Залог права аренды земельного участка в 2020 — что это такое, со множественностью лиц, без согласия собственника

Общее понятие ипотеки

В целом ипотека представляет собой залог объекта недвижимого имущества, на основании которого залогодатель получает ссуду, становясь таким образом должником. При этом сама такая ссуда также может для простоты называться ипотекой.

Правилами ипотеки предусмотрено, что владелец собственности-залогодатель сохраняет возможность непосредственного использования объекта. В частности, он может проживать в квартире, служащей залогом по ипотеке. Но в том случае, если залогодатель-должник не сумеет в надлежащий срок погасить ссуду, имущество у него может быть изъято.

Особый случай ипотеки, составляющий предмет данной статьи — возможность залога арендатором земельного участка данного права в отношении этого надела.

Залог права аренды земельного участка

В самом деле, согласно российскому законодательству подобный вариант ипотеки безусловно допускается. Лицо, которое имеет права на определенный участок в соответствии с арендным договором, который оно заключило с его собственником, обладает также возможностью заложить эти права, так как это разрешено согласно земельному кодексу.

Разумеется, подобный арендатор может взять ипотеку лишь на тот срок, в течение которого действует арендный договор.

При этом залог ряда иных имущественных прав не допускается, в частности это относится к праву требования, которое непосредственно связано с личностью кредитора.

Предмет ипотеки

В качестве предмета ипотеки в данном случае выступает право аренды на землю, которая находится в обороте. Необходимо, чтобы ограничения на оборот такого участка по российскому законодательству отсутствовали. Если же они имеются или, более того, если участок вовсе исключен из оборота, то подобное действие в его отношении не допускается.

В российском законодательство оговаривается необходимость залога надела лишь вместе с находящимися на ней строениями и иными объектами недвижимости. Предусмотрено, что ипотека земли и здания, которые арендуются вместе, также должна производиться вместе.  Залог одной земли без здания не допускается.

Установлено, что арендуемая у государства или муниципального образования земля должна быть предназначена либо для жилищного строительства, либо для комплексного освоения. Если же для нее установлено иное назначение, то права аренды на нее не могут оказаться заложены.

Необходимость согласия арендодателя

В соответствии с российским законодательством если земля находится в государственной или муниципальной собственности, то самостоятельный залог арендатором участка своего права не допускается, если срок аренды не превышает пяти лет.

В таком случае арендатору  необходимо известить соответственно орган государственной власти либо местного самоуправления.

В дальнейшем государственное или муниципальное ведомство, уполномоченное на соответствующее действие, дает арендатору согласие на залог права аренды надела.

Со своей стороны государственные или муниципальные органы могут отказать в данном запросе, если арендатор допустил те или иные нарушения, в том числе:

• Задержал с внесением арендной платы;
• Возвел на участке несанкционированные постройки, которые в дальнейшем не были оформлены надлежащим образом;
• Допустил неоднократные нарушения условий заключенного с ним договора.

Если же аренда долгосрочная и заключена на период более пяти лет, то санкции со стороны государства или местной власти не требуется. В такой ситуации ипотека может быть оформлена без согласия собственника.

В случае же, когда в качестве арендодателя выступает частное лицо, арендатор обязан запросить у него разрешения на ипотеку своего права аренды в форме уведомления об этом факте. Если возражений со стороны арендодателя не поступило, то считается, что подобное согласие получено. Этому лицу необходимо активно возражать против подобного залога, в этом случае он не допускается.

Особый случай — наличие в договоре аренды прямого запрета на залог данного права. В этой ситуации заложить его возможно лишь если арендодатель все же согласится на такое действие по запросу арендатора, но только при таком обязательном условии.

При этом в дальнейшем арендатор продолжает нести все обязанности перед арендодателем, а у кредитного учреждения никаких подобных обязанностей не возникает.

Если предполагается возможность выкупа данной собственности арендатором (также являющимся залогодателем) у арендодателя, то банк (залогодержатель) со своей стороны не может против этого возражать. Разумеется, выкуп этой земли не прекращает самого залога и при несоблюдении бывшим арендатором, теперь ставшим собственником, своих обязательств, банк может истребовать право аренды.

Залог долевого права аренды земельного участка

Данный вариант также не до конца урегулирован законодательством. В целом по закону арендатор, который обладает таким правом на долевой основе с одним или несколькими другими арендаторами обладает возможностью заложить именно свое право аренды. В то же время в реальной практике залогодержатели сталкиваются со сложностями при реализации права на аренду со множественностью лиц.

В том случае, когда должник-залогодатель не выполняет своих обязательств и кредитор получает право истребовать его долевое право аренды, обнаруживается невозможность отделить права одного соарендатора от прав остальных. Именно поэтому в судебной практике существуют решения относительно недопустимости оформления залога на долевое право аренды, так как применение прав в отношении этой категории собственности по сути невозможно.

Отношение банков к залогу права аренды

В целом право аренды земли является не слишком привлекательным для кредитных учреждений активом.

Причина в том, что арендные права на участки куда менее ликвидны, нежели непосредственно сами участки либо иная недвижимость (квартиры, жилые дома).

Также определенные затруднения возникают при установлении действительной стоимости подобных прав. В итоге в данном случае возврат средств гарантирован в куда меньшей степени, нежели в случае, когда заложена сама недвижимость.

Поскольку аренда земли — очень распространенное явление, весьма многие арендаторы готовы закладывать имеющиеся у них права, с учетом того что это разрешено законодательством. Однако очевидно, что данное направление по значимости никак не может сравниться со стандартной ипотекой.

В результате право аренды на землю готовы принять в залог прежде всего крупные банковские учреждения, а также специализированные организации, занимающиеся ипотекой.

