Передача права аренды земельного участка в 2020 — третьему лицу, в залог, уведомление

Ипотечное кредитование позволило многим россиянам обзавестись собственной недвижимостью и стать полноправными владельцами участков земли и загородных домов. Конкуренция между финансовыми учреждениями на ипотечном рынке заставила банки разработать новые программы для расширения круга потенциальных заемщиков. Одним из таких продуктов и стала ипотека под залог права аренды земли.

Такой залог может являться самостоятельным предметом для строительства или покупки жилого дома, участка или же выступать в качестве дополнения при необходимости увеличить предложенный банком кредитный лимит или при предоставлении в качестве залога дома, построенного на арендованной земле.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Что такое залог права аренды земельного участка

При этом действующая редакция Земельного кодекса допускает передачу в залог не только участков земли, но и прав/обязанностей в рамках заключенного арендного договора. Такие права могут выступать не только залогом по ипотеке, но и вкладом арендатора в уставной капитал.

Гражданский кодекс (ст.336) позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права (каким является право аренды).

ФЗ-102 об ипотеке закрепляет за арендатором возможность передать свои права по договору в залог. При этом потребуется предварительно получить согласие собственника, а ипотека ограничивается сроком арендного договора.

Исходя из вышеизложенного залог права аренды земельного участка можно определить как ипотечный договор, который закладывает имущественные права в качестве гарантии возврата кредитных средств залогодержателю (банку-кредитору).

Можно ли передать в залог право аренды земельного участка

Арендные права на участок земли могут являться залогом при выполнении требований Земельного и Гражданского кодексов, а также ФЗ об ипотеке. Передача имущественных прав в залог допускается в том случае, если они не противоречат условиям договора, желанию собственника или нормативно-правовым актам.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В каких случаях может возникнуть потребность передать в залог арендные права? Таких ситуаций может быть несколько:

• При необходимости получить ипотеку на приобретение недвижимости. Нередко такой вид залога используется при покупке жилья в доме на этапе строительства. После того как заемщик получит квартиру по акту от застройщика именно она станет новым залогом.
• При желании заемщика взять кредит на строительство дома на арендованном участке земли. Обычно право аренды выступает предметом залога только до момента строительства дома, после чего в ипотеку передается само новое жилье.
• При потребности получить в банке заемные средства на любые цели и необходимости предоставить обеспечение.

Предоставление в аренду арендных прав редко выступает в качестве самостоятельного предмета залога.

Обычно необходимость в заключении такого договора возникает у заемщиков, которые предоставляют в залог недвижимость в собственности, возведенную на арендованной земле.

В чем особенности передачи имущественных прав в ипотеку? Всю ответственность по арендному договору продолжает нести первоначальный арендатор. Права и обязанности не переходят к залогодержателю или другому лицу.

К предмету залога применяются общие правила об ипотеке. Если заемщик прекратит исполнять взятые на себя кредитные обязательства, банк накладывает взыскание на предмет залога и реализует его. При этом банки как залогодержатели должны будут заключать не договор купли-продажи, а договор уступки прав по договору аренды.

В качестве собственника арендованной земли может выступать как частное лицо, так и государство/муниципальные образования. Но ФЗ -102 не допускает передачу в залог прав на аренду государственной и муниципальной земли, если она предназначена не для жилищного строительства или комплексного освоения.

Так, например, если земля выделялась под эксплуатацию коммерческой недвижимости, то она не может выступать залогом. Ипотека участков в госсобственности запрещается в том случае, если участки выступают предметом залога самостоятельно без расположенной на них недвижимости, изъяты или ограничены в обороте.

Передать в ипотеку арендные права можно только при условии законности всех построек на участке и их оформлении по нормам российского права.

Оформление ипотеки имущественных прав в свою очередь не будет служить основанием для аннулирования арендного договора и не потребует заключения сторонами нового соглашения.

Передача арендных прав в качестве предмета залога имеет свои особенности, среди которых можно выделить как преимущества подобного рода сделок, так и недостатки. К преимуществам можно отнести такие моменты:

• Получить ипотечный кредит можно заемщикам, у которых нет в собственности иного ликвидного обеспечения в качестве залога.
• Не нужно искать дополнительные средства для покупки участка земли, можно получить заемные средства в статусе арендатора.
• Если арендные права передаются в качестве залога вместе со строением на этой земле, то наличие такого договора с банком не препятствует арендатору выкупить землю под недвижимость в свою собственность.

