Продажа права аренды земельного участка в 2020 — что это такое, налог, сельхозназначения, в конкурсном производстве

Земля, предназначенная для сельскохозяйственных работ, является востребованным имуществом, применяемым для получения прибыли частными лицами или разными компаниями. Она может оформляться в аренду или приобретаться.

Правила оформления в аренду земли сельскохозяйственного назначения зависят от того, принадлежит ли конкретный участок государству или частному лицу.

Важно грамотно составить договор аренды, а также указать срок действия документа и другие существенные условия.

Правила аренды

Территории, на которых имеются лесные насаждения, водные объекты и сельскохозяйственные угодья, являются востребованными участками земли, применяемыми обычно для ведения предпринимательской деятельности. Регулируется процедура аренды земель сельскохозяйственного назначения законом ФЗ № 101 «Об обороте земель с/х назначения».

В качестве объекта аренды выступает конкретный земельный участок, обладающий точными границами. Без межевания не получится определить, какой именно участок может использоваться арендатором.

Постановка объекта на кадастровый учет является обязательным этапом для арендодателя, желающего предоставить свои земли в аренду.

Кто может быть арендатором?

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения разрешается как для разных компаний, так и для частных лиц. Обычно арендаторами становятся:

• фермерские хозяйства;
• образовательные организации, в которых обучаются будущие специалисты в разных направлениях сельского хозяйства;
• всевозможные НКО;
• хозяйственные общества;
• унитарные предприятия, принадлежащие государству или муниципалитету;
• научные компании;
• производственные кооперативы;
• частные лица, занимающиеся огородничеством, ведением подсобного хозяйства, животноводством или аналогичными видами деятельности.

Все вышеуказанные лица обладают правом выкупа земли при оформлении ее в длительную аренду у государства. Не допускается выкуп территории иностранцами или лицами без гражданства.

Выгода от аренды

Аренда земли сельскохозяйственного назначения считается выгодным процессом для любого арендатора. Это обусловлено следующими причинами:

• территории отличаются наличием плодородных почв;
• если оформлять землю в аренду у государства, то арендная плата будет невысокой;
• запрещается строительство жилых строений на участке;
• если отсутствует несколько претендентов на территорию, то плата является минимальной, что очень выгодно для разных обществ и хозяйств;
• любой гражданин может заниматься на таком участке личным подсобным хозяйством, получая высокий доход с минимальными вложениями.

Процесс оформления земли зависит от того, кто выступает ее собственником.

Аренда у частного лица

Нередко сельскохозяйственные угодья находятся в собственности граждан. При таких условиях аренда земли сельскохозяйственного назначения обладает некоторыми нюансами:

• составляется стандартный договор между участниками сделки, в котором указывается, как именно разрешается пользоваться арендатору участком;
• по этому соглашению не допускается изменять вид разрешенного использования земли, так как за такие действия предусматривается для участников административная ответственность;
• не допускается на такой территории строить жилые строения;
• наиболее часто владельцы земли заключают коллективный договор с разными компаниями.

Если у одного собственника имеется большая территория, то он может разбить ее на несколько участков, но для этого составляется либо коллективный договор, либо производится постановка на кадастровый учет всех полученных участков.

Аренда земли у государства

Передача земель сельскохозяйственного назначения в аренду государством производится на основании многочисленных правил. Для передачи объекта проводятся торги, причем выигрывает только участник, предлагающий наиболее высокую арендную плату. Если имеется только один претендент, то договор заключается с ним напрямую, поэтому не требуется проведение торгов.

Чтобы заключить договор с государственными органами, выполняются действия потенциальным арендатором:

• составляется специальная заявка в муниципалитет, в которой указывается, на какую именно территорию претендует заявитель, на каких условиях он желает оформить аренду, а также в каких целях будет использоваться участок;
• назначается местными властями дата проведения аукциона;
• принимаются заявки от других претендентов на составление арендного договора;
• если имеется хотя бы два претендента, то проводятся торги;
• участниками вносятся задатки;
• подготавливается территория, для чего проводится межевание и оформляется на нее кадастровый паспорт;
• победителем становится претендент, предлагающий наиболее высокую арендную плату;
• с ним заключается арендный договор, а также формируется и подписывается акт передачи объекта.

Если обращаются с заявкой фермерские хозяйства, то для них в законе предусматривается возможность составления соглашения без проведения аукциона. Сроки рассмотрения заявки значительно сократились, поэтому договор аренды земли сельскохозяйственного назначения заключается с заявителями буквально через неделю после получения заявки.

Какие документы должны иметься у владельца?

Предоставление в аренду земель сельскохозяйственного назначения допускается только при наличии у владельца нужной документации на этот объект. К ней относятся бумаги:

• свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, где указывается, кто именно является владельцем территории, а также какова категория земли;
• паспортные данные владельца или информация о государственном органе, являющемся собственником;
• технические бумаги на объект;
• план участка.

Арендатор может запрашивать дополнительную документацию. С ее помощью можно убедиться, что соглашение составляется действительно с собственником, а также отсутствуют юридические проблемы у владельца.

Права и обязанности арендатора

Получение в аренду земли сельскохозяйственного назначения производится после подписания арендного договора. В нем перечисляются права и обязанности, которые появляются у пользователя и владельца территории. К ним относится:

• арендодатель может в любой момент времени проверять, используется ли территории в соответствии с целями, указанными в контракте;
• арендатор может распоряжаться самостоятельно результатами своего труда на предоставленной земле, поэтому он получает от такой деятельности личную выгоду или прибыль;
• арендодатель должен контролировать, чтобы земля использовалась в соответствии с ее категорией и видом разрешенного пользования;
• арендатор обязан перечислять владельцу территории заранее оговоренную сумму средств в установленные сроки;
• если арендодатель после проверки участка выясняет, что в результате деятельности арендатора ухудшается состояние почвы, то он обязан предпринимать разные меры по предотвращению дальнейшего ухудшения качества земли.