Цель кредита при залоге права аренды

Целью кредита может выступать:

• Покупка иного объекта недвижимости, довольно часто именно подобный вариант залога практикуется, когда залогодатель приобретает еще не построенное жилье. В этом случае банк соглашается принять в залог право аренды до момента его приемки, когда же застройщик передаст объект должнику, то он отдаст в залог уже его. Подобное положение обычно устраивает банк, поскольку менее ликвидный предмет будет пребывать у него в залоге лишь до появления более ликвидного и впоследствии ипотека будет оформлена уже на него;
• Возведение дома на арендованном участку, аналогично предыдущему случаю в подобной ситуации также после постройки жилого дома в залог поступает уже именно он;
• Ремонт своей собственности;
• Медицинские услуги.

В последних двух случаях залогодателю требуется меньшая ссуда, поэтому банк будет готов принять в качестве обеспечения именно арендные права.

Кроме того, возможно предоставление кредита, не носящего целевой характер.

Особенности ипотеки при залоге права аренды участка

Существуют следующие нюансы, связанные с залогом арендных прав на земельный надел:

• Кредит на практике будет выдан на весьма короткий срок, соответствующий остающемуся периоду арендного договора. В частности если срок последнего составляет пять лет, то в подобном случае должнику потребуется выплатить как тело ипотечного долга, так и проценты по нему в течение именно этого периода. Разумеется, это существенно отличается от стандартной ипотеке, где длительность погашения кредита может быть несколько десятилетий;
• Размер самого кредита будет достаточно невелик, он будет составлять не более 50–70% от совокупной арендной платы;
• При запросе на получение подобного кредита заемщику часто предлагается оплатить выезд на земельный участок оценщика, последний определит степень его ликвидности;
• Так как в отечественной практике далеко не все банки, но лишь наиболее крупные предлагают кредитные продукты, в которых залогом выступало бы право аренды, условия для самого заемщика окажутся не слишком благоприятными.
• Вследствие пониженной ликвидности данной разновидности залога перед стандартной недвижимостью предлагаемый процент по ипотеке превосходит взимаемый в общем случае.

Реализация залогодержателем своих прав при невыполнении обязательств залогодателем

В том случае, когда должник не исполняет своих обязанностей перед банком или иной организацией, она налагает взыскание на арендные права недобросовестного должника. В результате такие права переходят к банку. В дальнейшем особенность данной ситуации состоит в том, что банк не может оформить договор купли-продажи, поскольку в данном случае речь идет о праве аренды.

Кредитному учреждению, которое по итогам взыскания приобрело право арендатора земельного участка, необходимо заключить договор уступки прав арендатора с лицом, которое согласится приобрести такие права.

Порядок оформления залога на право аренды надела

Оформление залога на право аренды надела включает целый ряд стадий.

Подготовительный этап

В первую очередь арендатору требуется обратиться к собственнику с извещением о том, что он намерен заложить свое право. При этом в соответствии с российским законодательством ему не требуется дожидаться получения согласия.

Важно удостоверить, что извещение было направлено и получено собственником участка. При отсутствии возражений со стороны последнего предполагается, что он дает согласие.

И лишь если он активно выскажется против данного шага, арендатор теряет возможность оформить залог своего права.

Далее банк оценивает предложение заемщика, равно как и его платежеспособность в целом, определяемую с учетом всего имущества, которым он располагает. Со своей стороны банк делает заемщику предложение по ипотеке.

Кроме того, банк может запросить у соискателя ссуды ряд дополнительных бумаг, в том числе:

• Договор аренды;
• Письменное согласие владельца на данный залог, подтвержденное его подписью;
• Документ, доказывающий, что в настоящее время земля используется по целевому назначению.

Если обе стороны — банк и залогодатель — устраивают условия, которые может предложить каждая из них, то заключается договор ипотека права аренды надела.

Структура ипотечного договора

Данный документ составляется в простой письменной форме, нотариальное удостоверение в данном случае не требуется. В этом соглашении требуется указать целый ряд деталей, относящихся к данной сделке, в том числе:

• Стороны — банк и залогодателя;
• Предмет залога — земельный участок, его основные характеристики, в том числе размеры, расположение с привязкой к местности, допустимое назначение;
• Рыночная оценка объекта;
• Сущность сделки, то есть ипотеку права аренды;
• Правоустанавливающие документы на надел (их реквизиты);
• Упоминание о наличии арендного договора;
• Размер обязательство заемщика по ипотеке;
• Продолжительность времени, в течение которого он будет выполнять эти обязательства (не может превышать длительность самой аренды);
• Взаимные права и обязанности сторон — арендатора (он же залогодатель и заемщик) и залогодержателя (банковского учреждения);
• Ответственность сторон при неисполнении обязанности;
• Процедура обращения взыскания на землю в случае недобросовестного поведения заемщика;
• Иные нюансы.

скачать типовой договор ипотеки [258.54 KB]

В общем случае форма договора предоставляется банком. Чаще всего она типовая, разработанная специально для подобных сделок, при этом кредитное учреждение обычно не соглашается на то, чтобы заемщик вносил в него правки.

Государственная регистрация

По общему правилу все договоры ипотеки должны регистрироваться государством в Росреестре. Эта норма действует и если в залог отдается не сам объект недвижимости, а право аренды на него. При этом до момента осуществления регистрации банк имеет право взимать повышенный процент по ссуде. Также до выполнения требования по регистрации договор не обладает юридической силой.