По этому вопросу уже сложилась судебная практика в пользу заемщика. Сами банки обычно не препятствуют такой сделке. Ведь им даже выгоднее, что земля станет собственностью заемщика.

• Такие кредиты обычно выдаются на относительно короткие сроки, которые ограничены периодом действия договора аренды. Например, если договор аренды заключен на пять лет, то заемщик должен будет погасить основной долг и начисленные проценты в течение пятилетнего периода. Тогда как при классическом ипотечном кредитовании сроки могут достигать 25-30 лет, что дает возможность сделать ежемесячные транши в банк менее болезненными для семейного бюджета.
• Под залог арендных прав выдаются относительно небольшие кредиты, которые ограничены 50-70% величины арендной платы. Нередко заемщикам требуется нести дополнительные затраты, связанные с выездом оценщика на участок для определения его ликвидности.
• В отличие от европейского и американского рынка подобные ипотечные продукты предлагают в России небольшое число банков, что ограничивает выбор заемщика и зачастую заставляют его воспользоваться не самым выгодным финансовым продуктом. Связано это с тем, что достаточно сложно дать объективную оценку стоимости прав аренды и банки предпочитают не связываться с подобного рода обеспечением. Ведь никто не может гарантировать им, что они смогут покрыть все свои расходы на выдачу займа в случае реализации предмета залога или вообще найти покупателя на него.
• Арендные права обычно выступают менее ликвидным объектом залога, нежели недвижимость, поэтому такие займы выдаются под более высокий процент. Банки, выдавая ипотеку в данном случае несут дополнительные риски (в частности, что собственник досрочно откажется от исполнения договора) и закладывают их в процентную ставку.

В большинстве случаев заемщику потребуется получить предварительное согласие от собственника земли на залог арендных прав. Если собственником земли является частное лицо или компания, то такое согласие обязательно. Когда владельцем выступает государство или муниципальные власти, а договор аренды подписан на длительный срок (более чем на 5 лет), то получение согласия не обязательно.

В последнем случае достаточно отправить уведомление о намерении заключить подобного рода сделку местным властям.

Договором аренды может быть предусмотрен прямой запрет на передачу прав в качестве залога. Тогда как собственник земли может сам решать как распоряжаться своими владениями и в любой момент предоставить их в качестве залога. 3 Порядок оформления передачи в залог права аренды ЗУ

При передаче в залог арендных прав участвуют две стороны: арендатор и залогодержатель. Участие в такой сделке третьей стороны-собственника земли требуется только на предварительном этапе.

Алгоритм оформления в залог арендных прав

Получение арендатором согласия от собственника участка на залог прав

Арендатор обязан уведомить собственника о своем желании заключить ипотечный договор. Земельный кодекс (ст.22) позволяет не дожидаться ему получения согласия при условии направления соответствующего письменного уведомления о сделке. Желательно, чтобы у арендатора осталось на руках подтверждение факта передачи уведомления.

Согласие не нужно при одновременной передаче в залог здания и права аренды участка, на котором оно расположено.

Не получать согласие у государственных или муниципальных властей допускается при условии заключения договора на срок более чем пять лет. Соответственно, если аренда менее длительная, то согласие собственника обязательно.

В некоторых случаях власти могут отказать в предоставлении участка в залог. Например, если не полностью внесена предусмотренная договором арендная плата, на участке есть неузаконенные постройки, неоднократном нарушении условий аренды и пр.

Если договором аренды предусмотрен иной порядок получения согласия, то стороны должны руководствоваться именно договором, а не требованиям Земельного кодекса.

Получение предварительного согласия от банка на заключение ипотечного договора

На этом этапе производится предварительная оценка ликвидности арендного договора и комплексный анализ платежеспособности заемщика на основе представленной документации.

Заключение договора ипотеки прав аренды земли

Если условия, предложенные банком, устраивают заемщика, а его кандидатура удовлетворяет требованиям финансовой организации, то стороны заключают ипотечный договор в простой письменной форме. К числу дополнительных документов, запрашиваемых банком, можно отнести арендный договор, согласие собственника (уведомление с его подписью), подтверждение целевого использования земли.

