиком.

Кроме требований к заёмщику банк предъявляет требования и к объекту:

• предмет ипотеки должен быть объектом капитального строительства;
• находиться в регионе работы банка, его филиалов и представительств;
• к предмету ипотеки не должны предъявляться права третьих лиц;
• в основном площадь объекта не должна превышать 100 кв.м.

Уровень риска оценивается по трём основным параметрам:

1. Финансовое положение заёмщика (оценка размера бизнеса, схема его ведения, уровень прозрачности, финансовая устойчивость, прибыльность и т.п.);
2. Ликвидность приобретаемой недвижимости;
3. Наличие собственных средств, в том числе, для первоначального взноса, ближайшие перспективы получения денежных средств.

Как происходит оформление коммерческой ипотеки

На сегодняшний день существует три варианта ответа на вопрос как происходит оформление коммерческой ипотеки.

Первый способ оформления самый длительный. Сначала регистрируется переход права собственности с частичной оплатой покупной суммы за счёт покупателя. Затем регистрируется залог за банком, выдача непосредственно кредита и полный расчет между сторонами.

Второй способ более доступный. В первую очередь регистрируется залог в пользу банка. При этом продавец недвижимости получает часть суммы из средств покупателя и гарантии банка о выплате оставшейся части в определённый срок. И лишь после регистрации залога оформляется право собственности покупателя – заёмщика.

Выяснить какие банки дают кредит на приобретение коммерческой недвижимости, не представляет сложностей.

Проекты бизнес-ипотеки для физических лиц и организаций представлены в предложениях ведущих игроков финансового рынка, таких как Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк, Россельхозбанк, Абсолют Банк и Росбанк.

Суммы, выдаваемые в кредит на покупку коммерческой недвижимости, варьируются от 10 млн. от Сбербанка до 150 млн. от ВТБ.

Источник: https://washepravo.ru/ipoteka/kommercheskaya-ipoteka-dlya-fizicheskix-lic/

Коммерческая ипотека в Москве, взять ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц в Москве

Коммерческая ипотека для физических и юридических лиц — 9 вариантов от банков на покупку нежилой недвижимости. Сейчас представлено 9 кредитов под ставку от 8.49% Рассчитайте переплаты калькулятором и узнайте, где самые выгодные условия по ипотеке на коммерческие помещения в Москве, оставьте заявку на сайте.

Поиск ипотеки на коммерческую недвижимость в Москве

Для приобретения нежилых помещений, пригодных для предпринимательской деятельности, в банках России оформляется коммерческая ипотека в Москве. Воспользоваться предложением финансовых учреждений могут не только юридические, но и физические лица, планирующие организацию бизнеса.

Преимущества ипотечного кредитования

1. Для покупки крупного объекта недвижимости необходима солидная сумма денег. Не каждый предприниматель может изъять из оборота необходимый бюджет. Доступная ипотека на коммерческую недвижимость в Москве – отличная возможность воплотить запланированную идею в жизнь, без ущерба для текущего капитала.
2. Московские банки выдают кредиты на выгодных условиях. Погашать задолженность можно на протяжении нескольких лет, точно соблюдая сроки оплаты и сумму, указанную в договоре.
3. Ипотечное кредитование на приобретение коммерческой недвижимости позволяет даже начинающим бизнесменам организовать выгодный проект, который может приносить регулярный доход.

Каждый банк выдвигает определенные условия для заявителя.

Прежде всего, ипотека на коммерческую недвижимость в Москве выдается индивидуальным предпринимателям, владельцам раскрученного бизнеса и начинающим деятелям, возрастом от 23-х до 65 лет. Обязательно российское гражданство и наличие комплекта документов по списку.

В каких банках Москвы можно получить коммерческую ипотеку

Быстрая ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц в Москве оформляется в двух крупных банках РФ: Сбербанк, Банк ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк, Россельхозбанк.

Для оформления кредита в Москве в выбранном финансовом учреждении необходимо предоставить:

• пакет личной документации;
• документы, подтверждающие регистрацию ИП;
• комплект документов на недвижимость, выбранную для приобретения.

Более подробную информацию об условиях кредитования можно получить у официального представителя банка, выбранного для оформления взаимовыгодной сделки.