Источник: https://prozemlu.ru/zalog-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Залог права аренды земельного участка

Возможность купить недвижимость в ипотеку, заложив арендные права на надел, называется залог права аренды земельного участка. Это один из множества вариантов программ ипотечного кредитования, которую банки предлагают своим клиентам, желающим купить участок под индивидуальное жилищное строительство или с готовым домом для проживания. Передача арендных прав становится гарантией выплаты ипотечного займа.

Законодательство в сфере залогового кредитования

Ипотечный договор всегда подкрепляется залоговым обеспечением. В случае если кредитуемое лицо окажется не в состоянии погасить долг перед кредитором, последний сможет присвоить себе залог в качестве погашения, чтобы в дальнейшем вернуть свои деньги, продав его на торгах. Законодательство приравнивает к залогу не только физические объекты, но и юридические права арендовать участок.

Залог может быть:

• самостоятельным объектом для покупки частного дома или земельного надела;
• дополнением при необходимости увеличить кредитную линию.

Эти нормы закреплены в следующих законах:

• Земельный Кодекс;
• Гражданский Кодекс;
• ФЗ №102.

Когда возможно передать в залог право на аренду

Главные принципы, на основе которых такая возможность допускается:

1. право заложить арендное соглашение упоминается в самом договоре;
2. случай находится в рамках действующих законов;
3. владелец надела согласен с передачей в залог права аренды.

Юридическая процедура может обеспечить:

• процедуру ипотечного кредитования, то есть, займа на покупку недвижимости, в том числе, в строящемся доме. Когда квартира будет сдана с оформлением на собственника акта-приёма-передачи, она станет новым залоговым гарантом;
• если заёмщик имеет в планах построить здание на том участке, права на аренду которого планируется заложить. До начала строительства арендное право может выступать гарантом сделки, после – обеспечение переходит на строящийся дом;
• если гражданин хочет стать взять потребительский кредит, который должен быть подкреплён залогом.

Обычно кредитор и заёмщик руководствуются принципом единства участка и выстроенного на нём дома, поэтому передача прав аренды возможна, если залогом выступает этот дом. Заёмщик не может заложить дом без участка земли, на котором тот стоит. В редких случаях возможно самостоятельное обеспечение земельным участком без здания. Частный дом без участка не может выступать залогом.

Возможности и обязанности кредиторов и заёмщиков

Передача арендного права в качестве обеспечения ипотеки или кредита имеет следующую специфику:

1. все прописанные в договоре аренды обязательства, возложенные на первичного нанимателя, остаются за ним. То есть, арендатор, заложивший своё право, обязан продолжать делать арендные платежи, содержать земельный надел в порядке, соблюдать прописанные правила эксплуатации;
2. если арендное право было заложено по всем правилам, не требуется перезаключение договора или его расторжения с целью создания нового. Договор остаётся тем же;
3. передать в залог можно только арендное право на участки, предназначенные для жилого строительства. Если в соглашении указано промышленное или сельскохозяйственное назначение территории, или даже под застройку офисными или торговыми помещениями, заложить такую аренду нельзя;
4. ипотечный заём нельзя обеспечить арендным договором, если участок находится в муниципальной собственности без аренды строения, которое на нём возведено;
5. так же обеспечение займа невозможно конфискованными или обременёнными территориальными наделами.

По действующим принципам ипотечного кредитования банк берёт имущество в качестве залога, чтобы в будущем продать его, если заёмщик окажется банкротом. В случае с арендным правом в качестве залога банк заключает договор цессии, то есть, уступки прав на аренду.

В юридической практике редко допускается передача в залог права аренды на долю в общем участке с множественностью лиц, так как договор цессии нужно согласовывать с прочими владельцами и арендаторами участка, а это бывает весьма затруднительно.

Положительные аспекты залога права аренды

Законодательство, разрешая временную передачу права аренды в залог, расширяет возможности тех, кому затруднительно получить ипотеку обычным стандартным способом.

• шанс получить ипотечный заём есть даже у тех, кто не имеет в собственности имущества, которое может быть принято в качестве залога;
• арендаторы приравниваются к полноправным заёмщикам, а значит, покупать землю, чтобы заложить её под ипотеку, не нужно;
• факт залога аренды земельного надела и дома, расположенного на нём, не препятствует праву арендатора купить этот участок и оформить на себя. Он продолжит обеспечивать ипотеку, но уже не как арендованный, а как быстрореализуемая собственность.

Отрицательные аспекты

В большинстве случаев такая форма залога оказывается невыгодной для кредитуемого лица. Это связано, прежде всего, с традициями и менталитетом российских кредитных организаций.

• срок закрытия ипотечного долга должен совпадать со сроком действия арендного соглашения. Даже если договор действителен в течение трёх лет, за этот срок заёмщик обязан полностью выплатить банку долг. Для сравнения, обычная ипотека с залогом в виде купленного имущества может иметь сроки 15-20 лет. Договор аренды в качестве залога делает ипотеку весьма накладной;
• занять у банка под договор аренды можно лишь небольшие суммы – до 70% от объёма арендной платы;
• дополнительные трудности создаёт юридическое оформление сделки. Перед одобрением ипотеки на место выезжает оценщик, который заполнит акт о пригодности (ликвидности) надела для кредитных целей. Работу оценщика и прочие трудности оплачивает заёмщик, наниматель участка;
• несмотря на то, что на законодательном уровне процедура вполне проста и законна, фактически далеко не каждый банк готов рассматривать в качестве залога арендные права. А те, что готовы кредитовать на таких условиях, предлагают чаще всего не самые выгодные условия, страхуя себя от возможных рисков. Сложно оценить арендное право в момент заключения кредитного договора, а значит, дело становится весьма рискованным для банка. Как показывает практика, кредитные организации любят точные цифры и фактические быстрореализуемые объекты, а не права, оформленные на бумагах;
• право аренды ценится значительно меньше, оно сложно реализуемо и считается не особо ликвидным в нашей стране. Риски закладываются в процентную ставку;
• оформить право аренды договора в качестве залога без согласия собственника можно только в одном случае – если земля принадлежит муниципалитету. От физических или юридических лиц согласие необходимо, так как договор аренды имеет срок, и в дальнейшем собственник может отказаться его продлевать. Договор с муниципалитетом продлить легче. Административный орган нужно только известить о желании заложить арендный договор под ипотеку.