Государственная регистрация ипотеки

Ипотечный договор по требованиям российского законодательства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Нередко до этого момента банк устанавливает повышенную ставку по ипотеке. При отсутствии такой регистрации договор признается недействительным и до прохождения процедуры в Росреестре он не имеет юридической силы.

Договор ипотеки права аренды земельного участка

Договор залога участка заключается в простой письменной форме (т.е. без участия нотариуса) в виде единого документа, подписанного обеими сторонами сделки. Для того чтобы он прошел процедуру госрегистрации требуется составить договор с учетом требований ипотечного и гражданско-правового законодательства.

• стороны сделки;
• предмет залога, его общая характеристика (так, если бы он был в собственности: площадь, целевое назначение и пр.);
• оценка его рыночной стоимости;
• предмет сделки или ее существо;
• ссылка на правоустанавливающие документы по земле и арендный договор;
• величина и сроки исполнения обязательств по ипотеке (не более срока аренды);
• права и обязанности арендатора и залогодержателя;
• ответственность сторон;
• порядок обращения взыскания на предмет залога;
• прочие аспекты.

• Обычно банки предлагают заемщику свою унифицированную форму договора и не допускают внесение в нее изменений.
• Таким образом, залог права аренды земельного участка – одна из разновидностей ипотечного договора, предусматривающая передачу в качестве предмета залога имущественные, а именно арендные права.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/arenda-2/zalog-prava-arendy.html

Что такое залог права аренды земельного участка и как правильно составить ипотечный договор?

Право оставить в залог недвижимое имущество – один из способов обеспечить взятые на себя или третье лицо обязательства. При этом законодатель предусматривает возможность залога не только права собственности, но и других имущественных прав. Залог права аренды земельного участка стоит в ряду таких обеспечительных мер, под которые некоторые банки идут навстречу заемщикам и выдают кредит.

На практике такие отношения вполне возможны, хоть и встречаются реже, чем обычная ипотека. Подобный тип соглашений имеет свои особенности и во многом их реализация зависит от воли арендодателя.

Правовое регулирование

Рассматривая особенности такого вида отношений, в первую очередь стоит обратить внимание на статью 358.1 ГК РФ «Залог обязательственных прав».

Прямо возможность передачи права временного пользования в залог предусматривается пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ. Норма устанавливает, что за исключением ряда случаев, арендатор вправе использовать свои права в качестве обеспечительной меры в обязательстве.

Понятие и особенности залога права аренды

Полученное в залог право заключить в будущем договор аренды будет в данном случае выступать в качестве обеспечительной меры. Если должник не выполнит своё обязательство, залогодержатель получит возможность перезаключить сделку с арендодателем. И использовать участок можно будет точно так же, как его использовал бы залогодатель. Плюс ко всему реализовать право пользования, полученное в залог, можно с торгов.

При этом подобные отношения имеют ряд особенностей:

• если предметом договора выступает строение, расположенное на арендованном участке, аренда земли также должна передаваться и выступать в качестве способа обеспечения обязательства. Это правило следует из статьи 35 Земельного кодекса РФ, устанавливающей единство судьбы надела и строения, расположенного на нём;
• если собственником выступает государство или муниципальное образование, срок ипотечного договора не должен превышать срок первоначальной сделки. При этом нужно будет обязательно получить согласие собственника;
• если срок аренды государственной или муниципальной земли составляет более пяти лет, то согласие брать не нужно, потребуется лишь уведомление собственника;
• если арендодателем выступает частное физическое лицо или организация, получение согласия носит обязательный характер;
• передать права по залогу можно только в пределах срока действующей аренды.

Залогодержатель вправе после обращения взыскания реализовать право с публичных торгов. В таком случае оформляется не купля-продажа, а уступка требования (цессия).

Банковские условия и программы залога на право аренды

Банк пойдёт на сделку только когда предлагаемое в ипотеку право можно будет реализовать быстро и по выгодной стоимости. Аренда довольно специфична в этом плане, поэтому подобные предложения встречаются не так часто. Лишь самые крупные участники рынка соглашаются на заключение подобного договора.