Все права и обязанности участников закрепляются в соглашении.

Правила составления контракта

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения включает многочисленные сведения, важные для каждого участника сделки. Он регулируют отношения, возникшие между двумя участниками, которые могут быть государством, частными лицами или разными компаниями и обществами. В договор обязательно включаются сведения:

• информация об участниках сделки;
• предмет договора, представленный земельным участком, причем указывается его адрес, площадь, назначение и другие существенные параметры;
• срок аренды земель сельскохозяйственного назначения, причем не допускается такое соглашение составлять на срок, превышающий 49 лет;
• условия и правила оплаты;
• обязанности и права, имеющиеся у каждого участника сделки;
• возможность выкупа территории досрочно или после окончания срока действия договора;
• ответственность каждой стороны за нарушение важнейших пунктов формируемого соглашения;
• условия, на которых могут корректироваться положения договора;
• нюансы продления и расторжения контракта.

Дополнительно составляется специальный график, на основании которого арендатор должен вносить платежи. Пример договора располагается ниже.

Нужна ли регистрация?

Если владельцем территории является частное лицо, то наиболее часто им используется минимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения, представленный одним годом. Такое соглашение может не регистрироваться в государственных органах.

Если же составляется договор на срок от одного года, то он непременно регистрируется в Росреестре. Процедура делится на следующие этапы:

• составляется заявление арендодателем;
• оно передается совместно с паспортом владельца территории, составленным договором и документами на землю в Росреестр;
• регистрируется сделка.

Для выполнения процесса уплачивается пошлина в размере 200 руб. Обратиться с этим процессом можно не только непосредственно в отделение Росреестра, но и в МФЦ.

Сроки аренды

Минимальный срок договора аренды земель сельскохозяйственного назначения представлен одним годом. Он может изменяться в зависимости от вида деятельности, которым занимается на территории арендатор.

При составлении соглашения этому пункту уделяется особенно много внимания.

Если отсутствуют сведения о сроке, то считается, что соглашение составлено на максимальный срок, поэтому расторгнуть его досрочно даже через суд будет достаточно сложно.

Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения составляет 49 лет. Наиболее часто такой период выбирается арендаторами, планирующими дальнейший выкуп территории. Предлагается такой срок обычно государством, предоставляющим землю в аренду.

Правила пролонгации

Продление договора допускается на основании ст. 621 ГК. К особенностям процесса относится:

• продлевается срок действия соглашения только при условии, если арендатор без нарушений справляется со своими обязанностями по договору;
• продление сотрудничества предполагает составление нового соглашения, в которое вносятся измененные условия;
• если контракт был расторгнут досрочно из-за нарушений со стороны арендатора, то не получится вновь его заключить.

Еще во время составления данного документа может предусматриваться возможность выкупа территории. Этот процесс может выполняться в любой момент времени при наличии согласия от владельца объекта.

Нюансы расторжения контракта

Расторжение составленного договора допускается при наличии следующих причин:

• заканчивается срок действия соглашения, указанный непосредственно в его тексте;
• арендодатель создает препятствия для арендатора в процессе использования территории;
• земля обладает существенными недостатками, поэтому не может применяться для целей, перечисленных в соглашении;
• владелец территории не выполняет разные действия, направленные на улучшение почвы;
• участок становится непригодным для использования.

После расторжения договоренности обязательно вносятся нужные сведения в Росреестр.

Как определяется плата?

При составлении соглашения обязательно определяются следующие правила внесения платежей:

• размер ежемесячного платежа;
• периодичность перечисления денег;
• способ, с помощью которого будет вноситься оплата;
• ответственность за просрочку или неуплату.

Если данная информация отсутствует в договоре, то он считается безвозмездным. Дополнительно могут вноситься сведения о возможном выкупе территории.

Заключение

Земли, предназначенные для сельскохозяйственной деятельности, могут оформляться в аренду у частных владельцев или государства. Процесс предполагает составление и регистрацию арендного договора.

При формировании данного соглашения важно внести в него сведения о размере оплаты, максимальном сроке договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и других существенных условиях. От правильности составления документа зависят нюансы сотрудничества.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1488562647018506846/arenda-zemli-selskohozyajstvennogo-naznacheniya/

Процедура и сроки аренды земли сельхозназначения и порядок выкупа участка

• Земли сельскохозяйственного назначения занимают особое место среди земельных участков и подлежат особому законодательному регулированию и охране со стороны государства.
• Такие земли могут передаваться в аренду различным гражданам и предприятиям для ведения на них сельскохозяйственной деятельности на условиях, закрепленных в Земельном кодексе РФ.
• Стоит рассмотреть данные условия и примерный порядок действий, которые помогут подробно ответить на вопрос, как взять в аренду землю сельхозназначения.

Понятие и определение объекта аренды

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

• непосредственно сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, виноградники, сады, залежи);
• участки, которые заняты внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями или лесными насаждениями, целью которых является обеспечение защиты земель от негативного воздействия (например, от природных или техногенных явлений);
• земли, на которых расположены водные объекты, здания, строения или сооружения, используемые с целью изготовления, хранения или переработки продукции сельскохозяйственного назначения.