Заключение соглашения с банком

Договор залога заключается между нанимателем территории и кредитной организацией. Текст и содержание – типовые. Присутствие владельца земли не требуется, так как от него на сделке будет написанное соглашение.

В документе должны быть отражены:

• дата и место заключения;
• стороны – заёмщик и займодавец;
• данные о земельном наделе: его местоположение, размеры, кадастровая информация;
• информация об арендном договоре, который закладывается в качестве гаранта ипотеки: стороны, срок действия;
• согласие владельца надела на процедуру залога;
• обязанности сторон: кредитора и получателя, их права;
• срок действия залогового договора (не должен превышать срок арендного соглашения).

Заключённая бумага регистрируется в течение 5 дней с момента подписания в Регистрационной Палате.

Порядок передачи

1. Обсуждение условий кредитования под залог арендного соглашения. У каждого кредитора, согласного работать с клиентом на таких условиях, есть специальная программа (или несколько), определяющая порядок сделки. Кредитуемое лицо должно внимательно ознакомиться с программами и выбрать наиболее оптимальную, а затем согласовать её с займодавцем.

2. Получение предварительного одобрения со стороны банка. Делается это после визуальной оценки земельного участка и проверки документации. В некоторых случаях арендатор обязан за свой счёт провести межевание.
3. Получение письменного согласия на сделку от арендодателя, собственника земельного надела, если он не относится к муниципалитету.

   Если участок принадлежит администрации – направить ей извещение.

4. Заключение договора.
5. Регистрация соглашения с кредитной организацией в Росреестре.
6. Получение кредитных средств.

После выплаты кредита заёмщик получает справку об отсутствии задолженности перед кредитором. Эта справка необходима, чтобы снять обременение в Росреестре.

Снятие ограничений – задача самого кредитополучателя.

Заключение

Теоретически получить кредит, заложив своё право на аренду земельного участка, можно. Законодательство это предусматривает. Однако, на практике редко кому удаётся воспользоваться такой возможностью.

Одним арендаторам это оказывается невыгодно, другим сделку не даёт совершить закон (например, право аренды на конкретный земельный участок не подлежит передаче). Третьим отказывает сам банк.

Кредитор тщательно просчитывает риски, предельно точно старается оценить ликвидность земельного участка по факту, правильность составления и заключения соглашения между владельцем участка и арендатором. Отказать в возможности залога может и сам владелец участка, не предоставив письменное согласие или – что вернее – написать отказ.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/zalog-prava-arendy-zemli/

Залог права аренды земельного участка муниципальной собственности

Развитие ипотечного кредитования в России породило создание новых программ для привлечения клиентов. Одной из таких программ является залог права аренды земельного участка.

Подобные возможности появились в связи с высоким уровнем конкуренции среди банковских организаций. Залог права аренды муниципальной земли дает в дальнейшем право на строительство жилого дома и использования участка по своему усмотрению. При необходимости кредитный лимит, предоставленный банком можно увеличить. Расскажем подробнее об этой программе.

Что такое залог права аренды земельного участка

Чаще всего возникает недоумение, почему залог права аренды называют ипотекой. В классическом понимании ипотечного кредитования предполагается передача определенного недвижимого имущества (квартиры, дома, участка и т.д.) в качестве обеспечения займа собственником.

Такой залог является для банка гарантией погашения взятых на себя обязательств по кредиту. Если по каким-то причинам должник не сможет выплачивать кредит, то банк вправе продать объект залога, а вырученные деньги использовать для оплаты долга.

Существующие нормы земельного законодательства допускают передачу в залог не только земельных наделов, но также прав и обязанностей, предусмотренных в рамках договора аренды. Право аренды – это полноценный объект гражданских правоотношений. Помимо залогового объекта, оно может быть, к примеру, вкладом арендатора в уставной капитал.

Иными словами, залог права аренды земельного участка – это ипотечный договор, который подразумевает, что имущественные права станут гарантом возврата денежных средств залогодержателю.

Когда можно передать право аренды земли в залог

Итак, в рамках земельного, гражданского законодательства, а также ФЗ № 102 «Об ипотеке» право аренды может являться предметом залога. Это допустимо, если не противоречит условиям договора, желанию собственника и действующим нормативно-правовым актам.

Заложить право аренды может потребоваться в следующих ситуациях:

• необходимость получения ипотеки на покупку жилья – часто используется для приобретения квартиры в строящемся доме, затем уже квартира становится предметом залога;
• желание построить дом на арендованном земельном участке – после завершения строительства в ипотеку передается возведенное жилье;
• необходимость в получении крупного займа на любые цели в случае требования предоставить обеспечение.

Право аренды выступает самостоятельным предметом залога не часто. Как правило, необходимость в заключении такого договора возникает у заемщиков, которые предоставляют в залог недвижимость, возведенную на арендованной территории. В таком случае оформление ипотеки на дом запрещено отдельно от земельного участка, на котором он построен.