При этом обязательно нужно учесть некоторые особенности:

• потребуется оценка стоимости объекта и его ликвидности. В некоторых случаях работа специалиста оплачивается за счёт средств заёмщика. Данный момент нужно уточнять заранее;
• не стоит рассчитывать на большой размер кредита. Чаще всего временное пользование не оценивается высоко, и кредитор предлагает лишь краткосрочные варианты займа;
• срок действия договора займа не может превышать срок пользования наделом;
• большая часть банков предъявляет требование, чтобы строения, располагающиеся на участке, принадлежали потенциальному должнику. Для этого они должны быть должным образом оформлены.

Распространённая ситуация – заключение договора при условии выдачи целевого займа под строительство дома на таком участке. После строительства в качестве предмета залога сможет выступать строение, даже если оно считается незавершённым.

Конкретные банковские программы на 2019 год

На финансовом рынке не так просто найти банк, который предлагает подобные кредитные программы. Но среди самых крупных финансовых организаций предложения встречаются:

Банк	Условия кредитования
Сбербанк	От миллиона до 10 миллионов рублей Срок от 3 месяцев до 7 лет Ставка от 14,5 процентов
ВТБ Банк Москвы	От миллиона до 30 миллионов рублей От 3 месяцев до 8 лет Ставка от 11,15 процентов
Райфайзен Банк	От 0,8 миллионов до 26 миллионов рублей От 3 месяцев до 8 лет Ставка от 11,5 процентов

Указанные условия не являются окончательными. Каждый случай рассматривается сотрудниками банка индивидуально, в зависимости от кредитной истории заёмщика, ликвидности и так далее.

Условия договора: на что обратить внимание

К договору залога права аренды предъявляются общие требования, как к любой ипотечной сделке. В первую очередь, это касается письменной формы – устное обязательство не будет иметь никакой юридической силы.

Договор также подлежит обязательной государственной регистрации. Об этом говорит пункт 1 статьи 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Текст документа также должен соответствовать определённым требованиям. Так, в нём должны быть отражены:

• основные реквизиты, то есть дата, номер и наименование документа;
• реквизиты сторон сделки;
• срок действия договора, который не должен превышать срок аренды;
• условие о том, что арендодатель дал прямое согласие на залог права, если иное не предусматривается законом;
• полные реквизиты участка и договора аренды, на основании которого заёмщик пользуется участком.

Скачать договор залога права аренды земельного участка (образец)

Гражданский кодекс (статья 339, пункт 4) прямо указывает, что несоблюдение письменной формы повлечёт недействительность сделки. Отсутствие государственной регистрации приведёт к тому, что документ вовсе будет считаться незаключенным.

Порядок передачи права аренды в залог

Найти кредитора, который согласится на залог права аренды, не так просто. Это не самое ликвидное право, поэтому и рассчитывать на выгодные условия тоже не приходится.

Если же поиск предложения всё же завершился успехом, оформление договора производится в следующем порядке:

1. выбрать конкретный банк или иную финансовую организацию из найденных предложений, если их было несколько;
2. оговорить условия с представителем займодавца. Организации будут действовать в рамках имеющихся программ, но в некоторых случаях заёмщики могут рассчитывать на индивидуальное предложение;
3. получить предварительное согласие от банка на заключение договора. Для этого представитель кредитора должен как минимум осмотреть участок, изучить имеющиеся документы. Без проведенного межевания и постановки участка на кадастровый учет банк сделку скорее всего не одобрит;
4. получить согласие от арендодателя на залог права, если такое согласие требуется в соответствии с законом и условиями сделки;
5. заключить договор. Нотариальное заверение не потребуется, нужно составить документ в простой письменной форме;
6. зарегистрировать сделку в Росреестре. Можно произвести регистрацию через МФЦ на территории субъекта, то есть не обязательно проводить сделку именно в том населённом пункте, в пределах которого расположен надел.

После оплаты кредита залог должен быть снят. Для этого требуется совместное заявление кредитора и заёмщика, а также наличие документов от банка, подтверждающих отсутствие задолженности. Если займодавец отказывается добровольно снять обременение, придётся обращаться в суд за защитой своих интересов.

На стадии получения предварительного согласия от банка, проводится оценка ликвидности права аренды.

Если надел не имеет особой ценности, например, расположен далеко от средств коммуникации и транспортных систем, находится в состоянии, непригодном для прямого использования, то банк может отказать в заключении сделки, так как не сможет реализовать право аренды в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств.