Конкретная цель (или их перечень) обычно закрепляется в отдельном пункте договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. При этом стоит учесть, что прописывать там цели, для которых участок не предназначен в соответствии с законодательством, стороны не имеют права.

Минимальные и максимальные сроки

• минимальный срок аренды земли — 3 года;
• максимальный — 49 лет.

Стороны сделки могут устанавливать любой период действия договора аренды, который находится в данных пределах. Стоит учесть, что при этом обязательной будет регистрация документа в Росреестре, без которой он не станет считаться действительным.

Однако в некоторых случаях договор может быть заключен и на меньший срок (то есть до трех лет). Это возможно, если участок предоставляется арендатору для таких целей, как выпас скота или сенокошение.

Если в договоре не указывается срок его действия, то он считается заключенным бессрочно. Однако в данном случае все равно максимальный период сделки ограничивается сроком, указанном в законодательстве (то есть не более 49 лет).

После окончания установленного периода арендатор имеет преимущественное право на оформление нового договора на этот же участок. Однако это касается только ситуаций, когда он исполнял условия сделки надлежащим образом и использовал землю без нарушений. Если в документе предусмотрено право выкупа, то после истечения срока его действия арендатор может оформить права собственности на нее.

Оформление аренды

В большинстве случаев для получения права арендовать земельный участок претенденту придется пройти процедуру торгов и победить на ней, предложив самую высокую арендную плату.

Без торгов участок передается только в том случае, если в течение месяца после публикации соответствующего заявления в прессе (о том, что определенный участок будет сдаваться в аренду) было подано всего одно заявление. При наличии других претендентов на землю проводятся торги, по результатам которых заключается договор аренды с победителем данного мероприятия.

В договоре прописываются такие существенные условия:

• предмет сделки (то есть земельный участок) — с точным указанием его площади, адреса и кадастрового номера;
• величина арендной платы — может быть установлена в твердой сумме, в виде процента или доли от полученной в результате использования земли продукции и т. п.

Кроме этого, в документе прописываются и другие важные условия: срок сделки, права и обязанности сторон, их контактные данные и вид разрешенного использования. Стоит учесть, что в договоре не могут быть прописаны цели использования, для которых участок не предназначен (например, разрешено строительство на садоводческом участке).

После подписания договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (если он заключен более чем на год), для чего сторонам необходимо уплатить госпошлину и подготовить пакет необходимых документов. С момента регистрации, которая занимает около месяца со дня обращения, договор вступает в законную силу.

Особенности аренды с/х земель

• в договоре прямо указано право на выкуп земли после уплаты определенной суммы или по истечению установленного срока;
• право на это предусмотрено в нормативно-правовых актах, которые действуют в конкретном регионе РФ.

Для выкупа арендатор должен обратиться в тот орган, где была оформлена аренда, с соответствующим заявлением и пакетом необходимых документов. Если это договор аренды с правом выкупа и администрация дает свое согласие на это, ему необходимо уплатить установленную стоимость за участок и оформить права собственности на него. В некоторых случаях для этого также придется пройти процедуру торгов и предложить наиболее высокую цену.

Также сам объект аренды (то есть земельный участок) не должен иметь никаких ограничений к этому (отдельные виды земель выкупить не получится ни при каких условиях).

Особенности сделки с частным лицом

Как правило, процедура оформления договора с частными собственниками земли более простая, особенно по сравнению с арендой у государства или муниципалитета. Это связано с тем, что большинство условий при этом устанавливают стороны самостоятельно. Кроме этого, не требуется такое мероприятие, как торги, поскольку собственник может находить арендатора при помощи множества других способов.

Поэтому сначала собственнику придется провести межевание участка и выделить конкретные пределы, в которых он находится. После этого пай необходимо поставить на кадастровый учет, чтобы он мог быть полноценным объектом аренды.

Далее сделка оформляется по общим правилам — между сторонами заключается договор аренды, который подписывается и регистрируется в Росреестре (если срок его действия более года). Арендатор получает право использовать арендованную землю в течение всего срока, указанного в документе.

Земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать как частным лицам или компаниям, так и государственным и муниципальным органам. В зависимости от прав собственности оформление сделки имеет свои определенные особенности. Общим для всех ситуаций требованием является использование участка в пределах тех целей, которые определены для него законодательством и договором аренды.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/selxoz

Включение права аренды участка в конкурсную массу: нормы ЗК РФ против правил Закона о банкротстве

• Коллеги, добрый день!
• Недавно Верховный суд рассмотрел интересный спор, обзором которого решила с вами поделиться (дело № А72-13047/2014, № 306-КГ15-15500).
• Главный вывод: нельзя передать право аренды государственной или муниципальной недвижимости без согласия арендодателя в счет погашения требований кредиторов арендатора-банкрота, если такое согласие обязательно в силу условий договора аренды и закона.
• Кому интересно: арендаторам и собственникам государственной и муниципальной недвижимости, а также кредиторам в деле о банкротстве.

ВС РФ решил, что имущественные права предприятия-банкрота по договору аренды государственной недвижимости не могут быть включены в состав конкурсной массы в ходе рассмотрение дела о банкротстве арендатора, если на это не дал согласие арендодатель и такое согласие является обязательным. Указанный запрет установлен ЗК РФ, который имеет приоритет перед положениями законодательства о банкротстве.

Суть дела

В феврале 2009 года государственное унитарное предприятие (далее – предприятие) было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства.

В конкурсную массу включены имущественные права по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка. Договор был заключен между территориальным управлением Росимущества и предприятием в лице его конкурсного управляющего в октябре 2010 года на срок 4 года и 11 месяцев.