Особенности передачи права аренды в залог

Ответственность по договору аренды, несмотря на передачу прав в залог, продолжит нести изначальный арендатор. Права и обязанности не могут быть перенаправлены залогодержателю или любому другому лицу.

К залоговому объекту применяются общие правила законодательства об ипотечном кредитовании. Если заемщик по каким-либо причинам перестанет выполнять взятые кредитные обязательства, банк вправе наложить взыскание на залоговый объект и реализовать его. В случае с арендой продажа произойдет в рамках договора переуступки прав.

Собственником арендованной земли может выступать организация, частное лицо, государство или муниципалитет. Однако нормами ФЗ № 102 «Об ипотеке» запрещается передача в залог прав аренды земли, принадлежащей государственным органам или муниципалитету. Исключение – если участок предназначен для жилищного строительства или комплексного освоения.

Если надел, к примеру, выделялся для эксплуатации в коммерческих целях, выступать предметом залога он не может. Ипотека будет запрещена и в том случае, если участок будет выступать обеспечением самостоятельно без недвижимости, расположенной на нем. Нельзя передать в залог также земли, изъятые из оборота или ограниченные в обороте.

Передача в ипотеку возможна только при условии, что все постройки на участке законны и оформлены по требованиям российских нормативно-правовых норм. В противном случае банк откажет в выдаче займа с таким обеспечением.

Оформление ипотеки на имущественные права не является основанием для аннулирования договора аренды и не требует оформления нового соглашения между сторонами. Все остается по-прежнему. Единственное, потребуется дополнительно составить в письменной форме согласие собственника на передачу имущественных прав в залог.

Если говорить о долевом праве аренды, то тут на практике ситуация неоднозначна. Чаще всего сложности возникают относительно порядка пользования своей доли каждым из арендаторов. Судебная практика имеет в арсенале немало случаев, когда сделки по передаче в ипотеку части участка становились недействительными.

Преимущества и недостатки залога права аренды

Как и любое юридически значимое действие, залог арендных прав на земельный участок имеет плюсы и минусы.

К преимуществам можно отнести:

1. Ипотечный кредит становится доступен для заемщиков, у которых в собственности нет никакого другого ликвидного обеспечения для залога.
2. Отсутствие необходимости поиска дополнительных средств для покупки участка земли.
3. В дальнейшем возможен выкуп арендованной земли под недвижимостью в собственность.
4. Судебная практика сложилась в пользу заемщика.
5. Банки не препятствуют подобным сделкам.

Однако есть и минусы. К ним относят:

1. Подобные займы выдаются на короткий срок, ограниченный периодом действия договора аренды. Если он действует три года, то именно в этот период необходимо погасить задолженность. При классической ипотеке срок займа может достигать 25-30 лет.
2. Сумма кредитования не велика. Она ограничивается примерно 70 % от общего объема арендной платы.
3. Довольно часто заемщикам приходится нести дополнительные затраты. К примеру, может потребоваться выезд оценщика на участок для анализа ликвидности надела.
4. Программы есть не во всех банках. Это значит, что заемщик весьма ограничен в выборе продукта и кредитной организации. Банки предпочитают более ликвидные объекты в качестве залога.
5. Высокий риск для банка и, как следствие, повышенный процент по кредиту.
6. Необходимость получения согласия от собственника земли.
7. Договор аренды может предусматривать прямой запрет на передачу прав в качестве залога.

Рассмотрим подробнее процесс оформления займов такого вида.

Получение согласия собственника

Если владельцем земельного участка является частное лицо или организация, то получение письменного согласия обязательно. Когда собственник – муниципалитет или государство, согласие не обязательно. В этом случае достаточно направить уведомление. Это правило действует, если срок аренды превышает пять лет.

Уведомление о залоге направляется по почте. Для этого используется заказное письмо с описью вложений и уведомлением о вручении.

Обратите внимание, что если срок арендных отношений по договору меньше пяти лет, то получить согласие необходимо в том числе у муниципальных или государственных органов.

Договором аренды может быть предусмотрен иной порядок получения согласия от собственника. Если этот пункт прописан, то следует действовать в соответствии с положениями соглашения.

Заключение договора с банком

Прежде чем оформить договор, банк осуществит предварительную оценку ликвидности прав аренды на земельный участок. Кроме того, будет оцениваться платежеспособность потенциального заемщика.

Если условия предоставления и обеспечения займа устраивают обе стороны, то заключается ипотечный договор. Он имеет простую письменную форму, то есть не требует нотариального заверения. Банк запросит предоставление договора аренды, согласия собственника и подтверждения факта использования участка по целевому назначению.

Ипотечный договор подлежит обязательному прохождению процедуры государственной регистрации в Росреестре. Если проигнорировать это требование, договор будет считаться недействительным и не имеет юридической силы.

Обычно банки предлагают свою форму договора. Он содержит права и обязанности сторон, их реквизиты, подробное описание предмета залога и другие важные нюансы. Перед подписанием документа рекомендуем проконсультироваться со специалистом.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Иными словами, залог права аренды земельного участка муниципальной собственности – это разновидность ипотеки. Имущественные правомочия в этом случае становятся обеспечением полученного кредита.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/arenda/zalog-prava-arendy-uchastka/

Залог права аренды земельного участка: что это, образец 2020

Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Залог права аренды земельного участка — это ипотека, которая предоставляет человеку, возможно, купить недвижимость, передав под залог не имущество, а арендные права. За последнее время спрос на ипотечное кредитование заметно вырос. Это предоставило возможность многим людям стать владельцами квартир и полноправными собственниками земельных участков и частных домов, коттеджей.