Источник: https://moskva.bankiros.ru/mortgage/kommercheskaya

Ипотека на коммерческую недвижимость — отличия в оформлении, преимущества

Сложности получения ипотеки на коммерческие недвижимые объекты заключаются в обратной процедуре оформления: если жилье изначально приобретается и оформляется в собственность, после чего соискатель получает средства для оплаты недвижимости, то коммерческие помещения необходимо сначала купить, а далее оформить правоустанавливающие документы и залог в банке.

Поэтому коммерческая ипотека остается достаточно рискованным продуктом для финансовых организаций, идущих на подобную сделку. Отсюда ограниченное число предложений от российских кредитных учреждений с детальной проверкой клиента и приобретаемого здания (помещения). Разберемся в деталях.

Нормы законодательства в 2020 году

Покупка нежилого помещения подразумевает право будущего владельца осуществлять ремонтные и другие работы в процессе выплаты ипотеки. Ипотечный договор должен содержать пункты о возможной перепланировке, модернизации, смене технологической базы или частичного оборудования.

Также ссуда на коммерческие объекты выгодна, если:

• приобретается готовый бизнес для расширения поля деятельности либо для смены направления;
• необходимы дополнительные средства для развития существующей компании (в этом случае оформляется залог коммерческой недвижимости, находящийся в собственности юридического или физического лица);
• планируется приобретение офиса, склада, торговой площадки для открытия филиалов, отделений, представительств.

Отличия от ипотеки на жилые помещения

Бизнес ипотека – процедура, требующая доказательств платежеспособности соискателя и острой необходимости приобретения конкретного коммерческого объекта. Например, покупка жилых площадей обоснована автоматически – клиент желает улучшить собственные условия, обеспечить себя, несовершеннолетних детей или пожилых родителей своей квартирой или загородным домом.

С коммерческими объектами ситуация иная – относительно новый продукт финансовых учреждений для бизнесменов требует массы документальных подтверждений о необходимости покупки в ипотеку конкретного помещения, офиса, склада, цеха и др.

Для быстрого получения одобрения по ипотечной заявке юридическим и физическим лицам необходимо:

• в обязательном порядке согласиться на все условия страхования, заключить договора и получить полисы;
• обратиться к ипотечному брокеру – финансовому посреднику, который умеет добиться пониженных ставок при повышении лимита кредитования;
• предоставить личное имущество в качестве залога, получая приобретаемое коммерческое помещение без обременения.

В некоторых случаях ипотека на коммерческие объекты выдается по специальным программам, где действует пониженная годовая ставка при покупке недвижимости у партнеров банка.

Преимущества коммерческой ипотеки

В достоинствах подобных ипотечных займов для предприятий (компаний, фирм) любой организационно-правовой формы:

• независимость от арендной платы;
• получение полных прав собственности на коммерческую недвижимость;
• возможность направить кредит на развитие бизнеса;
• сохранность капитала предприятия, находящегося в обороте;
• получение дополнительных средств на развитие, расширение, перенос или реорганизацию бизнеса без снижения рентабельности.

Заемщики

Дают ли ипотеку на коммерческую недвижимость физическим лицам-предпринимателям, и какие отличия в условия для юридических лиц (компаний, организаций) и СПД, ФЛП? Рассмотрим отличия в процедурах оформления таких займов в зависимости от организационно-правовой формы заемщика.

Физические лица

Решив приобрести коммерческий объект с оформлением ипотеки, индивидуальный предприниматель должен соответствовать возрастным ограничениям – 21-65 лет, быть резидентом РФ. Дополнительно финансовое учреждение проверяет кредитную историю физического лица, наличие имущества, которое можно передать в залог до оформления права собственности на приобретаемое коммерческое помещение.

Индивидуальные предприниматели

Коммерческая ипотека для физических лиц фактически не регулируется федеральным законом – в государственном акте нет четких определений по коммерческим объектам, условия прописаны для жилых помещений. Процедура оформления основана на абсолютном доверии банка – выдать ипотеку в большей степени готовы финансовые структуры, в которых открыт расчетный счет предпринимателя.

Юридические лица

Компаниям и готовым организациям проще взять ипотеку, если менее 25% активов находится в государственной собственности. Юридическое лицо должно быть налоговым резидентом РФ, не иметь непогашенных обязательств перед контрагентами (фондами, налоговой службой). Также предприятие не может находиться на стадии ликвидации или банкротства.

Необходимые документы

Ипотека на коммерческую недвижимость схожа с жилищными займами только для индивидуальных предпринимателей. В остальных случаях запрашиваемый банками пакет документов существенно расширяется.