В соответствии с условиями договора передача прав и обязанностей арендатора третьим лицам была запрещена.

В ходе конкурсного производства в июне 2014 года один из кредиторов – общество с ограниченной ответственностью (далее – общество) изъявил желание принять имущественные права по указанному договору аренды.

Между предприятием и обществом было заключено соглашение о передаче имущественных прав, однако управление Росрееста отказало в регистрации данного соглашения. Отказ был обоснован нормой п. 9 ст.

22 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка только при условии, что договор заключен на срок более пяти лет. Общество не согласилось с решением территориального органа Росреестра и обратилось в суд.

Судебное разбирательство

2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Признание заявителя несостоятельным и открытие конкурсного производства не изменяют режим пользования земельным участком, в связи с чем нормы ст.

22 ЗК РФ являются приоритетными по отношению к нормам законодательства о банкротстве.

Суд округа отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанции и удовлетворил требования общества, поскольку пришел к противоположному выводу: законодательство о банкротстве имеет приоритет перед ЗК РФ.

Суд указал, что именно специальные положения Закона о банкротстве предусматривают возможность продажи предприятием-банкротом имущественных прав на арендованную землю. Данная возможность обусловлена задачами конкурсного производства, которое направлено на реализацию имущества должника для соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Запрет на продажу прав и обязанностей арендатора при банкротстве последнего позволил бы не учитывать данный актив в составе имущества должника, что противоречит положениям Закона о банкротстве. Так, в соответствии со ст.

131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе имущественные права) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Земельные участки, находящиеся у предприятия-банкрота на основании договора аренды, из конкурсной массы не исключены.

Позиция Верховного Суда

Верховный Суд РФ (Определение от 26.02.2015, см. вложенный файл) не согласился с постановлением суда кассационной инстанции, отменил его и оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции.

В соответствии с ней владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается специальными законами о земле и других природных ресурсах.

Особенности правового регулирования сдачи в аренду земельных участков установлены, в частности, Земельным кодексом РФ.

Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения указанных выше требований Гражданского и Земельного кодексов.

Иная позиция, мотивированная необходимостью защиты прав кредиторов, приводит к столкновению их интересов с интересами собственника имущества.

Данный подход позволяет передавать имущественные права в обход воли собственника, что приводит к нарушению права на свободный выбор арендатора.

Источник: https://regforum.ru/posts/2272_pri_vklyuchenii_prava_arendy_v_konkursnuyu_massu_sleduet_rukovodstvovatsya_normami_zemelnogo_kodeksa/

Когда право аренды нельзя включить в конкурсную массу – критерии ВС — новости Право.ру

Экономколлегия ВС рассказала, в каком случае иск о расторжении договора аренды с банкротящимся должником нельзя рассматривать в рамках дела о несостоятельности. Для этого надо ответить на вопрос о том, могут ли права арендатора в принципе войти в конкурсную массу.

В 2008 году сельскохозяйственное предприятие «Красноуфимский аграрный колледж» (далее – предприятие) арендовало у Департамента лесного хозяйства Свердловской области (далее – департамент) лесной участок.

Спустя два года предприятие обанкротилось (№ А60-20087/2010) и в отношении него открыли конкурсное производство. А в 2015 году департамент обратился с отдельным иском в суд о расторжении договора аренды (№ А60-37449/2015), мотивируя его тем, что предприятие не платит арендные платежи.

Три инстанции оставили иск департамента без рассмотрения. Требование возникло из обязательственных отношений имущественного характера (договор аренды), иск подан после открытия конкурсного производства, а значит, его надо рассматривать в рамках банкротного дела, рассудили они. Это нужно для соблюдения баланса интересов кредиторов.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов,

– сразу говорится в недавно опубликованном определении ВС.

Однако в случае предприятия его имущественные права по договору аренды не могут быть использованы в качестве актива для удовлетворения требований кредиторов. А все потому, что в договоре контрагенты определили, что передавать права и обязанности по нему арендатор может только с согласия арендодателя. И такого одобрения получено не было.

«Поскольку требование о расторжении договора не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве у судов не имелось», – резюмируется в определении КЭС. И в итоге спор отправился в первую инстанцию для рассмотрения по существу.

Мнение юристов

 

КЭС подтвердила условия, при которых такой актив, как право аренды, не может быть включен в конкурсную массу, комментирует определение Олег Пермяков, старший юрист Goltsblat BLP. Первое из них – арендатор не получил от арендодателя разрешения на передачу прав и обязанностей. Второе – требование арендодателя о расторжении договора не затрагивает права кредиторов.

Мотивировка КЭС может быть истолкована судами как призывающая в каждом конкретном споре о расторжении договора исследовать вопрос о том, возможно ли включить права должника в конкурсную массу исходя из возможности передачи его прав другому лицу без согласия кредитора, указывает Юлия Карпова, руководитель судебной практики “Инфралекс”. В таком случае наличие в договоре положения о возможности передать права должника любому лицу без согласия его контрагента будет свидетельствовать о возможности пополнить конкурсную массу должника, добавляет она, и, следовательно, о необходимости рассматривать спор о расторжении договора в деле о банкротстве.

Александр Федорков, юрист Nektorov, Saveliev & Partners, в целом такой подход КЭС считает справедливым. ВС встал на защиту арендодателя, говорит он: «Поскольку он имеет законный интерес быть уверенным в том, что вместо арендатора, с которым договор аренды был заключен изначально, не окажется неизвестный ему контрагент».

А вот Олег Пермяков считает такой вывод – о невозможности включить в конкурсную массу права по договору аренды, где арендодатель не выдал разрешения на перевод прав и обязанностей, – спорным.