Огромное количество конкурентов на рынке кредитно-финансовых услуг заставило банковские структуры разработать множество различных программ, которые помогли значительно расширить клиентскую базу. Одной из них стал ипотечный кредит, выдаваемый под обеспечение арендного права на участок земли.

Залог может стать независимым объектом для застройки и приобретения дома, земли, либо быть дополнением в случае нужды в увеличении кредитной линии. Кроме того, предметом залогового обеспечения может выступить дом, созданный на арендованной территории.

Что представляет собой залог арендного права на землю?

Ипотечный займ представляет собой передачу конкретного недвижимого имущества собственником под залоговое обеспечение. Этот залог гарантирует кредитору, что клиент вернет кредит вовремя, а в случае его финансовой несостоятельности, банк сможет направить взыскание долга на заложенную недвижимость, реализовав ее на торгах с целью закрытия кредита. 

ЗК РФ разрешает передачу под обеспечение не только участков земли, но и прав в пределах договора на аренду. Эти права могут выступить и в роли залога по ипотечному займу, и в качестве вложения нанимателя в устав.

Важно! Согласно ГК РФ в роли залогового обеспечения могут выступать не только ценные вещи, но и права на другое имущество, например, право на аренду.

В Федеральном Законе №102 четко прописано, что наниматель имеет возможность передачи прав по договору под залоговое обеспечение. Для этого необходимо получить заблаговременно согласие владельца. При этом окончание срока ипотечного кредита будет завершено датой окончания арендного договора.

Скачать образец договора залога на право аренды земельного участка

Возможно ли осуществить передачу в залог арендного права на территорию?

Арендное право на участок может стать залогом согласно требованиям, указанным в ЗК РФ, ГК РФ и ФЗ №102. Передача в залог права аренды допускается только тогда, когда это совпадает с условиями договора, законодательством и желанием владельца.

Потребность предоставления права лизинга под обеспечение может возникнуть:

• При необходимости взять ипотечный кредит на приобретение недвижимого имущества. Довольно часто эта разновидность обеспечения применяется при покупке жилого помещения в еще строящихся домах. Когда заемщик станет владельцем квартиры, согласно полученному акту приема-передачи от компании-застройщика, именно эта недвижимость и будет выступать в роли нового залогового обеспечения.
• При личной потребности заемщика получить займ на постройку здания на арендованной территории. В этом случае арендное право считается предметом обеспечения до начала процесса строительства. После этого под залог ипотечного кредита передается строящееся здание.
• При необходимости взять кредитные средства в банковском учреждении на личные нужды под залоговое обеспечение.

Важно! Передача в лизинг арендных прав в редких случаях может стать независимым предметом залогового обеспечения.

Как правило, необходимость заключить договор залога права аренды земельного участка появляется у тех клиентов банка, кто представил в роли залогового обеспечения недвижимое имущество, находящееся у них во владении и созданное на арендованной территории.

В этой ситуации взять ипотечный займ на приобретение частного коттеджа или иного здания отдельно от территории, на которой они построены, запрещено действующим законодательством. Единство участка и дома на нем четко прописано в ЗК и ГК РФ.

Специфика передачи права на недвижимое имущество в ипотечный займ

К залоговому обеспечению применяются общие принципы и условия по ипотечному займу. В том случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит, то банк будет вправе направить взыскание на залоговое обеспечение и продать его на торгах. При этом банковское учреждение обязано заключить договор цессии на арендные права.

Владельцем арендованной территории может стать физлицо или муниципалитет. Однако согласно ФЗ №102 передача в залог арендных прав госземли и муниципальных участков не может быть допущена, если они не предназначаются для застройки жилыми комплексами.

К примеру, если территория была выделена под пользование торговой недвижимости, то она не может стать залогом.

Запрещено оформлять ипотечный займ на участки, находящиеся в государственной собственности, если они являются самостоятельным предметом залогового имущества без дома, расположенного на нем, конфискованы или имеют ограничения в правах.

Получение ипотечного займа на арендные права не может стать причиной для расторжения договора лизинга, и не требует составления еще одного документа.

В случае, когда речь заходит об арендном праве на долевую часть территории, то в этой ситуации все неоднозначно. Это может доставить трудности, которые будут связаны с регламентированием порядка эксплуатации каждым нанимателем собственной доли. Именно по этой причине суды часто признают такие сделки недействительными.

Передача арендных прав обладает своей спецификой, которая имеет плюсы и минусы. Среди них можно выделить следующие преимущества:

1. Взять ипотеку может заемщик, не имеющий во владении никакого быстрореализуемого обеспечения под залогом.
2. Нет необходимости отправляться на поиск денежных средств для приобретения земли, поскольку можно взять ипотечный займ, имея статус нанимателя.
3. Если арендные права переданы под обеспечение вместе с недвижимым имуществом, находящемся на этой территории, то наличие этого договора с банковской организацией не закрывает возможность нанимателю выкупить участок под недвижимое имущество для личного владения.

Этот вопрос уже неоднократно рассматривался в суде. Чаще всего суд принимал сторону заемщика. Сами банковские учреждения, как правило, не препятствуют заключению подобного соглашения, поскольку им так будет гораздо выгоднее, ведь участок перейдет во владение заемщика.

