Налогообложение при сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом в 2020

Для арендодателей часто самым подходящим налоговым режимом является УСН «доходы», но выводы для каждого конкретного случая лучше проверять вычислениями. Пример расчетов и 4 ситуации, когда лучше выбрать другой режим.

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

• Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.
• Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.
• Особенности налога на имущество для спецрежимов:

• уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
• ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

Единый налог при УСН «доходы – расходы»:

• ставка 15%;
• база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
• минимальные отчисления – 1% поступлений.

Единый налог при УСН «доходы»:

• ставка 6%;
• база – выручка, т. е. все поступления;
• есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

Налог при патентной системе налогообложения при сдаче в аренду:

• действует при наличии принятого в регионе закона;
• ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
• база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

Единый налог на вмененный доход:

• вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
• ставка от 7,5 до 15%;
• база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
• применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

1. на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей:

   ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

   начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

   если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

2. на имущество:

   рассчитывается от стоимости недвижимости;

   ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

3. на добавленную стоимость:

   ставка 18%;

   фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

   при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат  при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Таблица 1. Структура доходов и расходов ООО «Альта»

Статья Сумма в год, тыс. руб.

Поступления
Арендная плата, в т. ч. – НДС	1 440,00 219,66
Затраты в целях налогообложения
коммунальные платежи, в т. ч. – НДС	86,40 13,18
заработная плата	90,00
взносы на фонд оплаты труда	27,18
прочие издержки	60,00
амортизация	300,00
налог на имущество по кадастровой стоимости	100,00

Таблица 2. Расчет обязательных отчислений арендодателя (тыс. руб.)

Показатель (за год) ОСНО плательщик НДС УСН 15% УСН 6% ЕНВД

Доходы	1 220,34	1 440,00	1 440,00	1 440,00 5)
Расходы	650,40	663,58	–	–
НДС	206,48 1)	–	–	–
Налог на прибыль / УСН / ЕНВД	113,99 2)	116,46 3)	59,22 4)	322,35 6)

• 219,66 – 13,18 = 206,48
• (1 220,34 – 650,40) × 20% = 113,99
• (1 440,00 – 663,58) × 15% = 116,46
• 1 440,00 × 6% – 27,18 = 59,22
• базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
• (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)

Рисунок 1. Налоговая нагрузка ООО «Альта», % от выручки

Пример 2

Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб.

Таблица 3. Расчет налоговых платежей для ИП (тыс. руб.)

Показатель (за год) ОСНО плательщик НДС УСН 15% УСН 6% ЕНВД ПСН

НДФЛ / УСН / ЕНВД / Патент	68,97 1)	110,54 2)	43,20 3)	282,96 4)	60,00 5)

• (1 220,34 – 650,40 – 39,39) × 13% = 68,97
• (1 440,00 – 663,58 – 39,39) × 15% = 110,54
• 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
• (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 – 39,39 = 282,96
• 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)

Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.

Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:

• ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
• УСН «доходы – расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
• ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
• ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.

Источник: https://moneymakerfactory.ru/articles/sistema-nalogooblojeniya-pri-sdache-v-arendu/

Оптимизация налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения

Налоги при сдаче нежилой недвижимости в аренду начисляют с учетом правового статуса собственника. Платежи в пользу рядовых граждан облагают НДФЛ по стандартной ставке. Предприниматели и организации рассчитывают обязательства с опорой на применяемый режим. Именно поэтому специалисты разрабатывают механизмы оптимизации фискальной нагрузки индивидуально.

Общая характеристика направления

Право на передачу недвижимости в аренду закреплено за собственниками ст. ст. 209 и 608 ГК РФ. Передавать имущество во временное пользование нужно с соблюдением определенных правил. Так, владелец обязан учесть:

• целевое назначение объекта;
• противопожарные, санитарно-гигиенические и прочие правила;
• законные интересы соседей.