«У нас на практике довольно часто встречаются ситуации, когда право аренды земельного участка представляет собой существенный актив должника-банкрота: например, аренда лесного участка в целях добычи древесины или аренда земли в центральной части крупного населенного пункта и пр.», – рассказывает Пермяков.

И, по его мнению, лишение должника-банкрота такого актива (а соответственно, и возможности его реализовать на торгах) не отвечает целям законодательства о банкротстве.

• Банкротство, Суды и судьи
• Верховный суд РФ, Коллегия ВС по экономспорам

Источник: https://pravo.ru/review/view/133680/

Продажа земельного участка в 2020 году без торгов

Продажа земельного участка без торгов, то есть без аукциона, возможна в 10-ти случаях.

(материал обновлен 12 декабря 2019 года)

• Иными словами, есть 10 оснований, когда продажа земельных участков проходит без аукциона.
• Речь идет о продаже муниципальных и государственных участков.
• Много это или мало судить не берусь, потому что всё относительно.
• Прежде чем рассматривать основания без аукционной продажи земельных участков, отметим следующее.

Для граждан самыми востребованными являются всего 2 основания.

По этим основаниям физлица покупают земельные участки без торгов.

Именно с этих 2-х оснований и начнем рассмотрение продажи земельных участков.

Оставшиеся 8 случаев для массового применения менее интересны.

1. Продажа земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.

1. Собственник здания, сооружения или помещения имеет право выкупить земельный участок, на котором расположена недвижимость.
2. Например.
3. Если дом или другая недвижимость в собственности, то администрация обязана продать земельный участок.

4. При этом продажа земельного участка проводится без аукциона.
5. Данное право на выкуп земли под недвижимостью существовало давно.
6. При выкупе земельного участка всегда остро стоит вопрос цены.

7. По какой стоимости осуществляется продажа земельных участков без торгов.

Стоимость выкупа земли устанавливает местная власть.

Если муниципальная власть адекватная, то стоимость выкупа земельных участков, как правило, разумная.

• В ноябре 2016 года я получил в аренду земельный участок под ИЖС.
• Стоимость выкупа земельного участка после строительства дома составит всего 3% от кадастровой стоимости.
• Вполне вменяемая стоимость выкупа земли.

Как обстоят дела в других города и поселках мне неизвестно, но вы легко можете это выяснить.

Достаточно направить официальный запрос в местную администрацию.

Как это сделать, написано в пошаговой инструкции. О ней узнаете ниже в этой статье.

2. Продажа земельных участков под ИЖС, ведение ЛПХ, для садоводства или КФХ.  

1. Следует отметить, что данное основание покупки земли без торгов самое желанное для многих россиян.
2. Желающих построить дом, завести личное подсобное хозяйство или заняться садоводством предостаточно.
3. Остановимся на этом основании подробнее.

Какие земельные участки подлежат продаже без торгов?

По данному основанию подлежат продаже следующие участки.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства

Участки под огородничество, автосервис и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

Участки для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта

Земельные участки под ИЖС располагаются только в границах населенного пункта.

За пределами города, поселка или другого поселения нет участков с разрешенным использованием под ИЖС.

Участки под ЛПХ располагаются как в границах населенного пункта, так и за его пределами.

Продажа земельных участков под ЛПХ без торгов возможна в отношении участков на территории населенного пункта.

По крайней мере, на законных основаниях продажа такого участка не допускается.

Земельные участки для ведения садоводства и под дачное хозяйство

• Раньше участки под садоводство были менее привлекательны, чем участки под  дачное хозяйство.
• Причина состояла в том, что на дачной земле можно было прописаться.
• Однако, с 01 января 2019 года из законодательства исключено дачное хозяйство.
• Дачные земли приравняли к садовым участкам.
• Для справки.
• С 04 августа 2018 года получать разрешение на строительство ИЖС и садового дома не нужно.
• Вместо разрешения подаем Уведомление о начале строительства.
• После завершения стройки не забываем подать уведомление об окончании строительства.
• Завершает перечень земля для КФХ.

Земельные участки для крестьянских фермерских хозяйств

Фермеры могут получить землю без торгов для ведения крестьянского хозяйства.

Кому администрация продает земельные участки без торгов?

1. Купить земельный участок без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.
2. При этом цель использования земли должна быть строго из перечня.

3. ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство  или осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

4. Юридические лица (организации)  не могут покупать землю для этих целей без торгов.

Продажа земельного участка без торгов осуществляется только гражданину, который:

• подал заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
• подал заявление о предоставлении земельного участка.

Заявление о предварительном согласовании подается на участок, который еще не сформирован.

• То есть участок не имеет кадастрового номера.
• Например, вы нашли свободный земельный участок, который не сформирован.
• После этого, самостоятельно за 40 минут составляете схему участка и подаете ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.
• Администрация в течение 60 дней должна дать один из 2-х возможных ответов.

• согласовать предоставление участка.

В этом случае вы получаете право без торгов купить участок у администрации.

• отказать в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо написать жалобу в прокуратуру или суд, чтобы чиновники обосновали законность отказа.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

1. Иными словами, у земельного участка уже имеется кадастровый номер.
2. Например, вы на публичной кадастровой карте нашли свободный участок, который не сдан в аренду.
3. Таких земельных участков много в России.

4. Чтобы получить этот участок без торгов, нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.
5. Через 30 дней должен быть результат:

• либо вы купите участок без торгов,
• либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Весь алгоритм действий по получению земли детально описан в пошаговой инструкции:

Готовая технология получения земельного участка

• Получить сейчас
• К инструкции прилагаются готовые образцы документов.
• Шаблоны заявлений, схемы участка, документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.
• Применяйте инструкцию и чиновники не смогут вами манипулировать.