К недостаткам ипотечного кредитования арендных прав на территорию стоит отнести:

1. Такие ипотеки могут быть выданы только на небольшой срок, ограниченный по времени действия арендного договора. К примеру, если договор на лизинг составлен на 60 месяцев, то человек обязан в течение этого срока полностью закрыть кредит. Тогда, как при стандартной ипотеке сроки могут варьироваться в пределах 20-30 лет. Это позволяет сделать все взносы по кредиту менее проблемными для бюджета семьи. 
2. Под залоговое обеспечение арендных прав могут выдаваться в займ небольшие суммы, которые, как правило, составляют от 50 до 70% от размера арендной платы. Довольно часто людям приходится нести дополнительные финансовые затраты, связанные непосредственно с выездом на место оценщика, который определит ликвидность территории.
3. По сравнению с рынком Европы и Америки такие кредитные продукты предлагаются в нашей стране только некоторыми банковскими учреждениями. Это значительно ограничивает возможности заемщика, и приводит его к тому, что он берет ипотечный займ по невыгодным для него условиям с финансовой стороны. Прежде всего, это связано с тем, что довольно трудно сразу объективно определить вероятную стоимость арендных прав. По этой причине многие банковские структуры отдают предпочтение не брать на себя ответственность и не принимать такой вариант обеспечения, поскольку у них нет гарантии покрытия всех затрат на выдачу займа в случае продажи залога.
4. Арендные права на конкретную территорию, как правило, обладают меньшей ликвидностью, нежели сама недвижимость. Именно поэтому такая ипотека если выдается, то под, гораздо более высокую процентную ставку. Банковские учреждения, выдавая ипотечный займ, в этой ситуации рискуют, закладывая свой риск, тем самым, в увеличение процента.

Практически во всех случаях заемщику необходимо заранее получить согласие от владельца территории на залог арендных прав. Если владелец участка – физлицо либо юрлицо, то его согласие обязательно.

Если же собственником является госорган или муниципалитет, то договор на аренду территории может быть продлен на более продолжительное время. В таком случае согласие запрашивать не требуется.

Для этого достаточно отправить извещение о желании взять ипотечный займ под залог арендных прав территории в администрацию.

Для передачи арендных прав в залог необходимы два участника: наниматель и залогодержатель. Участвовать в соглашении третьим лицам можно исключительно на промежуточном этапе.

Таким образом, залоговое обеспечение арендных прав на территорию – один из видов ипотечного займа, который предусматривает предоставление банковской структуре в качестве залогового обеспечения непосредственно право лизинга, а не само имущество.

Источник: https://law03.ru/land/article/zalog-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Передача в залог права аренды земельного участка: как ее оформить и что важно знать?

Залог права аренды представляет собой передачу какой-либо недвижимости (в данном случае – земельного надела) владельцем в качестве обеспечения залога.

Залог требуется для гарантии того, что должник оплатит взятые на себя обязательства по выплате долга.

В случае, если у заемщика не будет финансовой возможности погасить долг, то банк, служба судебных приставов или другая организация имеет право арестовать залог, наложив на него взыскание и продать его, чтобы погасить задолженность.

Земельный кодекс считает правомерной передачу в залог как земельных участков, так и договоренностей сторон согласно заключенному договору аренды.

Статья 336 Гражданского кодекса гласит, что можно оформлять в качестве имущественные права. Именно таким правом и является право аренды.

ФЗ-102 также признает право арендатора на передачу своих прав в залог согласно действующего арендного соглашения. Для этого необходимо иметь согласие владельца земельного надела.

Таким образом, залог права аренды земельного участка – это договор, согласно которого имущественные права закладываются для гарантии возврата залогодержателю.

Можно ли его передать?

Согласно статье 22 Земельного кодекса, передать право аренды в залог можно в тех случаях, которые не противоречат условиям заключенного соглашения, не идут вразрез с желанием владельца земли и не противоречат закону.

Что это дает и зачем применять?

Рассмотрим ситуации, на основании которых может возникнуть необходимость передать в залог право аренды:

• Например, арендатор хочет подать документы на ипотеку, чтобы купить какую-либо недвижимость (дом, квартиру и пр.) После того, как заемщику одобряют ипотеку, приобретенная им недвижимость становится новым залогом.
• В ситуации, когда заемщик планирует получить кредит в банке для постройки недвижимости на арендованном им земельном наделе. В таком случае, право аренды является залогом до того, как завершится строительство, после этого под залог попадает уже построенный объект.
• При необходимость получить деньги на любые цели и необходимости подтвердить наличие финансового обеспечения.

Условия передачи

Как мы уже говорили, обязательства по арендному соглашению по-прежнему несет арендатор, с которым был подписан изначальный договор.

К земельному наделу, переданному в залог, применяется Закон об ипотечном кредитовании. На его основании, банк имеет право арестовать заложенный участок и продать его, чтобы получить свои деньги.

Владельцем арендованного участка может быть и физическое лицо, и юридическое, и государство или муниципалитет. Узнайте, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, юридическим и физическим лицом, а также юрлицами.

Важно! Согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке» запрещена передача в залог прав аренды землевладения, которое принадлежит государству является муниципальной собственностью. Исключением из данного закона являются наделы земли, предназначенные для строительства жилья.

Таким образом, если участок предназначался для пользования в коммерческих целях, то он не может являться предметом залога.

Все строения, возведенные на земле, должны быть оформлены в соответствии с законом. Если здания построены незаконно или оформлены ненадлежащим образом, банк не примет землю в качестве обеспечения.

Арендатор должен в разумные сроки предупредить собственника – арендодателя о том, что он собирается оформить право аренды в залог, иными словами – заключить ипотечный договор.

Согласно статье 22 Земельного кодекса заемщик имеет право не ждать согласия собственника, если он направил ему соответствующее уведомление о сделке в письменной форме.

Необходимо, чтобы у отправителя хранилось письменное подтверждение того, что он своевременно направлял уведомление (например, квитанция почтовой службы).

Согласие собственника не требуется, если передача в залог строения и права аренды земли, на котором постройка расположена, были поданы одновременно.