При заключении договора собственник обязан помнить об экологически стандартах. Так, при передаче в аренду промышленного помещения важно предусмотреть пункт о складировании и утилизации отходов. При размещении специфического производства потребуется возложить на арендатора обязанность по контролю выбросов.

В контракте могут прописываться условия о соблюдении градостроительных норм. Пункт становится обязательным при отнесении капитального ремонта на счет арендатора.

Порядок передачи помещений во временное пользование определен главой 34 ГК РФ. Участниками соглашений становятся рядовые граждане, иностранцы, предприниматели, фирмы и даже государственные органы.

Запись о сделке вносят в ЕГРН (ст. 609 ГК РФ).

Если имущество сдается в аренду систематически, имеет смысл говорить о предпринимательстве. В этом случае собственник помещений обязан встать на регистрационный учет. Определение коммерческой деятельности приведено в ст. 2 ГК РФ. Норма закрепляет в качестве обязательных признаков самостоятельность, рисковый характер, направленность на регулярное извлечение прибыли.

Важно! Соглашение об аренде заключается только в отношении нежилой недвижимости. Квартиры, дома, комнаты и прочие помещения, используемые для постоянного пребывания людей, передают по договору найма. Правовое регулирование отношений осуществляется нормами главы 35 ГК РФ.

Налогообложение арендных доходов рядового собственника

Владельцы, не имеющие предпринимательского статуса, придерживаются правил главы 23 НК РФ. Арендная плата признается доходом, облагаемым НДФЛ. На ставку влияет количество дней, проводимых плательщиком на территории России.

Условия
Резиденты РФ (183 дня в году и более) Нерезиденты

Ставка по ст. 224 НК РФ	13%	30%
Налоговый период	Год	Год
Льготы	Снизить облагаемую базу по НДФЛ разрешается на стандартные и социальные вычеты (ст. ст. 218–219 НК РФ)	Не предусмотрены

Плательщики НДФЛ обязаны ежегодно сдавать в территориальную инспекцию декларацию. Отчет составляют до 30 апреля по форме 3-НДФЛ. Бланк и порядок заполнения утверждены ФНС РФ распоряжением № ММВ-7-11/671@ от 24.12.14.

Вывод № 1: Оптимизация по налогу на доход физического лица сводится к максимально полному использованию вычетов. Нерезиденты могут сократить отчисления за счет длительного пребывания на территории РФ – свыше 183 дней в году.

Дополнительно арендодателю придется оплачивать налог на имущество. Расчет для рядовых собственников выполняют сотрудники контролирующего органа.

Требования о внесении точной суммы с указанием актуальных реквизитов отсылают не менее чем за 30 суток до конца срока оплаты. Передавать квитанции могут лично в руки, заказным письмом либо через телекоммуникационные каналы.

Собственник признается извещенным по прошествии 6 дней с даты отправки корреспонденции (приказ ФНС России № ММВ-7-11/477@ от 07.09.16).

Расчет налога производят на основе кадастровой стоимости недвижимости (ст. 402 НК РФ). Начисления делают за календарный год.

Если право собственности на имущество возникло в середине налогового периода, калькуляцию составляют с учетом фактического срока владения.

Вывод № 2: Уменьшить отчисления в бюджет можно путем проведения независимой экспертизы. Заключение о реальной стоимости объекта предоставляется в территориальную административную комиссию.

Если исход разбирательства окажется отрицательным, потребуется обратиться в суд (ст. 403 НК РФ). Дополнительно собственники недвижимости могут воспользоваться льготами.

Перечень лиц, за которыми они закреплены, приведен в ст. 407 НК РФ.

Поскольку капитальные строения неразрывно связаны с участком, владельцам нередко приходится платить земельный налог. Обязанность возникает преимущественно у собственников. Однако делать отчисления должны также обладатели прав наследуемого владения и бессрочного пользования.