Подведем итоги

Залог права аренды – менее распространённый тип сделки, чем залог недвижимости, к примеру, такого же участка, находящегося в собственности. Всё же некоторые банки предлагают подобные кредитные программы.

Заёмщик должен понимать, что условия договора будут менее выгодными, так как аренда менее ликвидна, чем собственность, что создаёт дополнительные риски для кредитора.

При оценке рисков учитывается возможность, полученная кредитором, реализовать в последующем данное право, что зависит от множества факторов, начиная от расположения надела и заканчивая его фактическим состоянием.

Источник: https://urpomosh03.ru/land/sdelki/zalog-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Право аренды земельного участка

Право аренды земельного участка в условиях рыночных отношений является ресурсом и товаром. Оно представляет собой комплекс прав арендатора, вытекающих из договора между арендодателем, являющимся собственником земельного участка, и арендатором, а также, в некоторых случаях, — и третьими лицами.

По договору аренды, согласно ст. 606 Гражданского кодекса (ГК) РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество на платной основе во временное владение и пользование, или же только во временное пользование. В ст.

607 ГК РФ оговорено, что законами могут устанавливаться дополнительные особенности предоставления в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.

Обязательным элементом договора аренды выступают данные об ее объекте, позволяющие определенно его установить, без таких данных договор не может считаться действительным.

В качестве арендодателей негосударственных земельных участков могут выступать их собственники – негосударственные юридические и физические лица. Собственниками же участков, находящихся в государственной собственности, являются уполномоченные государственные и муниципальные органы. Можно также взять в аренду участок у лица, которое уже его арендует.

В ст. 22 ЗК РФ (п.2) указано, что земельные участки, кроме земель, изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду их собственниками. Земельные участки, изъятые из оборота, могут предоставляться в аренду только в исключительных случаях, которые установлены федеральным законодательством.

Существенным условием для заключения договора аренды земельного участка является размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ).

При аренде же государственных и муниципальных земель эти условия определяются органами государственной власти соответствующего территориального субъекта РФ либо органами местного самоуправления.

Права арендатора

Арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть предприятия, учреждения, организации, зарегистрированные на территории РФ, также граждане России, других стран и лица без гражданства.

В ст. 22 ЗК РФ закреплены права арендатора земельного участка на период всего действия договора, которые включают:

• передачу своих прав и обязанностей по договору аренды участка земли третьему лицу, в том числе в качестве:
  • залога для обеспечения выполнения обязательств;
  • взноса в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;
  • пая, вносимого в производственный кооператив;
• передачу арендованного земельного участка или его части в субаренду в пределах действия срока аренды.

Указанные действия могут осуществляться арендатором без получения согласия собственника, но при соблюдении условия об его уведомлении, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное. Заключения нового договора аренды при этом не требуется. Ответственность по договору перед арендодателем перекладывается на нового арендатора, кроме случаев передачи прав аренды в качестве залога.

Особенности аренды государственных земель

Юридическое или физическое лицо может арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в таких случаях:

1. Когда оно имеет оформленное в собственность здание, сооружение, строение, располагающееся на этом участке, и по каким-либо причинам не может и/или не желает приобретать прилегающий к нему участок. Договор аренды при этом может быть оформлен на срок до 49 лет, и его наличие в дальнейшем не препятствует выкупу земельного участка.
2. Получения земли для осуществления строительства на срок проведения строительства. В этом случае обязательным будет проведение работ по формированию земельного участка с предварительным согласованиям места, где будет размещен объект строительства. Земельные участки в данном случае предоставляются исключительно на основе аукционных торгов, по результатам которых составляется протокол. Договор аренды с победителем торгов заключается на основании протокола и оформляется в срок до 5 дней от момента подписания протокола.

Если договор аренды участка земли, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оформлен на срок более 5 лет, то арендатор имеет право передавать свои права и обязанности, обусловленные договором аренды, третьим лицам на приведенных выше условиях, предусмотренных ст. 22 ЗК РФ (п. 5 и 6).

В случае аренды государственных и муниципальных земель не допускаются изменения условий договора без получения согласия арендатора, а также последующие дополнительные ограничения прав арендатора, установленных договором.