3. Продажа земельного участка для сельскохозяйственного производства, который арендовался более 3 лет.

Купить без торгов земельный участок под сельхоз производство могут как гражданин, так и  юридическое лицо.

Важное условие выкупа земли по этому основанию:

• выкупать участок имеет право только арендатор;
• срок пользования землей на условиях аренды должен быть не менее 3 лет;
• заявление о выкупе участка подают до истечения срока договора аренды.

Если все условия совпадают, то можно стать собственником земли сельхоз назначения без аукциона.

4. Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей

Данное основание касается земель сельскохозяйственного назначения.

Оно закреплено в  статье 10  Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Воспользоваться правом на продажу без торгов земельного участка могут:

• крестьянские (фермерские) хозяйства,
• сельскохозяйственные организации.

1. Важно, чтобы КФХ или сельхоз организации ранее использовали данный участок.
2. Подать заявление на выкуп следует не позже 6-ти месяцев с регистрации муниципальной собственности на участок.
3. Стоимость выкупа такого земельного участка не может превышать 15% от кадастровой стоимости.

5. Продажа земельного участка, которым владеет организация на праве постоянного бессрочного пользования.

• Юридическое лицо, которому участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования может выкупить землю без торгов.
• Не могут выкупать участки из постоянного бессрочного пользования только государственные и муниципальные органы.
• Также лишены права выкупа земли учреждения и казенные предприятия.

6. Продажа земельного участка предоставленного для комплексного освоения территории.

1. Выкупить участок, образованный из участка для комплексного освоения, может лицо, заключившее соответствующий договор.
2. Таким договором является Договор о комплексном освоении территории.
3. Он заключается в соответствии с Градостроительным  кодексом и законом «О содействии развитию жилищного строительства».

7. Продажа участка для ИЖС, образованного из земель предоставленных некоммерческой организации для комплексного освоения территории.

• Звучит весьма запутано, но на самом деле все просто.
• Некоммерческие организации получают участки по договорам комплексного освоения территории.
• Цель освоения территории — индивидуальное жилищное строительство.
• Член такой организации вправе выкупить участок, образованный из этого большого участка.
• Для выкупа без торгов нужно решение общего собрания членов некоммерческой организации.
• Не выкупают по данному основанию участки общего пользования.
• Данное основание используют те, кто хочет не просто получить участок, но и заработать.
• Создание некоммерческой организации и получение земли под комплексное освоение позволяет убить 2-х зайцев.
• Обеспечить себя участком и получать доход от деятельности организации.
• Например, в виде заработной платы руководителя.

8. Продажа участка образованного из земель для садоводства и огородничества.

1. Данное основание очень похоже на предшествующее.
2. Но оно касается участков не для ИЖС, а для ведения огородничества и садоводства.
3. До 01 января 2019 года данное основание касалось и дачного хозяйства.

4. Гражданин член некоммерческой организации вправе без торгов выкупить свой надел земли.
5. Важно, чтобы земля была предоставлена НКО садоводов и/или огородников.

На земли общего пользования (дороги, парковки и т.д.

) данное право не распространяется.

9. Продажа земельных участков, относящихся к землям общего пользования.

• Некоммерческая организация может выкупить земли, относящиеся к  общему имуществу.
• Данное основание возможно, если земля была предоставлена НКО для комплексного освоения территории для ИЖС.
• Иными словами, гражданин член некоммерческой организации вправе выкупить свой надел.
• Некоммерческая организация вправе выкупить участки, являющиеся общим имуществом.

10. Продажа земельных участков в размере Дальневосточного гектара.

1. Как известно, дальневосточный гектар можно получить в собственность бесплатно.
2. Если площадь участка превышает 1 га на человека, то возможно выкупить превышающую площадь участка.
3. Продажа превышающей площади участка осуществляется без торгов.

4. Стоимость выкупа сверхлимитной площади Дальневосточного гектара составляет 15% от кадастровой стоимости.
5. На этом обзор всех оснований, по которым возможна продажа земли без торгов, завершен.

Все основания выкупа участков без торгов вы можете найти в первоисточнике – пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

• Указанная статья кодекса содержит 12 оснований для продажи земельных участков без аукциона.
• В моей статье их получилось всего 10.
• Я объединил некоторые основания, чтобы было легче понять суть.

Желаю вам прекрасного дня и достойной жизни.

Вопросы задавайте в х в разделе: Земельный совет.

Источник: https://paruslex.ru/prodazha-zemelnogo-uchastka/

Аренда вошла в конкурсную массу без согласия арендодателя // Новые экономические споры в ВС

Последние две недели судьи экономической коллегии Верховного суда (ВС) не очень активно передавали дела на пересмотр. На позапрошлой неделе таких дел было пять (см. здесь), а на прошлой — четыре. Впрочем, два из них, кажется, заслуживают внимания. О них речь пойдет далее. Оставшиеся два дела — в конце поста. Дела были найдены редактором Закон.ру Гулей Исмагиловой.

(1) На какой момент должны определяться правила расчета выкупной цены земельного участка? (ООО «Юлта» против Росимущества)

ООО «Юлта» несколько раз подавало в территориальное управление Росимущества документы для приватизации участка под принадлежащими ему зданиями в г. Черноголовке. В первый раз это произошло 16 мая 2012 года. Но Росимущество запросило дополнительные сведения.