Основой вновь выступает кадастровая стоимость. Расчет производит территориальная инспекция за каждый календарный год по ставкам статьи 394 НК РФ. Тарифы зависят от целевого назначения участка и типа строений на нем.

Наиболее высоким налогом облагаются промышленные территории – 1,5%.

Вывод № 3: Оптимизация сводится к активному использованию льгот и оспариванию завышенной кадастровой стоимости. Вывести из-под обложения 600 кв. м. земли, например, разрешено отдельным категориям лиц.

Их список приведен в пятом пункте ст. 391 НК РФ. Льготниками признаны герои СССР, России, инвалиды первой или второй групп, ветераны ВОВ и пр. Перечень включает 8 позиций.

Представители коренных северных народов полностью освобождены от налога ст. 395 НК РФ.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/optimizatsiya-nalogooblozheniya-pri-sdache-v-arendu-nezhilogo-pomeshheniya

Подлежит ли налогообложению сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом по договору: ставки НДФЛ и нюансы

Нормы налогового законодательства довольно обширны, содержат в себе большое количество особенностей, исключений и нюансов. Зачастую обычному гражданину нелегко разобраться в многочисленных законах и статьях. Поэтому не всегда понятно, с каких сумм и доходов следует платить налог.

Информация, представленная ниже, направлена на то, чтобы любой смог разобраться с тем, нужно ли уплачивать налог при передаче в аренду нежилого помещения, если надо, то какой вид налога, в каких размерах, в какие сроки, когда следует подавать налоговую отчётность, и многое другое.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Какие налоги платит физлицо, если сдает недвижимость?

Предоставляя нежилое помещение в аренду другому лицу, у физического лица – собственника возникает доход, с которого согласно действующему налоговому законодательству должен быть уплачен налог.

Арендодатель может выступать как в качестве индивидуального предпринимателя, так и обычного гражданина. Соответственно, вид налогового платежа, который необходимо уплатить в казну государства, зависит от того, какой статус имеет физическое лицо:

• для граждан, не являющихся ИП – налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
• для ИП – платёж, предусмотренный либо патентной, либо упрощённой системой налогообложения.

Выбор налоговой системы индивидуальным предпринимателем производится самостоятельно до наступления финансового года.

Не всегда существует необходимость регистрироваться в качестве ИП для осуществления такого вида деятельности, как предоставление во временное пользование нежилого недвижимого имущества.

Например, если физическое лицо получило нежилое помещение в наследство и временно не имеет возможности его использовать, то можно сдавать его в аренду без образования ИП и уплачивать НДФЛ. Если же главной целью аренды признаётся извлечение прибыли, то, во избежание дальнейших проблем с налоговым органом, целесообразно образовать ИП и платить налоги по выбранной налоговой системе.

Ставки

Любой субъект налогообложения должен платить налоги с полученных доходов. Исключением являются доходы, которые законодательно освобождены от налогообложения.

Физическое лицо, заключая договор аренды с арендатором, обязуется предоставить в его пользование имущество, а последний в свою очередь обязуется уплатить за это определённую денежную сумму.

Полученная за оказанную услугу денежная сумма представляет собой доход, который облагается налогом. При этом налоговая база и ставки отличаются в зависимости от статуса физического лица:

• для физического лица – 13% от фактического годового дохода (30% для нерезидентов);
• для ИП на патентной системе налогообложения – 6% от потенциально возможного годового дохода от сдачи нежилого помещения в аренду (размер дохода устанавливается законами субъектов РФ);
• для ИП на упрощённой налоговой системе с объектом налогообложения в виде доходов – 6% от фактического объёма дохода;
• для ИП на упрощённой системе с объектом в виде доходов за минусом расходов – 15% от разницы (прибыли).

Размеры потенциально возможного дохода для применения патентной системы устанавливаются законами субъектов РФ. Так, Законом г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53 для данного вида деятельности установлены дифференцированные размеры доходов в зависимости от площади помещений и места их нахождения (от 700 тыс. руб. до 10 000 тыс. руб. в год).