Здесь Вы можете узнать все детали установления частного сервитута. А как происходит выкуп арендованного земельного участка, подробно описано здесь: http://www.landatlas.ru/help/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy.htm.

Расторжение договора, заключенного сроком более чем на 5 лет, до окончания предусмотренного в нем срока аренды земельного участка, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при условии существенных нарушений арендатором условий договора.

Муниципальными органами на местах может быть организован целевой выкуп права аренды земельных участков, который подразумевает предоставление земельных участков юридическим и физическим лицам в установленных соответствующим документом (Положением) случаях, без проведения процедуры торгов по фиксированной цене выкупа. Такой выкуп возможен в случае приобретения соседнего земельного участка (площадью до 30 % от общей площади основного участка), граничащего с основным, либо участка, занятого временными сооружениями, при условии последующего перевода их в капитальные.

Особенности передачи прав третьему лицу

• При передаче прав третьему лицу нужно различать такие ситуации, как:
• 1) передача (продажа/уступка) права на заключение договора аренды земельного участка, которая может произойти только до наступления момента заключения договора с арендодателем;
• 2) передача арендных прав, которая осуществляется только в рамках уже заключенного ранее договора.

Первая ситуация может возникнуть, в частности, когда победитель аукциона, выигравший право на заключение договора аренды земельного участка, желает передать это право третьему лицу. Как правило, такая передача осуществляется с использованием товарно-денежных отношений, то есть, имеет место приобретение права аренды третьим лицом – потенциальным арендатором у первоначального правообладателя, обычно по более высокой цене.

Следует отметить, что данное право нельзя реализовать, если аукцион был признан несостоявшимся из-за того, что на нем не удалось обеспечить присутствие двух или более участников.

В этом случае единственный участник в течение 10 дней после дня, когда был проведен аукцион, имеет право на заключение договора аренды по установленной стартовой цене аукциона, но осуществить переуступку права аренды земельного участка не может.

Регистрация перехода права аренды

Договор аренды земли, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация перехода права аренды регламентируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.

Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав.

Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная пошлина за регистрацию перехода прав аренды составляет: для физлиц – 500 руб., для организаций – 7500 руб.

Прекращение права аренды

Прекращение права аренды земельного участка возможно в следующих случаях:

• по окончанию срока аренды;
• по соглашению сторон до наступления этого срока;
• по инициативе одной из сторон;
• нарушения условий договора;
• ненадлежащего использования земли арендатором;
• действий арендатора, ведущих к ухудшению земли;
• непригодности земельного участка для использования.

Источник: http://www.landatlas.ru/help/pravo-arendy-zemelnogo-uchastka.htm

Все нюансы о залоге права аренды земельного участка и образец договора по ипотеке

• Ипотека предоставляет потребителю возможность приобрести квартиру или другие недвижимые имущественные объекты.
• Этим фактом продиктован возросший спрос на оформление ипотечного кредитования.
• Закон предусматривает предоставление атрибутом залога как жилья, так и права аренды земельного участка.
• Банковские учреждения для повышения уровня конкурентной способности вносят в перечень услуг спецпредложения по данному вопросу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что вкладывается в сущность залога права аренды земельного участка

В шестом веке до нашей эры греки обозначали этим словом форму ответственности должника перед кредитором своей землей.

На рубеже земельной территории заемщика стоял столб, на котором было написано, что земля обеспечивает долг. Столб называли «ипотекой», в переводе «подпоркой».

В современном мире ипотечным предметом может выступать недвижимое имущество, надел земли, а также право его аренды. Арендатор узаконенной территории обладает возможностью внести земельные права под гарантию и реализовать в качестве вклада или взноса установленного пая.

СПРАВКА: Соглашение по ипотеке прерогативы аренды земли являет собой документ, предусматривающий залог арендного права на гарантированное возвращение финансовых средств кредитору.

Совсем простыми словами – вы можете взять ипотеку под залог вашего права аренды земельного участка, если такое право у вас есть. Более подробно о том, кому принадлежит право аренды земли, можно прочитать здесь.

Законодательные акты о сделке по ипотечному кредитованию

Данная процедура основывается на текстах следующих законов:

П.5 ст.22 ЗК РФ закрепляет привилегию арендатора выставить арендные права на земельное владение в качестве гарантирующего возврат средства.