Получив аналогичный пакет документов в октябре 2012 года, госорган провел проверку фактического использования участка, по результатам которой рекомендовал оформить права на землю. Однако на новую заявку общества о приватизации участка Росимущество не ответило. Бездействие госоргана суд признал незаконным.

Для исполнения решения суда Росимущество направило «Юлте» в июне 2014 года проект договора, определив цену на участок исходя из его кадастровой стоимости — 29 млн руб. «Юлта» потребовала определить цену по правилам, которые применяются для тех, кто подал заявку до июля 2012 года, — в размере 2,5% кадастровой стоимости.

Отказ госоргана сделать это «Юлта» обжаловала в судах (дело № А41-44783/2014).

Спор дважды бывал в кассации и теперь дошел до ВС. Суды признали, что «Юлта» еще в мае 2012 года подала правильное заявление и госорганы должны были сразу провести приватизацию.

Проблемой, однако, стало то, после первого заявления компания не стала обжаловать бездействие властей, а решила выполнить их требования о представлении новых документов.

Поскольку в первый раз бездействие госоргана не было признано незаконным, то определять стоимость участка исходя из даты первой заявки суды сочли неверным.

По сути, он является развитием одного из принципов, недавно закрепленных в Гражданском кодексе (ГК), — никто не должен извлекать выгоду из незаконного поведения. В данном случае имело место незаконное уклонение от приватизации.

Если же согласиться с подходом нижестоящих судов, то это даст органам власти хороший мотив к волоките с целью добиться выгодных для себя последствий (например, дождаться выгодного изменения регулирования).

Поведение компании, которая сразу не пошла обжаловать бездействие в суд, вполне понятно. Иногда проще попытаться выполнить условие (представить дополнительные документы и т.п.), даже если оно кажется незаконным. В любом случае на это уйдет меньше времени и средств, чем на обращение в суд.

Решения нижестоящих судов ставят компании, оказавшиеся в подобной ситуации, в неудобное положение. Вместо того, чтобы идти экономически более оправданным путем, они будут вынуждены бежать в суд, чтобы обжаловать бездействие.

Помимо лишних затрат на бизнес это создаст дополнительную нагрузку для судов.

ВС рассмотрит это дело 3 марта.

(2) Можно ли включить в конкурсную массу права по договору аренды публичных земель, если смена арендатора без согласия арендодателя запрещена? (ООО «Алтын» против Росреестра)

Опытно-производственное хозяйство государственного НИИ было признано банкротом. Оно арендовало публичные земли по договору, заключенному на 4 года и 11 месяцев. По общему правилу (п. 2 ст. 615 ГК, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса) замена арендатора по такому договору требует согласия арендодателя.

Однако в процессе банкротства арендные права были включены в конкурсную массу. Поскольку реализовать их не удалось, они были переданы одному из кредиторов, ООО «Алтын», в счет погашения долга. Росреестр отказался регистрировать соглашение о передаче прав по договору аренды.

Несмотря на банкротство, по мнению госоргана, применяться должны положения земельного законодательства и общие положения ГК об аренде.

Вопрос, поставленный в этом деле, заключается в том, что должно иметь преимущество: законодательство о банкротстве, которое позволяет включать в конкурсную массу права по любому договору аренды, или специальные правила об аренде.

Проблема в том, что достоверно установить правильность какого-либо из вариантов с помощью толкования не получается. Обычно специальный закон побеждает общий. Но какой закон здесь является специальным? Для кассации это Закон о банкротстве.

А для первых двух инстанций — ЗК и ГК.

В пользу позиции кассации говорит то, что Закон о банкротстве касается особой ситуации, в которой может оказаться любой арендатор. Особенности этой ситуации не регулируются в ЗК и ГК. Поэтому можно исходить из того, что раз специальный закон ничего не говорит об аренде, на нее распространяется общий режим банкротства.

Однако и у Росреестра сильный контраргумент: уступка права аренды без согласия арендодателя (как правило, собственника) ограничивает его право распоряжаться имуществом, а такая возможность должна быть прямо предусмотрена в законе.

Если ВС с этим не согласится и позволит включать права по подобным договорам аренды в конкурсную массу, это повысит их экономическую ценность: получается, при банкротстве их можно будет реализовывать.

ВС рассмотрит это дело 18 февраля.

***

Другие дела, переданные в экономическую коллегию ВС на прошлой неделе, приведены ниже. Приглашаю коллег прокомментировать те из них, что показались интересными.

А07-3169/2014 Можно ли взыскать неосновательное обогащение с управляющей компании, отказавшейся заключать договор на вывоз мусора, хотя фактически эти услуги оказывались?

Источник: https://zakon.ru/Blogs/OneBlog/41685

Уступка права аренды земельного участка сельхозназначения

В статье исследуются проблемы оценки стоимости имущественного права аренды земельного участка, передаваемого в пользование путем перенайма. Анализируются правовые аспекты аренды сельскохозяйственных земель.

Имущественное право пользования и владения землей как одно из прав на землю (право землепользования), выражается в виде права аренды земельного участка (далее также — ЗУ), сопровождается, в ряде случаев, «субправом» на заключение арендного договора.

Право на заключение договора аренды ЗУ реализуется одним из следующих способов: заключение первичного договора на торгах или без проведения таковых, посредством субаренды, посредством перенайма, безвозмездное пользование арендованного имущества, в залог и т.

д.

Стоимость такого права, иногда его называют «правом входа» [4], так как он позволяет определять плату за разрешение и применять труд и капитал к земле или начальную цену прав и обязанностей по договору аренды для нового арендатора. В том случае, если цена до владения и пользования ЗУ, как арендная плата является ценой за владение и пользование ЗУ.