Законами субъектов РФ могут быть установлены пониженные ставки по упрощённой системе налогообложения.

Согласно подпункту 2 статьи 221 Налогового кодекса РФ плательщик НДФЛ имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от оказания услуг по гражданско-правовому договору, на сумму профессионального вычета. Сумма вычета определяется в размере понесённых расходов, связанных с извлечением доходов.

Случай с предоставлением нежилого помещения в аренду подпадает под действие данной нормы в той части, что отношения арендодателя и арендатора действительно должны быть закреплены договором ГПХ. Далее необходимо определиться с тем, какие расходы, связанные с передаваемым имуществом, может нести арендодатель. Это, например, оплата коммунальных платежей, ремонт помещения и т.п.

Однако в статье 210 Гражданского кодекса РФ указано, что ответственность за содержание имущества в надлежащем состоянии лежит на собственнике. И это не зависит от того, используется ли помещение самостоятельно или передаётся в аренду. Соответственно, указанные расходы не должны приниматься при расчёте профессионального налогового вычета.

Отсюда следует вывод, что таким видом вычета арендодатель не может воспользоваться, что подтверждается Письмами Минфина и ФНС. Правомерность использования профессионального вычета не зависит от того, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. В любом случае налогооблагаемый доход на их сумму уменьшать нельзя.

Вместе с тем физическое лицо имеет право на использование других льгот, не связанных с деятельностью по предоставлению во временное пользование нежилого помещения.

Стандартные налоговые вычеты, предусмотренные статьёй 218 НК РФ:

• в размере 3 000 руб. для отдельных категорий граждан (ликвидаторы аварии ЧАЭС, лица, перенесшие лучевую болезнь и др.);
• в размере 500 руб. в отношении Героев СССР, РФ, участников Великой Отечественной войны и др.;
• в размере 1 400 и более для плательщиков, имеющих детей.

Такие преференции обычно предоставляются физическим лицам по месту работы. Они учитываются ежемесячно при удержании налоговым агентом НДФЛ с заработной платы.

При этом если арендатором является юридическое лицо, то оно как налоговый агент должно самостоятельно рассчитывать налоговые платежи и перечислять их в бюджет государства. В том числе на предприятии лежит обязанность предоставления физическому лицу налоговых вычетов.

Все виды вычетов могут быть использованы только резидентами РФ, являющимся таковыми в соответствии со статьёй 207 НК РФ и уплачивающими НДФЛ по ставке 13%.

Расчёт суммы

Рассмотрим на примерах, какой может быть сумма налога при сдаче в аренду гаража площадью 240 кв. м за 260 тыс. руб. в месяц в г. Москве.

1. Для налоговых резидентов, не пользующихся налоговыми вычетами, годовая сумма НДФЛ равна: 260 000 * 13% * 12 месяцев = 405 600 руб.
2. Для резидентов, использующих стандартные вычеты, например, на 1 ребёнка: (260 000 – 1 400) * 13% * 12 месяцев = 403 416 руб.
3. Для нерезидентов РФ: 260 000 * 30% * 12 месяцев = 936 000.
4. Для ИП на патентной системе налогообложения принимается в расчёт не фактический доход от сдачи имущества в аренду, а потенциально возможный. Исходя из данных примера и норм Закона г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53, годовой доход равен 3 млн руб.: 3 000 000 * 6% = 180 000 руб.
5. Для ИП на УСН: 260 000 * 6% * 12 месяцев = 187 200 руб.

Представленные расчёты показывают, что налоги индивидуального предпринимателя намного меньше, чем гражданина без образования ИП.

Надо помнить, что на плечи ИП также ложится необходимость уплаты страховых взносов, а также бремя сдачи налоговой отчётности.