Ст. 62 ФЗ № 102 уточняет, что согласно ипотечному соглашению может закладываться земельная территория, являющаяся объектом оборота, т.е. не исключена и не имеет ограничений в процессе эксплуатации.

Арендатор, желающий использовать аренду земель федеральной и муниципальной собственности в роли залогового инструмента, обязан заручиться позволением собственника. Но достаточно будет уведомительного документа, если соглашение заключено на период больше 5 лет.

Условия на которых можно передать в залог право аренды земельного участка

Предоставление права аренды земельного надела в роли залогового инструмента осуществляется при соблюдении ряда предписаний, прописанных в законодательных документах:

• передача земельного надела в положение гарантийного средства реализуется только во временах рамках функционирования арендного соглашения;
• обладатель земельной собственности должен быть осведомлен и согласен на внесение залогового средства;
• не могут воспользоваться данной возможностью резиденты особых зон экономики, перечень которых закреплен законодательно;
• возникновение обстоятельств, прописанных в договорном тексте аренды, позволяющих или, наоборот, препятствующих залогу арендованного землевладения.

Инструкция: как предъявить договор ипотеки права аренды земельного участка банковскому учреждению

Для предоставления права арендования земельного владения в виде заложенного банку имущества следует провести следующие процедурные действия:

• обратиться в банк с намерением оформить займ под описываемый вид залога;
• для оценивания показателя стоимости и анализирования вероятности ликвидности арендуемого участка банковская организация направляет своих специалистов на земельный участок;
• оформляется договорный правовой акт между банком и залогодателем;
• договорный документ подписывается;
• далее следует обязательная госрегистрация данное условие проговаривается ст. 10 Федерального законодательного акта об ипотеке;
• исключение представляют соглашения сроком менее 1 года;
• неосуществление требования о регламентируемой регистрации соглашения с банком приводит к признанию его недействительности, данный факт констатирует п.4 ст. 339 ГК РФ.

ВАЖНО! Функционирование соглашения по ипотеке права аренды земли начинается конкретно после выдачи регистрационных документов государственными органами, а не с момента его подписания банком и предоставителем залогового объекта.

Соглашение по ипотеке, предметным орудием которой признается правовая привилегия аренды земли, содержит в соответствии с требуемым порядком следующие информационные сведения (образец договора ипотеки на право аренды земельного участка можно скачать ниже):

• номер и дата заключения арендного договора, подтверждающего прерогативу залогодателя на аренду указанной площади;
• полное наименование арендодателя согласно тексту арендного соглашения;
• срок правомочий аренды согласно предписаниям соглашения;
• информирование о высказанном согласии арендодателя на предоставлении внесения права в ипотеку, при ситуации, что соглашение не предусматривает что-либо иное;
• данные об арендованном земельном наделе, оформленные таким образом, как если бы земля регистрировалась предметным объектом ипотеки.

Соглашение оформляется в письменной форме.

Образец договора залога на право аренды земельного участка можно скачать тут.

Программные продукты ипотечного кредитования банковских организаций

Залоговая формулировка в виде права арендования земельной площади не во всех обстоятельствах устраивает банки, так как существуют затруднения, вызванные объективными обстоятельствами, в определении реальной стоимости и ликвидности реализации аренды земли (как проводят оценку права аренды ЗУ и как выглядит ее отчет узнаете тут) . Ипотека указанного плана осуществляется в масштабных банках и организациях, специализирующихся на ипотеке.

Как правило, ипотека арендного права на землю представляет собой составную часть программного продукта ипотечного кредитования под залог недвижимости, числящейся в собственности.

ВАЖНО: Кредитно-финансовые и банковские организации в рамках подобных программ предоставляют кредиты по определенному целевому назначению (покупка недвижимого имущества, ведение ремонтных работ, лечебные процедуры и операции и т.п.) и без указания цели.

Существует ряд важных обстоятельств, которые должен предусмотреть залогодатель:

• выезд банковских служащих на арендованную землю с целью определения стоимости участка и вариантов ликвидности потребует оплаты со стороны заемщика;
• здания, располагающиеся на заложенной земельной территории, должны быть в собственности или арендованными у залогодателя;
• срок кредитования не превышает временной лимит действия арендного соглашения;
• в большинстве случаев под залог аренды земли банки предоставляют небольшие денежные ресурсы и недостаточно длительный временной отрезок.