Если соглашение подписано более чем на 5 лет, то арендатор имеет право не получать согласие у государства или муниципалитета. Если же договор заключен на меньший срок, то согласие владельца необходимо.

Если по арендному соглашению предписаны другие условия получения согласия владельца, то стороны – участники договора должны опираться именно на них.

Пошаговая инструкция по оформлению

Оформление в залог права аренды земельного участка производится по следующей схеме:

1. Сначала арендатор должен получить разрешение от землевладельца на залог прав.Юристами рекомендовано взять согласие, хотя согласно ЗК РФ можно его и не получать. Дело в том, что в отсутствие согласия собственника, сделку могут признать недействительной.
2. Обратиться в банк и получить предварительное одобрение.
3. Заключение соглашения о залоге прав аренды земли.Если условия кредитования подходят арендатору, и сам заемщик соответствует банковским требованиям, то заключается соглашение и оформляется в письменном виде.
4. Регистрация в соответствующих органах. Согласно Земельному кодексу, любая ипотека должна быть зарегистрирована в органах Регпалаты. До того, как соглашение будет зарегистрировано, оно не имеет юридической силы.

Куда обращаться?

Для оформления залога права аренды, необходимо обратиться в органы Регпалаты (Росреестра) и в банк.

Какие документы необходимы?

Чтобы подписать соглашение о залоге права аренды, нужны следующие документы:

• паспорт гражданина;
• договор аренды.

Для того, чтобы банк рассмотрел Ваше заявление, необходимо подать:

1. свой паспорт;
2. справку по форме 2-НДФЛ либо подтвердить доходы другим способом (декларация, выписка по счету и т.д.);
3. трудовая книжка и ее копия (либо налоговая декларация для ИП);
4. другой документ,подтверждающий личность (например, СНИЛС, ИНН, военный билет и пр.).

Чтобы зарегистрировать заключенный договор в Росреестре, нужны следующие документы:

1. соглашение с банком;
2. заявление сторон (совместное);
3. закладная.

Заключение договора

Соглашение о залоге ЗУ оформляется письменно, участия нотариуса не требуется.

В договоре должны быть указаны следующие данные:

1. данные сторон;
2. название и точный адрес ЗУ;
3. оценка стоимости;
4. данные о выполнении залогового обязательства (срок залога не может превышать срока аренды);
5. условия, при которых на ЗУ накладывается взыскание;
6. нужно приложить либо сделать отсылку на правоустанавливающий документ и договор аренды ЗУ;
7. прописываются права и обязанности залогодателя и залогодержателя;
8. ответственность сторон;
9. прочие нюансы.

Скачать образец бланка договора залога прав аренды земельного участка

Обязательна ли регистрация соглашения?

Статья 19 102- ФЗ гласит, что соглашение должно быть зарегистрировано согласно 102-ФЗ и 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Это важно! Регистрация залога происходит при совместном заявлении участников договора.

Ипотека признается действующей только с момента регистрации. Таким образом, все права согласно договора реализуются и прекращаются с момента внесения/вычеркивания из Единого государственного реестра недвижимости.

Нюансы и подводные камни

Как и любой другой вид гражданского-правовых отношений, передача в залог имеет свои плюсы, минусы и другие нюансы. Перечислим основные.

К плюсам можно отнести следующие пункты:

1. Ипотечное кредитование становится возможным тех категорий арендаторов, у которых нет личной собственности, которую банк согласится принять в качестве залога.
2. Не нужно искать финансовые средства для покупки землевладения извне.
3. Если появится финансовая возможность, арендатор может предложить выкуп земли, арендованной под недвижимость (о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом и как оформить участок, читайте тут).
4. В настоящий момент, судебная практика практически всегда на стороне заемщика.
5. Все больше банков поддерживают подобные соглашения.

Но есть и отрицательные стороны. Например:

1. Займы такого рода обычно одобряются на срок, регламентируемый периодом действия арендного соглашения. Например, если ваш договор с арендодателем подписан на 2 года, то за эти годы нужно погасить долг. В этом основное отличие от обычной ипотеки, при которой срок погашения может достигать 30 лет.
2. Сумма финансовой поддержки банка обычно не превышает 60-70 % от общей суммы платы за аренду ЗУ.
3. Дополнительные затрат ложатся на плечи арендатора-заемщика. Например, для заключения соглашения о залоге возможно придется вызывать оценщика, чтобы он провел анализ ликвидности ЗУ.
4. Соответствующие банковские продукты предоставляются не всеми банками. Таким образом, арендатору предоставляется достаточно скудный выбор программ. Этому есть объяснение банкам нужны более надежные залоговые объекты (дома, квартиры, участки, находящиеся в собственности).
5. Из-за того, что банк рискует, выдавая займ под арендованную землю, процент по кредиту тоже повышается.
6. Получение согласия владельца земельного участка необходимо практически во всех случаях.
7. Условиями арендного договора может быть наложен запрет на передачу прав аренды для залога.

Сделаем выводы из вышенаписанного. Конечно, Земельным кодексом предусматривается право сдачи в залог и некоторые банки согласны принять подобный предмет залога, но арендатору следует учитывать, что такое обеспечение в банковской сфере не считают достаточно надежным и ликвидным.

Следовательно, арендатору придется поискать банк, согласный принять подобное обеспечение и заранее быть готовым к невысокому проценту одобрения заявок, но повышенной процентной ставке. Залогодатель, в отличие от банка, не несет особых рисков.

Также, рекомендуется получить согласие от владельца земельного надела, чтобы не возникло проблем в органах Регистрационной палаты – без согласия собственника, договор могут признать недействительным.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/zalog-prava