• без образования ИП, которые сдают нежилое помещение во временное пользование другим физическим лицам;
• ИП на «упрощёнке».

При этом ИП на патентной системе освобождены от подачи декларации на основании статьи 346.52 НК РФ, а при сдаче нежилого помещения юридическому лицу необходимость сдачи отчётности лежит на нём как на налоговом агенте.

Заполнение декларации: пошаговая инструкция

Декларация по форме 3-НДФЛ заполняется следующим образом.

1. На странице 001 необходимо указать:
   • ИНН;
   • ФИО;
   • код налогоплательщика (760);
   • номер телефона.
2. Страница 002:
   • фамилия;
   • дата рождения;
   • место рождения;
   • сведения о документе, удостоверяющем личность;
   • место жительства.
3. Страница 003:
   • сумма дохода;
   • сумма налогового вычета;
   • налоговая база;
   • сумма налога.
4. Страница 004: сумма налога, подлежащая уплате.

Скачать бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Порядок подачи в ФНС

Подать декларацию можно несколькими способами:

• отправить в электронном виде;
• прийти лично в налоговую инспекцию по месту жительства;
• отправить по почте с описью вложения;
• через уполномоченного представителя.

Сроки оплаты

Сроки уплаты налоговых платежей зависят от того, какой налог платит физическое лицо, кому сдаёт имущество в аренду, и является ли оно индивидуальным предпринимателем:

• физические лица, сдающие нежилое помещение другим физическим лицам – ежегодно в срок до 30 апреля следующего года;
• физические лица, сдающие имущество в аренду юридическим лицам или ИП – не позднее дня, следующего за днём фактической выплаты арендной платы (обычно ежемесячно);
• ИП на «упрощёнке» уплачивают ежеквартально авансовые платежи не позднее 25 числа первого месяца квартала/Налог физическим лицом платится ежегодно не позднее 30 апреля следующего года.
• ИП на патентной системе уплачивают до окончания действия патента.

Наказания за нарушения

Так, за совершение такового деяния предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если налог не был перечислен умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

При этом если обязанность по уплате НДФЛ лежит на организации или ИП как на налоговом агенте, то меры ответственности за неуплату налогов применяются по отношению к ним, а не к физическому лицу.

Таким образом, каждый гражданин при сдаче нежилого помещения в аренду должен платить налоги с полученных доходов, предоставлять налоговую отчётность, образовывать ИП при необходимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie/fizicheskie-litsa/nalogooblozhenie.html

Ип сдает в аренду нежилое помещение — налогообложение

• В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ип в аренду?
• Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?
• Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?
• Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме
• Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН
• Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ип в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

1. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя. Любые коммерческие операции с объектом недвижимости (продажа или аренда) с точки зрения налогообложения по умолчанию будут рассматриваться как совершенные физлицом, не ИП. То есть арендодателю по умолчанию нужно будет платить с выручки по аренде НДФЛ по ставке 13%.

Вместе с тем ИП вправе уведомить ФНС о том, что использует объект недвижимости в бизнесе, и на основании этого уплачивать налоги со сделок с данным объектом в соответствии с применяемой системой налогообложения, например УСН или ЕНВД (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ).

Уведомление составляется в свободной форме. В нем желательно отразить реквизиты договора о сдаче объекта в аренду, актов приема-передачи помещения — это будет свидетельством того факта, что недвижимость используется в предпринимательской деятельности (письмо Минфина России от 05.03.2012 № 03-11-11/67).

Если ИП работает на ОСН, то указанное уведомление в ФНС отправить также имеет смысл.

Предприниматель на общем налоговом режиме, как и обычное физлицо, платит 13% с выручки, но при этом ИП как хозяйствующий субъект может включать в расчет налоговой базы расходы, в то время как обычное физлицо не может.

Расходы в случае с арендой бывают весьма существенные (например, связанные с оплатой коммунальных услуг, если они не включены в стоимость контракта).