Залог банковскому учреждению права аренды земли в силе обеспечивать займ под постройку жилого строения. По такому программному сценарию ипотека оформляется на время строительного процесса. После завершения стройки предметным ипотечным объектом становится новое строительное сооружение.

Программное предложение от Сбербанка

1. Сбербанк рекомендует своим клиентам варианты ипотечного кредитования, одним из которых предполагается ипотека права аренды земли.
2. Ориентируясь на требования банка физлицо, делающее запрос на указанную потребительскую ссуду, предоставляет справочный документ о том, что он, заемщик, обеспечен жильем (приносится выписной текст из домовой книги).
3. Условия Сбербанка предполагают возможность замены залога на поручительство.
4. Основные параметры программы ипотеки права на аренду земли от Сбербанка:

• размер займа под данный вид ипотеки — от одного до десяти миллионов руб.;
• срок погашения кредитной суммы — от трех месяцев до семи лет;
• кредитная ставка — 14,5%;
• вид страхования — имущественный (в отношении заложенного участка).

ВАЖНО! Займ под залог права на аренду земли вправе оформить и физические лица, и учреждения, компании, организации частного предпринимательства.

Клиентура ВТБ Банк Москвы владеет возможностью получения ипотечного кредита с господдержкой под залог аренды земли на перечисленных ниже условиях:

• размер кредита – от одного до тридцати миллионов руб.;
• срок погашения кредита — от трех месяцев до восьми лет;
• кредитная ставка — 11,15%;
• вид страхования — имущественный;
• первоначальный взнос — от 15%.

Параметры ипотечного кредитования под залог аренды земельного владения от Райффайзен Банка:

• размер кредита – от восьмисот тысяч до двадцати шести миллионов руб.;
• срок погашения кредита — от трех месяцев до восьми лет;
• кредитная ставка — 11,5%;
• вид страхования — имущественный;
• первоначальный взнос — от 10%.

Представленные показатели требуют уточнения в самом банке, так как происходят изменения, обусловленные политикой банка.

Особенности и подводные камни передачи права арендования земельного участка в залоговом качестве

Тем, кто намеревается воспользоваться ипотечным кредитованием, необходимо помнить ряд особенностей:

• если арендованная земля оформлена в собственности нескольких владельцев, то уведомлении и согласие требуется от каждого собственника.
• Ипотека строения или сооружения реализуется только совместно с ипотекой земельной площади по тому же соглашению арендования землевладения, на котором сооружение или строение стоит.
• Отклонение от принципиального единства земли и здания, на ней стоящего, возможно исключительно по прописанным в договорном тексте уточнениям и особенностям.
• Залогодателю требуется рассчитать свои финансовые возможности по погашению кредита, вероятные риски.
• Когда арендодателем выступает частник, то без его согласия невозможно выставить данный вид залога.
• Если на заложенное обладание арендой земли накладывается резолюция о взыскательных мероприятиях, и осуществляется в дальнейшем продажа на публичном аукционе, составляется соглашение по уступке прав. Договор купли-продажи здесь не действует.

Преимущества и недостатки сделки

Преимуществами залога привилегии на аренду земли считаются следующие факты:

• клиенту могут срочно потребоваться деньги, например, на развитие бизнеса. При отсутствии возможности предоставления другого залога по требованию банка, потребитель может воспользоваться залогом права арендования.
• При оформлении ипотеки банки реализуют индивидуальный подход при рассмотрении заявки залогодателя.
• Залог правовой возможности аренды земли не требует обязательного страхования от рисков утраты, гибели или повреждения.

В качестве недостатков можно признать:

• вследствие наличия определенных рисков банк назначает короткие временные рамки погашения кредитной суммы под залог права аренды.
• По аналогичной причине суммы ипотечного кредитования несколько ниже, чем те, на которые рассчитывал залогодатель.

Гражданин имеет возможность, предусматриваемую законодательством, оформить залог земельного участка аренде. Банковская организация предоставляет возможность кредитования на законных условиях.

Но описываемый вариант ипотеки не привлекателен для банка вследствие невысокой степени ликвидности залога права аренды.

Для потребителя данный способ не является самым оптимальным из-за невысоких сумм и сроков кредитования.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/arenda-zu/zalog-prava.html