Пакет документов от заемщика

В попытке купить торговое коммерческое помещение ИП, СПД, ФЛП подает личные документы, аналогичный пакет на поручителя или созаемщика (если они присутствуют).

Также прилагаются:

• свидетельство, подтверждающее наличие определенного вида бизнеса;
• справки, подтверждающие принадлежность заявителя к конкретной категории малого бизнеса в зависимости от рода деятельности.

Документация организации

Перечень подаваемых бумаг для юридических лиц выглядит иначе:

• заполненная анкета на ипотеку для покупки нежилого объекта;
• учредительные документы;
• регистрационная документация предприятия;
• финансовая отчетность, свидетельствующая о благоприятном состоянии компании;
• бумаги о наличии или отсутствии государственной доли в уставном капитале;
• протокол общего собрания акционеров.

Требования к объектам недвижимости

Если индивидуальный предприниматель или компания (организация) любой организационно-правовой формы (ООО, АО, ОАО) желает оформить ссуду на нежилой объект, необходимо предварительно рассчитать возможности погашения долга. Коммерческая недвижимость отличается высокой стоимости в сравнении с жилыми помещениями, в частности, расположенная в крупных городах.

В ключевых требованиях финансовых организаций к приобретаемому имуществу:

• высокая ликвидность объекта (оценивается общее состояние и расположение по заключению эксперта);
• наличие крупных магистралей, транспортных развязок вблизи помещения;
• присутствие всех инженерных коммуникаций, подъездов, парапетов;
• соответствие здания нормам пожарной и технической безопасности (в зависимости от предназначения);
• соответствие конечным нуждам заемщика (то есть, офисное помещение не может использоваться под склад, торговая площадка служить цехом или производственным залом, и т.п.).

Схемы оформления ипотеки

Первая трудность для ИП и юридического лица – договор залога, который заключается после получения прав собственности на объект. Как быть с коммерческой недвижимостью, которую невозможно передать в залог, так как продавец еще не получил деньги?

Существует несколько способов получения необходимой суммы в банке:

• заключить договор купли-продажи с внесением ПВ и оформлением гарантии от банка о передаче остатка средств после получения объекта в собственность;
• зарегистрироваться в качестве юридического лица с оформлением недвижимости в собственность, получить ипотеку, переоформить недвижимость на себя;
• заручиться банковскими гарантиями о выделении необходимых средств на покупку помещения, после внесения ПВ оформить куплю-продажу, передать имущество в залог, получить средства;
• передать в качестве обеспечения личное имущество без обременений.

Условия коммерческой ипотеки

Окончательную процентную ставку банки оглашают после изучения документов заемщика. Отказаться от страхования невозможно, ссуда не будет одобрена. Средний показатель годового процента – 10-20%, однако на индивидуальных условиях кредитующие организации могут предложить 9,5-9,9%. Также изучайте специальные предложения, где более выгодные условия. Например, Абсолют Банк оформляет под 11,4% до 80% от цены коммерческого объекта. В СберБанке разработана программа «Экспресс-ипотека» со сроком выплаты до 15 лет.

Сравнительный анализ условий банков

Рассмотрим наиболее популярные банковские продукты для юридических и физических лиц по ипотеке на приобретение коммерческих недвижимых объектов в 2020 году:

Наименование учреждения	Ставка в год	Максимальная сумма к получению (млн руб.)	Период погашения обязательств
Инвестторг Банк	10,2	15	1-25
Московский кредитный банк (МКБ)	12,49	30	1-30
Кубань Кредит	12,5	индивидуально (от 300 тыс.)	30
Ак Барс Банк	12,9	10	1-15

Также соискателям следует рассмотреть менее известные банковские учреждения и кредитные организации, имеющие в перечне подобный продукт.

Заключение

Коммерческие помещения – наиболее сложный объект ипотечного кредитования ввиду повышенных рисков финансовой организации.

Оформить такую ссуду проще заемщикам с высокой степенью доверия со стороны банка или юридическим лицам.

Физические лица повышают шансы на получение при наличии иного имущества, которое передается в залог до заключения сделки купли-продажи нового объекта для развития, расширения бизнеса.

Источник: https://rukrediti.ru/ipoteka-na-kommercheskuju-nedvizhimost-otlichija-v-oformlenii-preimushhestva/