Более того, ИП на ОСН с выручки по арендной плате будет платить НДС, а обычное физлицо — нет.

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях. При этом ему может быть выгоднее не включать объект налогообложения в состав имущества, используемого в предпринимательской деятельности, поскольку на такое имущество не распространяются налоговые льготы (п. 2 ст. 407 НК РФ).

ИП на УСН и ЕНВД вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

• административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
• объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания.

Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.

Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.

Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:

• ИП и юрлица;
• физлица, не зарегистрированные как ИП.

В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

• исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
• в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
• отчитываться по налогу в декларации.

• вести удобным способом (по которому у ФНС нет возражений, если уже была проверка, или по всем признакам не должно быть, если проверки еще не было) учет физических показателей, влияющих на налоговую базу (письмо Минфина России от 08.08.2012 № 03-11-11/233);
• исчислять, уплачивать и декларировать налог.

В случае с арендой недвижимости при ЕНВД физические показатели по разрешенным видам аренды нежилой недвижимости могут быть разными — нужно смотреть их перечень по п. 3 ст. 346.29 НК РФ. И если объектов несколько, то может потребоваться их раздельный учет.

Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно (если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ и ФНС уведомлена об использовании недвижимости в бизнесе).

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:

1. Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
2. Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в журнал и книги учета.

В установленном порядке НДС принимается к вычету.

Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:

В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

1. При безвозмездной аренде недвижимости физлицом ИП обязан исчислить (по аналогии со сценарием для контрагентов-юрлиц и ИП, описанным выше) налоговую базу НДФЛ по рыночной сумме аренды.

Дело в том, что эта сумма считается натуральным доходом физлица. На нее ИП должен начислить НДФЛ, уплатить его в статусе налогового агента (письмо Минфина России от 05.07.2013 № 03-04-06/25983), а затем отчитаться в ФНС по формам 2-НДФЛ и 6-НДФЛ.

1. В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

Источник: https://nsovetnik.ru/ip/ip-sdaet-v-arendu-nezhiloe-pomeshenie-nalogooblozhenie/

Налогообложение при ведении арендного бизнеса

• Коммерческий директор компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко) о налогообложении при ведении арендного бизнеса частными инвесторами:
• «Выбирая коммерческую недвижимость в качестве объекта для инвестирования, необходимо учитывать затратную часть арендного бизнеса для грамотного расчёта окупаемости своих вложений.
• К таким затратам относятся:— коммунальные и эксплуатационные платежи;— налог на недвижимость;— оплата работы бухгалтера, инженера, юриста, управляющего, брокера;
• — налог на прибыль.
• В зависимости от объёма и типа коммерческой недвижимости, а также способа управления, эти затраты могут как увеличиваться, так и уменьшаться.
• В частности, если мы говорим, о крупном складском комплексе или торговом центре, то все вышеперечисленные расходы будут в полном объёме возникать у арендодателя, и они требуют скрупулезного расчёта.
• Если речь пойдёт об инвестициях в небольшие торговые помещение формата street retail (инвестиции, которые занимают основной портфель заказов на рынке), то затраты заметно сокращаются.
• Сегодня разберём один из основных затрат — это налог на прибыль при ведении арендного бизнеса частными инвесторами (физическими лицами).
• Рассмотрим варианты сдачи в аренду недвижимости и размер налога.

1) Сдача в аренду от физического лица и оплата налога на доходы (НДФЛ).Наименее выгодный вариант, так как размер налога на доход физических лиц составляет 13% от получаемый арендной платы. Используется крайне редко, обычно временно до момента регистрации физлица в качестве индивидуального предпринимателя.

2) Сдача в аренду от индивидуального предпринимателя на упрощённой системе налогообложения (УСНО).Вариант, когда физическое лицо регистрируется в налоговой в качестве индивидуального предпринимателя и, зачастую, выбирает наиболее оптимальное налогообложение — упрощённую систему.