Стандартное понимание стоимости выкупа права на заключение договора аренды ЗУ выражается в разнице между рыночной арендной платой за землю и контрактной арендной ставкой по действующему договору аренды.

Если они равны или контрактная ставка выше рыночной, то выкуп права аренды не выгоден для субарендатора.

При всей очевидности этой логики, при оценке стоимости права аренды ЗУ, передаваемого путем перенайма, я рассматриваю следующие вопросы:

• как согласуется принцип наиболее эффективного и наилучшего использования земель с рыночным ценообразованием права аренды, поскольку производственная цена сельскохозяйственной продукции определяется условиями производства не на средних и лучших земельных участках, а па худших;
• как при оценке правомочий перенайма учитывать затраты на заключение договора аренды первого арендатора, которые при переуступке права аренды должны I быть компенсированы?

Как основные собственники сельскохозяйственных земель в России, государство и муниципалитеты заинтересованы в сделках сдачи земель в аренду по рыночным ценам. Казалось бы, этот подход не оставляет шанса для передачи земли в субаренду, либо для продажи права аренды на свободном рынке со значительной выгодой для первого арендатора.

Однако рыночные цены в сельском хозяйстве формируются под влиянием ограниченности земельных ресурсов и закона уменьшения плодородия [6], Поэтому в большинстве случаев конкретные инвестиционные проекты, где непосредственно используются сельскохозяйственные земли, обладают экономическим потенциалом по сравнению с худшими землями, на базе которых коммерческие арендные отношения практически отсутствуют. Другими словами это право называется правом перенайма, т.е. возможность арендатора передать третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды, которая основана на положениях договора аренды или закона формирования цен рынка. Инвесторы (вторичные арендаторы, субарендаторы), за реализацию этих проектов, готовы платить, несмотря на соотношение рыночной и контрактной арендных ставок. Происходит разделение права на заключение договора аренды и права землепользования (то есть собственно права аренды) на самостоятельные активы (предметы сделок), по своим законам ценообразования. Из этого следует, что специфика формирование стоимости права перенайма и ценообразования сельскохозяйственных земель, может происходить на основании других принципов, отличных от принципа сравнения рыночной арендной платы с контрактной.

• Актуальность исследуемых вопросов с позиции оценки стоимости права перенайма как самостоятельного актива, используемого в качестве взноса в уставный капитал, в качестве залога, в качестве актива в случае несостоятельности сельскохозяйственных предприятий, обуславливает решение перечисленных проблем.
• Возможность отчуждения прав и обязанностей по договору аренды закреплена в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), в соответствии с которым, с согласия арендодателя, арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал.
• Правомочие перенайма таких специфических объектов, как земельные участки, закреплено в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому «арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное».

Обстоятельство, при котором указанным активом обладают юридические лица, признанные банкротами, не является безусловным основанием для отказа от применения механизма перенайма.

Напротив, одним из ключевых объектов является принадлежащее должнику по договору аренды право владения и пользования (право аренды) ЗУ или несколькими ЗУ, к примеру, сельскохозяйственного назначения, за счет продажи которого может быть восстановлена платежеспособность должника и удовлетворены требования конкурсных кредиторов при конкурсном производстве.

На основе Федерального закона от 26 октября 2002 года № 1279с последующим изменением от 23.11.2015 года) — ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее также Закон о банкротстве), компании-банкроты имеют право произвести отчуждение (причем возмездное) принадлежащих им имущественных прав.

Процедура конкурсного производства право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения не отнесено правилами пункта 2 статьи 131 и статьей 132 «Закона о банкротстве к имуществу», подлежащему исключению из конкурсной массы так как является имущественным активом организации. Поэтому, в дальнейшем это право может быть продано в соответствии со статьей 139 «Закона о банкротстве».

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 18 ФЗ от 14 ноября 2002 года № 161(с последующими изменениями от 23.05.2016 года)-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» недопустим, по общему правилу, перенаем ЗУ сельскохозяйственного назначения государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

Однако, к предприятиям, находящимся в процедурах банкротства, этот запрет не применяется.

Эта оговорка полностью соответствует правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 4 декабря 2003 года № 504-0, согласно которой «Закон о банкротстве является по отношению к ГК РФ специальным законом, имеющим приоритет над общегражданским законодательством, частью которого является Федеральный закон от 14.11.

2002 № 161-ФЗ». Указанная позиция также находит отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 октября 2010 года по делу № А55-1711/2010, постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2012 года № А55-23092/2005.

Таким образом, путем замены действующего арендатора на нового, может быть реализовано право аренды ЗУ сельскохозяйственного назначения путем перенайма. В таком случае интересы собственника не затрагиваются, поскольку земельный участок из его собственности не выбивает. С точки зрения статей 111 и 139 «Закона о банкротстве» объектом продажи будет имущественное право.

Но такое право будет реализовано только путем передачи новому лицу всех прав и обязанностей по договору аренды. При этом передача будет возмездной. Согласно статье 111 ФЗ «о банкротстве» нужно учитывать, что продажа имущественного права будет осуществляться на аукционе, претендентов на его приобретение может быть неограниченное количество, и за возможность заключения с ними договора перенайма, они будут предлагать свою цену.

Соответственно, лицо, которое предложит большую цену за право заключить договор перенайма, и будет признано победителем. Из вышеизложенного делаем вывод о том, что объектом оценки будет имущественное право — т.е.

право аренды, которое включает «субправо» (правомочие) арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу путем перенайма и реализация такого правомочия может быть возмездной.

Источник: https://novainfo.ru/article/9083