Стоит отметить, что упрощенная система налогообложения доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017 года), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100 человек.При этом «упрощенка» это не всегда привычные 6%.

Есть два вида:— «доходы-расходы» (15% от выручки, уменьшенной на затраты);— «доходы» (6% от выручки, то есть всех поступлений!).

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, если соотношение затрат и выручки больше 0,6 — для аренды это бывает крайне редко, поэтому предприниматели и выбирают систему «доходы».

3) Сдача в аренду от индивидуального предпринимателя при патентной системе налогообложения (ПСН).Такой системой налогообложения могут воспользоваться предприниматели, зарабатывающие на арендном бизнесе не более 60 млн руб. в год, т.е. не более 5 млн руб. в месяц, а также количество сотрудников которых не превышает 15 человек.

Стоимость патента можно рассчитать на сайте налоговой: https://patent.nalog.ru/info/.Для этого нужно ввести месторасположение Вашей налоговой, срок патента, вид деятельности (сдача в аренду нежилых помещений) и площадь сдаваемых объектов.

К примеру, если приобрести патент в Новосибирске на 12 месяцев для сдачи объекта 150 кв.м, то стоимость патента — 60 000 руб. за год.

Сравним расходы с ранее описанными системами налогообложения: при сдаче в аренду помещения в среднем по 1000 руб. за 1 кв.м, годовой доход составит 1,8 млн руб., НДФЛ (13%) от этой суммы — 234 000 руб.

в год, а УСНО (6%) — 108 000 руб. в год. Патент, как видите, получается выгоднее.

Ещё один плюс данной системы — ПСН удобна тем, что в этой системе налогообложения нет деклараций, что существенно упрощает документооборот.Обращаю Ваше внимание — если Вы, как ИП, занимаетесь не только арендным бизнесом, то необходимо приобретать патент на каждый вид деятельности, а этот список ограничен».

Источник: https://www.beboss.ru/blogs/2527

Сдача В Аренду Нежилого Помещения Физическим Лицом Налогообложение 2020

N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества (нежилого помещения), подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.

При этом индивидуальный предприниматель имеет возможность самостоятельно выбирать режим налогообложения для своей предпринимательской деятельности.Так, индивидуальным предпринимателем в соответствии с положениями глав 23, 26.2, 26.3, 26.

5 Налогового кодекса Российской Федерации могут быть применены общий режим налогообложения, упрощенная система налогообложения, система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности или патентная система налогообложения.Заместитель директора ДепартаментаР.А.

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (). Если организация возмещает физлицу-арендодателю стоимость коммунальных услуг, которая зависит от фактического потребления арендатором и учитывается по счетчикам (электроэнергия, газ, водоснабжение), то возмещаемая сумма облагаемым доходом физлица не является.

Сдача в аренду нежилого помещения налогообложение 2020

Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ). При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

• регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
• ведение учётности по операциям и сделкам;
• наличие устойчивых связей со съёмщиками;
• приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
• регулярное совершение сделок в конкретный период;
• покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Налогообложение при сдаче физическим лицом нежилого помещения в аренду

Не стоит экономить на оплате подоходного налога. Многие владельцы думают: «Какие проблемы могут возникнуть, если я буду сдавать в аренду помещение, не сообщая налоговым органам?». Действительно, если договор аренды не зарегистрирован (или его вообще не существует), то ИФНС будет трудно узнать о сделке.

Рекомендуем прочесть:  Оплатить госпошлину фнс

Платить НДФЛ физ. лицо обязано ежегодно, пока помещение сдается внаем. НДФЛ с аренды составляет фиксированную сумму. В 2020 году, как и ранее, – 13% от дохода. Например, собственник сдает ИП нежилой объект недвижимости за 120 тыс. рублей в месяц. Соглашение об аренде оформлено на 1 год.

Каким налогом облагается сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом

Оплата может осуществляться только на основании поданной декларации физическим лицом о полученных годовых доходах по форме НДФЛ. Причем подавать декларацию с рассчитанной суммой налогообложения следует до 30 апреля, следующего за отчетным периодом года.

При первом виде деятельности (а это наиболее распространенный вид) налогоплательщик может оплачивать налогообложение либо только с полученных доходов по ставке 6%, либо за доходы с вычетом проведенных расходов на содержание помещения, но уже по ставке 15% от полученной суммы прибыли.

Налог при продаже нежилого помещения физическим лицом

Получение дохода с продажи нежилого помещения требует заполнения декларации 3-НДФЛ. Физическое лицо обязано сдать ее в налоговую службу не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. То есть, если имущество было продано в 2020 году, сдать декларацию и оплатить налог необходимо в 2020 году.

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%.

Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным.

В чем заключаются тонкости его начисления, особенности применения и выплаты, предлагаем рассмотреть подробней.

Ип сдает в аренду нежилое помещение

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя. Любые коммерческие операции с объектом недвижимости (продажа или аренда) с точки зрения налогообложения по умолчанию будут рассматриваться как совершенные физлицом, не ИП. То есть арендодателю по умолчанию нужно будет платить с выручки по аренде НДФЛ по ставке 13%.

Какой платится налог с продажи нежилого помещения физическим лицом

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.

Текст подготовила Мария Гуреева Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content[email protected] Особенности налогообложения По изменениям в законодательстве для физических лиц в 2020 году, налог на продажу жилья уплачивается в соответствии со сроками нахождения во владении и датой покупки.

Расчет налога на имущество Для расчета налога необходимо знать кадастровую стоимость объекта налогообложения. До 2020 года налог на имущество для физических лиц рассчитывается по формуле: Н = ((КС –КСвычета) x С)- Н2) x К + Н2, где Пример расчета налога на имущество Рассчитаем сумму налога на квартиру общей площадью 70 кв.

В этом случае нужно платить НДФЛ в размере 13%. Статья 220 НК РФ предусматривает 2 возможности уменьшения этого налога: Ситуация 3: индивидуальный предприниматель продаёт нежилое помещение, используемое им в предпринимательской деятельности. Для этого учёт доходов от этой деятельности должен осуществляться отдельно от других личных доходов.

Сдача в аренду нежилых помещений

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.

Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.

Налоги при сдаче в аренду помещения физическим лицом 2020

Иными словами, обезопасить участников от нежелательных последствий, таких как досрочное расторжение договора.

Нужно ли и как зарегистрировать сделку? Стороны, если они являются физическими лицами, заключают договора найма, и получают названия: наниматель , то есть тот, кто непосредственно снимает жилое помещение; наймодатель — гражданин, которому принадлежат юридические права на дом, квартиру или иной объект, предоставляемый в найм.

Менять назначение нежилого помещения не требуется, сдавать будете именно в том виде в котором есть. По поводу ИП нет однозначного ответа. Вопрос: О налогообложении доходов физлица от сдачи в аренду нежилого помещения. МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 22 июля 2020 г.

Продажа нежилого помещения физическим лицом налогообложение 2020

Подлежит ли доход от продажи имущества налогообложению (13%). Или имеет смысл зарегистрировать ИП, указав соответствующий вид деятельности, выбрать УСНО, и в последствии с дохода от продажи заплатить 6%? Нежилое помещение было приобретено физлицом в 2009 году.

В данном случае вся недвижимость распродается без начисления дополнительных налоговых сборов, чтобы кредиторы не понесли лишних затрат. Если сумма дохода от продажи нежилого объекта недвижимости меньше суммы затрат на приобретение имущества, то уплата сборов с такого объекта не предусматривается.

Источник: https://zakonandpravo.ru/lgoty-i-posobiya/sdacha-v-arendu-nezhilogo-pomeshheniya-fizicheskim-litsom-nalogooblozhenie-2019